上訴人（原審被告）：盛某，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市豐臺(tái)區(qū)。

委托訴訟代理人：施某1（盛某之女），住北京市豐臺(tái)區(qū)。

上訴人（原審第三人）：施某2，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：楊某（施某2之女婿），住北京市豐臺(tái)區(qū)。

被上訴人（原審原告）：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省佳木斯市向陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：楊曉飛，北京故理律師事務(wù)所律師。

上訴人盛某、施某2因與被上訴人張某抵押權(quán)糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2020）京0105民初19148號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

盛某上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或改判駁回張某的全部訴訟請(qǐng)求；2.本案訴訟費(fèi)由張某承擔(dān)。事實(shí)和理由：第一，盛某向玄某所借款項(xiàng)用于盛某資金周轉(zhuǎn)，并非盛某家庭使用，且借款周期較短，因而盛某未將借款之事告知配偶施某2。第二，僅在借款合同簽訂后2日，在玄某一再要求下，迫使盛某與其簽訂了《借款抵押合同》，將盛某與配偶施某2共有的房屋作為抵押物抵押給玄某。玄某與盛某簽訂《借款抵押合同》及辦理抵押登記事宜，施某2均不知曉。涉案房屋抵押權(quán)的登記設(shè)立損害了第三人施某2的合法權(quán)益，應(yīng)屬無(wú)效。第三，雖然該借款不是盛某家庭所用，但盛某與其他共同借款人一致同意愿意向張某積極履行大興法院生效判決的還款義務(wù)。此外，施某2已經(jīng)向法院提出離婚訴訟，盛某已經(jīng)收到法院送達(dá)的起訴狀。

施某2辯稱，同意盛某的上訴意見(jiàn)。

張某辯稱，一審中，施某1作為代理人已經(jīng)明確認(rèn)可張某不止一次去過(guò)涉案房屋找盛某，當(dāng)時(shí)施某2也在，告知了債務(wù)情況和抵押情況。盛某、楊某、施某1是抵押權(quán)糾紛的主債權(quán)債務(wù)的當(dāng)事人，這個(gè)家庭已經(jīng)欠巨額債務(wù)，其對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)狀況應(yīng)該是知曉的。施某2在張某上門找過(guò)他并告知債務(wù)和抵押權(quán)的情況下并未提出任何異議，但在本案抵押權(quán)糾紛案件中提出了異議，兩個(gè)情形互相矛盾，施某2主張之前不知情沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。張某認(rèn)為一審法院判決有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，合情合理，應(yīng)予維持。

施某2上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或改判駁回張某的全部訴訟請(qǐng)求；2.本案訴訟費(fèi)由張某承擔(dān)。事實(shí)和理由：第一，一審法院對(duì)本案標(biāo)的房產(chǎn)性質(zhì)判斷錯(cuò)誤，該房產(chǎn)不是商品房，而是福利性房改房（成本價(jià)），抵押人盛某（借款合同借款人）不具有處分權(quán)。第二，抵押權(quán)人玄某不符合法律上的善意第三人的定義，一審法院判定玄某屬于善意第三人事實(shí)判斷和法律適用錯(cuò)誤。第三，一審法院判定抵押權(quán)有效，法律適用錯(cuò)誤；本案張某因其已故丈夫玄某將民間借貸債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其，取得出借人的法律地位。因而本案主合同是民間借貸合同，抵押擔(dān)保合同是從合同。抵押權(quán)為借款擔(dān)保設(shè)置，故本案審理應(yīng)首先使用擔(dān)保法律規(guī)范。

張某辯稱，第一，根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第54條，第三人有理由相信共有人有處分權(quán)的應(yīng)予以支持，其他共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道，但未提出異議的視為抵押有效。事實(shí)上，張某不止一次告知施某2債務(wù)和抵押的情況，他在之后直到本案一審開(kāi)庭從未提出任何異議，根據(jù)該規(guī)定，張某有理由相信抵押有效。第二，施某2認(rèn)為玄某是職業(yè)放貸人，應(yīng)該進(jìn)一步舉證，但其并未舉證。

