上訴人（原審被告、反訴原告）：黃某某，女，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人（原審被告）：李玉成，男，xxxx年xx月xx日出生。

二上訴人共同委托訴訟代理人：雷彩虹，北京高文律師事務所律師。

二上訴人共同委托訴訟代理人：楊穎，北京高文律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：康某淑，女，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：孫紅彥，北京律業(yè)律師事務所律師。

委托訴訟代理人：黃亞潔，北京律業(yè)律師事務所實習律師。

上訴人黃某某、李玉成因與被上訴人康某淑房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初37366號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人黃某某、李玉成及其共同委托訴訟代理人雷彩虹、楊穎，被上訴人康某淑的委托訴訟代理人孫紅彥、黃亞潔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

黃某某、李玉成上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回康某淑第2、3、4、5、6項訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.判決支持黃某某的一審反訴請求。事實和理由：一、一審法院認定事實錯誤。1.一審法院認為本案爭議的焦點一，首先是案涉房屋“滿五唯一”的條件問題，認為交易房屋在購買時間是否是出售人家庭唯一住房會在很大程度上影響交易的稅費負擔，從而影響到買房人的房源選擇。這完全是一審法院片面的理解。在雙方簽約時，上訴人就已經(jīng)把房屋“滿五不唯一”的情況向被上訴人進行告知，被上訴人也完全同意，所以才有了后續(xù)的補充合同，法院認定上訴人對此沒有證據(jù)是完全錯誤的。上訴人賣房的意愿是非常真實的，“不唯一”的情況不是不能得到解決，反而在履約過程中按照被上訴人的要求得到了徹底解決，而從這一點看，被上訴人在履約過程中也是完全知曉房屋“不唯一”的情況且是同意的。在履約過程中，案涉房屋從最初雙方達成共識過戶到黃某某的女兒名下，到最終以被上訴人提出的“將房屋過戶給配偶后，再與配偶離婚”變?yōu)槔钣癯擅碌姆绞剑显V人為了促成交易均在做妥協(xié)，妥協(xié)的前提均是為配合被上訴人的各項要求，而上訴人作為售房方，完全無此義務。我國合同法的立法目的，是在保護雙方利益的前提下，促成合同的履行。上訴人在售房過程中雖有小的瑕疵，但完全不影響合同的繼續(xù)履行，而本案中導致合同未能繼續(xù)履行，完全是被上訴人的過錯造成的。即便按照法院認為的可能因為“滿五不唯一”的情況會導致被上訴人的稅費的增加，但在履行合同過程中，上訴人已經(jīng)在被上訴人的要求下完全解決，被上訴人也完全同意，所以關于此問題根本不存在任何爭議，其在履約過程中就已經(jīng)由雙方進行認可且確認，上訴人根本不存在違約的行為。2.在判決書中，一審法院對于買方10月31日單方面解除合同的要求并未予以支持。而買方單方面解除合同正是造成房屋買賣合同無法正常履行的最主要原因。上訴方在房屋買賣合同簽署后一直積極配合合同的執(zhí)行，在買方單方面提出解除合同以后，仍然在積極的與買方溝通，希望能夠繼續(xù)履行買賣合同，但是多次請求均遭到對方拒絕。所以買方單方面終止合同才是造成合同無法正常履行的主要原因。因此上訴方認為一審法院的最終判決結果存在嚴重失誤。3.關于交房的事實認定問題，一審法院認為應該按照2019年8月17日《補充協(xié)議》的約定，雙方應當在簽署協(xié)議30日內(nèi)共同辦理房屋交驗手續(xù)，這完全是有前提的。按照雙方于2019年8月17日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱《房屋買賣合同》）約定，第二筆定金340000元應于客戶資質(zhì)審核通過且網(wǎng)簽后2個工作日內(nèi)支付，剩余一部分價款以國管組合貸擬貸款2430000元支付……。