上訴人（原審原告、反訴被告）：甘肅興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地臨夏市紅園新村******。

法定代表人：田鎮(zhèn)華。

委托訴訟代理人：王鵬昊，北京市君永律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：許諾，北京市君永律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所，住所地北京市朝陽區(qū)朝外大街**朝外**1201-14div>

法定代表人：潘石屹，董事長。

委托訴訟代理人：李毅，女，1979年10月7日出生。

委托訴訟代理人：李夢璇，女，1992年2月8日出生。

上訴人甘肅興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甘肅興華公司）因與被上訴人北京野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱野力公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初36672號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法獨任開庭審理了本案。上訴人甘肅興華公司之委托訴訟代理人王鵬昊、被上訴人野力公司之委托訴訟代理人李毅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

甘肅興華公司上訴請求：撤銷原審判決第二、三、四項，改判甘肅興華公司與野力公司之間的房屋租賃合同于2020年3月31日解除。事實與理由:雙方已經(jīng)于2020年3月31日解除租賃合同，從2020年3月31日開始，我方不再占有使用租賃房屋，對方不再提供房屋出租服務(wù)，雙方事實上解除了租賃合同。原審法院以合同約定作為合同解除的唯一依據(jù)系法律適用錯誤，我方行使的是合同法定解除權(quán)，在特殊情況下有權(quán)解除合同。我方在租賃房屋經(jīng)營內(nèi)容名為“希途健康”的海外醫(yī)療項目，因疫情原因?qū)е鹿窘?jīng)營無法繼續(xù)，對方亦明知，如繼續(xù)承租房屋并支付租金對我方明顯不公平。原審法院所判違約金的數(shù)額過高，本案的保證金實質(zhì)是定金，原審法院駁回我方的押金返還請求，支持對方的違約賠償請求，系法律適用錯誤，原審法院同時支持多個違約金條款導致違約金過高。北京搜厚物業(yè)管理有限公司朝陽分公司與對方已經(jīng)混同，北京搜厚物業(yè)管理有限公司朝陽分公司的行為構(gòu)成表見代理，權(quán)利義務(wù)應(yīng)當是對方承擔，應(yīng)當是對方承擔物業(yè)費、押金及電費的退還，之后由其向北京搜厚物業(yè)管理有限公司朝陽分公司主張費用，內(nèi)部解決。

野力公司辯稱：同意原審判決，不同意甘肅興華公司的上訴請求及事實理由。

甘肅興華公司向一審法院提出訴訟請求：1、判令解除甘肅興華公司、野力公司之間于2018年12月27日簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令野力公司返還甘肅興華公司押金200418.51元（其中，房屋押金187380.31元、物業(yè)押金13038.00元）；3、判令野力公司返還甘肅興華公司租金14374.43元；4、判令野力公司返還甘肅興華公司電費2439元。

野力公司向一審法院提出反訴請求：1、確認甘肅興華公司、野力公司于2018年12月27日簽訂的《光華路SOHOII房屋租賃合同》于2020年4月30日解除；2、判令甘肅興華公司向野力公司支付欠付的租金62460.17元（2020年4月1日至2020年4月30日期間）；3、判令甘肅興華公司向野力公司支付裝修期租金124920.34元（2018年12月28日至2019年2月27日期間）；4、判令甘肅興華公司向野力公司支付違約金187380.51元；5、判令甘肅興華公司向野力公司支付欠付租金的滯納金（以62460.17元為本金，自2020年3月26日起計算至上述本金實際付清之日止，按照日千分之三的標準計算）。