盛某辯稱，施某2上訴的事實(shí)屬實(shí)。房改房屬于央產(chǎn)房，玄某在央產(chǎn)房登記大廳辦理相關(guān)手續(xù)，所以玄某在央產(chǎn)房交易大廳見(jiàn)過(guò)共有產(chǎn)權(quán)登記，央產(chǎn)房交易大廳檔案中明確登記了房屋是盛某和施某2共有的。

張某向一審法院起訴請(qǐng)求：判決張某對(duì)X京房他證朝字第×××號(hào)項(xiàng)下的抵押物拍賣、變賣所得的價(jià)款在本金555735.9元及違約金（以555735.9元為基數(shù)，自2016年1月15日起至實(shí)際還清借款之日止按年利率24％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）、案件受理費(fèi)13240元及遲延履行期間的債務(wù)利息范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

施某2向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令張某與盛某簽訂的《借款抵押合同》無(wú)效；2.撤銷編號(hào)為X京房他證朝字第×××號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證的登記。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年7月22日，玄某（貸款人，甲方）和楊某（借款人，乙方）、施某1（借款人，乙方）、盛某（借款人，乙方）簽訂《借款合同》，雙方約定借款本金為2100000元，借款利息為同期銀行貸款利息4倍，借款期限為45日，借款期限以實(shí)際支付借款日起算，乙方應(yīng)于到期日之前向甲方歸還全部借款本息，乙方違反約定逾期還款的應(yīng)向甲方支付違約金，日違約金按乙方應(yīng)還總額的千分之一計(jì)算。

2014年7月24日，玄某（抵押權(quán)人、乙方）與盛某（抵押人、甲方）簽訂《借款抵押合同》，約定甲方因個(gè)人資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題現(xiàn)將坐落在朝陽(yáng)區(qū)×房產(chǎn)抵押給乙方，雙方協(xié)商估價(jià)210萬(wàn)元，抵押借款210萬(wàn)元，期限為45天，利息月息1.8%，抵押擔(dān)保范圍為本金及利息。同日，玄某與盛某前往辦理抵押登記手續(xù)，玄某取得了朝陽(yáng)區(qū)×房產(chǎn)的抵押權(quán)，他項(xiàng)權(quán)證中登記的債權(quán)數(shù)額為210萬(wàn)元。在《北京市國(guó)有土地房屋一般抵押權(quán)設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)》中詢問(wèn)內(nèi)容一欄，盛某對(duì)于申請(qǐng)登記的房屋或份額是否為夫妻共有一項(xiàng)中回答為否。

2017年5月5日，玄某（甲方、轉(zhuǎn)讓方）與張某（受讓方、乙方）簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，雙方約定甲方自愿將對(duì)施某1、楊某、盛某的全部債權(quán)600000元及利息、違約金等全部轉(zhuǎn)讓給乙方，包括申請(qǐng)執(zhí)行的權(quán)利和收取執(zhí)行款的權(quán)利也全部轉(zhuǎn)讓給乙方；乙方自愿接受轉(zhuǎn)讓。北京市東方公證處對(duì)上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行了公證，并出具了公證書(shū)。

2017年5月22日，玄某死亡。

2018年4月，本案張某以本案盛某、楊某、施某1為被告提起民間借貸糾紛，請(qǐng)求盛某、楊某、施某1連帶償還借款本金708668.92元、按照月利息2%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息、并支付為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支出的合理費(fèi)用。后法院經(jīng)審理判決，盛某、楊某、施某1償還張某借款本金555735.9元并支付違約金（以555735.9元為基數(shù)，自2016年1月15日起至實(shí)際還清借款之日止，按年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。判決后，張某申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但盛某、楊某、施某1無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，故法院裁定終結(jié)執(zhí)行程序。

