上訴人（原審被告）：馬某，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市東城區(qū)。

委托訴訟代理人：周學(xué)騰，北京市證信律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：畢玉蓉，北京市證信律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：中國新時代控股集團有限公司，住所地北京市西城區(qū)平安里西大街26號。

法定代表人：劉國平，董事長。

委托訴訟代理人：翁飛，北京大成律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：付勇，北京大成律師事務(wù)所律師。

上訴人馬某因與被上訴人中國新時代控股集團有限公司（以下簡稱新時代公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初27747號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

馬某上訴請求：撤銷一審判決，駁回新時代公司的訴訟請求或發(fā)回重審；本案一、二審訴訟費用由新時代公司承擔(dān)。事實和理由：一審法院對本案的事實定性錯誤，將不屬于人民法院主管工作范圍內(nèi)的事項，納入法院管轄范圍。一審新時代公司以房屋租賃合同糾紛提起訴訟，掩蓋事實真相，一審法院罔顧《租房合同》實質(zhì)上是單位內(nèi)部分房的形式要件，而非普通市場化房屋租賃的事實，以租房形式代替分房實質(zhì)進行審理，得出了錯誤的結(jié)論。本案的基本事實是單位依據(jù)《國務(wù)院辦公廳中央軍委辦公廳關(guān)于印發(fā)軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部住房保障辦法的通知》（國辦法［2000］62號）（以下簡稱兩辦文件）等相關(guān)政策，分房給轉(zhuǎn)業(yè)軍人，但因單位自身原因未按政策將涉案房屋以房改房的形式出賣給我，即未落實政策，現(xiàn)在由于上級單位要求其進行內(nèi)部房屋清理，為應(yīng)對上級，簡單粗暴地以一份從未執(zhí)行過的《租房合同》將我訴至法庭，試圖以法院判決的形式阻止國家對轉(zhuǎn)業(yè)軍人住房政策的落實。

新時代公司辯稱，認可一審判決，本案屬于租賃合同糾紛，馬某應(yīng)準(zhǔn)時交納租金。

新時代公司向一審法院起訴請求：1．要求確認新時代公司與馬某簽訂的《房屋租賃合同》于2018年6月25日解除；2、要求馬某將北京市朝陽區(qū)光熙門北里×號樓×號房屋騰空并交還新時代公司；3、判令馬某向新時代公司支付2000年11月6日至2018年6月25日期間的租金32025.1元；4、判令馬某向新時代公司支付房屋占有使用費（自2018年6月26日至實際騰退之日止，按照每月6500元的標(biāo)準(zhǔn)計算）。

一審法院認定事實：2000年11月6日，新時代公司作為甲方與馬某作為乙方簽訂《租房合同》，約定，根據(jù)乙方申請，甲方同意將光熙門北里×號樓×房（以下簡稱×號房屋）租給乙方使用，租期暫定兩年，自簽訂合同之日起；租金每平米3.05元，共計151.3元/月，按月交納，由甲方代扣。本租金隨政府標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整而調(diào)整。物業(yè)管理費、取暖費等由甲方代交，從乙方住房補貼中扣除，多退少補。乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)接，不得損壞室內(nèi)設(shè)施，并遵守宿舍小區(qū)各項規(guī)定。乙方調(diào)出公司，本合同終止。本合同到期后，視實際情況，雙方協(xié)商可續(xù)簽。后雙方并未再簽訂書面合同，庭審中，新時代公司表示雙方形成事實上的租賃合同關(guān)系，并表示在租賃期內(nèi)按照151.3元/月的標(biāo)準(zhǔn)計算租金。

另查，新時代公司系朝陽區(qū)光熙門北里33號樓的房屋所有權(quán)人，庭審中，新時代公司表示×號房屋目前未辦理分戶獨立的房產(chǎn)證，×號房屋的面積為68.54平方米。

2018年6月25日，新時代公司向馬某發(fā)送《關(guān)于騰退新時代集團單元房的函》，載明：你于2000年租住的光熙門北里×號樓×室，為中國新時代控股集團有限公司所有的房產(chǎn)。根據(jù)制度規(guī)定，現(xiàn)進行房產(chǎn)清理工作，請配合新時代集團，盡快騰退上述房產(chǎn)，交還新時代集團。請于6月30日之前與新時代集團聯(lián)系，協(xié)商房屋騰退事宜，騰退并交還房屋資產(chǎn)，補繳以往應(yīng)交房屋租金，如需繼續(xù)租用，通過房屋中介按市場價租賃使用。庭審中，經(jīng)詢，馬某表示其于2018年7月4日收到上述函件。

另查，馬某于1994年參加中國人民解放軍，原在國防科工委后勤部生產(chǎn)部任助理員職務(wù)，于1998年12月15日被批準(zhǔn)轉(zhuǎn)業(yè)。2002年7月10日馬某與新時代公司簽訂《勞動合同書》，成為新時代公司的員工。2010年，馬某的勞動關(guān)系轉(zhuǎn)入保利集團。

