（2021）京03民終1314號

上訴人（原審被告）：北京麒麟行國際投資有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)××3020。

法定代表人：蔣紅麟，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：王月婷，北京市盈科律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：陳紹明（CHENSIMONSHAOMING），男，xxxx年xx月xx日出生，美國國籍，USA。

委托訴訟代理人：馬任，北京市廣盛律師事務所律師。

委托訴訟代理人：翟浩杰，北京市廣盛律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：鮑某（BAOMEI），女，xxxx年xx月xx日出生，美國國籍，USA。

委托訴訟代理人：馬任，北京市廣盛律師事務所律師。

委托訴訟代理人：翟浩杰，北京市廣盛律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：啟音言語康復科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司，住所地北京市朝陽區(qū)安苑北里******312。

法定代表人：姚秋武，總經理。

委托訴訟代理人：李佳瑩，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。

被上訴人（原審被告）：北京華夏啟音語言障礙康復科技有限公司，住，住所地北京市海淀區(qū)紫竹院路******商業(yè)A0201/div>

法定代表人：姚秋順，總經理。

委托訴訟代理人：潘思蓓，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。

被上訴人（原審被告）：啟音啟智信息咨詢（深圳）有限公司，住所地，住所地深圳市福田區(qū).313iv>

法定代表人：姚秋武，總經理。

委托訴訟代理人：林敬，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。

上訴人北京麒麟行國際投資有限公司（以下簡稱麒麟行公司）因與陳紹明（CHENSIMONSHAOMING，以下稱中文名）、鮑某（BAOMEI，以下稱中文名）、北京華夏啟音語言障礙康復科技有限公司（以下簡稱北京啟音公司）、被上訴人啟音啟智信息咨詢（深圳）有限公司（以下簡稱深圳啟音公司）、啟智言語康復科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司（以下簡稱啟音亞運村分公司）排除妨害糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2018）京0105民初48335號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月8日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人（原審被告）麒麟行公司的委托訴訟代理人王月婷，被上訴人（原審原告）陳紹明、鮑某的委托訴訟代理人馬任，被上訴人（原審被告）深圳啟音公司的委托訴訟代理人林敬，被上訴人（原審被告）北京啟音公司的委托訴訟代理人潘思蓓，被上訴人（原審被告）啟音亞運村分公司的委托訴訟代理人李佳瑩到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

麒麟行公司上訴請求：1．撤銷一審判決第一、二項，依法改判深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司與我方于判決生效之日起七日內連帶支付陳紹明、鮑某房屋使用費（不超過每天每平方米4元標準，建筑面積38．35平方米，從2017年3月7日計算至2020年3月31日止）或發(fā)回重審；2．一、二審訴訟費由陳紹明、鮑某、深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司承擔。事實和理由：1．一審判決支付房屋使用費應按照陳紹明、鮑某的訴訟請求范圍進行判決，即判決支付的日期從2017年3月7日開始起算，一審法院判決從2016年11月11日起開始計算，超出訴訟請求范圍，屬于程序違法，應予撤銷；2．一審法院認定事實錯誤，合同約定租金從2017年1月1日開始計算，租金包括稅金、物業(yè)管理費、冷暖空調費等，且麒麟行公司實際收取租金的時間是2017年1月1日，從2017年1月1日至2019年12月31日的物業(yè)服務費（共計：人民幣41418元）和空調使用費（共計：人民幣24841．51元）應由陳紹明、鮑某承擔，還有相關稅金、管理等費用也應從租金中扣除或按照不高于4元/平米/日的標準進行判決，同時租金應從2017年1月1日起算；3．麒麟行公司認為陳紹明、鮑某沒有遭受任何損失，無權要求取得房屋使用費；4．陳紹明、鮑某的訴訟行為損害了整個裙樓業(yè)主的共同利益，其他業(yè)主有權追究其損害相鄰關系的權利，并有權要求其賠償相應的損失。

陳紹明、鮑某辯稱，同意一審判決。

深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司辯稱，同意一審判決。

陳紹明、鮑某向一審法院起訴請求：1．要求北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運村分公司、麒麟行公司騰退位于北京市朝陽區(qū)××3010號房屋（以下簡稱3010號房屋）并恢復原狀（拆除所有裝飾裝修后恢復至平整狀態(tài)）。2．要求北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運村分公司、麒麟行公司按每日每建筑平方米7．5元的標準，支付自2017年3月7日起至北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運村分公司、麒麟行公司房屋實際騰退之日止的房屋使用費，房屋面積共38．35平方米。3．要求北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運村分公司、麒麟行公司支付陳紹明、鮑某合理的維權費用5萬元。

