上訴人(原審原告、反訴被告)：黃某某，女,住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：曹春芬，北京市中倫文德律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告、反訴原告)：北京梨園李老某莊服裝市場有限公司，住所地北京市通州區(qū)梨園地區(qū)李老某莊村委員會東50米。

法定代表人：張俊峰，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張健，北京化友律師事務(wù)所律師。

上訴人黃某某因與被上訴人北京梨園李老某莊服裝市場有限公司（以下簡稱李老某司）租賃合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初17084號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理。上訴人黃某某及其委托訴訟代理人曹春芬，被上訴人李老某司的委托訴訟代理人張健到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

黃某某上訴請求：1．撤銷一審判決第四項、第六項，改判支持黃某某一審訴訟請求第二項，即李老某司退還黃某某2020年2月及3月租金；2．一、二審訴訟費由李老某司承擔(dān)。主要事實和理由：1．一審法院判決黃某某支付2018年4月16日至2018年5月31日免租期租金并無約定及法律依據(jù)。雙方并未約定因不可抗力解除合同時支付免租期租金。雙方租賃合同第16．3條約定，如本合同任何一方因不可抗力而無法履行其義務(wù)的，則受此等時間影響的一方應(yīng)立即以書面方式通知另一方。如果不可抗力自另一方收到通知后持續(xù)超過三十天或已致本合同無法繼續(xù)履行，則任何一方均可解除本合同而無需向另一方承擔(dān)任何責(zé)任。在不可抗力持續(xù)期間，受不可抗力時間影響的一方可暫時不履行其義務(wù)，也無需對另一方由此產(chǎn)生的損失、不便進行賠償。根據(jù)上述約定，因不可抗力解除租賃合同的一方無需承擔(dān)任何責(zé)任。黃某某在發(fā)生不可抗力后，也依據(jù)該合同條款與李老某司解除了合同，雙方并未對不可抗力解除租賃合同約定其他需要支付免租期租金的約定，因此黃某某無需支付免租期租金；2．黃某某解除合同是因為新冠疫情，并非違約金或者黃某某原因?qū)е潞贤獬?。雙方對免租期進行了約定，甲方提供免租期是基于乙方在履行租賃合同過程中沒有重大違約的前提下給乙方的優(yōu)惠。租期內(nèi)，如因乙方原因?qū)е伦赓U合同無法履行或因乙方違約導(dǎo)致甲方單方解除合同，則乙方不再享受免租期租金優(yōu)惠。本案中，黃某某解除合同嚴(yán)格按照租賃合同第16．3條約定，解除原因是因新冠疫情的不可抗力因素，并非黃某某違約導(dǎo)致合同解除；3．一審法院未支持黃某某要求返還2020年2月及3月租金不合理。因新冠疫情原因，黃某某自2020年1月26日開始無法在涉案場地從事舞蹈培訓(xùn)工作，因此也無收入，黃某某無任何采取的補救措施，黃某某也沒有任何過錯，因此由黃某某承擔(dān)2020年2月和3月的租金不合理。對于新冠疫情影響，北京市出臺了減免租金的措施，幫助小微企業(yè)和個體工商戶度過經(jīng)營困難時期，李老某司作為房屋出租方，應(yīng)積極響應(yīng)政府政策號召，為租戶減免租金，與租戶共度艱難。

李老某司辯稱，同意一審法院判決，不同意黃某某上訴請求。1．給予免租期是為了全面履行合同，是附條件的免除，現(xiàn)在因黃某某原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行，所以免租期已經(jīng)失去了存在意義，由黃某某承擔(dān)免租期租金符合公平原則；2．李老生活廣場有100多家商戶，疫情原因有幾個商戶退租，本案黃某某退租行為，除新冠疫情原因，還有自身經(jīng)營不善，抗風(fēng)險能力較差的原因。3．不同案件情況都有差異，不存在適用其他案例的情形。4．我們給其他困難商戶給與了免除租金和緩繳租金的優(yōu)惠，但是黃某某疫情剛開始退租了，不能享受我方的優(yōu)惠。本案疫情并沒有導(dǎo)致黃某某履行不能，但是疫情給雙方都造成了損失，我方也考慮到此沒有上訴。由于黃某某退租，我們房屋到現(xiàn)在還是空置狀態(tài)，故我方不同意退還2月和3月租金。

黃某某向一審法院起訴請求：請求法院判決解除雙方簽署的《李老生活廣場租賃合同》；2、判決李老某司返還黃某某履約保證金81806元，租金54537元，合計136343元；3、本案訴訟費由李老某司承擔(dān)。