庭審中，馬某表示其作為轉(zhuǎn)業(yè)軍人，×號房屋系新時代公司分配的福利分房，雙方并非單純的租賃關(guān)系，并表示根據(jù)2000年9月11日印發(fā)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部住房保障辦法的規(guī)定，軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部享受與其轉(zhuǎn)業(yè)時軍隊職務(wù)等級相當(dāng)或同等條件地方人員的各項住房待遇。軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部的住房，主要采取購買經(jīng)濟適用住房、現(xiàn)有住房或租住周轉(zhuǎn)住房以及修建自有住房等方式解決。1999年及其以前批準(zhǔn)轉(zhuǎn)業(yè)的軍隊干部，按照國家和安置地人民政府的有關(guān)規(guī)定參加房改，享受接收安置單位與其軍隊職務(wù)等級相當(dāng)或同等條件人員購買、租住、自建住房和住房貨幣分配等各項住房待遇，軍齡計為所在單位連續(xù)工作時間。而根據(jù)新時代集團關(guān)于房改的政策，1997年之前參加工作的都可以參加房改，按照上述政策，馬某的軍齡即為連續(xù)工作時間，視為1997年之前參加工作，×號房屋系新時代公司給予馬某的福利分房，且應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定享受房改。

新時代公司對此不予認可，表示馬某系1999年4月調(diào)入新時代公司，2002年7月與新時代公司簽訂勞動合同，而當(dāng)時新時代公司的房改政策是1997年12月31日之前在該公司工作的員工才可以參加房改，房改政策已經(jīng)于1999年年初上報北京市住房改革辦公室。而馬某于1999年4月才調(diào)入，不享受房改待遇。雙方之間仍然系租賃合同關(guān)系。

另，馬某認可自簽訂合同至今就×號房屋未向新時代公司交納過房屋租金，并表示未交房租的原因是單位分配的福利分房，不需要繳納租金，并表示該房屋的物業(yè)費和供暖費均由其本人負擔(dān)，亦說明該房屋系單位分配的住房。

庭審中，馬某提交新時代公司向香河園派出所出具的證明，表示在當(dāng)時辦理戶口時，新時代公司向香河園派出所出具的證明中明確寫明了×房屋分配給馬某居住，可知新時代公司認可雙方系房屋分配關(guān)系。

另，馬某表示當(dāng)時的辦公室主任系案外人趙某，其可以證明上述房屋系分配給馬某，并提交趙某的書面證人證言，該證言載明：馬某同志是從總裝備部轉(zhuǎn)業(yè)到新時代控股集團公司的軍轉(zhuǎn)干部，按照《國務(wù)院辦公廳中央軍委辦公廳關(guān)于印發(fā)軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部住房保障辦法的通知》，應(yīng)該享受接收安置單位與其軍隊職務(wù)等級相當(dāng)或同等條件人員參加房改的權(quán)利。公司房改政策是1997年12月31日前在公司工作的員工都可以參加房改。馬某1994年到部隊工作，軍齡應(yīng)計為在公司連續(xù)工作期間，符合公司房改條件。馬某依據(jù)兩辦政策規(guī)定向公司提出房改要求，當(dāng)時的情況是公司房改方案已于1999年上報北京市住房改革辦公室，因此2000年先以租房形式向其提供住房，在租房期間再依據(jù)兩辦文件按政策辦理房改手續(xù)。我當(dāng)時兼任集團公司辦公室主任，根據(jù)集團公司領(lǐng)導(dǎo)指示與馬某同志簽訂租房協(xié)議，此事屬于歷史遺留問題。庭審中，趙某未出庭作證。

庭審中，新時代公司表示馬某另行購買過北京市西城區(qū)的一處房產(chǎn)，已經(jīng)享受了公司的福利待遇。馬某對此不予認可，表示公司之前享受過房改政策的員工亦可以購買北京市西城區(qū)的房產(chǎn)，上述房屋屬于商品房，公司員工均可以購買，并非福利待遇。

庭審中，馬某表示×號房屋系新時代公司給予其的福利分房，并表示按照《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》的規(guī)定，其和新時代公司關(guān)于該房屋的糾紛屬于單位內(nèi)部的分房糾紛，不屬于人民法院主管工作的范圍。新時代公司對此不予認可，表示雙方簽署的合同系《租房合同》，雙方之間系租賃關(guān)系，并非單位內(nèi)部的分房糾紛。

關(guān)于解除合同時間，經(jīng)詢，新時代公司表示以法院認定的解除合同時間為準(zhǔn)，如果法院認定的解除合同時間晚于其主張的合同解除期間，對于合同解除之前的租金也僅主張至2018年6月25日。關(guān)于房屋占用費的起算時間，也以法院認定為準(zhǔn)。

一審法院認為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。新時代公司和馬某簽訂的《租房合同》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，法院予以確認。雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。

