上訴人(原審原告、反訴被告)：德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)。

法定代表人：王德龍，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張菲菲，北京市中銀律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告、反訴原告)：樊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住內(nèi)蒙古呼和浩特市新城區(qū)。

委托訴訟代理人：王月清，內(nèi)蒙古嘉銘唯信律師事務(wù)所律師。

上訴人德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱德龍公司）因與被上訴人樊某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2020）京0105民初33104號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法適用獨(dú)任制，開庭進(jìn)行了審理。上訴人德龍公司之委托訴訟代理人張菲菲，被上訴人樊某某之委托訴訟代理人王月清到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

德龍公司上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審，或依法改判（1）雙方之間的《北京市房屋租賃合同》于2020年3月28解除，（2）樊某某向德龍公司返還租金39000元及押金35000元，（3）駁回樊某某要求德龍公司支付3500元電費(fèi)的反訴請(qǐng)求。2、依法判令樊某某承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：一、一審認(rèn)定并判令涉案《北京市房屋租賃合同》于2020年4月28日解除有誤，與事實(shí)不符，應(yīng)該予以糾正。二、一審判決書第二項(xiàng)認(rèn)定“被上訴人退還上訴人四千元”有誤，與事實(shí)不符，應(yīng)該予以糾正。三、一審判決書第四項(xiàng)“上訴人向被上訴人支付電費(fèi)3500元”，與事實(shí)不符，應(yīng)該予以糾正。

樊某某辯稱，同意一審判決，不同意德龍公司的上訴請(qǐng)求。

德龍公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)雙方于2018年7月21日簽訂的《北京市房屋租賃合同》（合同編碼為BJZL1390435）于2020年3月26日解除；2、判令樊某某退還剩余租金42500元及押金35000元；3、判令樊某某支付代繳物業(yè)費(fèi)25290元。

樊某某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1、判令德龍公司支付違約金35000元；2、判令德龍公司支付墊付電費(fèi)3500元；3、判令德龍公司支付我因往返北京產(chǎn)生的交通費(fèi)、住宿費(fèi)11771.5元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年7月21日，甲方（出租方）樊某某與乙方（承租方）德龍公司簽署《北京市房屋租賃合同》（合同編號(hào)：BJZL1390435），租賃房屋系涉租房屋，租賃用途系居住。租賃期限自2018年9月11日至2020年9月10日，雙方應(yīng)于2018年9月11日辦理房屋交付手續(xù)，經(jīng)雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙及水、電、燃?xì)饪ㄒ暈榻桓锻瓿?。月租?5000元，押一付六，支付時(shí)間分別為2018年7月15日、2019年3月4日、2019年9月4日、2020年3月4日。押金35000元，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金扣抵應(yīng)由乙方承擔(dān)的租金、費(fèi)用及違約賠償責(zé)任外，剩余部分無(wú)息返還給乙方。物業(yè)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。租賃期內(nèi)，乙方提前退租的，應(yīng)提前30日通知甲方，并按月租金100％向甲方支付違約金，甲方有權(quán)將剩余租金及押金折抵違約金，剩余部分退還乙方，不足部分乙方應(yīng)于甲方向其發(fā)出補(bǔ)足違約金通知之日起2日內(nèi)補(bǔ)足。

德龍公司于2018年7月24日支付押金35000元及租金21萬(wàn)元，于2019年3月12日支付租金21萬(wàn)元，于2019年9月5日支付租金21萬(wàn)元。經(jīng)詢，雙方均確認(rèn)德龍公司租金付至2020年3月10日，后德龍公司于2020年3月20日支付租金6萬(wàn)元。

關(guān)于合同解除，德龍公司表示受疫情影響資金周轉(zhuǎn)困難，雙方協(xié)商免租一個(gè)月，后樊某某收到6萬(wàn)元租金后不同意免租，雙方于2020年3月28日到涉租房屋內(nèi)進(jìn)行查驗(yàn)后辦理了交接手續(xù)，所有涉房費(fèi)用全部結(jié)清，租賃合同于當(dāng)日解除。就此，德龍公司提交2020年3月28日購(gòu)電收據(jù)、2020年3月29日搬運(yùn)服務(wù)費(fèi)發(fā)票、2020年4月7日燃?xì)赓M(fèi)發(fā)票等為證。對(duì)此，樊某某表示德龍公司遲延支付租金，樊某某于2020年3月29日、4月12日分別兩次到京協(xié)商均未果，涉租房屋仍由德龍公司使用，后于4月27日到涉租房屋查看時(shí)，德龍公司已經(jīng)搬走，雙方未辦理房屋交接，租賃合同于2020年4月28日解除。

