上訴人（原審原告、反訴被告）：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，住山東省東阿縣。

委托代理人：包鋼，北京市君祥律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：馬某，女，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住北京市朝陽區(qū)。

上訴人孫某與被上訴人馬某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初46677號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，依法適用獨(dú)任制開庭進(jìn)行了審理。上訴人孫某之委托代理人包鋼，被上訴人馬某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

孫某上訴請求：撤銷一審判決第四、五、六項(xiàng)，改判不支持馬某損害賠償500元、沙發(fā)占有使用費(fèi)1萬元、提前退租及遲延支付租金違約金30550元。事實(shí)理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。1.孫某詢問馬某“轉(zhuǎn)完租金，房屋租賃這事就這樣了對吧”，馬某回答“對”，在押金退還的事情上，雙方約定驗(yàn)完房子退押金。2.馬某要求孫某交鑰匙再次找中介出租房屋，因疫情，孫某無法郵寄鑰匙，馬某更換門鎖，致使孫某無法進(jìn)入房屋。3.馬某強(qiáng)行將沙發(fā)扣留至今，應(yīng)是馬某支付孫某沙發(fā)占用費(fèi)，而不是孫某支付占用費(fèi)。二、一審法院適用法律不當(dāng)。1.馬某違反誠實(shí)信用原則。2.馬某無任何損害。在訴訟中為達(dá)成調(diào)解或者和解目的做出對案件事實(shí)的認(rèn)可不得在其后的訴訟中作為對其不利的證據(jù)。實(shí)際損失不是自認(rèn)即是事實(shí)，事實(shí)查不清時，可以適用自認(rèn)。本案中，馬某無實(shí)際損失，是應(yīng)能查清的事實(shí)。三、一審嚴(yán)重違反法定程序。一審是由書記員一人審理的，違反法律規(guī)定。

馬某辯稱，同意一審判決，不同意孫某的上訴意見。一審法院事實(shí)認(rèn)定清楚，適用法律正確。

孫某向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)雙方之間簽訂的房屋租賃合同已于2020年2月26日解除；2.判令馬某退還房屋押金13000元；3.判令馬某返還留在租賃房屋內(nèi)的沙發(fā)一套。

馬某向一審法院反訴請求：1.判令孫某支付提前退租所產(chǎn)生的違約金13000元；2.判令孫某支付因欠繳租金所產(chǎn)生的違約金17550元；3.判令孫某賠償在墻壁上釘釘子的損失費(fèi)8000元；4.判令孫某支付沙發(fā)的占有使用費(fèi)35000元；5.判令孫某賠償因未返還門禁卡所產(chǎn)生的損失費(fèi)300元；6.判令孫某賠償紗窗維修費(fèi)200元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年7月26日，馬某（出租人/甲方）與孫某（承租人/乙方）簽訂了《房屋租賃合同-大悅公寓-2-×》（以下簡稱合同），合同約定由孫某本人承租馬某所有的位于北京市朝陽區(qū)朝陽北路99號樓25層2單元×室（以下簡稱涉案房屋）。房屋租賃期限一年，自2019年7月28日至2020年7月27日。月租金13000元，租賃期限內(nèi)租金共計156000元。租金每3個月交付一次，第一次租金連同一個月押金、制冷費(fèi)3357.75元應(yīng)在合同簽訂后的當(dāng)日內(nèi)交付，共計55357.75元整。第二次租金應(yīng)于2019年10月25日前交付共計39000元整。第三次租金應(yīng)于2020年1月25日前交付共計39000元。乙方應(yīng)向甲方交付一個月房屋租金作為押金，該押金共計人民幣13000元。押金作為所租房屋的墻體、玻璃門、整體櫥柜、儲物柜、家電、家具等重要物品損壞維修費(fèi)用和水、電、有限電視及上網(wǎng)費(fèi)等應(yīng)交單未按時交納的滯納金。該費(fèi)用不能充抵末期租金。合同期滿后，乙方完成下述工作，則甲方應(yīng)將所收房屋押金按合同規(guī)定扣除應(yīng)扣部分后剩余部分全部返還乙方。1）乙方結(jié)清水、電、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、衛(wèi)生、制冷費(fèi)、辦公物業(yè)費(fèi)等全部費(fèi)用，應(yīng)交費(fèi)用全部交清，收據(jù)齊全。各期房屋結(jié)清。2）甲方、乙方辦理房屋移交手續(xù)后，甲乙根據(jù)物業(yè)交接單查看室內(nèi)物品和電器。如有物品嚴(yán)重?fù)p壞，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)，無法修復(fù)按物業(yè)交割單物品價值賠償。乙方確保所有物品完好，所損壞物品賠付完畢。設(shè)施恢復(fù)到入住前狀態(tài)。如有物品損壞未賠、應(yīng)交費(fèi)用未結(jié)清、未恢復(fù)室內(nèi)衛(wèi)生清潔、則押金不再返還乙方。乙方禁止在墻壁上打孔、釘釘子、如打孔一個5000元，釘釘子一個釘子孔2000元。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。租賃期限內(nèi)，甲方需提前收回該房屋，應(yīng)提前三十日通知對方，如非乙方責(zé)任引起的退租甲方應(yīng)按月租金的100%向乙方支付違約金并應(yīng)退還相應(yīng)租金和押金。租賃期限內(nèi)，乙方提前退租的，應(yīng)提前三十日通知甲方，如非甲方責(zé)任引起的退租，乙方應(yīng)按月租金的100%支付違約金給甲方。且甲方不予退還相應(yīng)租金。乙方承租期間逾期交付租金，每逾期一日，應(yīng)向甲方支付欠繳租金金額千分之三的違約金。

