上訴人（原審被告）：北京正華永順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)安富街**。

法定代表人：蔣曉宇，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：何偉強(qiáng)，北京國(guó)雙律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：牛蒙，北京國(guó)雙律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：婁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：張秀山，北京頤合中鴻律師事務(wù)所律師。

上訴人北京正華永順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱正華永順公司）與被上訴人婁某某房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初10423號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員田璐獨(dú)任審理，公開開庭審理了本案。上訴人正華永順公司的委托代理人牛蒙，被上訴人婁某某的委托訴訟代理人張秀山到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

正華永順公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審民事判決;二、判令駁回婁某某的全部訴訟請(qǐng)求；三、判令?yuàn)淠衬吵袚?dān)本案一審及二審的全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、正華永順公司逾期取得涉案房屋權(quán)屬的初始登記及婁某某逾期取得涉案房屋的所有權(quán)證書，是因涉案項(xiàng)目用地出現(xiàn)政府原因調(diào)整、履行相關(guān)合同簽訂手續(xù)所致，并非正華永順公司的責(zé)任。一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，正華永順公司請(qǐng)求法院予以糾正。二、根據(jù)涉案房屋的性質(zhì)，以及婁某某關(guān)于實(shí)際損失的舉證情況，涉案房屋逾期辦證并未給婁某某造成實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，即使正華永順公司構(gòu)成違約，本案中婁某某主張的違約責(zé)任也明顯過高，應(yīng)予以調(diào)整。三、在人民法院審理的相同案情的同類案件中，法院在認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任時(shí)，均會(huì)考慮給對(duì)方當(dāng)事人造成的實(shí)際損失，并酌定違約金。一審法院主觀確認(rèn)本案違約金“合理合法”的裁判結(jié)論明顯違背最高人民法院一直強(qiáng)調(diào)的“統(tǒng)一法律適用標(biāo)準(zhǔn)”和“同案同判”的適用意見，應(yīng)予糾正。四、在本案一審期間，一審法院機(jī)械地適用涉案合同中約定的違約金，造成對(duì)于正華永順公司的極大不公。本案及其相同案情的串案數(shù)量較大，若一審判決生效，將對(duì)正華永順公司造成極大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至可能導(dǎo)致正華永順公司因此無法繼續(xù)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

婁某某辯稱，不同意正華永順公司的上訴請(qǐng)求及事實(shí)與理由，服從一審判決，請(qǐng)求二審法院予以維持。

婁某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令正華永順公司賠償婁某某違約金76260.34元；2.判令正華永順公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：

2014年11月7日，婁某某（買受人）與正華永順公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，雙方就涉案房屋買賣達(dá)成協(xié)議。第二十二條：（一）初始登記出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第1種方式處理：買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。（二）轉(zhuǎn)移登記1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第（2）種方式處理：買受人同意委托出賣人指定的代辦機(jī)構(gòu)向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用詳見附件十。2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起720日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第（1）種方式處理：（1）買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照本合同簽訂當(dāng)日中國(guó)人民銀行頒布的個(gè)人活期存款利率給付利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。3.如因買受人的責(zé)任造成買受人未能在商品房交付之日起720日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，由買受人承擔(dān)責(zé)任。

《附件十》第十一條：如遇下列特殊原因不能按照約定履行本合同的，根據(jù)發(fā)生事件的影響，除部分或全部免除遭遇事件一方的責(zé)任，或雙方協(xié)商同意解除或變更本合同外，對(duì)本合同約定的履行期限可據(jù)實(shí)予以延期：11.1遭遇不可抗力，且遭遇不可抗力一方在事件發(fā)生之日起60日內(nèi)告知另一方的；11.2發(fā)生整個(gè)社會(huì)之工作、生活秩序有全面、根本性、持續(xù)性影響之大事件，包括但不限于已知或未知的疫病爆發(fā)等。第12.4.1條：買受人全權(quán)委托出賣人辦理該商品房的房屋權(quán)屬登記及領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，委托費(fèi)用為1000元。買受人承諾，買受人在該商品房的抵押登記手續(xù)辦理完畢之前，買受人不得解除本項(xiàng)委托。

