（2021）京03民終1314號

上訴人（原審被告）：北京麒麟行國際投資有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)××3020。

法定代表人：蔣紅麟，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：王月婷，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：陳紹明（CHENSIMONSHAOMING），男，xxxx年xx月xx日出生，美國國籍，USA。

委托訴訟代理人：馬任，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：翟浩杰，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：鮑某（BAOMEI），女，xxxx年xx月xx日出生，美國國籍，USA。

委托訴訟代理人：馬任，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：翟浩杰，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：啟音言語康復(fù)科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運(yùn)村分公司，住所地北京市朝陽區(qū)安苑北里******312。

法定代表人：姚秋武，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李佳瑩，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。

被上訴人（原審被告）：北京華夏啟音語言障礙康復(fù)科技有限公司，住，住所地北京市海淀區(qū)紫竹院路******商業(yè)A0201/div>

法定代表人：姚秋順，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：潘思蓓，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。

被上訴人（原審被告）：啟音啟智信息咨詢（深圳）有限公司，住所地，住所地深圳市福田區(qū).313iv>

法定代表人：姚秋武，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：林敬，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。

上訴人北京麒麟行國際投資有限公司（以下簡稱麒麟行公司）因與陳紹明（CHENSIMONSHAOMING，以下稱中文名）、鮑某（BAOMEI，以下稱中文名）、北京華夏啟音語言障礙康復(fù)科技有限公司（以下簡稱北京啟音公司）、被上訴人啟音啟智信息咨詢（深圳）有限公司（以下簡稱深圳啟音公司）、啟智言語康復(fù)科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運(yùn)村分公司（以下簡稱啟音亞運(yùn)村分公司）排除妨害糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2018）京0105民初48335號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月8日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人（原審被告）麒麟行公司的委托訴訟代理人王月婷，被上訴人（原審原告）陳紹明、鮑某的委托訴訟代理人馬任，被上訴人（原審被告）深圳啟音公司的委托訴訟代理人林敬，被上訴人（原審被告）北京啟音公司的委托訴訟代理人潘思蓓，被上訴人（原審被告）啟音亞運(yùn)村分公司的委托訴訟代理人李佳瑩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

麒麟行公司上訴請求：1．撤銷一審判決第一、二項，依法改判深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司與我方于判決生效之日起七日內(nèi)連帶支付陳紹明、鮑某房屋使用費(fèi)（不超過每天每平方米4元標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積38．35平方米，從2017年3月7日計算至2020年3月31日止）或發(fā)回重審；2．一、二審訴訟費(fèi)由陳紹明、鮑某、深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：1．一審判決支付房屋使用費(fèi)應(yīng)按照陳紹明、鮑某的訴訟請求范圍進(jìn)行判決，即判決支付的日期從2017年3月7日開始起算，一審法院判決從2016年11月11日起開始計算，超出訴訟請求范圍，屬于程序違法，應(yīng)予撤銷；2．一審法院認(rèn)定事實(shí)錯誤，合同約定租金從2017年1月1日開始計算，租金包括稅金、物業(yè)管理費(fèi)、冷暖空調(diào)費(fèi)等，且麒麟行公司實(shí)際收取租金的時間是2017年1月1日，從2017年1月1日至2019年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（共計：人民幣41418元）和空調(diào)使用費(fèi)（共計：人民幣24841．51元）應(yīng)由陳紹明、鮑某承擔(dān)，還有相關(guān)稅金、管理等費(fèi)用也應(yīng)從租金中扣除或按照不高于4元/平米/日的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判決，同時租金應(yīng)從2017年1月1日起算；3．麒麟行公司認(rèn)為陳紹明、鮑某沒有遭受任何損失，無權(quán)要求取得房屋使用費(fèi)；4．陳紹明、鮑某的訴訟行為損害了整個裙樓業(yè)主的共同利益，其他業(yè)主有權(quán)追究其損害相鄰關(guān)系的權(quán)利，并有權(quán)要求其賠償相應(yīng)的損失。

陳紹明、鮑某辯稱，同意一審判決。

深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司辯稱，同意一審判決。

陳紹明、鮑某向一審法院起訴請求：1．要求北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司、麒麟行公司騰退位于北京市朝陽區(qū)××3010號房屋（以下簡稱3010號房屋）并恢復(fù)原狀（拆除所有裝飾裝修后恢復(fù)至平整狀態(tài)）。2．要求北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司、麒麟行公司按每日每建筑平方米7．5元的標(biāo)準(zhǔn)，支付自2017年3月7日起至北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司、麒麟行公司房屋實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)，房屋面積共38．35平方米。3．要求北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司、麒麟行公司支付陳紹明、鮑某合理的維權(quán)費(fèi)用5萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2006年5月9日陳紹明、鮑某與北京市華佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華佳公司）簽署《北京市商品房預(yù)售合同》，約定：陳紹明、鮑某購買涉案場地。2010年2月2日涉案場地登記在陳紹明、鮑某名下，建筑面積38．35平方米。

