（2021）京03民終1524號(hào)

上訴人（原審被告、反訴原告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：張仁藏，北京大成律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne），女，xxxx年xx月xx日出生，瑞士國(guó)籍，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：付裕，北京京翔律師事務(wù)所律師。

上訴人李某因與被上訴人李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初86485號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年1月27日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人李某及其委托訴訟代理人張仁藏，被上訴人李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）的委托訴訟代理人付裕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

李某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判支持李某的一審反訴請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.在簽訂《房屋買賣與房屋買賣居間合同》（以下簡(jiǎn)稱《房屋買賣合同》）過(guò)程中李秋星從未出現(xiàn)過(guò)，為驗(yàn)證《房屋買賣合同》上簽字是否為其本人簽署，李某已向一審法院提交了鑒定申請(qǐng)書(shū)，一審法院卻未進(jìn)行鑒定，程序不合法，未查清案件基本事實(shí)。2.一審法院僅依據(jù)《房屋買賣合同》、購(gòu)房款支付記錄、購(gòu)房款收條等證據(jù)即得出李某已將房屋交付給李秋星使用的結(jié)論，認(rèn)為《房屋買賣合同》已實(shí)際履行系認(rèn)定錯(cuò)誤。李秋星在整個(gè)房屋買賣交易過(guò)程中都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，更未在中國(guó)居住，李某無(wú)法完成房屋交付。3.一審法院不應(yīng)將李某在（2018）京0105民初18074號(hào)案件中的陳述作為本案的定案依據(jù)。當(dāng)時(shí)李某并未對(duì)李秋星的真實(shí)身份產(chǎn)生懷疑，相關(guān)陳述是在法官誘導(dǎo)下基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)作出的，并非真實(shí)意思表示，不能構(gòu)成自認(rèn)。4.案外人張疆涉嫌雙方代理，其利用外國(guó)人李秋星的身份購(gòu)買了李某的房屋，一審法院并未就李秋星購(gòu)房者身份的真實(shí)性進(jìn)行查證，屬于基本事實(shí)認(rèn)定不清。5.李秋星在長(zhǎng)達(dá)十二年里遲遲不辦理過(guò)戶登記并非因?yàn)槠洳涣私庵袊?guó)的購(gòu)房制度，而是因?yàn)槠湓诖似陂g不具備在京購(gòu)房資格，無(wú)法辦理過(guò)戶登記。其違約行為存在嚴(yán)重主觀惡性，李某有權(quán)要求根據(jù)《房屋買賣合同》第7.2條關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定解除合同并扣除定金3萬(wàn)元。6.在李秋星因自身原因?qū)е聼o(wú)法順利辦理房屋過(guò)戶登記的十二年里，北京的房?jī)r(jià)和購(gòu)房政策發(fā)生巨大變化，李秋星的違約行為已經(jīng)給李某造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，李某有權(quán)依據(jù)情勢(shì)變更原則解除《房屋買賣合同》或要求根據(jù)公平原則對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更。

李秋星辯稱，不同意上訴人的全部上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求依法駁回。房屋買賣合同是李秋星本人和李某當(dāng)面進(jìn)行簽署，并非上訴人所稱被上訴人從未出現(xiàn)，訴狀的簽字是代理律師根據(jù)李秋星經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)第一項(xiàng)的委托進(jìn)行簽字，一審中上訴人提出的筆跡及指模鑒定不符合事實(shí)，沒(méi)有依據(jù)。另案中已經(jīng)對(duì)案件進(jìn)行了事實(shí)認(rèn)定，上訴人陳述的事實(shí)與本案一審及二審陳述的事實(shí)相違背，違反了誠(chéng)信原則及民訴法禁反言原則，過(guò)戶的時(shí)間在合同中未約定，所以雙方之間的合同仍在繼續(xù)履行，上訴人在作出同意配合被上訴人辦理過(guò)戶手續(xù)的承諾后以各種理由拒絕辦理，因此上訴人作為違約方?jīng)]有要求解除合同的權(quán)利。

李秋星向一審法院起訴請(qǐng)求：判令李某繼續(xù)履行合同（網(wǎng)簽、繳稅、過(guò)戶），協(xié)助李秋星辦理位于北京市朝陽(yáng)區(qū)×××902號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱902號(hào)房屋）權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至李秋星名下。

李某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.解除雙方于2006年4月9日簽訂的《房屋買賣合同》；2.判令按照定金罰則扣除定金3萬(wàn)元，由李秋星賠付李某已交納的中介費(fèi)1000元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2006年2月20日，902號(hào)房屋登記在李某名下。