2013年12月27日，受讓人北京正華永恒置業(yè)有限公司、北京正華永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體與出讓人中華人民共和國(guó)北京市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，第四條：本合同項(xiàng)下的出讓宗地坐落于順義新城第22街區(qū)SY00-0022-6003（西區(qū)）地塊R2二類居住用地。本合同項(xiàng)下出讓宗地的平面界址為東至SY00-0022-6003地塊（東區(qū)），南至規(guī)劃路，西至裕安路、北至安寧街。2014年1月22日，北京市國(guó)土資源局（甲方）與北京正華永恒置業(yè)有限公司、北京正華永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體（乙方）、正華永順公司（丙方）簽訂補(bǔ)充協(xié)議，第一條：將出讓合同的受讓人變更為正華永順公司，出讓合同中約定受讓人承擔(dān)的一切權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)由正華永順公司承接。2018年7月17日，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)（出讓人）與正華永順公司（受讓人）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，記載：出讓人與受讓人于2013年12月27日以掛牌出讓方式簽訂了位于順義新城西22街區(qū)SY00-0022-6003（西區(qū)）地塊用地的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，出讓合同編號(hào)為：京地出（合）字（2013）第0443號(hào)。根據(jù)該項(xiàng)目竣工后的測(cè)量結(jié)果，出讓人與受讓人經(jīng)協(xié)商，共同對(duì)出讓合同內(nèi)容作如下變更：一、將出讓合同約定的出讓宗地位置核定為裕安路34號(hào)及裕安路34號(hào)院1至9號(hào)樓、地下車庫(kù)。二、將出讓合同約定的出讓宗地面積變更為44293.28（分?jǐn)偅┢椒矫?，宗地類型變更為共用。土地出讓范圍以本協(xié)議所附土地出讓范圍紅線圖為準(zhǔn)，最終土地面積以地籍部門測(cè)繪數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。三、將出讓合同約定的出讓宗地規(guī)劃用途變更為住宅、商業(yè)、辦公（公共服務(wù)設(shè)施）、地下車庫(kù)、地下倉(cāng)儲(chǔ)……。

2016年12月21日，雙方簽署《結(jié)算協(xié)議》，婁某某于當(dāng)天收房。雙方一致確認(rèn)婁某某已將總房款1960420元支付給正華永順公司。

雙方一致確認(rèn)正華永順公司取得商品房所在樓棟初始登記時(shí)間為2018年10月10日。婁某某取得涉訴房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間為2019年3月27日。

婁某某主張因正華永順公司逾期取得商品房所在樓棟的權(quán)屬證明及因正華永順公司導(dǎo)致婁某某逾期取得房屋權(quán)屬證明，因此要求正華永順公司按照合同約定支付違約金。正華永順公司持抗辯意見主張逾期辦證的責(zé)任不在正華永順公司，且如法院認(rèn)定正華永順公司違約，因未給婁某某造成實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，因此合同約定的違約責(zé)任數(shù)額過高，正華永順公司該項(xiàng)請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。