一審法院認定事實：2018年12月27日，野力公司作為甲方（出租方），甘肅興華公司作為乙方（承租方），雙方簽訂《光華路SOHOII房屋租賃合同》（合同編號：18120082），載明：甲方同意將坐落于北京市朝陽區(qū)光華路9號樓的光華路SOHOIIB座室x室（以下簡稱“該房屋”，該房屋所在的實際樓層為11層，而其名義樓層為12層）出租給乙方，乙方承諾租賃該房屋僅用作辦公用途，該房屋租賃面積為217.30平方米（不包括車位）；租金：租賃期內(nèi)第一個租賃年度（自2019年2月28日起至2019年12月27日止）的日租金為人民幣9.00元/日/平方米，而增值稅為人民幣0.45元/日/平方米；及（2）月租金為人民幣59485.88元（以下簡稱“第一租賃年度月租金”），而增值稅為人民幣2974.29元；租賃期內(nèi)第二個租賃年度（自2019年12月28日起至2020年12月27日止）的（1）日租金為人民幣9.00元/日/平方米，而增值稅為人民幣0.45元/日/平方米；及（2）月租金為人民幣59485.88元，而增值稅為人民幣2974.29元；管理費系乙方對管理公司所提供的管理服務(wù)所應(yīng)付的費用。租賃期內(nèi)的管理費標準為人民幣18.87元/公歷月/平方米，增值稅為人民幣1.13元/公歷月/平方米。為避免疑問，本合同項下的管理費未包含增值稅，而乙方應(yīng)在支付當期管理費的同時支付當期管理費的增值稅。保證金系保證乙方完整及充分地履行其于本合同項下義務(wù)之目的而應(yīng)由乙方向甲方及管理公司支付的保證金。保證金金額為三個月的月租金及其增值稅加上三個月的管理費及其增值稅之和（計人民幣200418.51元）；首期租金及其增值稅系指乙方應(yīng)于簽署日當日或之前向甲方預先支付的相當于第一租賃年度月租金及其增值稅之和的金額（計人民幣62460.17元）；首期管理費及其增值稅系指乙方應(yīng)于簽署日當日或之前向管理公司預先支付的一個公歷月的管理費及其增值稅（計人民幣4346.00元）。交付日系指2018年12月28日，裝修期系指自交付日起至2019年02月27日止（包括頭尾兩日）的連續(xù)期間，乙方于裝修期內(nèi)無需繳付租金及增值稅，但應(yīng)繳付管理費及其增值稅、及其他一切與租賃該房屋相關(guān)的費用及其增值稅。當發(fā)生本合同第17.2條項下任一情況時，乙方已經(jīng)支付的保證金不予退還，并且應(yīng)依據(jù)本合同約定的租金向甲方支付其已享受的裝修期的租金及其增值稅。

2018年12月28日，野力公司為甘肅興華公司開具收據(jù)一張，載明收到光華路SOHO二期x室租賃保證金187380.51元。

2019年1月2日，北京搜厚物業(yè)管理有限公司朝陽分公司為甘肅興華公司出具收據(jù)一張，上載明服務(wù)項目為物業(yè)費保證金，金額為13038元。

2020年3月30日，甘肅興華公司通過郵箱發(fā)送郵件的方式通知野力公司協(xié)商退租事宜。并向野力公司發(fā)送了《關(guān)于終止履行房屋租賃合同的函及退費申請》。在退費申請中，甘肅興華公司提出自愿承擔一個月的租金損失，野力公司可以在甘肅興華公司繳納的三個月押金中，扣除一個月的押金后，返還其兩個月押金。

2020年4月1日，甘肅興華公司發(fā)送郵件至野力公司，表示，該公司已經(jīng)正式函告終止履行合同，并已恢復原狀并將鑰匙交還給了物業(yè)。

2020年4月1日，北京搜厚物業(yè)管理有限公司朝陽分公司向甘肅興華公司發(fā)送《催告函》，要求其交納2020年4月1日至2020年4月30日期間的物業(yè)管理費以及滯納金共計4554.61元。

一審庭審中，甘肅興華公司提交電表截圖一張，證明截止2020年3月31日，電表內(nèi)余額為2439元。

一審庭審中，甘肅興華公司提交北京希途健康管理有限公司與案外人簽訂的《咨詢與服務(wù)合同（海外就醫(yī)）》合同一份，用以證明北京希途健康管理有限公司主要經(jīng)營項目為海外醫(yī)療服務(wù)，該業(yè)態(tài)受疫情影響嚴重，導致公司提前退租。

一審庭審中，就涉案房屋交還時間，各方均認可甘肅興華公司系于2020年3月31日將房屋交還野力公司，且房屋租金亦支付至2020年3月31日。

一審法院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，甘肅興華公司與野力公司簽訂的《光華路SOHOII房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，各方均應(yīng)按約定履行自己的義務(wù)?，F(xiàn)根據(jù)各方提交的證據(jù)可知，甘肅興華公司在雙方簽訂的租賃合同尚未到期終止之前，于2020年3月30日無正當理由提出提前退租，故構(gòu)成違約。野力公司在甘肅興華公司明確表示不繼續(xù)履行合同的情況下，以書面形式提出解除合同，且已經(jīng)送達甘肅興華公司，于法有據(jù)。故就甘肅興華公司第一項訴訟請求，法院認定合同解除時間為2020年4月30日。但需要說明的是，考慮到甘肅興華公司提前以書面形式告知野力公司解除合同一事，且解除時間發(fā)生在新冠肺炎疫情期間，該疫情確會對甘肅興華公司的經(jīng)營行為造成一定負面的影響，其對解除合同并無主觀惡意，故法院在計算違約金方面會對此予以考慮。就甘肅興華公司第二項訴訟請求，關(guān)于房屋押金問題，因甘肅興華公司系違約方，押金不予退還。關(guān)于物業(yè)押金問題，因甘肅興華公司系將此款交付至北京搜厚物業(yè)管理有限公司朝陽分公司處，且由該公司開具收據(jù)，故甘肅興華公司無權(quán)要求野力公司退還此款。就甘肅興華公司第三項訴訟請求，其要求野力公司返還法定節(jié)假日延長時間段內(nèi)租金于法無據(jù)，法院不予支持。就甘肅興華公司第四項訴訟請求，因其當庭表示電費交付至北京搜厚物業(yè)管理有限公司朝陽分公司處，故無權(quán)要求野力公司對此予以退還。