按照雙方的約定、賣房的流程及房地產(chǎn)行業(yè)的交易習慣，被上訴人應在簽約后及時辦理網(wǎng)簽，網(wǎng)簽是購房者去要辦理的流程，而被上訴人作為購房者并沒有積極去辦理網(wǎng)簽，從而以此為借口，第二筆定金及后續(xù)的款項遲遲未向上訴人支付，被上訴人此種嚴重違約的行為，導致上訴人無法向其交付房屋。被上訴人的行為已經(jīng)違反《中華人民共和國合同法》第六十七條的規(guī)定，被上訴人未履行其付款義務，上訴人有權拒絕其履行要求。即便認為合同中沒有明確先后履行順序，被上訴人也是違反了合同法的六十六條，所以上訴人有權拒絕履行交房義務。而且，直至被上訴人向上訴人發(fā)送解除合同通知之日，被上訴人都沒有進行網(wǎng)簽，支付第二筆定金和后續(xù)房款。同時，按照一審法院認定的事實部分，案涉房屋的價格已經(jīng)降低，這是事實，現(xiàn)狀中購房者因購房后發(fā)現(xiàn)自己房屋貶值的情形，惡意拖延時間，尋找各種漏洞，從而達到解除合同的目的，已經(jīng)成為該行業(yè)的一種頻發(fā)現(xiàn)象，經(jīng)過本案事發(fā)情況，上訴人有理由合理懷疑被上訴人也存有此種惡意違約的行為。而且，上訴人在合同簽訂后即騰空房屋，并將鑰匙交于中介，已滿足賣方交房條件。而房屋交驗過程需要買方、賣方及中介三方共同在場，買方無法單獨完成此過程。在買方10月31日提出單方面解約前，賣方并未收到買方要求收房的任何告知，所以不存在不交房的問題。4.關于一審法院判決中支持被上訴人律師費的主張，完全沒有法律依據(jù)，從此點我認為，一審法院在對本案審查中存在嚴重的錯誤，請求法院撤銷一審判決。二、一審法院審判嚴重超期，已經(jīng)違反民事訴訟法。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十九條的規(guī)定，人民法院適用普通程序?qū)徖淼陌讣?，應當在立案之日起六個月內(nèi)審結，本案早已超過審判期限，亦沒有法律規(guī)定的延長審限的事由，直到2020年12月8日才草草做出錯誤判決。庭審中，上訴人補充如下上訴事實和理由：1.黃某某并未書面承諾案涉房屋滿五唯一，案涉房屋在出售給康某淑時并不具備唯一條件，一審法院對此認定錯誤。2.關于交房，2019年7月10日上訴人與北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱我愛我家公司）簽訂《鑰匙協(xié)議》委托出售時房屋即處于空置狀態(tài)，此后一直處于空置狀態(tài)，上訴人出售房屋時已結清物業(yè)費，因此上訴人已騰空房屋，具備即時交付的客觀條件；交付房屋的義務承擔主體為上訴人、被上訴人與我愛我家公司，并非上訴人一方，上訴人積極履行交付房屋的意思表示及行為，被上訴人及我愛我家公司在合同履行期間并未有督促行為，對房屋未交付存在過錯，房屋未交付的責任不在上訴人一方，上訴人不存在違約。3.被上訴人在合同履行期間怠于履行并擅自解除合同，是房屋買賣合同不能交易的主要責任方。2019年12月16日，李玉成離婚，此時案涉房屋達到滿五唯一狀況，此時尚在合同履行期內(nèi)，如被上訴人配合，完全可以實現(xiàn)房屋買賣的交易目的。2019年10月31日，被上訴人解除合同未達到約定的法定解除條件，解除合同沒有效力。4.一審法院既判決支持被上訴人損失賠償，又判決承擔違約責任，屬于適用法律錯誤。5.一審法院遺漏必要的當事人中介我愛我家公司，導致認定事實不清，應發(fā)回重審。

康某淑辯稱，第一，一審判決中李玉成沒有承擔任何責任，因此李玉成不是適格上訴人，應依法駁回上訴。第二，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。黃某某不履行交付房屋的義務，所售房屋不符合合同約定的滿五唯一的條件，為了逃避多交稅費，屢次讓被上訴人配合其簽訂補充協(xié)議，對房產(chǎn)證號和產(chǎn)權人多次變更，雖然被上訴人盡力配合上訴人，但最后上訴人仍然拒交房屋及辦理網(wǎng)簽，拒不履行合同義務，被上訴人無奈才通知上訴人解除合同并起訴。第三，一審判決的違約金過低，難以彌補被上訴人的損失，但被上訴人接受一審判決。第四，上訴人的上訴請求于法無據(jù)，請求二審法院駁回。