2016年10月25日，麒麟行公司與深圳啟音公司簽訂《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2016）003新3**），約定深圳啟音公司承租位于北京市朝陽區(qū)××302／303／305／306號房間，租期自2016年11月1日至2021年12月31日。2017年3月10日，麒麟行公司、深圳啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司簽訂《承租方主體變更協(xié)議》，約定將《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、（編號：1-1-1（2016）003新3**）承租人由深圳啟音公司變更為啟音亞運(yùn)村分公司。2017年3月7日，深圳啟音公司（乙方）與麒麟行公司（甲方）簽訂《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2017）001新3**），約定：乙方租用涉案場地，租期自2017年3月8日至2021年12月31日，第1-2年租金標(biāo)準(zhǔn)為7．4元／天／建筑平方米（含稅金、物業(yè)管理費(fèi)、冷暖空調(diào)費(fèi)），第3-4年租金標(biāo)準(zhǔn)為7．77元／天／建筑平方米（含稅金、物業(yè)管理費(fèi)、冷暖空調(diào)費(fèi)）。2017年3月10日，麒麟行公司（甲方）、深圳啟音公司（乙方）、啟音亞運(yùn)村分公司（丙方）簽訂《承租方主體變更協(xié)議》，約定：三方就編號為1-1-1（2017）001新3**的租賃合同承租方即乙方，變更為丙方，其他條款不做任何改動。2018年2月1日，啟音亞運(yùn)村分公司與麒麟行公司續(xù)簽《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2018）001新3**、302、303、305、306），約定租期自2022年1月1日至2023年12月31日。

2006年5月9日，陳紹明、鮑某（甲方）與洛克公司（乙方）簽訂《商鋪委托經(jīng)營管理合同》，約定：乙方為項目商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理者，委托經(jīng)營期限自2007年3月1日至2012年2月28日，甲方作為商鋪的產(chǎn)權(quán)所有人有權(quán)依據(jù)本合同約定獲得由乙方支付的委托經(jīng)營收益，乙方有權(quán)對該商鋪進(jìn)行經(jīng)營管理。

一審法院另查，陳紹明、鮑某向麒麟行公司法定代表人蔣紅麟出具授權(quán)委托書，主要內(nèi)容為：我們美國業(yè)主購買了由華佳公司開發(fā)的位于北京市朝陽區(qū)慧忠里洛克時代項目商業(yè)裙樓，與華佳公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》并與洛克公司簽訂《洛克時代—［家上新生活廣場］商鋪委托經(jīng)營管理合同》，因我們長期在國外生活，今全權(quán)委托蔣紅麟女士，一、代表我們交涉與華佳公司及洛克公司簽署的《商品房預(yù)售合同》及《商鋪委托經(jīng)營管理合同》中的相關(guān)違約事宜及代收相應(yīng)的款項。二、全權(quán)代表業(yè)主與開發(fā)商進(jìn)行談判協(xié)調(diào)此事。三、全權(quán)代表業(yè)主提起訴訟，代為和解，代為上訴，代為承認(rèn)、放棄訴訟請求、變更訴訟請求，代收法律文書，代為領(lǐng)取案款。有效期2009年4月20日至委托事項完成為止。

一審?fù)徶?，陳紹明、鮑某稱從來沒有收到過麒麟行公司出租涉案場地收取的租金。陳紹明、鮑某向一審法院提交房屋土地測繪技術(shù)報告書，證明涉案場地的具體位置。麒麟行公司對真實(shí)性認(rèn)可。