合同簽訂后，馬某依約將涉案房屋交付給了孫某，同時交付的還有合同附件三《房屋交割清單》中包括3把門禁卡在內(nèi)的其他物品。孫某在2019年7月26日當(dāng)天向馬某支付了47000元，并于2019年7月27日前分多筆轉(zhuǎn)賬結(jié)清了第一期租金和押金。2020年2月23日孫某向馬某發(fā)微信稱：“您好，因?yàn)橐咔樵蚧夭涣吮本?，我租的大悅公寓×的房子?zhǔn)備退掉，麻煩您看怎么很合適，到這個月28號是整七個月的時間。但我所有的家具都在里面，疫情期間物業(yè)也不讓搬。謝謝您的理解，生活用品都拿走了，就差大件沒拿了”，馬某回復(fù)稱：“疫情過后再說”。孫某于2020年2月24日再次向馬某發(fā)微信稱：“跟您說實(shí)話，主要是工作變動有點(diǎn)大，一時半會的回不去北京了，要不然我們這邊也不可能來退這個房子”，馬某回稱：“孫某，你好！剛才看了一下咱們2019年7月26日簽訂的合同，你于2019年10月25日應(yīng)交第二季度房屋租金39000元，2020年1月25日應(yīng)交第三季度租金39000元，至今還沒有交，截止到目前，你已經(jīng)拖欠4個月52000元的房屋租金錢了，請你先把拖欠的房租錢轉(zhuǎn)賬給我。然后咱們再商量退租事宜”。2020年2月25日馬某向?qū)O某發(fā)微信消息稱：“制冷費(fèi)3357.75元，制冷時段：從5月15日至10月15日，共計153天。咱們合同起始時間為2019年7月28日，按你實(shí)際使用的天數(shù)（2019年7月28日-2019年10月15日），一共是80天，費(fèi)用是：1755元。我可以退你1600元的制冷費(fèi)，你直接轉(zhuǎn)給我50400元”，孫某回稱：“我把這些錢給你轉(zhuǎn)過去，咱這個是就這樣了對吧”，馬某稱：“對”。2020年2月27日，孫某向馬某轉(zhuǎn)賬50000元，馬某確認(rèn)收到并認(rèn)可了該金額。審理中，雙方共同確認(rèn)截止到2020年2月27日的租金已經(jīng)全部支付完畢。

2020年2月25日，孫某向馬某發(fā)微信消息稱：“姐，押金還能退點(diǎn)不”，馬某回稱：“孫某，你先把欠繳的租金轉(zhuǎn)過來，然后我驗(yàn)收完房子，沒問題的話就退你押金……”2020年3月21日，雙方至涉案房屋內(nèi)進(jìn)行交接騰退，在此過程中馬某發(fā)現(xiàn)室內(nèi)墻壁上有新釘?shù)尼斪涌?，因釘子孔的賠償問題雙方發(fā)生分歧，導(dǎo)致交接騰退工作沒有全部完成，孫某購買的一套沙發(fā)遺留在了涉案房屋，另外其他物品已由其全部搬走，馬某未向?qū)O某退還押金。審理中，就室內(nèi)墻壁被釘子孔損壞的賠償問題及押金退還問題，孫某、馬某當(dāng)庭達(dá)成一致意見，由馬某向?qū)O某退還押金9000元，剩余4000元作為孫某對馬某墻壁損失的賠償不再退還，就該意見法院予以確認(rèn)。