康某淑向一審法院起訴請求：1．確認康某淑與黃某某、李玉成簽訂的《房屋買賣合同》及相關《補充協(xié)議》于2019年10月31日解除；2．判令黃某某、李玉成退還定金100000元及逾期違約金（違約金以定金為基數(shù)，自2019年11月7日起按日萬分之五計算至實際支付之日止）；3．判令黃某某、李玉成退還居間服務費96768元及利息（自2019年11月7日起，利息以居間服務費為基數(shù)，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至實際給付之日止）；4．判令黃某某、李玉成支付違約金896000元整；5．判令黃某某、李玉成承擔連帶責任；6．判令黃某某、李玉成支付本案律師費用10000元。

黃某某在一審中提出反訴請求：1.解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》及三份補充協(xié)議；2.判令康某淑支付違約金896000元。

一審法院認定事實：2019年8月17日，黃某某作為出賣人與康某淑作為買受人就北京市朝陽區(qū)××××602號房屋（以下簡稱案涉房屋）簽訂《房屋買賣合同》，約定：房屋所在樓層為6層，建筑面積86.03平方米，房屋成交價格為4480000元，其中房屋主體價款3740000元、家具家電及裝修等折價740000元；乙方向甲方支付440000元，第一筆定金100000元于簽訂合同當日支付，第二筆定金340000元于客戶資質(zhì)審核通過且網(wǎng)簽后2個工作日內(nèi)支付，剩余一部分價款以國管組合貸擬貸款2430000元支付，除定金和貸款以外部分的購房款1610000元最遲于網(wǎng)簽后過戶前支付；甲方應在客戶獲得批貸后2個工作日內(nèi)將案涉房屋交付給乙方；甲方承諾案涉房屋購買時間已滿五年、是甲方家庭唯一房屋，購房時間依據(jù)契稅票確定，因甲方未如實告知房屋情況或告知情況與事實不符導致稅費增加，增加的稅費由甲方承擔，如甲方承諾房屋為家庭唯一住房，須在交稅時保持家庭唯一住房狀態(tài)，如違反上述約定，增加的稅費由甲方承擔。《房屋買賣合同》第九條“違約責任”條款第（四）款約定有：除本合同另有約定外，任何一方未履行本合同約定的義務，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行的，守約方可以選擇解除合同，解除合同應以書面的方式進行，違約方應按房屋成交總額的20％向?qū)Ψ匠袚`約責任。該合同還就逾期交房、逾期付款等違約責任、不動產(chǎn)登記等其他事項進行了約定。

同日，康某淑（乙方）、黃某某（甲方）、案外人北京偉嘉安捷投資管理有限公司（丙方）簽訂《履約服務合同》，委托丙方辦理案涉房屋買賣交易過程中的資格審核、代辦抵押、貸款手續(xù)等服務。雙方還和案外人我愛我家公司簽訂《居間服務合同》，康某淑為此支付居間服務費96768元?！毒娱g服務合同》第五條“違約責任”條款約定有：甲乙雙方任何一方違約致使丙方不能繼續(xù)協(xié)助辦理買賣交易后續(xù)事項的，丙方不承擔責任，且丙方有權收取本合同約定的居間服務費和交易中已經(jīng)發(fā)生的費用，如支付居間服務費的為守約方，支付方可向違約方追償該筆費用。

2019年8月17日，康某淑（乙方）、黃某某（甲方）在我愛我家公司見證下簽訂《補充協(xié)議》一份，約定有：甲乙雙方協(xié)商同意在簽署本協(xié)議后30日內(nèi)共同辦理房屋交驗手續(xù)，甲方須在交驗前騰空房屋；由于乙方原因?qū)е潞贤茨馨凑赵s定履行完畢，雙方友好協(xié)商后同意將《房屋買賣合同》及相關附屬合同、補充協(xié)議延期執(zhí)行至2019年12月31日。