經(jīng)一審法院現(xiàn)場勘查，涉案場地現(xiàn)由啟音亞運(yùn)村分公司實(shí)際使用。

一審法院認(rèn)為，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。陳紹明、鮑某系涉案場地的房屋產(chǎn)權(quán)人，對該房屋享有完全所有權(quán)。麒麟行公司未提交證據(jù)證明陳紹明、鮑某口頭授權(quán)其出租涉案場地，及麒麟行公司將收到的租金支付陳紹明、鮑某，陳紹明、鮑某否認(rèn)曾經(jīng)授權(quán)過麒麟行公司，也未曾收到麒麟行公司支付的租金。麒麟行公司沒有經(jīng)過陳紹明、鮑某授權(quán)，以自己名義與啟音亞運(yùn)村分公司訂立《洛克租賃合同》，其行為屬于無權(quán)處分?，F(xiàn)陳紹明、鮑某要求麒麟行公司、深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司騰退涉案場地，《洛克租賃合同》履行不能，啟音亞運(yùn)村分公司無權(quán)基于《洛克租賃合同》占有涉案場地，陳紹明、鮑某要求啟音亞運(yùn)村分公司騰退涉案場地，具有事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院予以支持。北京啟音公司、深圳啟音公司、麒麟行公司未實(shí)際占有涉案場地，一審法院對陳紹明、鮑某要求北京啟音公司、深圳啟音公司、麒麟行公司騰退涉案房屋的訴訟請求不予支持。涉案場地在麒麟行公司出租前處于毛坯狀態(tài)，涉案場地現(xiàn)有狀態(tài)有利于涉案場地的實(shí)際使用，并未造成涉案場地的毀損，一審法院對陳紹明、鮑某要求恢復(fù)原狀的訴訟請求不予支持。二人以上共同實(shí)施侵權(quán)行為，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。麒麟行公司在明知沒有權(quán)利的情況下將涉案場地出租給啟音亞運(yùn)村分公司使用，且麒麟行公司未將收到的租金支付陳紹明、鮑某，啟音亞運(yùn)村分公司在未審核麒麟行公司是否有權(quán)出租涉案場地的情況下，實(shí)際使用涉案場地，主觀存在過錯，給陳紹明、鮑某造成損失，因此麒麟行公司、啟音亞運(yùn)村分公司應(yīng)當(dāng)連帶向陳紹明、鮑某支付房屋使用費(fèi)。房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一審法院參照《洛克租賃合同》約定標(biāo)準(zhǔn)予以酌定。麒麟行公司自2016年11月1日出租涉案場地，陳紹明、鮑某要求2017年3月7日開始支付房屋使用費(fèi)有事實(shí)依據(jù)，一審法院予以支持。北京啟音公司、深圳啟音公司未實(shí)際使用涉案場地，一審法院對陳紹明、鮑某要求北京啟音公司、深圳啟音公司支付房屋使用費(fèi)的訴訟請求不予支持。律師費(fèi)并非陳紹明、鮑某的直接損失，一審法院不予支持。麒麟行公司要求陳紹明、鮑某支付的裝修損失，可另案解決。北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音公司亞運(yùn)村分公司未到庭應(yīng)訴，視為放棄舉證、質(zhì)證權(quán)利，一審法院依法缺席判決。

一審法院依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條，《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、啟音言語康復(fù)科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運(yùn)村分公司于判決生效之日起七日內(nèi)騰退位于北京市朝陽區(qū)××3010號房屋（位置同附件）；二、啟音言語康復(fù)科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運(yùn)村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)連帶支付陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）房屋使用費(fèi)（按每天每平方米七元五角標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積38．35平方米，從二〇一六年十一月十一日計算至啟音言語康復(fù)科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運(yùn)村分公司實(shí)際騰房之日）；三、駁回陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。麒麟行公司提供如下新證據(jù)：1．物業(yè)費(fèi)明細(xì)表及相關(guān)發(fā)票、《費(fèi)用結(jié)算證明》、空調(diào)電費(fèi)明細(xì)表及相關(guān)發(fā)票，證明每平方米7．5元的價格是包含了物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)和保潔費(fèi)等；2．趕集網(wǎng)截屏，證明在沒有疫情時，精裝修是每平米4．5元，麒麟行公司拿到的房屋是毛坯，后期空調(diào)是麒麟行公司安裝的；3．《解除合同通知函》，證明北京啟音公司等已搬走了，但還欠麒麟行公司一百萬左右，現(xiàn)在案涉房屋是空置狀態(tài)；4．物業(yè)公司的付款通知單5份，證明物業(yè)費(fèi)是按照30元每月每平米收費(fèi)的。陳紹明、鮑某對證據(jù)1的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可；對證據(jù)2的真實(shí)性、證明目的均不認(rèn)可；對證據(jù)3無法確定真實(shí)性，對證明目的不發(fā)表意見；對證據(jù)4的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司認(rèn)為證據(jù)1與其無關(guān)，不發(fā)表質(zhì)證意見；對證據(jù)2、3無法判斷真實(shí)性，不發(fā)表質(zhì)證意見；對證據(jù)4的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。

陳紹明、鮑某提供如下新證據(jù)：1．麒麟行公司向物業(yè)公司發(fā)的函件，證明物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每天每平方米0．5元；2．2020年12月19日拍攝的照片一張，證明深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司已搬離案涉房屋，麒麟行公司將案涉房屋又出租給了中文未來教育科技（北京）有限公司。麒麟行公司對證據(jù)1、2的真實(shí)性、證明目的均不認(rèn)可。深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司對證據(jù)1、2的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明目的均認(rèn)可。深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運(yùn)村分公司未提交新證據(jù)。