本案的爭議焦點關(guān)于該×號房屋引起的房產(chǎn)糾紛是否屬于單位內(nèi)部的建房、分房等而引起的占房、騰房糾紛。根據(jù)法院查明的事實可知，雙方簽署的合同系租房合同，合同中明確約定了租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限以及乙方調(diào)出公司、本合同終止等內(nèi)容，該合同系雙方自愿簽署，應(yīng)當(dāng)遵守，無論從該合同的標(biāo)題以及合同內(nèi)容來看，均不符合單位內(nèi)部建房、分房的特征。雖然馬某表示按照當(dāng)時的政策，其應(yīng)當(dāng)享受分房待遇，但是其提供的證據(jù)不足以證明系該房產(chǎn)糾紛系單位內(nèi)部的分房關(guān)系，故該案屬于人民法院主管工作的范圍，對于馬某的該項抗辯意見，法院不予采納。

《租房合同》約定了租期暫定兩年，后雙方未簽訂書面合同，但馬某仍然租住在該房屋內(nèi)，新時代公司對此亦表示認可。雙方之間形成不定期租賃合同關(guān)系。按照法律規(guī)定，對于不定期租賃關(guān)系，當(dāng)事人可以隨時解除合同。新時代公司于2018年6月25日向馬某發(fā)送了《關(guān)于騰退新時代集團單元房的函》，表明了解除合同的意思，故在馬某收到該函件后，雙方的合同視為解除。經(jīng)詢，馬某表示于2018年7月4日收到該函件，故法院依法確認合同解除的時間為2018年7月4日。

在合同簽訂后至合同解除前，馬某一直未支付該房屋的租金，其對×號房屋進行了使用，應(yīng)當(dāng)支付房屋租金，現(xiàn)新時代公司要求馬某支付2000年11月6日至2018年6月25日的租金32025.1元，對于上述期間的租金，馬某應(yīng)當(dāng)支付。新時代公司的該項訴訟請求，于法有據(jù)，法院予以支持。

按照法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。在《租房合同》解除后，馬某繼續(xù)占有×號房屋無合同依據(jù)，應(yīng)當(dāng)將×號房屋予以騰退，現(xiàn)新時代公司要求馬某騰退該房屋，符合法律規(guī)定，法院對其該項訴訟請求予以支持。

合同解除后，馬某仍然繼續(xù)占有×號房屋至今，應(yīng)當(dāng)支付房屋占有使用費，現(xiàn)新時代公司要求馬某按照6500元每月的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，馬某對此不予認可?？紤]該房屋的性質(zhì)，雙方之間的關(guān)系、之前的租金等因素、法院結(jié)合新時代公司的損失以及本案的實際情況酌情確定房屋占有使用費的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于房屋占有使用費的起算時間，因法院確認的合同解除時間為2018年7月4日，故新時代公司主張的起算時間有誤，法院依法予以調(diào)整。

一審判決如下：一、確認中國新時代控股集團有限公司與馬某于2000年11月6日簽訂的《租房合同》于2018年7月4日解除；二、馬某于判決生效之日起三十日內(nèi)騰退北京市朝陽區(qū)光熙門北里×號樓×號房屋；三、馬某于判決生效之日起七日內(nèi)向中國新時代控股集團有限公司支付2000年11月6日至2018年6月25日期間的租金32025.1元；四、馬某于判決生效之日起七日內(nèi)向中國新時代控股集團有限公司支付房屋占有使用費（自2018年7月5日開始計算至實際騰退之日止，按照每月3500元的標(biāo)準(zhǔn)支付）；五、駁回中國新時代控股集團有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費601元，由馬某負擔(dān)（于判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。馬某提交兩份書面證言，擬證明涉案房屋是分配給馬某。新時代公司不予認可。對于一審法院查明的其他事實，本院予以確認。

本院認為，本案二審的爭議焦點是：×號房屋引起的房產(chǎn)糾紛是否屬于單位內(nèi)部的建房、分房等而引起的占房、騰房糾紛。根據(jù)法院查明的事實可知，雙方簽署的合同系租房合同，合同中明確約定了租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限以及乙方調(diào)出公司、本合同終止等內(nèi)容，該合同系雙方自愿簽署，應(yīng)當(dāng)遵守，無論從該合同的標(biāo)題以及合同內(nèi)容來看，均不符合單位內(nèi)部建房、分房的特征。雖然馬某表示按照當(dāng)時的政策，其應(yīng)當(dāng)享受分房待遇，但是其提供的證據(jù)不足以證明×號房屋系單位內(nèi)部分房，故原審法院按租賃關(guān)系對本案進行審理并無不當(dāng)。馬某以上述理由要求撤銷一審判決，本院不能予以支持。

綜上所述，馬某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費601元，由馬某負擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　林存義

審 判 員　　薛　妍

審 判 員　　趙　霞

二〇二一年四月九日

法官助理　　孫亞男