上訴人（原審被告）：北京蘇寧便利店有限公司，住所地北京市通州區(qū)融商六路******。

法定代表人：郝嘉，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：魏皛，北京市當(dāng)代律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京金港灣賓館有限公司，住所地北京市通州區(qū)新華南路**。

法定代表人：陳宇，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張忠起，北京市肯邦律師事務(wù)所律師。

上訴人北京蘇寧便利店有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)蘇寧公司）因與被上訴人北京金港灣賓館有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金港灣公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初19200號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月7日立案后，依法獨(dú)任開(kāi)庭審理了本案。上訴人蘇寧公司之委托訴訟代理人魏皛、被上訴人金港灣公司之委托訴訟代理人張忠起到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

蘇寧公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原審判決，改判駁回金港灣公司的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審。事實(shí)與理由:雙方簽訂的《房屋租賃合同》解除時(shí)間是2020年1月17日，我方不能撤場(chǎng)的原因是金港灣公司惡意阻攔，蘇寧公司已經(jīng)采取一切方式騰空租賃物內(nèi)物品，我方在解約前已經(jīng)將租賃物郵寄給金港灣公司，對(duì)方已經(jīng)換鎖。金港灣公司已經(jīng)在2020年1月17日完全控制租賃物，直至2020年5月初才搬離租賃物內(nèi)物品是金港灣公司造成的，因此造成的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)，不能要求我方承擔(dān)。雙方約定的稅率是10%，我方支付的租賃費(fèi)用已經(jīng)包括租金和開(kāi)具租金發(fā)票應(yīng)當(dāng)交納的稅金，因此我方所支付的租賃費(fèi)用應(yīng)當(dāng)扣除我方支付的稅金。

