上訴人（原審被告）：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：蘇宏鑫，北京友恒律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：方爽，北京友恒律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：馬某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市天山區(qū)。

委托訴訟代理人：任育之，北京市國(guó)仁律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：趙某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

上訴人張某因與被上訴人馬某、趙某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初29455號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人張某之委托訴訟代理人蘇宏鑫、方爽，被上訴人馬某及其委托訴訟代理人任育之到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判駁回馬某的全部訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.本案一、二審訴訟費(fèi)由馬某、趙某承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審法院判決張某支付房屋重置成新價(jià)差額部分88132元沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，2015年張某已履行了（2014）朝民初字第05680號(hào)判決書(shū)中確認(rèn)的重置成新價(jià)款。2.一審判決馬某獲得1365218.4元拆遷補(bǔ)償及安置利益沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)按照2015年的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定馬某的損失，提前搬家獎(jiǎng)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)（安置）是根據(jù)宅基地或認(rèn)定人口確定的，與馬某沒(méi)有關(guān)系；3.馬某的訴訟請(qǐng)求為重置成新價(jià)10萬(wàn)元及區(qū)位補(bǔ)償價(jià)140萬(wàn)元，一審判決超出了馬某的訴訟請(qǐng)求，適用法律錯(cuò)誤。

馬某辯稱，不同意張某的上訴請(qǐng)求及事實(shí)理由，同意一審法院判決。

趙某辯稱，同意張某的上訴請(qǐng)求及事實(shí)理由。

馬某向一審法院起訴請(qǐng)求：判令張某、趙某賠償馬某經(jīng)濟(jì)損失150萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：張某、趙某系北京市×鄉(xiāng)黑莊戶村村民。1993年2月23日，經(jīng)張某申請(qǐng)，北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)×村大隊(duì)及北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)張某使用×-1號(hào)院宅基地。

1998年，張某、趙某與馬某簽訂了《買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議書(shū)》，約定張某、趙某將×-1號(hào)院內(nèi)房屋出賣(mài)給馬某。

1998年8月5日，馬某將購(gòu)房款16000元支付給張某、趙某。后張某、趙某將×-1號(hào)院內(nèi)房屋交付給馬某。

1999年12月20日，北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)人民政府和北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)×村村民委員會(huì)共同出具證明，證明張某、趙某將北房三間賣(mài)給了馬某，經(jīng)村民委員會(huì)和鄉(xiāng)政府規(guī)劃部門(mén)同意已辦完手續(xù)。

2003年10月20日，北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)人民政府準(zhǔn)許馬某對(duì)×-1號(hào)院內(nèi)房屋進(jìn)行翻建。

經(jīng)查，馬某非北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)×村村民，其系非農(nóng)業(yè)戶籍。2017年9月7日，張某與趙某登記離婚。

2015年9月15日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院作出（2014）朝民初字第05680號(hào)判決書(shū)，判令：一、張某、趙某與馬某就北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)×村×-1號(hào)院內(nèi)房屋簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議書(shū)》無(wú)效。二、馬某于本判決生效之日起三十日內(nèi)將北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)×村×-1號(hào)院內(nèi)房屋騰退給張某、趙某。三、張某、趙某于本判決生效之日起三十日內(nèi)賠償馬某房屋重置損失十一萬(wàn)二千二百一十八元。

經(jīng)馬某申請(qǐng)，一審法院調(diào)取021號(hào)×鄉(xiāng)住宅房屋騰退補(bǔ)償協(xié)議書(shū)（下稱補(bǔ)償協(xié)議）。2017年9月13日，北京市黑莊戶農(nóng)工商公司（甲方）與張某（乙方）約定，甲方騰退乙方位于朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)×村×號(hào)房屋。甲方支付乙方被騰退房屋補(bǔ)償費(fèi)包括：補(bǔ)償基價(jià)717075元；項(xiàng)目配合費(fèi)478050元；房屋重置成新價(jià)200350元；提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)260000元；無(wú)違章獎(jiǎng)勵(lì)250000元；未超占宅基地60000元；搬家補(bǔ)助費(fèi)5187元；周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)180000元，補(bǔ)償總額2150662元。安置房購(gòu)房款總金額579500元。后，北京市黑莊戶農(nóng)工商公司扣除579500元后，向張某發(fā)放1571162元。

馬某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可。張某、趙某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可。馬某認(rèn)可該補(bǔ)償協(xié)議系就張某、趙某出賣(mài)×-1號(hào)院北房三間所簽訂。