李秋星向一審法院提交2006年4月9日簽訂的《房屋買賣合同》，證明其與李某存在房屋買賣合同關(guān)系?！斗课葙I賣合同》約定：由北京鑫百盛物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫百盛公司）（丙方）居間，李秋星（乙方）購(gòu)買李某（甲方）的902號(hào)房屋，房屋售價(jià)34萬(wàn)元；訂立合同當(dāng)日，乙方向甲方交納人民幣3萬(wàn)元作為購(gòu)房定金。乙方應(yīng)于簽署本合同之日起16日內(nèi)（即2006年4月25日）備齊售出款扣除定金后的余額31萬(wàn)元，甲、乙到銀行還款（銀行貸款）；乙方如辦理過(guò)戶手續(xù)，提前叁個(gè)工作日通知丙方，丙方協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，相關(guān)稅費(fèi)按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格由乙方自行向相關(guān)部門交納?！斗课葙I賣合同》落款處甲方為李某簽字，乙方為“ENiklesVanOsselt”。李某稱是案外人張疆來(lái)看的房，簽訂合同的時(shí)候是張疆拿著李秋星的護(hù)照到的鑫百盛公司，我簽完字后把合同給了張疆，張疆是否簽字我不清楚，鑫百盛公司說(shuō)第二天交房款的時(shí)候再把合同給我，第二天合同上就有李秋星的簽字了，我現(xiàn)在懷疑購(gòu)房人可能是張疆。李秋星稱簽訂《房屋買賣合同》時(shí)就是其與李某當(dāng)場(chǎng)簽字的，張疆也在場(chǎng)。

2006年4月9日李某出具《收條》：今收到NiklesEstelleVanOsselt交來(lái)購(gòu)房定金人民幣叁萬(wàn)元，房屋位于北京市朝陽(yáng)區(qū)慧谷陽(yáng)光L座2單元902號(hào)。2006年4月20日李某出具《收條》：今收到NiklesVanEstelleOsselt交來(lái)購(gòu)房款叁拾壹萬(wàn)元整，房屋位于北京市朝陽(yáng)區(qū)慧谷陽(yáng)光209-2-902。

庭審中，李秋星向一審法院提交證據(jù)如下：1、（2006）京國(guó)證民字第06201號(hào)《公證書(shū)》（主要內(nèi)容為李某委托張疆辦理902號(hào)房屋的出售事宜，包括簽訂買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等）、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅質(zhì)量使用說(shuō)明書(shū)、慧谷陽(yáng)光嘉園業(yè)主手冊(cè)、慧谷陽(yáng)光嘉園二期L座《物業(yè)管理公約》，證明李某將公證書(shū)原件及房屋相關(guān)資料一次性交給了李秋星。李某稱《公證書(shū)》是在其不知情的情況下張疆要求出具的，李某認(rèn)為張疆既是受托人又是房屋買賣合同的受托人或真實(shí)的買受人，房屋相關(guān)資料也是給的張疆；2、裝修工程款明細(xì)清單，證明李秋星于2006年6月20日對(duì)902號(hào)房屋進(jìn)行裝修。李某稱不清楚李秋星是否裝修及費(fèi)用情況；3、銀行流水及業(yè)務(wù)單，證明2006年4月20日李秋星提取231995.73元用于還清902號(hào)房屋銀行貸款，同期李秋星轉(zhuǎn)賬至李某個(gè)人銀行賬戶剩余房款78005元。李某對(duì)真實(shí)性認(rèn)可，但稱其是和張疆一起去的銀行，有可能是張疆利用李秋星的身份付的錢。

李某向一審法院提交北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)查詢結(jié)果告知單（主要內(nèi)容：經(jīng)查，李秋星（護(hù)照號(hào)為×××），2018年8月8日通過(guò)北京田園佰瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司按外籍家庭提交了1筆購(gòu)房資格核驗(yàn)申請(qǐng)，業(yè)務(wù)編號(hào)為2226410，于2018年8月9日反饋未持工作類居留許可，核驗(yàn)結(jié)果為不通過(guò)；2019年8月9日，通過(guò)北京嘉家置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司按外籍家庭提交了1筆購(gòu)房資格核驗(yàn)申請(qǐng)，業(yè)務(wù)編號(hào)為2501191，于2019年8月12日初步審核通過(guò)），證明在簽訂購(gòu)房合同至2019年之前李秋星不具備購(gòu)房資質(zhì)，902號(hào)房屋一直占用李某的購(gòu)房資質(zhì)。李秋星對(duì)真實(shí)性認(rèn)可，稱查詢結(jié)果不能證明簽訂合同時(shí)李秋星不具備購(gòu)房資質(zhì)，并且能夠證明李秋星在2019年8月12日具備購(gòu)房資質(zhì)。

另查，2018年2月27日李秋星以房屋買賣合同為由向一審法院提出訴訟，案號(hào)（2018）京0105民初18074號(hào)，要求李某繼續(xù)履行商品房買賣合同，協(xié)助辦理902房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。一審法院調(diào)?。?018）京0105民初18074號(hào)案件卷宗，該卷宗筆錄記載：李某答辯意見(jiàn)：“同意李秋星的訴訟請(qǐng)求，我當(dāng)時(shí)在和李秋星簽合同之后，收了李秋星的全部購(gòu)房款，李秋星找了一個(gè)朋友代理，讓她朋友出面和我交涉，我和李秋星的朋友還做了一個(gè)公證書(shū)，當(dāng)時(shí)跟我說(shuō)后續(xù)的手續(xù)都是她們來(lái)辦理，不用我管了。結(jié)果現(xiàn)在李秋星找不到她這個(gè)朋友了。”對(duì)于李秋星提交《房屋買賣合同》，李某質(zhì)證意見(jiàn)：“原件我不需要看了，李秋星的證據(jù)我都認(rèn)可，沒(méi)有異議?！?/p>