另查，涉案房屋登記在盛某個(gè)人名下。第三人主張其與盛某系夫妻，涉案房屋系夫妻關(guān)系存續(xù)期間通過(guò)房改購(gòu)買，涉案房屋應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，第三人提交了結(jié)婚證、房產(chǎn)證復(fù)印以證明其主張。

一審法院認(rèn)為，關(guān)于玄某與盛某所簽《借款抵押合同》效力，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。本案中，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證上明確寫(xiě)明房屋為盛某單獨(dú)所有，并未反映出與第三人的共有關(guān)系，玄某有理由依據(jù)房產(chǎn)證的公示效力判斷涉案房屋為盛某個(gè)人所有。盛某主張玄某在簽訂抵押合同時(shí)知曉房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是盛某并未提供證據(jù)證明其主張，亦無(wú)證據(jù)證明玄某與盛某有惡意串通損害第三人利益的情形，故第三人主張抵押合同無(wú)效，并無(wú)法律依據(jù)，法院不予支持。即使該房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)婚姻法＞若干問(wèn)題的解釋（三）》第十一條規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！贝藯l系對(duì)夫妻一方出賣不動(dòng)產(chǎn)的效力性規(guī)定，本案中盛某處分的是抵押權(quán)，但保護(hù)善意第三人權(quán)益、維護(hù)交易秩序的司法精神對(duì)本案仍應(yīng)適用。玄某信賴房產(chǎn)證的公示公信效力，與盛某簽訂抵押合同并辦理抵押登記，屬于善意第三人，其依法享有對(duì)涉案房屋的抵押權(quán)。第三人本可以通過(guò)登記為共有人保護(hù)其權(quán)利，但其怠于行使。當(dāng)事人不應(yīng)以夫妻共同所有為由而免于不動(dòng)產(chǎn)登記，進(jìn)而對(duì)抗商事交易行為，有害交易安全。故，法院對(duì)于第三人訴請(qǐng)抵押合同無(wú)效，并因此要求注銷抵押登記，不予支持。

關(guān)于張某抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同。當(dāng)事人以建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。本案中，玄某與盛某簽訂了抵押合同，抵押合同中明確約定了被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)人履行債務(wù)的期限、抵押擔(dān)保的范圍等，且雙方辦理了抵押登記，玄某已取得相應(yīng)的抵押權(quán)。抵押權(quán)是從屬于主合同的從權(quán)利，玄某將對(duì)盛某等人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某，應(yīng)認(rèn)定為擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，盛某以張某不是抵押合同當(dāng)事人、未辦理抵押登記為由提出的抗辯，法院不予支持?！段餀?quán)法》第一百九十五條規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償……抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)?！北景钢?，盛某、楊某、施某1未按雙方約定向張某償還借款本息，現(xiàn)張某主張對(duì)盛某名下位于北京市朝陽(yáng)區(qū)×房產(chǎn)的房屋的折價(jià)、拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償，于法有據(jù)，法院亦予以支持。但需說(shuō)明的是，債權(quán)人行使擔(dān)保物所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶鷳?yīng)以當(dāng)事人約定為準(zhǔn)，玄某與盛某簽訂的抵押合同明確約定了抵押擔(dān)保范圍為本金和利息，張某主張的違約金、另案案件受理費(fèi)、遲延履行期間的債務(wù)超出了雙方約定的抵押權(quán)擔(dān)保范圍，故張某僅能就其主張的剩余本金行使抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