關(guān)于各項(xiàng)費(fèi)用，雙方均確認(rèn)德龍公司代樊某某交納物業(yè)費(fèi)25290元，樊某某同意給付但稱應(yīng)更改物業(yè)費(fèi)發(fā)票抬頭為個(gè)人。就電費(fèi)，德龍公司表示2020年3月28日交接房屋當(dāng)日查驗(yàn)電表，交納341元已經(jīng)全部結(jié)清，據(jù)此提交購(gòu)電收據(jù)為證；樊某某表示欠付電費(fèi)3500元，其于2020年4月29日支付，就此提交購(gòu)電收據(jù)、物業(yè)公司證明為證。就往返損失，樊某某表示往來(lái)北京協(xié)商溝通支出交通費(fèi)及住宿費(fèi)，就此提交火車票購(gòu)買記錄單、住宿費(fèi)發(fā)票為證；對(duì)此，德龍公司不予認(rèn)可。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明；當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中，德龍公司與樊某某簽署的《北京市房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)當(dāng)遵守。依據(jù)合同約定，德龍公司應(yīng)于2020年3月4日支付下期租金并履約至2020年9月10日。但結(jié)合查明事實(shí)可知，德龍公司搬離涉租房屋，提前解除合同。就此，德龍公司以疫情作為不可抗力予以免責(zé)抗辯，但德龍公司租賃用途系居住，疫情及疫情防控措施并未對(duì)涉租房屋的適租性造成實(shí)質(zhì)性障礙，并不必然導(dǎo)致合同無(wú)法履行，德龍公司事實(shí)上亦居住使用涉租房屋。德龍公司因疫情影響引發(fā)的資金困難并不構(gòu)成對(duì)于涉案租賃合同的免責(zé)抗辯，樊某某依約要求德龍公司支付違約金理由正當(dāng)，一審法院予以支持，以德龍公司已付押金扣抵違約金予以處理。關(guān)于合同解除，德龍公司主張于2020年3月28日搬離房屋并辦理交接手續(xù)，但其提交之交費(fèi)收據(jù)及搬家發(fā)票，并不能證明已經(jīng)通知樊某某搬離房屋或雙方辦理完畢房屋交接手續(xù)，亦不能證明雙方就租賃合同解除達(dá)成合意，應(yīng)承擔(dān)舉證不利后果。依據(jù)合同約定，提前退租應(yīng)提前30日通知對(duì)方，德龍公司單方搬離房屋的行為不必然發(fā)生合同即時(shí)解除的法律效果。樊某某表示查看房屋時(shí)德龍公司已經(jīng)騰退，認(rèn)可房屋租賃合同于2020年4月28日解除，一審法院不持異議，對(duì)此予以確認(rèn)。根據(jù)已付租金核算，一審法院酌情判處樊某某退還德龍公司租金4000元。關(guān)于相關(guān)費(fèi)用，樊某某認(rèn)可并同意支付德龍公司代繳物業(yè)費(fèi)，一審法院不持異議。關(guān)于電費(fèi)，樊某某所述情況符合物業(yè)公司證明、購(gòu)電收據(jù)等在案證據(jù)指向，一審法院予以采信，判決德龍公司給付樊某某電費(fèi)3500元。另，樊某某要求德龍公司支付到京協(xié)商發(fā)生的交通費(fèi)及住宿費(fèi)于法無(wú)據(jù)，一審法院不予支持。判決：一、德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司與樊某某簽訂的《北京市房屋租賃合同》（合同編號(hào)：BJZL1390435）于二〇二〇年四月二十八日解除。二、樊某某于判決生效之日起七日內(nèi)退還德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司租金四千元。三、樊某某于判決生效之日起七日內(nèi)支付德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司代繳物業(yè)費(fèi)二萬(wàn)五千二百九十元。四、德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付樊某某電費(fèi)三千五百元。五、駁回德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。六、駁回樊某某的其他反訴請(qǐng)求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費(fèi)1150元，由德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司負(fù)擔(dān)887元（已交納），由樊某某負(fù)擔(dān)263元（德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司已交納，樊某某于判決生效之日起七日內(nèi)給付德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司）。反訴案件受理費(fèi)525元，由樊某某負(fù)擔(dān)500元（已交納），由德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司負(fù)擔(dān)25元（樊某某已交納，德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)給付樊某某）。

本院二審期間，德龍公司提交錄音、聊天記錄證明其搬離時(shí)間及其主張。樊某某對(duì)此不予認(rèn)可。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案為租賃合同糾紛，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為合同解除的違約責(zé)任及合同解除后的后果處理問(wèn)題。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本案中，合同明確約定違約提前解除合同的相應(yīng)后果，德龍公司違反了合同約定，提前解除合同，應(yīng)予承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；對(duì)此，德龍公司以新冠肺炎疫情為由屬于不可抗力為由進(jìn)行抗辯。但是要注意到，德龍公司租賃房屋的用途為居住，亦實(shí)際居住使用了涉案房屋，德龍公司因疫情引發(fā)的資金困難不能作為本案租賃合同違約免責(zé)的事由，對(duì)此，一審法院認(rèn)定正確，以已付押金作為違約金，具有相應(yīng)的事實(shí)和合同依據(jù)。另外，一審法院根據(jù)本案實(shí)際情況，確定的合同解除時(shí)間、應(yīng)予退還的租金數(shù)額，亦合理適當(dāng)。

綜上所述，德龍公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1738元，由德龍智能投顧（北京）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　林存義

二〇二一年二月二十五日

法官助理　眭　立

法官助理　劉艷輝

書 記 員　王　艷