一審法院認(rèn)為，李某不認(rèn)可其與李秋星簽訂《房屋買賣合同》，但從在案證據(jù)及雙方陳述來(lái)看，首先，李秋星向其賬戶向李某支付購(gòu)房款，李某向李秋星出具購(gòu)房款收條，且李某將902號(hào)房屋交付李秋星實(shí)際使用，李秋星、李某已實(shí)際履行《房屋買賣合同》，李某明知張疆持有李秋星的護(hù)照，且李某亦是向李秋星出具的收條，李某現(xiàn)不認(rèn)可買受人為李秋星也與常理不符。其次，李某向張疆出具《委托書(shū)》，李某委托張疆辦理902號(hào)房屋事宜，且李某未提交證據(jù)證明張疆系902號(hào)房屋的實(shí)際買受人，李某以不知情為由否定《委托書(shū)》及李秋星為902號(hào)房屋的買受人，一審法院對(duì)李某的意見(jiàn)不予采納。最后，李某在另案中同意協(xié)助李秋星辦理過(guò)戶手續(xù)，并且未對(duì)《房屋買賣合同》的簽訂提出異議。綜上，李某與李秋星簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。李秋星已向李某支付全部購(gòu)房款，李某應(yīng)繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，《房屋買賣合同》對(duì)于過(guò)戶時(shí)間未進(jìn)行約定，現(xiàn)李秋星要求將902號(hào)房屋過(guò)戶至其名下，一審法院對(duì)李秋星的訴訟請(qǐng)求予以支持，應(yīng)駁回李某的全部反訴請(qǐng)求。一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、李某繼續(xù)履行與李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）簽訂的《房屋買賣與房屋買賣居間合同》，李某于判決生效之日起七日內(nèi)協(xié)助李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)×××902號(hào)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）名下；二、駁回李某的全部反訴請(qǐng)求。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人未提交證據(jù)。被上訴人提交（2020）京海誠(chéng)內(nèi)民證字第22297號(hào)公證書(shū)，證明李秋星目前仍有合法的購(gòu)房資格。上訴人認(rèn)可證據(jù)的真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的。

本院對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，李某、李秋星與鑫百盛公司簽訂的《房屋買賣合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方均應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)。

李某上訴主張李秋星并非實(shí)際購(gòu)房人，與一審中雙方提交的證據(jù)證明的事實(shí)相悖。亦因在案證據(jù)能夠充分證明李某與李秋星之間存在房屋買賣合同關(guān)系，故而一審法院對(duì)李某的鑒定申請(qǐng)不予準(zhǔn)許處理無(wú)誤。李某在李秋星訴其繼續(xù)履行房屋買賣合同的前一案件庭審中已明確表示同意李秋星的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)可其與李秋星簽訂和履行合同的事實(shí)。在李某未就其上述自認(rèn)是在受脅迫或者重大誤解情況下作出予以證明的情況下，其無(wú)權(quán)撤銷自認(rèn)。李某主張其上述自認(rèn)受法官誘導(dǎo)并主張上述自認(rèn)系在其不知李秋星真實(shí)身份及李秋星無(wú)購(gòu)房資格的情況下作出，但未就其上述主張的理由舉證證明，本院不予采信。李秋星已支付了全部購(gòu)房款，李某應(yīng)繼續(xù)履行《房屋買賣合同》并協(xié)助李秋星辦理過(guò)戶登記。

李某上訴主張房?jī)r(jià)和購(gòu)房政策的變化屬于情勢(shì)變更，但房屋屬于商品，商品的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變化并非在雙方訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的事實(shí)。在雙方訂立合同時(shí)，地方政府并未出臺(tái)關(guān)于購(gòu)房者資格的相關(guān)限制性規(guī)定。雙方系因訂立合同后未及時(shí)辦理過(guò)戶登記而致今日之糾紛，而過(guò)戶登記系須雙方共同辦理事項(xiàng)，雙方均負(fù)有共同辦理過(guò)戶登記之合同義務(wù)。本案中，合同未約定過(guò)戶時(shí)間，且合同訂立后雙方均長(zhǎng)期未聯(lián)系到對(duì)方，在此期間李秋星未通過(guò)起訴等方式要求李某配合辦理過(guò)戶，李某亦未通過(guò)通知或者起訴等方式要求解除合同，故未及時(shí)辦理過(guò)戶登記并非單方之過(guò)錯(cuò)。李秋星于2018年以起訴的方式要求李某履行過(guò)戶義務(wù)，李某亦明確表示同意，現(xiàn)又以情勢(shì)變更為由主張解除合同或變更合同內(nèi)容，缺乏依據(jù)。

綜上所述，李某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)6400元，由李某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楚　靜

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　常佳敏

書(shū) 記 員　　李星月