一審法院認定事實：2006年5月9日陳紹明、鮑某與北京市華佳房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱華佳公司）簽署《北京市商品房預售合同》，約定：陳紹明、鮑某購買涉案場地。2010年2月2日涉案場地登記在陳紹明、鮑某名下，建筑面積38．35平方米。

2016年10月25日，麒麟行公司與深圳啟音公司簽訂《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2016）003新3**），約定深圳啟音公司承租位于北京市朝陽區(qū)××302／303／305／306號房間，租期自2016年11月1日至2021年12月31日。2017年3月10日，麒麟行公司、深圳啟音公司、啟音亞運村分公司簽訂《承租方主體變更協(xié)議》，約定將《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、（編號：1-1-1（2016）003新3**）承租人由深圳啟音公司變更為啟音亞運村分公司。2017年3月7日，深圳啟音公司（乙方）與麒麟行公司（甲方）簽訂《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2017）001新3**），約定：乙方租用涉案場地，租期自2017年3月8日至2021年12月31日，第1-2年租金標準為7．4元／天／建筑平方米（含稅金、物業(yè)管理費、冷暖空調費），第3-4年租金標準為7．77元／天／建筑平方米（含稅金、物業(yè)管理費、冷暖空調費）。2017年3月10日，麒麟行公司（甲方）、深圳啟音公司（乙方）、啟音亞運村分公司（丙方）簽訂《承租方主體變更協(xié)議》，約定：三方就編號為1-1-1（2017）001新3**的租賃合同承租方即乙方，變更為丙方，其他條款不做任何改動。2018年2月1日，啟音亞運村分公司與麒麟行公司續(xù)簽《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2018）001新3**、302、303、305、306），約定租期自2022年1月1日至2023年12月31日。

2006年5月9日，陳紹明、鮑某（甲方）與洛克公司（乙方）簽訂《商鋪委托經營管理合同》，約定：乙方為項目商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一經營管理者，委托經營期限自2007年3月1日至2012年2月28日，甲方作為商鋪的產權所有人有權依據本合同約定獲得由乙方支付的委托經營收益，乙方有權對該商鋪進行經營管理。

一審法院另查，陳紹明、鮑某向麒麟行公司法定代表人蔣紅麟出具授權委托書，主要內容為：我們美國業(yè)主購買了由華佳公司開發(fā)的位于北京市朝陽區(qū)慧忠里洛克時代項目商業(yè)裙樓，與華佳公司簽訂了《北京市商品房預售合同》并與洛克公司簽訂《洛克時代—［家上新生活廣場］商鋪委托經營管理合同》，因我們長期在國外生活，今全權委托蔣紅麟女士，一、代表我們交涉與華佳公司及洛克公司簽署的《商品房預售合同》及《商鋪委托經營管理合同》中的相關違約事宜及代收相應的款項。二、全權代表業(yè)主與開發(fā)商進行談判協(xié)調此事。三、全權代表業(yè)主提起訴訟，代為和解，代為上訴，代為承認、放棄訴訟請求、變更訴訟請求，代收法律文書，代為領取案款。有效期2009年4月20日至委托事項完成為止。

一審庭審中，陳紹明、鮑某稱從來沒有收到過麒麟行公司出租涉案場地收取的租金。陳紹明、鮑某向一審法院提交房屋土地測繪技術報告書，證明涉案場地的具體位置。麒麟行公司對真實性認可。

