上訴人（原審被告）：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：蘇宏鑫，北京友恒律師事務所律師。

委托訴訟代理人：方爽，北京友恒律師事務所實習律師。

被上訴人（原審原告）：馬某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市天山區(qū)。

委托訴訟代理人：任育之，北京市國仁律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：趙某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

上訴人張某因與被上訴人馬某、趙某房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初29455號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人張某之委托訴訟代理人蘇宏鑫、方爽，被上訴人馬某及其委托訴訟代理人任育之到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回馬某的全部訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.本案一、二審訴訟費由馬某、趙某承擔。事實和理由：1.一審法院判決張某支付房屋重置成新價差額部分88132元沒有事實及法律依據(jù)，2015年張某已履行了（2014）朝民初字第05680號判決書中確認的重置成新價款。2.一審判決馬某獲得1365218.4元拆遷補償及安置利益沒有事實及法律依據(jù)，應按照2015年的區(qū)位補償價確定馬某的損失，提前搬家獎、搬家補助費、周轉(zhuǎn)補助費（安置）是根據(jù)宅基地或認定人口確定的，與馬某沒有關(guān)系；3.馬某的訴訟請求為重置成新價10萬元及區(qū)位補償價140萬元，一審判決超出了馬某的訴訟請求，適用法律錯誤。

馬某辯稱，不同意張某的上訴請求及事實理由，同意一審法院判決。

趙某辯稱，同意張某的上訴請求及事實理由。

馬某向一審法院起訴請求：判令張某、趙某賠償馬某經(jīng)濟損失150萬元。

一審法院認定事實：張某、趙某系北京市×鄉(xiāng)黑莊戶村村民。1993年2月23日，經(jīng)張某申請，北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)×村大隊及北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)人民政府批準張某使用×-1號院宅基地。

1998年，張某、趙某與馬某簽訂了《買賣房屋協(xié)議書》，約定張某、趙某將×-1號院內(nèi)房屋出賣給馬某。

1998年8月5日，馬某將購房款16000元支付給張某、趙某。后張某、趙某將×-1號院內(nèi)房屋交付給馬某。

1999年12月20日，北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)人民政府和北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)×村村民委員會共同出具證明，證明張某、趙某將北房三間賣給了馬某，經(jīng)村民委員會和鄉(xiāng)政府規(guī)劃部門同意已辦完手續(xù)。

2003年10月20日，北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)人民政府準許馬某對×-1號院內(nèi)房屋進行翻建。

經(jīng)查，馬某非北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)×村村民，其系非農(nóng)業(yè)戶籍。2017年9月7日，張某與趙某登記離婚。

2015年9月15日，北京市朝陽區(qū)人民法院作出（2014）朝民初字第05680號判決書，判令：一、張某、趙某與馬某就北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)×村×-1號院內(nèi)房屋簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》無效。二、馬某于本判決生效之日起三十日內(nèi)將北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)×村×-1號院內(nèi)房屋騰退給張某、趙某。三、張某、趙某于本判決生效之日起三十日內(nèi)賠償馬某房屋重置損失十一萬二千二百一十八元。

經(jīng)馬某申請，一審法院調(diào)取021號×鄉(xiāng)住宅房屋騰退補償協(xié)議書（下稱補償協(xié)議）。2017年9月13日，北京市黑莊戶農(nóng)工商公司（甲方）與張某（乙方）約定，甲方騰退乙方位于朝陽區(qū)×鄉(xiāng)×村×號房屋。甲方支付乙方被騰退房屋補償費包括：補償基價717075元；項目配合費478050元；房屋重置成新價200350元；提前搬家獎勵260000元；無違章獎勵250000元；未超占宅基地60000元；搬家補助費5187元；周轉(zhuǎn)補助費180000元，補償總額2150662元。安置房購房款總金額579500元。后，北京市黑莊戶農(nóng)工商公司扣除579500元后，向張某發(fā)放1571162元。

