上訴人(原審原告、反訴被告)：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：高圣道，北京明科律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告、反訴原告)：陳晶石，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：高銘霞，北京倫輝律師事務(wù)所律師。

上訴人王某某因與被上訴人陳晶石房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初7070號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法適用獨(dú)任制，開庭進(jìn)行了審理。上訴人王某某之委托訴訟代理人高圣道，被上訴人陳晶石之委托訴訟代理人高銘霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王某某上訴請求：1、請求撤銷一審判決。2、請求改判陳晶石返還王某某2017年1月1日至2018年3月1日租金24萬元。3、要求判決陳晶石賠償王某某損失200萬元。事實(shí)和理由：一、截止到2017年9月底，王某某已經(jīng)停止房屋出租，騰退了租戶，陳晶石應(yīng)退還王某某租金24萬元。二、無論合同是否有效，陳晶石都應(yīng)該賠償王某某損失。

陳晶石辯稱，同意一審判決，不同意王某某的上訴請求。

王某某向一審法院起訴請求：1、請求人民法院依法判決陳晶石返還王某某2017年10月1日至2018年3月1日的租金24萬元；2、依法判決陳晶石賠償王某某損失200萬元；3、本案訴訟費(fèi)用由陳晶石承擔(dān)。

陳晶石向一審法院提出反訴請求：1、判令被反訴人支付其拖欠的2018年3月1日至2018年5月1日的房屋占有使用費(fèi)96667元；2、判令被反訴人向反訴人支付自2018年3月1日至實(shí)際支付之日止的延遲支付債務(wù)利息（以96667元為基數(shù)，按照年利率24%計(jì)算）；3、判令被上訴人承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：甲方（出租方）：陳晶石與乙方（承租方）：王某某簽訂《房屋租賃合同》一份，該合同約定：“第一條房屋基本情況。甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于北京市通州區(qū)**，總面積伍仟伍佰平米。第四條租金。2016年3月1日至2019年3月1日該房屋年租金為伍拾捌萬元整。第八條提前終止合同。如因國家建設(shè)、不可抗力因素的情形，甲方需終止合同時(shí)，一般應(yīng)提前兩個(gè)月書面通知乙方并給以賠償，賠償乙方所裝修的標(biāo)準(zhǔn)為：總裝修費(fèi)用作價(jià)為貳佰萬元整。如三年內(nèi)出現(xiàn)上述情況時(shí)，按200萬元賠償給乙方。”雙方還對其余事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

另查，2020年7月27日，中共北京市通州區(qū)某某村支部委員會(huì)出具證明一份，載明：“茲證明：通州區(qū)某某號(hào)原系村辦工廠廠房，面積5500㎡．2015年，村委會(huì)將上述廠房出租與陳晶石：（身份證號(hào)：×××），后陳晶石轉(zhuǎn)手將上述廠房轉(zhuǎn)租與王某某（身份證號(hào)：×××）。王某某對此廠房經(jīng)過改造、裝修，共建房屋270多間，用于公寓出租，直至2017年9月。2017年9月，村委會(huì)接到上級(jí)通知，不再允許無證房屋出租使用，2018年3月上述房屋拆遷。特此證明”。

一審法院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。本案中涉案房屋未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，故王某某與陳晶石所簽訂《房屋租賃合同》無效。對于王某某主張的陳晶石返還其2017年10月1日至2018年3月1日的租金24萬元的訴訟請求，因中共北京市通州區(qū)某某村支部委員會(huì)出具證明載明涉案房屋于2018年3月拆遷，故對于王某某主張的返還租金24萬元的訴訟請求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。對于陳晶石主張的判令被反訴人支付其拖欠的2018年3月1日至2018年5月1日的房屋占有使用費(fèi)96667元的訴訟請求，一審法院亦不予支持。對于陳晶石主張的判令被反訴人向反訴人支付自2018年3月1日至實(shí)際支付之日止的延遲支付債務(wù)利息（以96667元為基數(shù)，按照年利率24％計(jì)算）的訴訟請求，未有事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院不予支持。對于王某某主張的依法判決陳晶石賠償其損失200萬元的訴訟請求，因雙方所簽訂的《房屋租賃合同》無效，故該合同相關(guān)條款亦應(yīng)無效，對于王某某的該項(xiàng)訴訟請求，未有法律依據(jù)，一審法院不予支持。判決：一、駁回王某某的全部訴訟請求；二、駁回陳晶石的全部反訴請求。

本院二審期間，王某某提交了收條、測繪圖、銀行回單、鋼結(jié)構(gòu)承包合同等證明其實(shí)際的損失。陳晶石對此不予認(rèn)可。本院經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審法院一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審爭議的焦點(diǎn)為合同無效后的后果處理問題。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，雙方簽訂的《房屋租賃合同》因違反了相關(guān)法律規(guī)定而無效，雙方均有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中涉案雙方對于涉案房屋未取得規(guī)劃的事實(shí)均屬明知，雙方就涉案租賃協(xié)議無效均承擔(dān)同等責(zé)任。對于涉案房屋被拆除后，王某某產(chǎn)生的相應(yīng)裝修損失，陳晶石、王某某各自承擔(dān)一半的責(zé)任。雙方簽訂的《房屋租賃合同》中，裝修費(fèi)用的已經(jīng)作價(jià)200萬元，本院參照次價(jià)格，結(jié)合合同已經(jīng)實(shí)際履行期間，酌予確定陳晶石應(yīng)予承擔(dān)的損失數(shù)額為87.5萬元。一審法院處理有誤，本院予以糾正。一審法院關(guān)于租金和房屋占有使用費(fèi)的認(rèn)定和處理，并無不當(dāng)。

綜上，王某某的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國合同法》五十二條、第五十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初7070號(hào)民事判決第二項(xiàng)。

二、撤銷北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初7070號(hào)民事判決第一項(xiàng)。

三、陳晶石于本判決生效后十日內(nèi)給付王某某87.5萬元。

四、駁回王某某的其他訴訟請求。

一審保全費(fèi)5000元，由王某某負(fù)擔(dān)（已交納），本訴案件受理費(fèi)12360元，由王某某負(fù)擔(dān)5407.5元（已交納），由陳晶石負(fù)擔(dān)6952.5元（于本判決生效后十日內(nèi)繳納）。反訴案件受理費(fèi)1108元，由陳晶石負(fù)擔(dān)（已交納）。

二審案件受理費(fèi)24720元，由王某某負(fù)擔(dān)10815元（已交納）；由陳晶石負(fù)擔(dān)13905元（于本判決生效后十日內(nèi)繳納）

本判決為終審判決。

審 判 長　林存義

審 判 員　趙　霞

審 判 員　薛　妍

二〇二一年四月十三日

法官助理　眭　立

法官助理　劉艷輝

書 記 員　王　艷