2019年8月23日，雙方在我愛我家公司見證下再次簽訂《補充協(xié)議》，約定：由于更換產(chǎn)權證導致產(chǎn)權地址和房產(chǎn)證號變更，房屋證件編號由京（2017）朝不動產(chǎn)權第××××號變更為京（2019）朝不動產(chǎn)權第××××號，由此導致的合同履行時效自動順延。

2019年9月18日，康某淑、李玉成在我愛我家公司見證下第三次簽訂《補充協(xié)議》，約定：由于出賣方個人原因需要變更出售方，原甲方黃某某需變更為新甲方李玉成，房產(chǎn)證件編號由京（2019）朝不動產(chǎn)權第××××號變更成京（2019）朝不動產(chǎn)權第××**；變更后的新甲方完全承擔并無條件履行原甲方在案涉房屋《房屋買賣合同》及相關附屬合同、補充協(xié)議中約定的所有責任和義務。

經(jīng)詢，雙方均確認康某淑具備在京購房資質(zhì)且已于2019年8月17日向黃某某支付購房定金100000元，之后雙方因合同履行事項產(chǎn)生爭議，剩余款項均未支付，黃某某也未向康某淑交付案涉房屋。在案涉房屋買賣交易進程中，黃某某與李玉成結婚并將案涉房屋所有權轉(zhuǎn)移登記至李玉成名下，后又于2019年12月16日與李玉成辦理了離婚登記手續(xù)。

2019年10月31日，康某淑向黃某某、李玉成分別發(fā)送《解除合同通知書》，載有：黃某某未在2019年8月17日《補充協(xié)議》簽署后30日內(nèi)向康某淑辦理房屋交驗手續(xù)，也未將騰空的房屋鑰匙交付給康某淑，未及時履行合同義務，已經(jīng)構成違約，符合合同約定的解除條件，現(xiàn)書面通知要解除黃某某與康某淑于2019年8月17日簽訂的《房屋買賣合同》及相關《補充協(xié)議》，解除李玉成與康某淑于2019年9月18日簽訂的《補充協(xié)議》，請黃某某根據(jù)合同約定在5個工作日內(nèi)向康某淑退還購房定金100000元、支付中介費96768元、支付違約金896000元。黃某某、李玉成均認可已收到上述《解除合同通知書》。

庭審中，康某淑提交己方（包括家人）與中介人員的微信聊天記錄、電話語音記錄以及到我愛我家公司店面催促的交流記錄，欲證明黃某某存在逾期交房、經(jīng)催告仍未交房、所售房屋并不滿足承諾的“滿五唯一”的條件等情形，且還試圖通過簽訂第4份《補充協(xié)議》拖延時間等。其中明確提到“交驗房子”的溝通發(fā)生在2019年10月23日，康某淑父親到店里催促，康某淑提供的錄音證據(jù)里載有“康：簽完合同30日內(nèi)，合同上都有寫明，當時是孩子（康某淑）簽的，我也沒怎么注意，但是現(xiàn)在都兩個多月了”。黃某某、李玉成認可部分證據(jù)的真實性，但不認可其證明目的?？的呈缣峤弧柏悮ふ曳俊本W(wǎng)頁圖片打印件及與相應工作人員的通話記錄，欲證明黃某某在2020年1月18日將案涉房屋掛牌銷售，網(wǎng)頁上所載房屋基本信息均與案涉房屋吻合，報價是4440000元。黃某某、李玉成對上述證據(jù)的真實性、證明目的均不認可，且上述證據(jù)證明房價比簽約時跌了?？的呈缣峤宦蓭熧M發(fā)票，欲證明因為黃某某、李玉成違約給自己造成的損失情況。黃某某、李玉成稱由法院核實證據(jù)原件的真實性，但不認可其證明目的。