金港灣公司辯稱(chēng)：同意原審判決，不同意蘇寧公司的上訴請(qǐng)求及事實(shí)理由。

金港灣公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1、蘇寧公司給付租金273460元及逾期滯納金213118.4元（滯納金數(shù)額系計(jì)算至2020年5月31日，但請(qǐng)求判決至實(shí)際支付止），2、蘇寧公司賠償我方律師費(fèi)10000元，3、蘇寧公司給付違約金79900元；4、訴訟費(fèi)由蘇寧公司負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2020年1月18日，金港灣公司（出租方、甲方）與蘇寧公司（承租方、乙方）簽訂《租賃合同》，約定金港灣公司將坐落于北京市通州區(qū)新華南路87號(hào)1-1-4的房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“涉案房屋”）出租給蘇寧公司，租賃期限為3年8個(gè)月20天，自2018年9月11日至2022年5月31日，首個(gè)租賃年度為2018年9月11日至2019年5月31日，此后每12個(gè)月為一個(gè)租賃年度。合同對(duì)各期間的租賃費(fèi)進(jìn)行7期約定，具體約定，其中第1期（自2018年9月11日至2019年5月31日）租金33.15萬(wàn)元，第2期（自2019年6月1日至2019年11月30日）租金24.86萬(wàn)元，第3期（自2019年12月1日至2020年5月31日）租金24.86萬(wàn)元。合同對(duì)租金支付方式、發(fā)票開(kāi)具、違約責(zé)任等進(jìn)行約定：“第六條，租賃費(fèi)用采取“先付后租”的方式按半年提前15日以電匯/易付寶代付至銀行賬式支付,首期租賃費(fèi)用33.15萬(wàn)元。乙方應(yīng)于2018年9月11日(本合同簽訂后七個(gè)工作日內(nèi)支付)向甲方支付定金33.15萬(wàn)元及履約保證金7.99萬(wàn)元,前述履約保證金甲方須在乙方開(kāi)業(yè)后5日內(nèi)提供相應(yīng)金額的履約保證金收據(jù)。本合同終止后5日內(nèi)甲方無(wú)息退還該履約保證金。此后正常每年租賃費(fèi)用支付日為5月17日、11月16日,支付日期如遇節(jié)假日、雙休日順延，甲方在收取租賃費(fèi)用后10個(gè)工作日內(nèi)向乙方提供相應(yīng)金額、符合稅法規(guī)定的稅率為10%的租賃費(fèi)用增值稅專(zhuān)用發(fā)票。甲方如延遲提供相應(yīng)發(fā)票,乙方有權(quán)相應(yīng)延遲支付租賃費(fèi)用；乙方也有權(quán)按扣除不低于當(dāng)期租賃費(fèi)用的30%支付,后期若甲方提供合同約定的發(fā)票且未給乙方造成損失的,乙方在七個(gè)工作日內(nèi)予以補(bǔ)付所扣除的租賃費(fèi)用。乙方應(yīng)按本合同的約定支付租賃費(fèi)用,在甲方無(wú)任何違約的情況下,如延期10天以上,每延期支付一天,甲方按所欠費(fèi)用的萬(wàn)分之五加收滯納金；逾期超過(guò)一個(gè)月，經(jīng)甲方書(shū)面通知后仍未交納的,甲方有權(quán)解除本合同。租賃費(fèi)用已包含物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)與租賃物相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用,除本條約定的租賃費(fèi)用外,租賃期內(nèi)甲方或甲方委托的物業(yè)公司不得以任何理由向乙方收取其他任何費(fèi)用或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十四條，乙方可以提前解除本合同,但須提前30日書(shū)面通知甲方,以乙方解除合同書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起滿30日之次日作為本合同解除的日期,履約保證金不退還,乙方不再承擔(dān)其他任何責(zé)任。第十五條，乙方可以對(duì)租賃物內(nèi)外部進(jìn)行裝修與改造,可自行添置設(shè)施設(shè)備,甲方需予以配合,乙方對(duì)租賃物所作裝修改造在返還時(shí)無(wú)需恢復(fù)。租賃期限屆滿、本合同被解除或本合同被依法終止履行后三個(gè)工作日內(nèi)，乙方將自有物品、設(shè)施設(shè)備搬離騰空房屋，按騰空后的現(xiàn)狀向甲方返還租賃物，該期間，甲方不收取租賃費(fèi)用。乙方向甲方返還租賃物時(shí)，甲乙雙方須辦理租賃物交接手續(xù)，若甲方拒絕辦理交接，則視為乙方已按期返還租賃物。第十六條，一方如違約,守約方為了保證本合同的履行,有權(quán)在書(shū)面通知違約方后,代理違約方先行對(duì)第三方承擔(dān)責(zé)任、墊付費(fèi)用,或代理違約方按本合同約定采取補(bǔ)救措施。守約方墊付或產(chǎn)生的合理費(fèi)用可以直接在應(yīng)付對(duì)方的任何費(fèi)用中進(jìn)行沖減。任何一方違約而導(dǎo)致對(duì)方解除本合同的,違約方應(yīng)賠償守約方全部損失,本合同中另有約定的除外。”合同還對(duì)其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，金港灣公司于2018年9月12日交付房屋給蘇寧公司使用，雙方簽訂《租賃物交付確認(rèn)書(shū)》，確認(rèn)房屋交付時(shí)間，并再次重復(fù)強(qiáng)調(diào)租賃合同第六條租金支付內(nèi)容。蘇寧公司向金港灣公司支付第一期租金33.15萬(wàn)元，第二期租金22.374萬(wàn)元。金港灣公司針對(duì)第一期租金于2018年11月11日向蘇寧公司開(kāi)具四張稅率為3％的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，每張發(fā)票價(jià)稅總額均為82875元，合計(jì)33.15萬(wàn)元；金港灣公司針對(duì)第二期租金于2019年11月14日向蘇寧公司開(kāi)具三張稅率為5%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，其中兩張發(fā)票價(jià)稅總額均為80000元，另有一張發(fā)票價(jià)稅總額為88600元，共計(jì)24.86萬(wàn)元。蘇寧公司以發(fā)票稅率低于合同約定為由，并未收取上述發(fā)票。

一審?fù)徶校p方均確認(rèn)蘇寧公司支付的第二期租金數(shù)額與合同約定的該期數(shù)額差24860元。金港灣公司稱(chēng)蘇寧公司應(yīng)按照合同約定數(shù)額支付欠付的第二期租金及滯納金；蘇寧公司則認(rèn)為因金港灣公司開(kāi)具的發(fā)票不符合合同約定，蘇寧公司根據(jù)合同第六條約定可以減少支付租金，故其第二期租金并無(wú)欠付情況。金港灣公司進(jìn)一步表示其是小額納稅額，無(wú)法開(kāi)具稅率為10%的增值稅發(fā)票，雙方約定的10%稅率違反了法律規(guī)定，應(yīng)以法律規(guī)定稅率為準(zhǔn)。

