上訴人（原審被告）：北京正濟(jì)堂藥品連鎖超市有限責(zé)任公司，住所地北京市海淀區(qū)小營四撥子科技四站**。

法定代表人：鄒瀕涌，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：鄒平濤，男，北京正濟(jì)堂藥品連鎖超市有限責(zé)任公司員工。

委托訴訟代理人：鄒靜，女，北京正濟(jì)堂藥品連鎖超市有限責(zé)任公司員工。

被上訴人（原審原告）：北京方莊萬士物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)方莊芳城園****樓**。

法定代表人：黃小紅，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：袁志成，男，北京方莊萬士物業(yè)管理有限責(zé)任公司員工。

委托訴訟代理人：曹巖，北京市檀州律師事務(wù)所律師。

上訴人北京正濟(jì)堂藥品連鎖超市有限責(zé)任公司（以下簡稱正濟(jì)堂公司）因與被上訴人北京方莊萬士物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱方莊物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初15號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

正濟(jì)堂公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判駁回方莊物業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.本案適用法律錯(cuò)誤。我司并非涉案物業(yè)的所有人，方莊物業(yè)公司亦未提交證據(jù)證明其與我司訂立有物業(yè)服務(wù)合同，依據(jù)合同相對(duì)性原則，方莊物業(yè)公司僅能對(duì)其合同相對(duì)方主張權(quán)利，而不能對(duì)合同以外的第三人提起合同之訴。方莊物業(yè)公司欲主張物業(yè)費(fèi)，應(yīng)向涉案房屋業(yè)主或與其存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的相對(duì)方主張。一審法院在未查明涉案房屋所有人、未查明方莊物業(yè)公司是否與涉案房屋所有人訂立有物業(yè)服務(wù)合同及其條款內(nèi)容的情況下，判決我司承擔(dān)支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，屬適用法律錯(cuò)誤，依法應(yīng)予改判。2.本案事實(shí)查明有誤。方莊物業(yè)公司提交的催繳通知單系其單方制作，未能證明已送達(dá)給我司，不能認(rèn)定構(gòu)成訴訟時(shí)效中斷的情形。

方莊物業(yè)公司答辯稱，同意一審判決，不同意正濟(jì)堂公司的上訴請(qǐng)求和理由。

方莊物業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令正濟(jì)堂公司向方莊物業(yè)公司支付北京市密云區(qū)檀府家園小區(qū)×號(hào)門臉房×、×房屋2014年6月1日至2019年12月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)44242.33元及違約金18274.73元；2.案件受理費(fèi)由正濟(jì)堂公司負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年12月３日，北京檀營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱檀營房地產(chǎn)公司）與北京業(yè)大潤發(fā)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱潤發(fā)物業(yè)公司）簽訂《物業(yè)管理委托協(xié)議》，約定“1.多層住宅及一層車庫：物業(yè)費(fèi)每月每建筑平方米0.75元；2.商業(yè)樓：物業(yè)費(fèi)每月每建筑平方米1.5元……衛(wèi)生費(fèi)96元/戶/年……本協(xié)議期限自2012年12月1日起至業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止”。2015年4月14日，潤發(fā)物業(yè)公司與方莊物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)移交協(xié)議書》，約定“乙方（方莊物業(yè)公司）為甲方（潤發(fā)物業(yè)公司）代收前期舊欠物業(yè)費(fèi)……”。2015年4月21日，檀營房地產(chǎn)公司與方莊物業(yè)公司簽訂《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，約定“本物業(yè)項(xiàng)目基本情況如下：名稱北京市密云久潤花園東區(qū)小區(qū)、檀府家園……物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主根據(jù)其擁有物業(yè)的建筑面積，可按北京市和本小區(qū)原規(guī)定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納”。在上述協(xié)議中沒有業(yè)主在遲延繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)支付滯納金的約定。

2014年6月1日，正濟(jì)堂公司租賃北京市密云區(qū)檀府家園小區(qū)×號(hào)門臉房×、×房屋，是該房屋的實(shí)際的使用人。庭審中，雙方對(duì)上述房屋的建筑面積為418平方米沒有異議。方莊物業(yè)公司主張物業(yè)管理費(fèi)商業(yè)按1.50元/平方米/月計(jì)算、衛(wèi)生費(fèi)按照400元/年計(jì)算，要求正濟(jì)堂公司支付2014年6月1日至2019年12月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)及衛(wèi)生費(fèi)，合計(jì)44242元；方莊物業(yè)公司另提供日期為2016年12月31日、2018年12月31日、2019年10月27日的催繳通知單存檔聯(lián)、通知聯(lián)各一份，用以證明其向正濟(jì)堂公司催收過物業(yè)費(fèi)。正濟(jì)堂公司持答辯意見，不同意交納物業(yè)費(fèi)，并提供照片及工傷認(rèn)定書用等證據(jù)，用以證明方莊物業(yè)公司沒有履行物業(yè)服務(wù)管理義務(wù)，導(dǎo)致環(huán)境臟亂差，存在安全隱患，導(dǎo)致下水管道堵塞，造成員工受傷。