經一審法院現場勘查，涉案場地現由啟音亞運村分公司實際使用。

一審法院認為，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。陳紹明、鮑某系涉案場地的房屋產權人，對該房屋享有完全所有權。麒麟行公司未提交證據證明陳紹明、鮑某口頭授權其出租涉案場地，及麒麟行公司將收到的租金支付陳紹明、鮑某，陳紹明、鮑某否認曾經授權過麒麟行公司，也未曾收到麒麟行公司支付的租金。麒麟行公司沒有經過陳紹明、鮑某授權，以自己名義與啟音亞運村分公司訂立《洛克租賃合同》，其行為屬于無權處分?，F陳紹明、鮑某要求麒麟行公司、深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司騰退涉案場地，《洛克租賃合同》履行不能，啟音亞運村分公司無權基于《洛克租賃合同》占有涉案場地，陳紹明、鮑某要求啟音亞運村分公司騰退涉案場地，具有事實及法律依據，一審法院予以支持。北京啟音公司、深圳啟音公司、麒麟行公司未實際占有涉案場地，一審法院對陳紹明、鮑某要求北京啟音公司、深圳啟音公司、麒麟行公司騰退涉案房屋的訴訟請求不予支持。涉案場地在麒麟行公司出租前處于毛坯狀態(tài)，涉案場地現有狀態(tài)有利于涉案場地的實際使用，并未造成涉案場地的毀損，一審法院對陳紹明、鮑某要求恢復原狀的訴訟請求不予支持。二人以上共同實施侵權行為，造成他人損害的，應當承擔連帶責任。麒麟行公司在明知沒有權利的情況下將涉案場地出租給啟音亞運村分公司使用，且麒麟行公司未將收到的租金支付陳紹明、鮑某，啟音亞運村分公司在未審核麒麟行公司是否有權出租涉案場地的情況下，實際使用涉案場地，主觀存在過錯，給陳紹明、鮑某造成損失，因此麒麟行公司、啟音亞運村分公司應當連帶向陳紹明、鮑某支付房屋使用費。房屋使用費標準一審法院參照《洛克租賃合同》約定標準予以酌定。麒麟行公司自2016年11月1日出租涉案場地，陳紹明、鮑某要求2017年3月7日開始支付房屋使用費有事實依據，一審法院予以支持。北京啟音公司、深圳啟音公司未實際使用涉案場地，一審法院對陳紹明、鮑某要求北京啟音公司、深圳啟音公司支付房屋使用費的訴訟請求不予支持。律師費并非陳紹明、鮑某的直接損失，一審法院不予支持。麒麟行公司要求陳紹明、鮑某支付的裝修損失，可另案解決。北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音公司亞運村分公司未到庭應訴，視為放棄舉證、質證權利，一審法院依法缺席判決。

一審法院依據《中華人民共和國物權法》第三十五條，《中華人民共和國侵權責任法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、啟音言語康復科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司于判決生效之日起七日內騰退位于北京市朝陽區(qū)××3010號房屋（位置同附件）；二、啟音言語康復科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司于判決生效之日起七日內連帶支付陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）房屋使用費（按每天每平方米七元五角標準，建筑面積38．35平方米，從二〇一六年十一月十一日計算至啟音言語康復科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司實際騰房之日）；三、駁回陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。麒麟行公司提供如下新證據：1．物業(yè)費明細表及相關發(fā)票、《費用結算證明》、空調電費明細表及相關發(fā)票，證明每平方米7．5元的價格是包含了物業(yè)費、電費、水費和保潔費等；2．趕集網截屏，證明在沒有疫情時，精裝修是每平米4．5元，麒麟行公司拿到的房屋是毛坯，后期空調是麒麟行公司安裝的；3．《解除合同通知函》，證明北京啟音公司等已搬走了，但還欠麒麟行公司一百萬左右，現在案涉房屋是空置狀態(tài)；4．物業(yè)公司的付款通知單5份，證明物業(yè)費是按照30元每月每平米收費的。陳紹明、鮑某對證據1的真實性認可，證明目的不認可；對證據2的真實性、證明目的均不認可；對證據3無法確定真實性，對證明目的不發(fā)表意見；對證據4的真實性和關聯(lián)性不予認可。深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司認為證據1與其無關，不發(fā)表質證意見；對證據2、3無法判斷真實性，不發(fā)表質證意見；對證據4的真實性和關聯(lián)性不予認可。

陳紹明、鮑某提供如下新證據：1．麒麟行公司向物業(yè)公司發(fā)的函件，證明物業(yè)費標準是每天每平方米0．5元；2．2020年12月19日拍攝的照片一張，證明深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司已搬離案涉房屋，麒麟行公司將案涉房屋又出租給了中文未來教育科技（北京）有限公司。麒麟行公司對證據1、2的真實性、證明目的均不認可。深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司對證據1、2的真實性、合法性、關聯(lián)性和證明目的均認可。深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司未提交新證據。