一審?fù)徶校K寧公司提交“關(guān)于解除租賃合同的通知函”、郵寄憑證及郵件投遞信息打印件，證明其于2019年12月16日向金港灣公司發(fā)出解除通知，行使單方解除權(quán)。該函件載明：“北京金港灣賓館有限公司：2018年8月31日,貴我雙方簽訂了《租賃合同》,約定由我司承租位于北京市通州區(qū)新華南路87號(hào)1-1-4面積共計(jì)150平方米的房屋,其后又簽訂了相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議?，F(xiàn)我司決定關(guān)閉此處店面,故根據(jù)《租賃合同》第十四條約定提前通知貴方:解除貴我雙方的《租賃合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議,即于2020年1月16日(以本函到達(dá)貴方后滿30日之次日為準(zhǔn))正式解除,我司將按《租賃合同》第十四條約定在解除日后三個(gè)工作日內(nèi)向貴方返還租賃物,請(qǐng)貴方按時(shí)與我司辦理交接手續(xù),否則視為我司已按約將租賃物交還貴方。另,請(qǐng)貴方盡快與我司對(duì)接善后事宜!特此函告!”蘇寧公司還提供快遞投遞信息查詢打印件，證明其于2020年1月17日向金港灣公司郵寄涉案房屋鑰匙。金港灣公司對(duì)解除通知函不予認(rèn)可，認(rèn)可郵寄憑證及兩份投遞信息查詢打印件的真實(shí)性，但表示并未收到兩次郵寄的內(nèi)容，并認(rèn)為上述證據(jù)無(wú)法證明郵件是否系有代理權(quán)限的人交寄、接收。

一審?fù)徶?，金港灣公司提交函件一份，證明其于2020年4月向蘇寧公司送達(dá)租賃費(fèi)、水費(fèi)等費(fèi)用催款函，要求其結(jié)清相關(guān)費(fèi)用后方能解除合同。該函件載明日期為2020年4月8日，載明內(nèi)容為：“北京蘇寧便利店有限公司：2018年8月31日,貴我雙方就位于北京市通州區(qū)新華南路87號(hào)1-1-4的150平方米的房屋簽訂了《租賃合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。2018年9月12日我司已將租賃物交付貴司使用,貴司至今未返還租賃物,也未按合同約定支付租賃費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用,已侵害了我司的合法權(quán)益。貴司在2020年3月20日已經(jīng)將除小部分貨架外的其它財(cái)物運(yùn)走,我司沒(méi)有阻止貴司搬運(yùn)物品的行為。如貴司想要解除合同應(yīng)先與我司協(xié)商并結(jié)清占用期間租賃費(fèi)、水電費(fèi)、等費(fèi)用,然后辦理交付確認(rèn)手續(xù)。具體事宜可以與我司陳林聯(lián)系,電話：133XX****XX地址:北京市通州區(qū)新華南路87號(hào)。為此,我司特具此函,鄭重要求貴司履行合同義務(wù),且因貴司不及時(shí)返還租賃物、支付相關(guān)費(fèi)用,而產(chǎn)生的占用期間租賃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用貴司應(yīng)全部承擔(dān),我司將保留通過(guò)司法途徑追究貴司法律責(zé)任的權(quán)利。特此函告！”蘇寧公司稱(chēng)未收到該函件，并表示該函件的內(nèi)容表明金港灣公司已收到蘇寧公司寄出的解約通知函。

2020年4月24日，蘇寧公司以房屋租賃合同糾紛為由將金港灣公司訴至法院，稱(chēng)其于2019年12月17日向金港灣公司郵寄解約通知函，2019年12月18日金港灣公司簽收，根據(jù)合同約定雙方合同已于2020年1月18日解除，但其于2020年1月5日、1月13日、3月20日、4月16日多次到涉案房屋撤場(chǎng)均被阻攔，遂提起訴訟要求金港灣公司返還涉案房屋內(nèi)全部物品。2020年5月9日，蘇寧公司向法院提交撤訴申請(qǐng)書(shū)，稱(chēng)因雙方已經(jīng)和解，金港灣公司已經(jīng)返還蘇寧公司租賃物內(nèi)物品，申請(qǐng)撤回起訴。后本院作出（2020）京0112民初10061號(hào)民事裁定書(shū)，裁定準(zhǔn)許其撤訴。