就沙發(fā)遺留在涉案房屋內(nèi)的問題，孫某稱系馬某不允許其搬走，馬某稱系因?yàn)殡p方無法就釘子孔的賠償問題達(dá)成一致意見，而后孫某借故自行離開了涉案房屋，沒有完成實(shí)際騰退，甚至孫某有可能主動放棄了對爭議沙發(fā)的所有權(quán)，雙方各執(zhí)一詞，但均未向法院出示相應(yīng)證據(jù)。結(jié)合馬某還未向?qū)O某退還押金這一客觀事實(shí)，法院認(rèn)為馬某的意見更具有可信性。因沙發(fā)并未實(shí)際搬離涉案房屋，孫某提出了返還沙發(fā)的訴訟請求，馬某認(rèn)為該沙發(fā)實(shí)際影響了其對涉案房屋的再次出租，并提出了自合同解除至孫某實(shí)際騰退其他室內(nèi)物品的2020年3月21日期間的占有使用費(fèi)及2020年3月21日沙發(fā)占用涉案房屋期間的占用費(fèi)主張。

馬某向?qū)O某主張紗窗維修費(fèi)200元及門禁卡損失費(fèi)300元。孫某在第一次庭審中表示同意該兩項(xiàng)主張，但在最后一次開庭時孫某委托訴訟人又以重新向當(dāng)事人核實(shí)了相關(guān)情況為由不再同意賠償。

一審法院認(rèn)為，孫某、馬某簽訂的《房屋租賃合同-大悅公寓-2-×》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。

一、合同的解除。經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。根據(jù)審理查明情況可知，自2020年2月23日孫某提出解除合同后，雙方于2020年2月25日通過微信溝通對合同解除事宜達(dá)成了一致意見，即孫某：“我把這些錢給你轉(zhuǎn)過去，咱這個是就這樣了對吧”，馬某稱：“對”。此后孫某于2020年2月27日向馬某轉(zhuǎn)賬50000元，故經(jīng)協(xié)議，法院確認(rèn)雙方之間的租賃合同已于2020年2月27日解除。

二、合同解除的法律后果。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。（1）雙方就墻壁釘子孔賠償及剩余押金退還問題已經(jīng)達(dá)成一致意見，法院不持異議。（2）紗窗及門禁卡賠償問題，雖然馬某未就該項(xiàng)主張向法院提交相關(guān)證據(jù)，但孫某委托訴訟代理人于2020年8月10日本案的第一次開庭時明確承認(rèn)了該兩項(xiàng)訴訟請求，孫某委托訴訟代理人代理權(quán)限為特別授權(quán)，且授權(quán)委托書中未明確排除具體事項(xiàng)，其對馬某的該兩項(xiàng)訴訟請求的承認(rèn)應(yīng)視為自認(rèn)，該自認(rèn)具有免除馬某就該項(xiàng)主張上舉證責(zé)任的效力。雖然在本案最后一次開庭的2020年10月23日，孫某委托訴訟代理人以重新與當(dāng)事人本人核實(shí)為由拒絕承認(rèn)該訴訟請求，但該理由不符合法律規(guī)定，亦未提出并證明之前的自認(rèn)是在受脅迫或者重大誤解下作出的。故法院認(rèn)為馬某關(guān)于紗窗修理、門禁卡賠償?shù)脑V訟請求應(yīng)予支持。（3）沙發(fā)返還問題，雙方均確認(rèn)爭議沙發(fā)為孫某購買，其享有沙發(fā)的所有權(quán)，孫某有權(quán)主張返還沙發(fā)，法院予以支持。

三、占有使用費(fèi)問題。房屋租賃合同無效、解除后，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案合同于2020年2月27日解除，2020年3月21日孫某騰退了其除沙發(fā)以外的其他家具、物品，該期間所產(chǎn)生的房屋占有使用費(fèi)應(yīng)由孫某負(fù)擔(dān)，相關(guān)費(fèi)用亦可按合同約定標(biāo)準(zhǔn)按比例計算。而2020年3月21日之后，孫某未搬離的沙發(fā)不會對涉案房屋整體使用產(chǎn)生影響，且孫某于2020年5月19日向法院提交起訴書時即要求返還沙發(fā)，故對于2020年3月21日之后的占用費(fèi)，法院不予支持。對于2020年2月27日合同解除之日起至2020年3月21日孫某騰退之日的占有使用費(fèi)核定金額為10000元。