黃某某、李玉成提交《鑰匙協(xié)議》，欲證明案涉房屋鑰匙一直在中介處，房屋處于可交付狀態(tài)。康某淑對該份證據(jù)的真實性及證明目的均不認可。黃某某、李玉成提交網(wǎng)站關于案涉房屋所在的“鑫兆麗園”同類房屋在2019年7月和2020年6月的成交記錄及房貸利率變化表等，欲證明案涉房屋近期價格處于下跌狀態(tài)，相應的房貸利率整體也是下降的，康某淑并沒有遭受損失?？的呈绮徽J可上述證據(jù)的證明目的。

本案審理過程中，關于合同約定的違約金計算標準是否過高，經(jīng)釋明，雙方均認為該標準過高，請求法院根據(jù)案件實際情況酌情降低。

一審法院認為，依法成立并生效的合同具有拘束力，雙方均應按照合同約定全面履行各自義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，黃某某與康某淑簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效。合同簽訂以后，雙方理應積極履行各自的合同義務，現(xiàn)雙方在履行合同的過程中因相關事項產(chǎn)生了爭議，雙方的爭議焦點在于造成合同未能順利履行的原因（即何方的行為構成了違約）及康某淑發(fā)送《解除合同通知書》是否能產(chǎn)生解除合同的效力。關于爭議焦點一，首先，根據(jù)雙方簽訂的《房屋買賣合同》和相關《補充協(xié)議》，黃某某不止一次以書面承諾的形式表示所出售的房屋具備“滿五唯一”的條件，根據(jù)房屋買賣相關稅費政策，交易房屋的購買時間及是否是出售人家庭唯一住房會在很大程度上影響到交易的稅費負擔，從而影響到買房人的房源選擇，屬于房屋交易中的重要事項，但根據(jù)本案查明的事實，案涉房屋在出售給康某淑時并不具備“唯一”的條件，在此事項上，黃某某存在違反約定的情形。黃某某雖稱康某淑在簽約時對此知情，但未充分舉證，一審法院難以采信。黃某某以在過戶交稅時使房屋滿足滿五唯一的條件抗辯亦是對合同相關條文的曲解，一審法院不予采信。其次，關于交房時間，《房屋買賣合同》和第一份《補充協(xié)議》對此約定不一致，《補充協(xié)議》簽訂于《房屋買賣合同》之后，應當視為雙方就相關事項對原有合同的修正和補充，約定不一致的地方應以《補充協(xié)議》為準，根據(jù)《補充協(xié)議》，雙方應當在簽署協(xié)議（2019年8月17日）后30日內(nèi)共同辦理房屋交驗手續(xù)，黃某某須在交驗前騰空房屋，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，一審法院難以認定黃某某如約完成了此項義務，亦未有有效證據(jù)證明康某淑存在足以使黃某某遲延履行該項合同義務的行為。綜上所述，黃某某在履行案涉房屋買賣合同過程中存在違約情形。

關于爭議焦點二，根據(jù)《房屋買賣合同》，任何一方未履行合同約定的義務，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行的，守約方可以選擇解除合同，可見守約方行使單方解約權需同時具備兩個條件，即一方違約和經(jīng)催告后15日內(nèi)仍未履行。本案中，黃某某確實存在逾期交房的情形，康某淑據(jù)此向黃某某發(fā)送《解除合同通知書》的時間是在2019年10月31日，在此之前其是否催告過對方并留足履約寬限期是判斷解約行為是否生效的要件之一，就此，黃某某并不認可，康某淑亦未提供充分證據(jù)予以佐證，根據(jù)其提供的催促黃某某繼續(xù)交易的相關證據(jù)，就遲延交房一事明確進行催告和發(fā)送解約通知之間并不滿足15日的要求。故一審法院難以認定康某淑在發(fā)送解約通知時具備相關權限，所發(fā)送的《解除合同通知書》并不具備解除《房屋買賣合同》及相關《補充協(xié)議》的效力。關于其主張確認《房屋買賣合同》及相關《補充協(xié)議》于2019年10月31日解除的訴訟請求，一審法院不予支持。