本院將綜合全案情況對上述證據(jù)酌情予以采信。

一審法院認(rèn)定事實(shí)中的“2006年5月9日，陳紹明、鮑某（甲方）與洛克公司（乙方）簽訂《商鋪委托經(jīng)營管理合同》，約定：乙方為項目商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理者，委托經(jīng)營期限自2007年3月1日至2012年2月28日”，本院經(jīng)查，委托經(jīng)營期限應(yīng)為2006年5月9日至2016年12月31日。本院對一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。本案中，陳紹明、鮑某系案涉3010號房屋的所有權(quán)人，麒麟行公司未舉證證明其獲得陳紹明、鮑某同意管理使用、對外出租3010號房屋，故陳紹明、鮑某有權(quán)要求本案起訴時實(shí)際占有使用3010號房屋的啟音亞運(yùn)村分公司予以騰退，并要求麒麟行公司、啟音亞運(yùn)村公司連帶承擔(dān)賠償責(zé)任。在本案二審訴訟中，北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運(yùn)村公司主張其于2020年5月15日搬離，其他當(dāng)事人對此未提供反證，本院結(jié)合麒麟行公司2020年4月20日向啟音亞運(yùn)村分公司發(fā)出的《解除合同通知函》中表述的要求其10日內(nèi)清空承租房屋并交還鑰匙交還的表述，本院認(rèn)定啟音亞運(yùn)村公司實(shí)際騰退時間為2020年5月15日具有高度可能性。

其次，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十七條規(guī)定，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，麒麟行公司開始將包括3010號房屋在內(nèi)的場地出租給北京啟音公司、深圳啟音公司的時間為2016年11月1日（后承租人變更為啟音亞運(yùn)村分公司），陳紹明、鮑某起訴要求相關(guān)主體開始承擔(dān)房屋使用費(fèi)的時間為2017年3月7日，本院對此不持異議，一審判決對此認(rèn)定有誤，本院予以糾正。麒麟行公司主張應(yīng)當(dāng)扣除免租期、按照其實(shí)際收取租金的時間開始計算房屋使用費(fèi)，但本案系侵權(quán)糾紛，應(yīng)當(dāng)以侵權(quán)人實(shí)際侵犯權(quán)利人之物權(quán)時開始計算損失，麒麟行公司按照租賃合同何時收取租金，不應(yīng)影響其對于陳紹明、鮑某承擔(dān)賠償責(zé)任的計算時點(diǎn)，故本院對于麒麟行公司相關(guān)主張不予支持。

最后，《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第十九條規(guī)定，侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。本案中，關(guān)于房屋使用費(fèi)的計算標(biāo)準(zhǔn)，陳紹明、鮑某所有的3010號房屋原系毛坯狀態(tài)，應(yīng)以該狀態(tài)為準(zhǔn)計算財產(chǎn)損失金額。啟音亞運(yùn)村分公司等承租包括3010號房屋在內(nèi)的案涉場地的租金價格中，包含了麒麟行公司裝修并統(tǒng)一管理等因素，故不宜直接以麒麟行公司對外出租價格計算房屋所有權(quán)人的財產(chǎn)損失。本院綜合考慮麒麟行公司對于房屋添附及統(tǒng)一管理對標(biāo)的物價值提升的因素，酌定賠償損失金額標(biāo)準(zhǔn)為5元每日每平方米。

綜上所述，麒麟行的上訴請求部分成立；一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，本院依法改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持中華人民共和國北京市朝陽區(qū)人民法院（2018）京0105民初48335號判決第一項；

二、撤銷中華人民共和國北京市朝陽區(qū)人民法院（2018）京0105民初48335號判決第二、三項；

三、啟音言語康復(fù)科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運(yùn)村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)連帶支付陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）房屋使用費(fèi)（按每天每平方米五元標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積38．35平方米，從二〇一七年三月七日計算至啟音言語康復(fù)科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運(yùn)村分公司實(shí)際騰房之日）；

四、駁回陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）的其他訴訟請求。

五、駁回北京麒麟行國際投資有限公司的其他上訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)6250元，由陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）負(fù)擔(dān)2783元（已交納），由啟音言語康復(fù)科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運(yùn)村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司負(fù)擔(dān)3467元（于本判決生效之日起七日內(nèi)支付給陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI））

二審案件受理費(fèi)3363元，由陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）負(fù)擔(dān)1121元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），由啟音言語康復(fù)科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運(yùn)村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司負(fù)擔(dān)2242元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　曹　煒

審 判 員　　閆　慧

審 判 員　　石　煜

二〇二一年二月十八日

法官助理　　肖　笛

法官助理　　黃曉宇

書 記 員　　劉怡然