四、違約責(zé)任問題。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。本案中，孫某于合同履行過程中提出解除合同且有遲延支付租金情形，是違約行為。根據(jù)合同約定，孫某作為承租人提前退租的，應(yīng)提前三十日通知對方，并需按月租金的100%支付違約金給出租人，逾期交付租金的，每逾期一日，應(yīng)向甲方支付欠繳租金金額千分之三的違約金。雖然本案合同已經(jīng)雙方協(xié)議解除，但首先孫某作為違約方并無解除權(quán)，且根據(jù)法律規(guī)定，合同權(quán)利義務(wù)的終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。故馬某要求孫某承擔(dān)其提前退租及遲延支付租金所產(chǎn)生違約責(zé)任有事實(shí)和法律依據(jù)，違約金金額計算正確，法院依法支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)孫某與馬某之間的《房屋租賃合同-大悅公寓-2-×》于二〇二〇年二月二十七日解除；二、馬某于判決生效之日起七日內(nèi)退還孫某押金九千元，剩余押金四千元不予退還；三、馬某于判決生效之日起七日內(nèi)向?qū)O某返還由孫某購買的沙發(fā)一套；四、孫某于本判決生效之日起七日內(nèi)向馬某支付損害賠償金五百元（包括紗窗維修、門禁卡損失）；五、孫某于判決生效之日起七日內(nèi)向馬某支付占有使用費(fèi)一萬元；六、孫某于判決生效之日起七日內(nèi)向馬某支付提前退租及遲延支付租金的違約金三萬零五百五十元；七、駁回孫某的其他訴訟請求；八、駁回馬某的其他反訴請求。如孫某、馬某未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)六十三元，由孫某負(fù)擔(dān)（已交納）；反訴案件受理費(fèi)八百二十六元，由孫某負(fù)擔(dān)四百一十三元（馬某已預(yù)交，孫某于判決生效后7日內(nèi)給付馬某），由馬某負(fù)擔(dān)四百一十三元（已交納）。

本院二審期間，各方當(dāng)事人均未向本院提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人對一審判決第一、二、三項(xiàng)均未提起上訴，本院對此亦無異議。孫某針對一審判決確定的財產(chǎn)損害賠償、房屋占有使用費(fèi)、違約金提出上訴。對此，本院認(rèn)為，關(guān)于財產(chǎn)損害賠償問題。孫某在一審第一次庭審答辯中明確認(rèn)可門禁卡及紗窗修復(fù)費(fèi)用，而在后續(xù)庭審過程中對此予以否認(rèn)，但其所做解釋缺乏法律依據(jù)，其亦未舉證證明其所否認(rèn)事實(shí)的真實(shí)性，一審法院判決其賠償損失，處理正確。孫某主張其認(rèn)可陳述系為案件調(diào)解而作出，但根據(jù)一審筆錄記載，其認(rèn)可陳述系在答辯程序作出，故其該項(xiàng)主張依據(jù)不足，本院不予支持。關(guān)于房屋占有使用費(fèi)問題。孫某作為承租人，在租賃合同解除后應(yīng)當(dāng)將涉案房屋交還馬某。根據(jù)所查事實(shí)，截至2020年3月21日，孫某才將除沙發(fā)外的大部分家具搬離涉案房屋，在此期間必然對馬某使用涉案房屋產(chǎn)生影響，孫某應(yīng)當(dāng)支付在此期間的占有使用費(fèi)，一審法院參照租金標(biāo)準(zhǔn)確定的占有使用費(fèi)數(shù)額合理，本院予以維持。關(guān)于違約金的問題。孫某在合同期限內(nèi)提出解除合同，且在合同履行過程中有遲延支付租金的行為，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雖雙方協(xié)商一致解除合同，但協(xié)商解除合同并不當(dāng)然的免除違約一方的違約責(zé)任。孫某主張根據(jù)雙方的微信聊天記錄，雙方就合同解除及解除之后的違約責(zé)任已達(dá)成一致，馬某對此不予認(rèn)可。根據(jù)該微信聊天的內(nèi)容及前后語境，雙方在此協(xié)商的問題系圍繞解除及租金問題，馬某并無明確放棄追究孫某違約責(zé)任的意思，孫某亦未就免除其違約責(zé)任向馬某提出明確主張。故本院認(rèn)為綜合現(xiàn)有證據(jù)不足以認(rèn)定雙方已就免除孫某的違約責(zé)任達(dá)成一致。馬某有權(quán)要求孫某承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院根據(jù)合同約定，結(jié)合孫某的違約行為所確定的違約金數(shù)額并無明顯不當(dāng)，本院予以維持。孫某另上訴主張一審程序嚴(yán)重違反，但并未舉證證明其主張，本院對此不予采信。

綜上所述，孫某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)578元，由孫某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　江錦蓮

二〇二一年一月二十九日

法官助理　　王永基