本院將綜合全案情況對上述證據酌情予以采信。

一審法院認定事實中的“2006年5月9日，陳紹明、鮑某（甲方）與洛克公司（乙方）簽訂《商鋪委托經營管理合同》，約定：乙方為項目商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一經營管理者，委托經營期限自2007年3月1日至2012年2月28日”，本院經查，委托經營期限應為2006年5月9日至2016年12月31日。本院對一審查明的其他事實予以確認。

本院認為，首先，《中華人民共和國物權法》第三十五條規(guī)定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。本案中，陳紹明、鮑某系案涉3010號房屋的所有權人，麒麟行公司未舉證證明其獲得陳紹明、鮑某同意管理使用、對外出租3010號房屋，故陳紹明、鮑某有權要求本案起訴時實際占有使用3010號房屋的啟音亞運村分公司予以騰退，并要求麒麟行公司、啟音亞運村公司連帶承擔賠償責任。在本案二審訴訟中，北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運村公司主張其于2020年5月15日搬離，其他當事人對此未提供反證，本院結合麒麟行公司2020年4月20日向啟音亞運村分公司發(fā)出的《解除合同通知函》中表述的要求其10日內清空承租房屋并交還鑰匙交還的表述，本院認定啟音亞運村公司實際騰退時間為2020年5月15日具有高度可能性。

其次，《中華人民共和國物權法》第三十七條規(guī)定，侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。根據本案現有證據，麒麟行公司開始將包括3010號房屋在內的場地出租給北京啟音公司、深圳啟音公司的時間為2016年11月1日（后承租人變更為啟音亞運村分公司），陳紹明、鮑某起訴要求相關主體開始承擔房屋使用費的時間為2017年3月7日，本院對此不持異議，一審判決對此認定有誤，本院予以糾正。麒麟行公司主張應當扣除免租期、按照其實際收取租金的時間開始計算房屋使用費，但本案系侵權糾紛，應當以侵權人實際侵犯權利人之物權時開始計算損失，麒麟行公司按照租賃合同何時收取租金，不應影響其對于陳紹明、鮑某承擔賠償責任的計算時點，故本院對于麒麟行公司相關主張不予支持。

最后，《中華人民共和國侵權責任法》第十九條規(guī)定，侵害他人財產的，財產損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。本案中，關于房屋使用費的計算標準，陳紹明、鮑某所有的3010號房屋原系毛坯狀態(tài)，應以該狀態(tài)為準計算財產損失金額。啟音亞運村分公司等承租包括3010號房屋在內的案涉場地的租金價格中，包含了麒麟行公司裝修并統(tǒng)一管理等因素，故不宜直接以麒麟行公司對外出租價格計算房屋所有權人的財產損失。本院綜合考慮麒麟行公司對于房屋添附及統(tǒng)一管理對標的物價值提升的因素，酌定賠償損失金額標準為5元每日每平方米。

綜上所述，麒麟行的上訴請求部分成立；一審判決認定事實有誤，本院依法改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持中華人民共和國北京市朝陽區(qū)人民法院（2018）京0105民初48335號判決第一項；

二、撤銷中華人民共和國北京市朝陽區(qū)人民法院（2018）京0105民初48335號判決第二、三項；

三、啟音言語康復科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司于本判決生效之日起七日內連帶支付陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）房屋使用費（按每天每平方米五元標準，建筑面積38．35平方米，從二〇一七年三月七日計算至啟音言語康復科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司實際騰房之日）；

四、駁回陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）的其他訴訟請求。

五、駁回北京麒麟行國際投資有限公司的其他上訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費6250元，由陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）負擔2783元（已交納），由啟音言語康復科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司負擔3467元（于本判決生效之日起七日內支付給陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI））

二審案件受理費3363元，由陳紹明（CHENSIMONSHAOMING）、鮑某（BAOMEI）負擔1121元（于本判決生效之日起七日內交納），由啟音言語康復科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司負擔2242元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　曹　煒

審 判 員　　閆　慧

審 判 員　　石　煜

二〇二一年二月十八日

法官助理　　肖　笛

法官助理　　黃曉宇

書 記 員　　劉怡然