鑒于黃某某存在所售房屋狀態(tài)與約定不符、遲延履行相關合同義務等行為，且雙方均有解除《房屋買賣合同》及相關補充協(xié)議的意向，一審法院不持異議。合同解除后，根據(jù)相關法律規(guī)定，黃某某應當向康某淑返還所收取的購房定金，關于康某淑要求黃某某返還定金100000元的訴訟請求，一審法院應予支持。就合同解除給康某淑造成的損失，黃某某理應賠償。關于居間服務費，系康某淑為案涉房屋交易支出的合理費用，且其提供了相應票據(jù)予以佐證，一審法院應予支持。關于律師費，亦屬康某淑在黃某某違約的情形下為維權支出的合理費用，所主張的數(shù)額亦在合理范圍內(nèi)，一審法院應予支持。關于違約金，雙方均認為合同約定的違約金計算標準過高，結合近期房價波動形勢、康某淑的履約程度，考慮到康某淑本身在履約及磋商過程中亦有瑕疵等情節(jié)，其按照合同約定的標準主張違約金896000元過高，一審法院酌情予以調(diào)整。結合本案的實際情況，關于康某淑主張黃某某支付逾期返還定金違約金及居間服務費利息的訴訟請求，一審法院均不予支持。

關于李玉成在案涉房屋買賣交易中的身份問題，一審法院認為其和康某淑之間并沒有真實的交易意圖，亦未實際收取相關款項，其只是為了配合使案涉房屋具備“滿五唯一”條件而成為名義上的房屋所有權人，康某淑主張李玉成承擔連帶責任依據(jù)不足，一審法院不予支持。

關于反訴，康某淑作為買受人已經(jīng)支付了第一筆定金，合同約定的第二筆定金支付條件尚未成就，且其舉證證明了多次催促黃某某辦理網(wǎng)簽、繼續(xù)交易等，黃某某雖稱康某淑在履行合同過程中存在違約行為，但就此未充分舉證，一審法院不予采信，關于其就此主張康某淑承擔違約責任的訴訟請求，一審法院不予支持。

綜上，一審法院判決如下：一、解除康某淑與黃某某于二○一九年八月十七日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及分別于二○一九年八月十七日、二○一九年八月二十三日簽訂的《補充協(xié)議》；二、解除康某淑與李玉成于二○一九年九月十八日簽訂的《補充協(xié)議》；二、黃某某于判決生效之日起七日內(nèi)向康某淑返還購房定金100000元；三、黃某某于判決生效之日起七日內(nèi)向康某淑賠償居間服務費用96768元、律師費10000元；四、黃某某于判決生效之日起七日內(nèi)向康某淑支付違約金200000元；五、駁回康某淑的其他訴訟請求；六、駁回黃某某的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人提交下列證據(jù)：1.2021年1月29日李玉成與我愛我家公司中介由峰的電話錄音，證明黃某某與康某淑簽訂合同之前，康某淑對案涉房屋滿屋不唯一的現(xiàn)狀知情，黃某某已經(jīng)將鑰匙交到中介，案涉房屋為空房，具備隨時交房的條件；2.2021年1月31日李玉成與我愛我家公司中介張曉宇的電話錄音，證明案涉房屋在我愛我家公司系統(tǒng)登記為滿五不唯一，簽訂合同之前中介將該情況已告知了康某淑，黃某某已經(jīng)將鑰匙交到中介，案涉房屋為空房，具備隨時交房的條件；3.電費統(tǒng)計表及物業(yè)費收據(jù)，證明案涉房屋從2019年6月起至2020年3月處于空置狀態(tài)，具備隨時交房的條件；4.黃某某、李玉成去我愛我家公司現(xiàn)場錄像，證明黃某某、李玉成與中介公司確認簽訂合同前房屋是滿五不唯一，可以配合做唯一，中介公司告知了康某淑，康某淑對該現(xiàn)狀知情；5.微信聊天截圖，證明康某淑發(fā)送的解除函，基于解除函內(nèi)容依據(jù)不足且解除程序不符合約定，解除函不具備解除效力，雙方仍應履行合同，黃某某回復不同意解除，并督促和愿意履行合同；6.告知函及快遞單號，證明2019年12月23日（合同履行期內(nèi)）上訴人告知被上訴人盡快履行合同義務，表明上訴人愿意積極履行合同，被上訴人存在阻卻合同的行為；7.解除合同通知書，證明被上訴人以行為阻卻上訴人履行合同義務，導致合同已無法正常履行，基于此，上訴人發(fā)送了解除合同通知書。被上訴人對證據(jù)1、2、4、6、7真實性、關聯(lián)性及證明目的均不認可，對證據(jù)3真實性認可，關聯(lián)性及證明目的不認可，對證據(jù)5真實性及關聯(lián)性認可，證明目的不認可。被上訴人未提交證據(jù)。