馬某對該證據(jù)真實性認可。張某、趙某對該證據(jù)真實性認可。馬某認可該補償協(xié)議系就張某、趙某出賣×-1號院北房三間所簽訂。

為證明雙方的房屋買賣情況，馬某已經(jīng)履行謹慎的注意義務，以及當時找了鄉(xiāng)政府，村委會作證，馬某提交《買賣房屋協(xié)議書》，張某、趙某對該證據(jù)真實性認可，證明目的認可。

為證明馬某事實上對房屋翻修、翻建，馬某提交翻建房屋許可證。張某、趙某對該證據(jù)真實性認可，證明目的認可。

為證明馬某履行了注意義務，馬某提交《證明》。張某、趙某對該證據(jù)真實性不認可，證明目的不認可。

為證明張某、趙某違反誠信解除合同，馬某提交判決書。張某、趙某對該證據(jù)真實性認可，證明目的不認可。

為證明張某、趙某因為房子獲得了拆遷利益200多萬系馬某的損失，馬某提交拆遷補償協(xié)議。張某、趙某對該證據(jù)真實性認可，證明目的不認可。

一審法院認為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案中，馬某非黑莊戶村村民，故張某、趙某與馬某就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同違反了我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，已被法院認定為無效。

在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任。北京市農(nóng)村房屋買賣合同被確認無效后，該房屋及所在宅基地被拆遷的，房屋重置成新價應歸買受人所有。趙某、張某離婚后，北京市黑莊戶農(nóng)工商公司就該農(nóng)村房屋與張某簽訂補償協(xié)議，相應損失應由張某向其賠償。馬某就房屋重置成新價的訴訟請求，應扣除已向其支付部分，經(jīng)一審法院核算應由張某向馬某賠償88132元。

其他所有補償及安置利益，包括宅基地區(qū)位補償價、提前搬家獎勵費等拆遷利益，在出賣人和買受人之間，應按照三七比例進行分配，經(jīng)一審法院核算應由張某向馬某賠償1365218.4元。

綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十八條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、張某于判決生效之日起7日內(nèi)賠償馬某損1453350.4元；二、駁回馬某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明，甲方北京市黑莊戶農(nóng)工商公司與乙方張某簽訂的補償協(xié)議載明：一、騰退依據(jù)：《北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)住宅房屋騰退補償安置辦法》（×鄉(xiāng)人民代表大會2017年8月30日審議通過）、《北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)住宅房屋騰退補償安置辦法實施細則》（×鄉(xiāng)人民代表大會2017年8月30日審議通過）等相關(guān)文件。四、被騰退房屋補償費合計人民幣1395475元，其中包括：1.補償基價717075元，2、項目配合費478050元，3、房屋重置成新價200350元；4.放棄購買定向安置房異地購房綜合補助費（含周轉(zhuǎn)補助費）：/元。五、騰退獎勵甲方支付乙方騰退獎勵合計人民幣570000元，其中包括：1.提前搬家獎勵260000元，2、無違章獎勵250000元，或者拆違補貼/元；3.未超占宅基地獎勵60000元。六、騰退補助費甲方支付乙方騰退補助費合計185187元，其中包括：1.搬家補助費5187元（其中，一次搬家補助費3187元；二次搬家補助費2000元）；2.移機費：/元（包括：電話/號，移機費/元；有線電視/線，移機費/元；空調(diào)/臺，移機費/元；電腦寬帶/端口，移機費/元；熱水器/臺，移機費/元）；3.停產(chǎn)停業(yè)補助費：/元；4.住房困難戶購房補助費：/元；5.生活困難群體補助費：/元；6.周轉(zhuǎn)補助費180000元（選擇定向安置方式的被騰退人，每個認定人口2500元/月，暫定周轉(zhuǎn)期為36個月）。騰退補償協(xié)議書總款（四至六之和）：2150662元。