一審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十九條、第一百八十條、第一百八十五條、第一百九十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十六條、第二百零六條、第二百一十條、第二百一十一條、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，判決：一、張某有權(quán)就盛某名下的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)×房產(chǎn)拍賣、變賣所得的價(jià)款在本金五十五萬(wàn)五千七百三十五元九角范圍內(nèi)優(yōu)先受償；二、駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求；三、駁回施某2的訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，施某2提交了2020年12月5日北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院訴訟服務(wù)告知書(shū)及多元調(diào)解通知書(shū)，證明施某2已經(jīng)在北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院起訴盛某離婚；玄某沒(méi)有要求施某2歸還借款，說(shuō)明借款不是夫妻共同債務(wù)，涉案×號(hào)房屋是施某2單位福利房，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)盛某對(duì)于×號(hào)房屋是否有權(quán)利沒(méi)有結(jié)論，施某2只有×一套住房，張某行使抵押權(quán)，損害了施某2的權(quán)利。二審中，盛某、張某均未提交新的證據(jù)。盛某對(duì)施某2提交的上述證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性及證明目的均認(rèn)可。張某主張對(duì)施某2提交的上述證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，認(rèn)為離婚案件沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性庭審，該證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，無(wú)論盛某與施某2離婚與否，對(duì)本案判決沒(méi)有影響。關(guān)于上述證據(jù)的證據(jù)效力，本院將結(jié)合案件事實(shí)予以綜合論述。

二審中，盛某向本院提交調(diào)查取證申請(qǐng)書(shū)，申請(qǐng)本院調(diào)取盛某與施某2的央產(chǎn)房檔案記錄《中央在京單位職工住房檔案》和2014年7月22日盛某在中央在京單位已購(gòu)公有住房交易大廳調(diào)取《中央在京單位職工住房檔案》的調(diào)檔記錄。對(duì)此本院認(rèn)為該調(diào)查取證申請(qǐng)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，無(wú)調(diào)查收集之必要，本院對(duì)此不予準(zhǔn)許。

本院二審對(duì)一審法院審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。本案中，首先，根據(jù)法院查明的事實(shí)，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證明確記載房屋為盛某單獨(dú)所有，盛某在涉案房屋辦理抵押登記時(shí)，其在“房屋或份額是否為夫妻共有”一項(xiàng)中回答為“否”。涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記情況具有公示公信效力，玄某作為第三人對(duì)于該登記情況享有信賴?yán)妫湟罁?jù)該房屋產(chǎn)權(quán)證的登記情況有理由判斷該房屋為盛某個(gè)人所有，其取得該房屋抵押權(quán)時(shí)具有善意。其次，玄某作為出借人與借款人盛某等簽訂了《借款合同》，并實(shí)際向其提供了借款。再次，玄某與盛某簽訂了《抵押借款合同》，并辦理了涉案房屋的抵押登記手續(xù)。故而，玄某已經(jīng)實(shí)際取得了涉案房屋的抵押權(quán)。

盛某、施某2上訴主張，玄某在辦理抵押登記時(shí)知曉涉案房屋屬于其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，玄某的抵押權(quán)損害了施某2的合法權(quán)益。對(duì)此本院認(rèn)為，即使涉案房屋屬于盛某、施某2的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但玄某已經(jīng)善意取得了該房屋的抵押權(quán)，故而一審法院判決駁回施某2要求確認(rèn)抵押合同無(wú)效并注銷抵押登記的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院二審予以維持。施某2二審提交的證據(jù)不能證明其上訴請(qǐng)求成立，本院二審對(duì)此不予采信。

玄某取得涉案房屋的抵押權(quán)后，其將對(duì)盛某等人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某，抵押權(quán)作為從權(quán)利，與擔(dān)保的債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，張某作為債權(quán)人、抵押權(quán)人有權(quán)就涉案房屋的折價(jià)、拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。一審法院判決張某有權(quán)就盛某名下的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)×房產(chǎn)拍賣、變賣所得的價(jià)款在本金范圍內(nèi)優(yōu)先受償，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院二審予以維持。

綜上所述，盛某、施某2的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)18714元，由施某2負(fù)擔(dān)9357元（已交納），由盛某負(fù)擔(dān)9357元（于本判決生效之日起7日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　楊淑敏

審 判 員　閆　慧

審 判 員　楚　靜

二〇二一年三月十五日

法官助理　石艷明

法官助理　魏　舉

書(shū) 記 員　李星月