本院對一審法院查明的事實予以確認，并補充查明以下事實：黃某某與李玉成于2019年9月2日登記結婚，2019年9月18日李玉成取得案涉房屋的所有權證書。

本院認為，黃某某與康某淑簽訂的《房屋買賣合同》及兩份《補充協(xié)議》、李玉成與康某淑簽訂的《補充協(xié)議》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應按照合同約定全面履行合同義務。現(xiàn)康某淑與黃某某、李玉成對于解除上述協(xié)議均無異議，爭議焦點在于何方過錯導致協(xié)議解除、何方應承擔違約責任。

首先，就案涉房屋不滿足“滿五唯一”的條件對合同履行的影響以及何方應對此承擔責任，本院認為，《房屋買賣合同》第八條明確約定“甲方確認該房屋購房時間滿五年，是為甲方家庭唯一房屋”“如甲方承諾該房屋為家庭唯一住房，須在交稅時保持家庭唯一住房狀態(tài)；如違反上述約定，造成增加的稅費由甲方自行承擔”，故黃某某在與康某淑簽訂合同時明確承諾房屋符合“滿五唯一”的條件，負有使房屋事實上滿足“滿五唯一”的合同義務。按照現(xiàn)行稅費繳納規(guī)定，滿五年且唯一的二手商品房交易，免征個人所得稅，滿五年不唯一的二手商品房房交易，按照本次成交金額與上次成交金額的差額的20%或者成交總金額的1%（查詢不到上次成交金額時）繳納個人所得稅。正是因為有上述規(guī)定，如果兩次成交金額的差額較大，則需繳納較高金額的個人所得稅；否則需要降低合同約定的成交金額以減少應繳納的個人所得稅的數(shù)額，而本次成交金額降低會影響貸款額度審批。個人所得稅依法應由賣方繳納，但依據(jù)交易慣例，賣方所標售價為凈得價，所有交易稅費一般均由買方實際承擔，稅費狀況會影響房屋成交價款。因此房屋是否滿五唯一直接關系到應繳稅費數(shù)額以及可貸款數(shù)額，關乎買方的購買力，很大程度上影響二手房買方對于交易房屋的選擇。黃某某在合同中承諾其所售房屋滿五唯一，即可以滿足康某淑免于承擔高額個人所得稅以及多貸款的購房需求，該因素系康某淑與黃某某簽訂房屋買賣合同的考慮因素之一。黃某某的房屋事實上并非其家庭唯一房屋，黃某某理應使房屋在合理期限內(nèi)滿足“滿五唯一”的合同約定條件，否則將直接影響合同繼續(xù)履行。黃某某于2019年9月2日與李玉成結婚并于同月18日將案涉房屋過戶至李玉成名下，但雙方直至2019年12月16日才辦理離婚，而此時康某淑已向黃某某、李玉成發(fā)出解除合同通知書一月余。期間康某淑多次催促中介辦理網(wǎng)簽、繼續(xù)履行合同，但均因案涉房屋非唯一狀態(tài)而致合同無法繼續(xù)履行。故一審法院認定黃某某違反合同關于房屋“滿五唯一”的約定，具有充分的事實及法律依據(jù)。黃某某主張其已在簽訂合同時將房屋不唯一的情況告知康某淑，但未提交充分證據(jù)予以證明，康某淑對其主張不予認可，本院對其主張不予采信。且無論康某淑知曉房屋實際不滿足“滿五唯一”條件的時間在合同簽訂前還是簽訂后，黃某某均負有使房屋符合合同約定條件的義務。故黃某某主張康某淑在簽訂合同時知曉該實際情況故而其并未承諾房屋滿足“滿五唯一”條件，以及其系為配合康某淑要求使房屋滿足“滿五唯一”條件、該條件并非其應盡的合同義務，缺乏依據(jù)。黃某某主張合同該約定意指交稅前滿足“滿五唯一”條件即可系對合同條款的曲解，缺乏依據(jù)，不能成立。綜上，案涉房屋遲遲未能滿足合同約定的“滿五唯一”條件導致雙方就合同履行發(fā)生爭議、最終合同未能繼續(xù)履行，而黃某某對于使房屋滿足“滿五唯一”條件負有合同義務，應當承擔因此造成合同解除的違約責任。