2017年9月由北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)騰退工作指揮部辦公室編制的《×鄉(xiāng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通中心代征道路項目住宅騰退指南》中《北京市朝陽區(qū)×鄉(xiāng)住宅房屋騰退補償安置辦法》（2017年8月30日×鄉(xiāng)第十七屆人民代表大會第三次會議通過）第四條規(guī)定：騰退人依照本辦法的規(guī)定對被騰退人給予補償安置。被騰退人應在規(guī)定的期限內(nèi)完成騰退。本辦法所指的騰退人實質(zhì)“北京市×鄉(xiāng)農(nóng)工商公司”。北京市×鄉(xiāng)農(nóng)工商公司作為實施主體與被騰退人簽訂騰退補償協(xié)議。本辦法所指的被騰退人是指騰退范圍內(nèi)《集體土地建設用地使用證》或鄉(xiāng)、村兩級批復的建房手續(xù)或其他合法有效的權(quán)屬證明文件登記的權(quán)利人。本辦法生效后辦理法院析產(chǎn)的，仍按照一個被騰退人認定。

又查，補償協(xié)議三（二）人口情況寫明，乙方被騰退房屋內(nèi)有認定人口2人，分別是張某、丁垚予。《鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通中心項目代征道路項目算賬單》記載：被騰退人為張某，提前搬家獎勵的發(fā)放標準是每宗宅基地100000（元），每個認定人口80000（元），共計260000元；無違章獎勵的發(fā)放標準為每宗宅基地250000（元），共計250000元；未超占宅基地獎勵的發(fā)放標準為每宗宅基地60000-200000（元），共計60000元；周轉(zhuǎn)補助費（安置）的發(fā)放標準為每個認定人口2500元/月，36個月/人，共計180000元。

本院查明的其他事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為：張某、趙某與馬某就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同違反了我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，已被生效裁判文書認定無效，對于造成合同無效的原因，一審法院認定出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任是正確的。故本案的爭議焦點在于因合同無效造成馬某損失的范圍及金額的認定問題。

關(guān)于房屋重置成新價。張某上訴認為因拆遷等原因造成房屋重置成新價的增加部分不應向馬某給付，應指出的是（2014）朝民初字第05680號案件中法院認定因馬某在購房后在該院內(nèi)翻建了房屋，對于×-1號院內(nèi)房屋及添附價值，張某、趙某亦應向馬某補償，具體數(shù)額法院參照評估報告予以確定。也就是說，在該案中關(guān)于房屋重置成新價部分已經(jīng)經(jīng)過鑒定程序確認了價格，法院亦是按照評估價格判令張某、趙某就院內(nèi)房屋及添附價值對馬某進行了賠償，馬某在本案中再次主張房屋重置成新價的差額部分，于法無據(jù)，本院不予支持。一審法院對馬某的該項訴訟請求予以支持是錯誤的，本院予以糾正。

關(guān)于提前搬家獎、搬家補助費、周轉(zhuǎn)補助費（安置）。因馬某非黑莊戶村村民，也不是被騰退人，就搬家獎勵及周轉(zhuǎn)事宜相關(guān)的費用與其無關(guān)，一審法院判決張某向馬某支付該部分費用與于法無據(jù)，本院予以糾正。根據(jù)張某與北京市黑莊戶農(nóng)工商公司簽訂的補償協(xié)議，屬于被騰退房屋補償費項下的各項費用可以基于宅基地及其上的房屋及附屬物而取得，屬于馬某因其與張某、趙某簽訂的房屋買賣合同無效而造成的損失，故馬某要求張某賠償該部分費用具有事實及法律依據(jù)，一審法院按照三七比例在出賣人及買受人之間進行分配是正確的，本院予以維持。

綜上所述，張某的部分上訴請求成立。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初29455號民事判決第二項；

二、變更北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初29455號民事判決第一項為：張某于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償馬某損失費1053587.5元；

三、駁回馬某的其他訴訟請求。

一審案件受理費18300元，由馬某負擔4018元（已交納），由張某負擔14282元（馬某已預交，張某于本判決生效之日起七日內(nèi)支付馬某14282元）。

二審案件受理費17880元，由張某負擔12962元（已交納），由馬某負擔4918元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　周　易

審 判 員　　孫　京

審 判 員　　付　輝

二〇二一年三月二十四日

法官助理　　仉亭方

書 記 員　　何昕燏