李老某司向一審法院提出反訴請求：1、黃某某按照每月28904元支付2020年4月1日至商鋪實際交付之日止的租金；2、黃某某支付免租期間2018年4月16日至2018年5月31日租金40903元；3、黃某某支付物業(yè)費，按照每天32．6元自2020年4月16日起計算至商鋪實際交付之日止；4、黃某某支付空調(diào)制冷費5363元；5黃某某支付違約金173424元，扣除81806元總計91618元；6、依法判決本案訴訟費由黃某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2018年4月10日，出租方（甲方）：李老某司與承租方（乙方）：黃某某簽訂《李老生活廣場商鋪租賃合同》一份，該合同約定：“第一條租賃標(biāo)的1．2經(jīng)雙方現(xiàn)場實測確認(rèn)，乙方所承租的租賃場所的建筑面積為163平方米。第二條租賃用途及廣場管理2．1乙方承諾該租賃場所之用途僅作為經(jīng)營小魚兒舞蹈”（業(yè)態(tài)為：舞蹈培訓(xùn)，品牌為：小魚兒）。第三條租賃期限3．1甲乙雙方約定的租賃期限為自2018年4月16日（租賃起始日）至2021年5月31日。3．3自租賃起始日起至計付租金前一日的期間為免租期，即自2018年4月16日至2018年5月31日?！谧赓U期內(nèi)，如因乙方原因?qū)е卤竞贤瑹o法繼續(xù)履行或因乙方違約導(dǎo)致甲方解除本合同的，則乙方不享有免租期免租金優(yōu)惠，乙方應(yīng)按本合同約定的第一租賃年度租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方補交該期間的全部租金。第四條租金、物業(yè)服務(wù)費和其他費用4．1租賃期限內(nèi)，租賃場所按計租面積（凈租金，不含任何其他費用），第一年租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米人民幣5．5元／日，每年租金（日租金＊計租面積＊365）為人民幣（小寫）327223元，每月租金（年租金／12）為人民幣（小寫）27269元；自計租日開始每2年在前一年的基礎(chǔ)上遞增6％，以后每年租金標(biāo)準(zhǔn)如下：第二年租金標(biāo)準(zhǔn)為人民幣（小寫）327223元；第三年租金標(biāo)準(zhǔn)為人民幣（小寫）346856元；4．2物業(yè)服務(wù)費和其他費用4．2．1自實際交付日起，乙方應(yīng)按照租賃場所的計租面積向甲方支付物業(yè)服務(wù)費，該物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0．2元／日。第五條履約保證金5．1為保證乙方嚴(yán)格充分地履行本租賃合同的所有條款，乙方于本合同簽署當(dāng)日向甲方繳納履約保證金，即（RMB）81806元?！彪p方還對其余事項進行了約定。

另查，2020年3月15日，黃某某向李老某司郵寄通知書，李老某司于2020年3月16日簽收該通知書。2020年4月20日，黃某某向李老某司郵寄解約通知書，李老某司于2020年4月21日簽收該解約通知書。

一審審理過程中，經(jīng)黃某某、李老某司共同確認(rèn)，黃某某租金已交納至2020年3月31日。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)本案查明的事實，黃某某系經(jīng)營舞蹈培訓(xùn)的經(jīng)營者，因受防控措施影響，黃某某為及時止損向李老某司發(fā)函要求解除合同，李老某司于2020年4月21日簽收解約通知書，一審法院認(rèn)定雙方所簽訂的《李老生活廣場商鋪租賃合同》于2020年4月21日解除。對于黃某某主張的請求法院判決解除雙方簽署的《李老生活廣場租賃合同》的訴訟請求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，一審法院予以支持。對于黃某某主張的判決李老某司支付返還其履約保證金81806元的訴訟請求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，一審法院予以支持。對于黃某某主張的判決李老某司支付返還其2020年2、3月租金54537元的訴訟請求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。對于李老某司主張的黃某某按照每月28904元支付2020年4月1日至商鋪實際交付之日止的租金的訴訟請求，因涉案合同于2020年4月21日解除，黃某某應(yīng)按月租金標(biāo)準(zhǔn)27269元支付2020年4月1日至4月20日的租金，即18179元，對于李老某司主張的過高部分，一審法院不予支持。對于李老某司主張的黃某某支付免租期間2018年4月16日至2018年5月31日租金40903元的訴訟請求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，一審法院予以支持。對于李老某司主張的黃某某支付物業(yè)費，按照每天32．6元自2020年4月16日起計算至商鋪實際交付之日止的訴訟請求，一審法院支持2020年4月16日至4月20日的物業(yè)費，即163元，對于李老某司主張的過高部分，一審法院不予支持。對于李老某司主張的黃某某支付空調(diào)制冷費5363元的訴訟請求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。對于李老某司主張的黃某某支付違約金173424元，扣除81806元總計91618元的訴訟請求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。