其次，關于遲延交付房屋問題。《房屋買賣合同》雖約定黃某某應于康某淑獲得批貸后2個工作日內(nèi)交付房屋，但后簽訂的《補充協(xié)議》約定雙方同意在協(xié)議簽訂后30日內(nèi)共同辦理房屋交驗手續(xù)、黃某某應在交驗前騰空房屋，雙方以書面形式變更了原合同約定的交付房屋的期限，故應以變更后的約定為準，即黃某某應于簽訂《補充協(xié)議》后三十日內(nèi)騰空房屋并與康某淑辦理房屋交驗手續(xù)。但康某淑于2019年10月23日催促辦理交房后，黃某某仍未履行該合同義務，構成違約。黃某某以其已騰空房屋、結清費用并交付中介鑰匙為由主張已履行交房義務，但其上述行為不符合合同約定的與康某淑共同辦理房屋交驗并將鑰匙交予康某淑的要求，具備交付條件并不意味著已履行交付義務。黃某某主張交驗房屋義務應三方共同完成，但在買賣合同關系中，交付標的物乃出賣方應履行的合同義務，且康某淑已提出交房要求，黃某某仍未交付房屋，其主張未交付并非其過錯不能成立。

再次，關于康某淑是否存在違約行為，一審法院認定正確，本院不予重復。

綜上，黃某某未按合同約定履行，構成違約。按照合同約定，康某淑有權解除合同并要求其承擔違約責任。一審法院判決黃某某返還康某淑購房定金10000元、賠償居間服務費96768元具有事實及法律依據(jù)。律師費系因黃某某違約導致合同不能繼續(xù)履行而發(fā)生的合理支出，黃某某亦應賠償康某淑該項支出。一審法院根據(jù)當事人降低違約金標準的請求，結合合同約定的違約金標準、合同履行的具體情況、違約程度及過錯大小等因素，酌情確定黃某某向康某淑支付違約金200000元，符合本案實際情況。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。合同解除后，守約方有權要求違約方賠償因違約造成的損失。《房屋買賣合同》明確約定了違約金的計算標準，且一審法院已根據(jù)本案具體情況對約定的標準予以適當減少，康某淑已支付的購房定金黃某某應當返還，按照《居間服務合同》的約定康某淑可向黃某某追償已付的居間服務費，律師費系因黃某某違約造成的損失，黃某某主張賠償損失的同時不應再支付違約金，缺乏依據(jù)。黃某某主張一審審理期限超出法定審限，經(jīng)本院核實，一審系在法定審限內(nèi)審理結案，不存在違反法定程序的問題。黃某某主張應追加中介公司為本案當事人，因中介公司并非法律規(guī)定必須參加本案訴訟的人，故其該主張缺乏依據(jù)，不能成立。

另外，李玉成對于一審判決解除其與康某淑簽訂的《補充協(xié)議》一項并無異議，一審并未判決李玉成向康某淑返還購房定金、賠償居間服務費及律師費、支付違約金等，李玉成在一審中亦未提出反訴請求，故李玉成不具有上訴利益，本院對其上訴請求不予支持。

綜上所述，黃某某、李玉成的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費14725元，由黃某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　楊淑敏

審 判 員　閆　慧

審 判 員　楚　靜

二〇二一年四月十二日

法官助理　常佳敏

書 記 員　李星月