為證明雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)情況，馬某已經(jīng)履行謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，以及當(dāng)時(shí)找了鄉(xiāng)政府，村委會(huì)作證，馬某提交《買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議書(shū)》，張某、趙某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，證明目的認(rèn)可。

為證明馬某事實(shí)上對(duì)房屋翻修、翻建，馬某提交翻建房屋許可證。張某、趙某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，證明目的認(rèn)可。

為證明馬某履行了注意義務(wù)，馬某提交《證明》。張某、趙某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性不認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。

為證明張某、趙某違反誠(chéng)信解除合同，馬某提交判決書(shū)。張某、趙某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。

為證明張某、趙某因?yàn)榉孔荧@得了拆遷利益200多萬(wàn)系馬某的損失，馬某提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議。張某、趙某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。

一審法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。本案中，馬某非黑莊戶村村民，故張某、趙某與馬某就涉案房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，已被法院認(rèn)定為無(wú)效。

在合同無(wú)效的原因方面，出賣(mài)人負(fù)有主要責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)有次要責(zé)任。北京市農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，該房屋及所在宅基地被拆遷的，房屋重置成新價(jià)應(yīng)歸買(mǎi)受人所有。趙某、張某離婚后，北京市黑莊戶農(nóng)工商公司就該農(nóng)村房屋與張某簽訂補(bǔ)償協(xié)議，相應(yīng)損失應(yīng)由張某向其賠償。馬某就房屋重置成新價(jià)的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)扣除已向其支付部分，經(jīng)一審法院核算應(yīng)由張某向馬某賠償88132元。

其他所有補(bǔ)償及安置利益，包括宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等拆遷利益，在出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間，應(yīng)按照三七比例進(jìn)行分配，經(jīng)一審法院核算應(yīng)由張某向馬某賠償1365218.4元。

綜上，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、張某于判決生效之日起7日內(nèi)賠償馬某損1453350.4元；二、駁回馬某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明，甲方北京市黑莊戶農(nóng)工商公司與乙方張某簽訂的補(bǔ)償協(xié)議載明：一、騰退依據(jù)：《北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)住宅房屋騰退補(bǔ)償安置辦法》（×鄉(xiāng)人民代表大會(huì)2017年8月30日審議通過(guò)）、《北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)住宅房屋騰退補(bǔ)償安置辦法實(shí)施細(xì)則》（×鄉(xiāng)人民代表大會(huì)2017年8月30日審議通過(guò)）等相關(guān)文件。四、被騰退房屋補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)人民幣1395475元，其中包括：1.補(bǔ)償基價(jià)717075元，2、項(xiàng)目配合費(fèi)478050元，3、房屋重置成新價(jià)200350元；4.放棄購(gòu)買(mǎi)定向安置房異地購(gòu)房綜合補(bǔ)助費(fèi)（含周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)）：/元。五、騰退獎(jiǎng)勵(lì)甲方支付乙方騰退獎(jiǎng)勵(lì)合計(jì)人民幣570000元，其中包括：1.提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)260000元，2、無(wú)違章獎(jiǎng)勵(lì)250000元，或者拆違補(bǔ)貼/元；3.未超占宅基地獎(jiǎng)勵(lì)60000元。六、騰退補(bǔ)助費(fèi)甲方支付乙方騰退補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)185187元，其中包括：1.搬家補(bǔ)助費(fèi)5187元（其中，一次搬家補(bǔ)助費(fèi)3187元；二次搬家補(bǔ)助費(fèi)2000元）；2.移機(jī)費(fèi)：/元（包括：電話/號(hào)，移機(jī)費(fèi)/元；有線電視/線，移機(jī)費(fèi)/元；空調(diào)/臺(tái)，移機(jī)費(fèi)/元；電腦寬帶/端口，移機(jī)費(fèi)/元；熱水器/臺(tái)，移機(jī)費(fèi)/元）；3.停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)：/元；4.住房困難戶購(gòu)房補(bǔ)助費(fèi)：/元；5.生活困難群體補(bǔ)助費(fèi)：/元；6.周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)180000元（選擇定向安置方式的被騰退人，每個(gè)認(rèn)定人口2500元/月，暫定周轉(zhuǎn)期為36個(gè)月）。騰退補(bǔ)償協(xié)議書(shū)總款（四至六之和）：2150662元。