據(jù)此，一審法院于2020年12月3日判決：一、黃某某與北京梨園李老某莊服裝市場有限公司簽訂的《李老生活廣場商鋪租賃合同》于2020年4月21日解除；二、判決生效之日起七日內(nèi)，北京梨園李老某莊服裝市場有限公司返還黃某某履約保證金人民幣81806元；三、判決生效之日起七日內(nèi)，黃某某支付北京梨園李老某莊服裝市場有限公司2020年4月1日至2020年4月20日租金人民幣18179元；四、判決生效之日起七日內(nèi)，黃某某支付李老某司北京梨園李老某莊服裝市場有限公司免租期間2018年4月16日至2018年5月31日租金人民幣40903元；五、判決生效之日起七日內(nèi)，黃某某支付北京梨園李老某莊服裝市場有限公司2020年4月16日至4月20日的物業(yè)費人民幣163元；六、駁回黃某某的其他訴訟請求；七、駁回北京梨園李老某莊服裝市場有限公司的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，黃某某圍繞上訴請求依法提交4張照片作為證據(jù)，證明李老某司提供的房屋是毛坯房，黃某某在免租期內(nèi)對涉案房屋進行了裝修。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。李老某司對黃某某的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下：不屬于二審新證據(jù)，關(guān)聯(lián)性及證明目的均不予認(rèn)可。李老某司二審未提交新證據(jù)。

本院對黃某某提交的證據(jù)認(rèn)證如下：對該證據(jù)關(guān)聯(lián)性不予確認(rèn)。本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點為：一、李老某司是否有權(quán)向黃某某主張免租期租金；二、黃某某能否基于新冠疫情原因向李老某司主張減免租金。

關(guān)于爭議焦點一。黃某某與李老某司簽訂《李老生活廣場商鋪租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！弊赓U合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同中，按照約定向房屋出租人及時足額支付租金是承租人的合同基本義務(wù)；收取租金則是出租人的合同基本權(quán)利，也是出租人的合同目的。承租人在基于租賃關(guān)系占有并取得使用租賃房屋的權(quán)利之后，只要出租人交付的房屋保持在租賃期間符合約定的使用條件或狀態(tài)，承租人如何實際使用、能否實際使用房屋以及是否通過行使使用權(quán)取得其預(yù)期收益，一般均不構(gòu)成承租人履行租金支付義務(wù)的條件或者前提。因此，對于房屋承租人而言，其向出租人應(yīng)履行的主要合同義務(wù)是按時足額支付租金。即便因不可抗力導(dǎo)致租賃房屋停止?fàn)I業(yè)，其影響的結(jié)果可能對承租人租賃合同目的的實現(xiàn)構(gòu)成阻礙，但是并不必然導(dǎo)致承租人合同履行不能，因而，不滿足《合同法》第一百一十七條“因不可抗力不能履行合同”的構(gòu)成要件。本案中，新冠疫情及疫情防控措施屬于不可抗力，黃某某租賃房屋用于舞蹈培訓(xùn)，確實受新冠疫情影響導(dǎo)致其短時期內(nèi)經(jīng)營困難，但此種情況并不必然導(dǎo)致其履行不能，黃某某不能以不可抗力為由完全免除自己的責(zé)任。根據(jù)《李老生活廣場商鋪租賃合同》第3．1條約定，在租賃期內(nèi)，如因乙方原因?qū)е卤竞贤瑹o法繼續(xù)履行或因乙方違約導(dǎo)致甲方解除本合同的，則乙方不享有免租期免租金優(yōu)惠，乙方應(yīng)按本合同約定的第一租賃年度租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方補交該期間的全部租金?，F(xiàn)雙方合同不能繼續(xù)履行的原因在于黃某某提出解除合同，故根據(jù)上述合同約定，黃某某應(yīng)當(dāng)支付免租期租金。

關(guān)于爭議焦點二。鑒于雙方租賃合同履行期間正處于新冠肺炎疫情突發(fā)時期，疫情的影響客觀存在，黃某某租賃涉案房屋用于舞蹈培訓(xùn)，疫情或疫情防控措施確實對其營業(yè)收入產(chǎn)生影響，一審法院雖然對黃某某主張減免租金的訴訟請求未予支持，但結(jié)合本案案情，已判決李老某司退還其履約保證金，符合公平原則，本院對此予以維持。

綜上所述，黃某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3844元，由黃某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　沈放

二〇二一年二月二十六日

法官助理　　向玗