一審法院認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同；當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，金港灣公司與蘇寧公司簽訂租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。根據(jù)合同第十四條約定，蘇寧公司可以提前解除合同，蘇寧公司于2019年12月17日向金港灣公司郵寄送達(dá)解約通知函，金港灣公司于2019年12月18日收到，其并未提出異議，按照合同約定雙方租賃合同應(yīng)于2020年1月18日解除。金港灣公司稱(chēng)未收到解約通知函，但從其提交的其他證據(jù)以及雙方訴訟經(jīng)過(guò)來(lái)看，金港灣公司在發(fā)出催款函件之前即已知曉解除合同事宜，故其該辯解意見(jiàn)法院不予采納。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。金港灣公司的訴訟請(qǐng)求分為兩個(gè)部分，一是要求蘇寧公司支付欠付租金及由此導(dǎo)致的“滯納金”（違約金）；二是要求蘇寧公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償律師費(fèi)損失，并支付違約金。法院分別分析認(rèn)定如下：第一，關(guān)于金港灣公司要求蘇寧公司支付欠付租金的訴訟請(qǐng)求。金港灣公司按照合同約定將涉案房屋交付蘇寧公司使用后，蘇寧公司按照合同約定支付第一期租金。蘇寧公司支付的第二期租金金額與合同約定金額相差24860元。后蘇寧公司根據(jù)合同約定行使解除權(quán)，要求解除合同，雙方遂發(fā)生爭(zhēng)議，合同未能繼續(xù)正常履行。對(duì)于蘇寧公司應(yīng)當(dāng)支付的租金及滯納金，需分階段進(jìn)行計(jì)算。1.2019年11月30日前的租金支付問(wèn)題，蘇寧公司以金港灣公司開(kāi)具增值稅發(fā)票的稅率不符合合同約定為由，主張其可扣減應(yīng)支付的第二期租金數(shù)額，無(wú)需再向金港灣公司支付。因稅率系由法律規(guī)定，而非當(dāng)事人約定可改變，故金港灣公司向蘇寧公司開(kāi)具正式發(fā)票則已完成合同約定的開(kāi)具發(fā)票義務(wù)，蘇寧公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付欠付的第二期租金24860元（至2019年11月30日）。對(duì)于欠付該部分租金的“滯納金”（違約金），金港灣公司在庭審中明確表示其不能開(kāi)具10%稅率的增值稅發(fā)票，但卻在簽訂合同時(shí)約定向蘇寧公司開(kāi)具發(fā)票的稅率為10%，并約定發(fā)票不符合約定時(shí)蘇寧公司可扣減租金，盡管經(jīng)法院認(rèn)定雙方對(duì)于稅率的約定并不發(fā)生效力，但在合同履行過(guò)程中蘇寧公司因依賴該約定而扣減部分租金，且扣除比例明顯低于合同約定的30%，故蘇寧公司欠付部分第二期租金并未構(gòu)成違約，無(wú)需支付“滯納金”（違約金）。2.2019年12月1日至2020年1月17日租金及滯納金，因雙方合同系于2020年1月18日解除，故蘇寧公司仍應(yīng)按照合同約定的第三期租金標(biāo)準(zhǔn)支付租賃合同解除前即2019年12月1日至2020年1月17日期間48天的租金65385元，基于上述同樣的理由，蘇寧公司欠付該48天租金亦不構(gòu)成違約，亦無(wú)需支付“滯納金”（違約金）。3.2020年1月18日至2020年5月初蘇寧公司徹底撤出該租賃房屋期間發(fā)生的房屋占有使用費(fèi)，因雙方均未積極窮盡一切合法合理手段和方法履行自己一方應(yīng)盡的合同義務(wù)，故雙方對(duì)延期退房均有責(zé)任，且該期間恰逢新肺疫情爆發(fā)期間，受此不可抗力影響，正常租房的該時(shí)間段內(nèi)的約定租金均可酌與調(diào)整降減，依此該時(shí)間段的房屋占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦應(yīng)考慮該因素并參照雙方合同約定酌定。綜合考慮上述因素后，法院酌定蘇寧公司分擔(dān)的該期間房屋占有使用費(fèi)為22476元。綜上，蘇寧公司共應(yīng)向金港灣公司支付房屋租金90245元、房屋占有使用費(fèi)22476元。第二，關(guān)于金港灣公司要求蘇寧公司賠償律師費(fèi)損失及支付違約金的訴訟請(qǐng)求。因雙方合同第十四條明確約定蘇寧公司提前30日通知可提前解除合同，且除不予退還保證金外蘇寧公司無(wú)需承擔(dān)其他違約責(zé)任，現(xiàn)蘇寧公司并未要求退還保證金，故金港灣要求蘇寧公司支付違約金，依據(jù)不足，法院不予支持。對(duì)于金港灣公司要求蘇寧公司賠償其律師費(fèi)損失的要求，因雙方合同對(duì)此未有約定，該筆支出亦不屬于金港灣公司維權(quán)的必須支出，故其要求蘇寧公司賠付律師費(fèi)損失依據(jù)不足，法院亦不予支持。