2017年9月由北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)騰退工作指揮部辦公室編制的《×鄉(xiāng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通中心代征道路項(xiàng)目住宅騰退指南》中《北京市朝陽(yáng)區(qū)×鄉(xiāng)住宅房屋騰退補(bǔ)償安置辦法》（2017年8月30日×鄉(xiāng)第十七屆人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)）第四條規(guī)定：騰退人依照本辦法的規(guī)定對(duì)被騰退人給予補(bǔ)償安置。被騰退人應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成騰退。本辦法所指的騰退人實(shí)質(zhì)“北京市×鄉(xiāng)農(nóng)工商公司”。北京市×鄉(xiāng)農(nóng)工商公司作為實(shí)施主體與被騰退人簽訂騰退補(bǔ)償協(xié)議。本辦法所指的被騰退人是指騰退范圍內(nèi)《集體土地建設(shè)用地使用證》或鄉(xiāng)、村兩級(jí)批復(fù)的建房手續(xù)或其他合法有效的權(quán)屬證明文件登記的權(quán)利人。本辦法生效后辦理法院析產(chǎn)的，仍按照一個(gè)被騰退人認(rèn)定。

又查，補(bǔ)償協(xié)議三（二）人口情況寫(xiě)明，乙方被騰退房屋內(nèi)有認(rèn)定人口2人，分別是張某、丁垚予。《鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通中心項(xiàng)目代征道路項(xiàng)目算賬單》記載：被騰退人為張某，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)是每宗宅基地100000（元），每個(gè)認(rèn)定人口80000（元），共計(jì)260000元；無(wú)違章獎(jiǎng)勵(lì)的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為每宗宅基地250000（元），共計(jì)250000元；未超占宅基地獎(jiǎng)勵(lì)的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為每宗宅基地60000-200000（元），共計(jì)60000元；周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)（安置）的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)認(rèn)定人口2500元/月，36個(gè)月/人，共計(jì)180000元。

本院查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：張某、趙某與馬某就涉案房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，已被生效裁判文書(shū)認(rèn)定無(wú)效，對(duì)于造成合同無(wú)效的原因，一審法院認(rèn)定出賣(mài)人負(fù)有主要責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)有次要責(zé)任是正確的。故本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于因合同無(wú)效造成馬某損失的范圍及金額的認(rèn)定問(wèn)題。

關(guān)于房屋重置成新價(jià)。張某上訴認(rèn)為因拆遷等原因造成房屋重置成新價(jià)的增加部分不應(yīng)向馬某給付，應(yīng)指出的是（2014）朝民初字第05680號(hào)案件中法院認(rèn)定因馬某在購(gòu)房后在該院內(nèi)翻建了房屋，對(duì)于×-1號(hào)院內(nèi)房屋及添附價(jià)值，張某、趙某亦應(yīng)向馬某補(bǔ)償，具體數(shù)額法院參照評(píng)估報(bào)告予以確定。也就是說(shuō)，在該案中關(guān)于房屋重置成新價(jià)部分已經(jīng)經(jīng)過(guò)鑒定程序確認(rèn)了價(jià)格，法院亦是按照評(píng)估價(jià)格判令張某、趙某就院內(nèi)房屋及添附價(jià)值對(duì)馬某進(jìn)行了賠償，馬某在本案中再次主張房屋重置成新價(jià)的差額部分，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。一審法院對(duì)馬某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持是錯(cuò)誤的，本院予以糾正。

關(guān)于提前搬家獎(jiǎng)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)（安置）。因馬某非黑莊戶村村民，也不是被騰退人，就搬家獎(jiǎng)勵(lì)及周轉(zhuǎn)事宜相關(guān)的費(fèi)用與其無(wú)關(guān)，一審法院判決張某向馬某支付該部分費(fèi)用與于法無(wú)據(jù)，本院予以糾正。根據(jù)張某與北京市黑莊戶農(nóng)工商公司簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，屬于被騰退房屋補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)下的各項(xiàng)費(fèi)用可以基于宅基地及其上的房屋及附屬物而取得，屬于馬某因其與張某、趙某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而造成的損失，故馬某要求張某賠償該部分費(fèi)用具有事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院按照三七比例在出賣(mài)人及買(mǎi)受人之間進(jìn)行分配是正確的，本院予以維持。

綜上所述，張某的部分上訴請(qǐng)求成立。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初29455號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

二、變更北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初29455號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：張某于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償馬某損失費(fèi)1053587.5元；

三、駁回馬某的其他訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)18300元，由馬某負(fù)擔(dān)4018元（已交納），由張某負(fù)擔(dān)14282元（馬某已預(yù)交，張某于本判決生效之日起七日內(nèi)支付馬某14282元）。

二審案件受理費(fèi)17880元，由張某負(fù)擔(dān)12962元（已交納），由馬某負(fù)擔(dān)4918元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　周　易

審 判 員　　孫　京

審 判 員　　付　輝

二〇二一年三月二十四日

法官助理　　仉亭方

書(shū) 記 員　　何昕燏