一審法院認(rèn)為：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，檀營房地產(chǎn)公司作為建設(shè)單位有權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。本案中，檀營房地產(chǎn)公司與潤發(fā)物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托協(xié)議》、檀營房地產(chǎn)公司與方莊物業(yè)公司簽訂《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，潤發(fā)物業(yè)公司和方莊物業(yè)公司為正濟(jì)堂公司租賃使用房產(chǎn)所在的檀府家園小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，正濟(jì)堂公司接受了物業(yè)服務(wù)，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，理應(yīng)履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。潤發(fā)物業(yè)公司和方莊物業(yè)公司已完成移交，約定方莊物業(yè)公司代收前期舊欠物業(yè)費(fèi)，故正濟(jì)堂公司理應(yīng)向方莊物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。方莊物業(yè)公司為正濟(jì)堂公司所在小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，正濟(jì)堂公司應(yīng)按上述物業(yè)合同約定向方莊物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，方莊物業(yè)公司主張按照商業(yè)按1.50元/平方米/月計(jì)算、衛(wèi)生費(fèi)按照400元/年計(jì)算，但在檀營房地產(chǎn)公司與潤發(fā)物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托協(xié)議》，約定“衛(wèi)生費(fèi)96元/戶/年”，故衛(wèi)生費(fèi)應(yīng)按96元/戶/年計(jì)算。

訴訟時(shí)效制度的目的在于促使權(quán)利人積極行使權(quán)力，以穩(wěn)定法律秩序、維護(hù)交易安全。庭審中，正濟(jì)堂公司辯解方莊物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)主張已過訴訟時(shí)效，方莊物業(yè)公司應(yīng)就其主張未超過訴訟時(shí)效提供有效證據(jù)予以證明，對(duì)此，方莊物業(yè)公司向一審法院提供了書面催繳通知單的存檔聯(lián)和通知聯(lián)，上面最早落款日期為2016年12月31日，故一審法院對(duì)正濟(jì)堂公司關(guān)于訴訟時(shí)效的辯解意見不予采信。方莊物業(yè)公司主物業(yè)管理費(fèi)遲延交納違約金，因合同沒有明確約定，一審法院不予支持。

另，正濟(jì)堂公司提出其員工受傷，方莊物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失的辯解，屬另案法律關(guān)系，本案不予涉及。正濟(jì)堂公司提出方莊物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)瑕疵及隱患的辯解，方莊物業(yè)公司在庭審中表示，對(duì)于業(yè)主提出的物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題，正在逐步修繕和處理，故一審法院酌定，對(duì)一審法院予以支持的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)予以部分減免。方莊物業(yè)公司應(yīng)制定積極的計(jì)劃，回應(yīng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出的問題，不斷完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主亦應(yīng)積極履行繳費(fèi)義務(wù)，以保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)行。

綜上所述，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決如下：一、正濟(jì)堂公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付方莊物業(yè)公司二〇一四年六月一日至二〇一九年十二月三十一日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)合計(jì)三萬八千二百九十元五角。二、駁回方莊物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審期間，雙方均未提交新的證據(jù)。正濟(jì)堂公司稱：“我方于2014年與案外人簽訂租賃合同，承租案涉房屋作為經(jīng)營所用，租賃期限自2014年6月延續(xù)至今。因合同簽訂時(shí)間較為久遠(yuǎn)，已無法找到租賃合同原件。現(xiàn)我方確認(rèn)，根據(jù)我方與出租人之間的約定，租賃期間的物業(yè)管理費(fèi)由我方承擔(dān)。”

本院對(duì)一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位有權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。本案中，檀營房地產(chǎn)公司與潤發(fā)物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托協(xié)議》、檀營房地產(chǎn)公司與方莊物業(yè)公司簽訂的《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。2014年6月至今，正濟(jì)堂公司租賃了案涉房屋，是該房屋的實(shí)際使用人，且正濟(jì)堂公司自認(rèn)與出租人約定租賃期間的物業(yè)費(fèi)由正濟(jì)堂公司承擔(dān)，潤發(fā)物業(yè)公司與方莊物業(yè)公司為正濟(jì)堂公司租賃使用房產(chǎn)所在的小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，正濟(jì)堂公司實(shí)際接受了物業(yè)服務(wù)，雙方便形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，潤發(fā)物業(yè)公司與方莊物業(yè)公司約定由方莊物業(yè)公司代收前期舊欠物業(yè)費(fèi)，正濟(jì)堂公司理應(yīng)向方莊物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，故對(duì)正濟(jì)堂公司上訴主張其并未與方莊物業(yè)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同、并非合同主體的理由，本院不予支持。關(guān)于訴訟時(shí)效，方莊物業(yè)公司提交了相應(yīng)的催繳通知單，且方莊物業(yè)公司自2014年6月起持續(xù)的為正濟(jì)堂公司提供物業(yè)服務(wù)，故對(duì)于正濟(jì)堂公司關(guān)于物業(yè)費(fèi)已過訴訟時(shí)效的上訴意見，本院亦不予支持。

綜上，正濟(jì)堂公司的上訴請(qǐng)求及理由不能成立，一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)757元，由北京正濟(jì)堂藥品連鎖超市有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　蒙　瑞

審 判 員　　金妍熙

審 判 員　　龔勇超

二〇二一年二月八日

法官助理　　俞　潔

法官助理　　王世洋

書 記 員　　趙　宇