就野力公司第一項反訴請求，法院上文已經(jīng)認定，雙方簽訂的《光華路SOHOII房屋租賃合同》于2020年4月30日解除。就野力公司第二項反訴請求，因雙方當庭均認可甘肅興華公司于2020年3月31日將房屋交還至野力公司處，故野力公司在此后完全可自行收回涉案房屋。但其一直拖延，由此產(chǎn)生的損失擴大的不利后果應(yīng)由其自行承擔。故法院對此項訴訟請求不予支持。就野力公司第三項反訴請求，因合同中對此裝修期租金有明確約定，法院對此予以支持。就野力公司第四項反訴請求，甘肅興華公司作為合同違約方確應(yīng)給付野力公司違約金，但合同中約定的違約金數(shù)額過高，法院以甘肅興華公司違約實際給野力公司造成的損失為基準，根據(jù)公平原則以及誠實信用原則，綜合考慮合同整體的履行情況、甘肅興華公司經(jīng)營業(yè)態(tài)受疫情以及疫情防控措施影響的程度大小、甘肅興華公司提前解約的過錯程度以及雙方締約的地位強弱等多項因素，對此違約金數(shù)額予以酌情調(diào)整；就野力公司第五項反訴請求，對租金滯納金部分法院不予支持。

據(jù)此，一審法院于2020年11月判決：一、甘肅興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于二〇一八年十二月二十七日簽訂的《光華路SOHOII房屋租賃合同》于二〇二〇年四月三十日解除；二、甘肅興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后七日內(nèi)給付北京野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司裝修期租金十二萬四千九百二十元三角四分；三、甘肅興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后七日內(nèi)給付北京野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約金九萬三千六百九十元；四、駁回甘肅興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部訴訟請求；五、駁回北京野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他反訴請求。一審案件受理費730.8元，由甘肅興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔（已預交）。反訴案件受理費3460元，由甘肅興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔2041元（北京野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預交，甘肅興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后七日內(nèi)給付北京野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司），由北京野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔1419元（已預交）。

二審中查明，一審中野力公司曾提交終止函，證明其曾于2020年4月27日向甘肅興華公司發(fā)送終止函，因甘肅興華公司拖欠租金等費用構(gòu)成違約，故函告租賃合同于2020年4月30日終止，甘肅興華公司應(yīng)自終止日起3個工作日內(nèi)一次性支付未付費用，并按照合同約定返還房屋。二審庭審中，雙方對原審判決認定事實無異議。甘肅興華公司稱其雖然是違約解除，但受疫情影響較大，違約金的約定過高。本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審查明事實一致，本院予以確認。

本院認為：綜合雙方訴辯主張及證據(jù)，本案二審的爭議焦點在于合同解除時間、裝修期租金及違約金的認定等。關(guān)于合同解除時間，甘肅興華公司主張應(yīng)以雙方交接房屋的時間，即2020年3月31日認定為合同解除時間，對此，本院認為，甘肅興華公司以疫情原因提出退租，并無相應(yīng)依據(jù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，在甘肅興華公司拒不繼續(xù)履行合同的情況下，野力公司以書面形式解除合同，符合雙方合同約定及法律規(guī)定，原審法院據(jù)此認定合同解除時間，并無不當。同時，考慮疫情因素及甘肅興華公司已經(jīng)于2020年3月31日騰退房屋的事實，原審法院對野力公司主張2020年4月1日至2020年4月30日的租金請求，未予支持，處理公平合理，本院予以維持。關(guān)于裝修期租金及保證金，根據(jù)雙方合同約定，2個月的裝修期是針對整個租賃期間而設(shè)定的，在甘肅興華公司違約提前退租的情況下，已經(jīng)支付的保證金不應(yīng)予以退還，同時應(yīng)向野力公司支付其已享受的裝修期租金，原審法院據(jù)此認定甘肅興華公司無權(quán)主張退還保證金，并應(yīng)當支付野力公司裝修期租金，處理并無不當。關(guān)于違約金，合同約定違約方應(yīng)當支付相當于三個月租金的違約金，原審法院按照一個半月租金標準酌予確定違約金數(shù)額，已經(jīng)充分考慮了疫情因素及雙方實際履約情況，本院予以維持。關(guān)于甘肅興華公司要求支持其原審訴訟請求等其他上訴意見，均缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，甘肅興華公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決并無不當，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費4579元，由甘肅興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楊　夏

二〇二一年二月十八日

法官助理　　史曉霞

法官助理　　李寶霞