據(jù)此，一審法院于2020年11月判決：一、北京蘇寧便利店有限公司支付北京金港灣賓館有限公司房屋租金90245元、房屋占有使用費(fèi)22476元，以上共計(jì)112721元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；二、駁回北京金港灣賓館有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)9466元，減半收取4733元，由北京金港灣賓館有限公司負(fù)擔(dān)3456元（已交納），由北京蘇寧便利店有限公司負(fù)擔(dān)1277元，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。

二審審理中，本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：綜合雙方訴辯主張及證據(jù)，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于蘇寧公司是否應(yīng)當(dāng)給付金港灣公司相應(yīng)房屋租金及房屋占有使用費(fèi)。根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，蘇寧公司稱(chēng)其于2019年12月17日向金港灣公司郵寄解約通知函，2018年12月18日金港灣公司簽收，但金港灣公司稱(chēng)其并未收到上述解約通知函，原審法院根據(jù)金港灣公司于2020年4月向蘇寧公司發(fā)送的催款函的內(nèi)容、訴訟過(guò)程及郵單情況等認(rèn)定金港灣公司知曉解除合同事宜，并根據(jù)雙方合同約定內(nèi)容，“乙方可以提前解除本合同,但須提前30日書(shū)面通知甲方,以乙方解除合同書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起滿30日之次日作為本合同的解除日期”，確認(rèn)雙方合同解除時(shí)間為2020年1月18日，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。關(guān)于蘇寧公司稱(chēng)因雙方約定開(kāi)具發(fā)票的稅率為10%，金港灣公司實(shí)際開(kāi)具的發(fā)票稅率不符合雙方約定，蘇寧公司有權(quán)扣減租金的問(wèn)題，本院認(rèn)為，稅率并非當(dāng)事人雙方可在合同自行約定的內(nèi)容，蘇寧公司以此主張扣減租金，并無(wú)相應(yīng)依據(jù)，原審法院在考慮雙方確有此約定的情況下未認(rèn)定蘇寧公司遲延支付構(gòu)成違約，僅判令其支付欠付租金至合同解除前，已經(jīng)考慮了雙方對(duì)稅率自行約定的情節(jié)，處理結(jié)果較為妥當(dāng)。關(guān)于房屋占有使用費(fèi)，蘇寧公司曾提起訴訟請(qǐng)求金港灣公司返還涉案房屋內(nèi)全部物品，后于2020年5月初，蘇寧公司撤訴并稱(chēng)雙方達(dá)成和解，金港灣公司已經(jīng)返還了蘇寧公司租賃物內(nèi)的物品，因此，自合同解除至2020年5月初蘇寧公司徹底撤出該房屋期間的占有使用費(fèi)，應(yīng)考慮此期間未能及時(shí)騰退，雙方均存在一定過(guò)錯(cuò)，且疫情較為嚴(yán)重，影響合同履行，產(chǎn)生的損失應(yīng)由雙方分擔(dān)等因素，原審法院在此基礎(chǔ)上大幅酌減房屋占有使用費(fèi)數(shù)額，已經(jīng)對(duì)蘇寧公司作為承租方的利益予以了保護(hù)，處理結(jié)果較為公平合理，本院予以維持。蘇寧公司提出不應(yīng)支付該期間的占有使用費(fèi)，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。

綜上，蘇寧公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2554元，由北京蘇寧便利店有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楊　夏

二〇二一年一月二十二日

法官助理　　史曉霞

法官助理　　李寶霞