一審法院認(rèn)為：

雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（自住型商品房）》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)遵守。根據(jù)雙方合同的約定，正華永順公司在合同履行過程中存在兩項(xiàng)違約行為：1.按照合同第二十二條第（一）款的約定，正華永順公司應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前取得商品房所在樓棟的權(quán)屬證明（初始登記證書），但是正華永順公司實(shí)際取得上述權(quán)屬證書的時(shí)間已經(jīng)逾期。因此，正華永順公司應(yīng)當(dāng)以全部已付購(gòu)房款為基數(shù)，按每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向婁某某支付逾期辦理商品房所在樓棟?rùn)?quán)屬證明期間的違約金；2.根據(jù)合同第二十二條第（二）款的約定，婁某某應(yīng)于商品房交付之日起720日取得房屋所有權(quán)證書。因正華永順公司的原因?qū)е聤淠衬秤馄谌〉梅课菟袡?quán)證書。因此，正華永順公司應(yīng)當(dāng)以全部已付購(gòu)房款為基數(shù)，按每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向婁某某支付逾期辦證期間的違約金。合同具有相對(duì)性，正華永順公司所提政府原因?qū)е罗k證遲延，并非正華永順公司免除責(zé)任的法律依據(jù)或合同依據(jù)；正華永順公司所提不可抗力因素的意見，亦未舉證予以證明，因此一審法院不予采納。關(guān)于違約金數(shù)額是否過高的問題，一審法院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合確認(rèn)雙方約定的違約金計(jì)算方式合理合法，正華永順公司應(yīng)依約向婁某某承擔(dān)賠償責(zé)任。正華永順公司請(qǐng)求調(diào)整的意見，一審法院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：正華永順公司于判決生效之日起七日內(nèi)向婁某某支付違約金76260.34元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審期間，當(dāng)事人均未向本院提交證據(jù)。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本案的二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：一為正華永順公司是否應(yīng)當(dāng)為遲延辦理商品房所在樓棟?rùn)?quán)屬證明和遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證承擔(dān)民事責(zé)任；二為一審判決確定的違約損失是否適當(dāng)。

對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（自住型商品房）》中，明確約定正華永順公司應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前取得商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，亦明確約定由房屋的買受人委托出賣人或者出賣人指定的代理機(jī)構(gòu)向權(quán)屬機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。據(jù)此，本案中辦理商品房所在樓棟的權(quán)屬證明和房屋產(chǎn)權(quán)證是正華永順公司的合同義務(wù)。現(xiàn)正華永順公司未能在雙方合同約定期限內(nèi)辦理商品房所在樓棟的權(quán)屬證明和房屋所有權(quán)證書，正華永順公司作為辦證義務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)遲延辦理商品房所在樓棟?rùn)?quán)屬證明和遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的原因承擔(dān)舉證責(zé)任。本案訴訟中，正華永順公司主張逾期取得涉案房屋權(quán)屬的初始登記及房屋的所有權(quán)證書因涉案項(xiàng)目用地出現(xiàn)政府原因調(diào)整、履行相關(guān)合同簽訂手續(xù)所致，但就此未能提交充分證據(jù)予以證明，正華永順公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，且政府原因?qū)е罗k證遲延并非正華永順公司免除責(zé)任的法律依據(jù)或合同依據(jù)。本院據(jù)此認(rèn)定系由于正華永順公司的原因?qū)е掠馄谌〉蒙姘阜课輽?quán)屬的初始登記及逾期取得涉案房屋的所有權(quán)證書，正華永順公司應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。正華永順公司的該部分上訴理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。

對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，《北京市商品房預(yù)售合同（自住型商品房）》明確約定，按每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期辦理商品房所在樓棟?rùn)?quán)屬證明期間的違約金；按每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期辦證期間的違約金。本院對(duì)此認(rèn)為：雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（自住型商品房）》系雙方真實(shí)意思的表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行各自義務(wù)?，F(xiàn)正華永順公司逾期取得涉案房屋權(quán)屬的初始登記及逾期為購(gòu)房人辦理涉案房屋的所有權(quán)證書已經(jīng)構(gòu)成違約。正華永順公司上訴主張，遲延取得涉案房屋權(quán)屬的初始登記及逾期辦理涉案房屋的所有權(quán)證書沒有給購(gòu)房人造成實(shí)際損失，故其不應(yīng)支付高額違約金，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。一審法院依據(jù)正華永順公司實(shí)際延期的期間確定的違約金金額符合雙方合同約定，具有事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予維持。

正華永順公司提出的總賠償金額過高，影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及后續(xù)辦證的上訴理由明顯缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，正華永順公司的上訴請(qǐng)求和理由均缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1706元，由北京正華永順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　田　璐

二〇二一年二月二十三日

法官助理　　郭欣欣

法官助理　　張　禾

書 記 員　　崔浩然