上訴人（原審被告、反訴原告）：呂春洪，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市長(zhǎng)安律師事務(wù)所律師，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：師某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，廣西鑫亨達(dá)寶業(yè)投資發(fā)展有限公司員工，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：程浩，北京市蘭臺(tái)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：孫哲丹，北京市蘭臺(tái)律師事務(wù)所律師。

原審當(dāng)事人（原審第三人）：北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)路**院**樓**。

法定代表人：彭永東，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊怡芳，女，xxxx年xx月xx日出生，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司法務(wù)專員，住公司宿舍。

師某某與呂春洪房屋買賣合同糾紛一案，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱一審法院）于2017年10月9日作出（2017）京0105民初37079號(hào)民事判決，呂春洪不服，上訴至本院，本院于2018年4月13日作出（2018）京03民終4291號(hào)民事判決。呂春洪仍不服，向北京市高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，該院?018年12月24日作出（2018）京民申5045號(hào)民事裁定，指令本院再審本案，本院于2019年4月15日作出（2019）京03民再35號(hào)民事裁定，將本案發(fā)回一審法院重審。一審法院審理期間追加北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京鏈家公司）為第三人，經(jīng)再審于2020年10月26日作出（2019）京0105民再32號(hào)民事判決，呂春洪不服，上訴至本院。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭審理了本案。上訴人呂春洪、被上訴人師某某及其委托訴訟代理人程浩、原審第三人北京鏈家公司之委托訴訟代理人楊怡芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

呂春洪上訴請(qǐng)求：撤銷一審法院（2019）京0105民再32號(hào)民事判決，駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求并支持我的反訴請(qǐng)求。事實(shí)及理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不清且違反法定程序。中介北京鏈家公司與買賣雙方簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)作為一方當(dāng)事人參加本案訴訟，但一審最初拒絕追加其為當(dāng)事人，在我寫信向法院負(fù)責(zé)人反映后才追加。一審合議庭只是形式，陪審員都是走過(guò)場(chǎng)。書記員筆錄記錄存在問(wèn)題，還要求我簽字。一審決定追加中介參加訴訟后，再次開(kāi)庭不允許我全面陳述案情和證據(jù)，不允許提問(wèn)等，造成事實(shí)沒(méi)有查清。再審一審判決事實(shí)認(rèn)定不清，歪曲和顛倒案件真相，對(duì)于限購(gòu)政策出臺(tái)前未能完成網(wǎng)簽，中介和買家存在責(zé)任，對(duì)房?jī)r(jià)下跌損失，中介和買家都有過(guò)錯(cuò)。20萬(wàn)元就是立約定金，不應(yīng)退還。一審認(rèn)為網(wǎng)簽前需要抵押權(quán)人同意或注銷抵押，與事實(shí)不符，北京住建委稱需要征得抵押權(quán)人同意或買賣雙方約定在登記前解除抵押。中介對(duì)于網(wǎng)簽所需銀行卡等事項(xiàng)陳述不實(shí)，中介和買家給我如此開(kāi)卡案涉刑事，法院沒(méi)有將刑事部分移交公安違反法律程序。一審卷宗被改過(guò)，筆錄被改過(guò)，沒(méi)有我簽字，且未能向二審移送全部卷宗。根據(jù)民訴法規(guī)定法官應(yīng)該總結(jié)案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本案再審一審法官把網(wǎng)簽是否需要抵押權(quán)人同意作為焦點(diǎn)，但從未在審理中提過(guò)，如果提到這個(gè)問(wèn)題我會(huì)提交調(diào)查取證申請(qǐng)。北京鏈家公司一直跟我說(shuō)的是網(wǎng)簽不需要抵押權(quán)人同意。

師某某答辯稱：不同意上訴人的上訴請(qǐng)求，同意一審判決，一審判決追加了第三人進(jìn)一步查明事實(shí)，程序正當(dāng)，在查明事實(shí)基礎(chǔ)上作出判決，適用法律正確，上訴人的上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回。

北京鏈家公司述稱：不同意上訴人的上訴請(qǐng)求，同意一審判決，理由同一審意見(jiàn)一致。

師某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．解除雙方2017年3月13日簽訂的北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）及補(bǔ)充協(xié)議；2．呂春洪返還我定金60萬(wàn)元；3．呂春洪支付我遲延還款利息，以60萬(wàn)元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，從2017年10月9日至2020年8月19日；按中國(guó)人民銀行公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算，自2020年8月20日至實(shí)際付清之日止；4．呂春洪支付訴訟費(fèi)及評(píng)估費(fèi)。

呂春洪反訴請(qǐng)求：要求師某某賠償我房屋貶值損失180萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年9月16日，呂春洪取得涉案房屋的所有權(quán)，該房屋規(guī)劃用途登記為“住宅（非居?。?。2017年3月13日，呂春洪與師某某簽訂北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版），約定呂春洪將其名下的涉案房屋出售給師某某，建筑面積63．4平方米。該房屋規(guī)劃用途為辦公。涉案房屋已設(shè)定抵押，呂春洪應(yīng)于2017年5月10日前辦理抵押注銷手續(xù)。房屋成交價(jià)格120萬(wàn)元，家具家電等配套設(shè)施作價(jià)354萬(wàn)元。買受人向出賣人支付定金60萬(wàn)元，支付方式為直接支付給出賣人。買受人向銀行申辦抵押貸款，并由貸款機(jī)構(gòu)按規(guī)定直接支付給出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)保證該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，未被限制轉(zhuǎn)讓。出賣人承諾其配偶和該房屋的共有權(quán)人均知曉并同意本次房屋交易，認(rèn)可本合同及其他相關(guān)文件的約定，且無(wú)他人對(duì)該房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；買受人承諾其配偶和該房屋的共同買受人均知曉并同意本次房屋交易，且認(rèn)可本合同及其他相關(guān)文件的約定。辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，出賣人應(yīng)于2018年3月8日前將房屋交付買受人。雙方應(yīng)自本合同簽訂之日起140日內(nèi)共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。買受人未能在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后5個(gè)工作日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，出賣人的責(zé)任，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照央行現(xiàn)行存款利率付給利息。

同日，師某某和呂春洪還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。在補(bǔ)充協(xié)議中，甲方呂春洪與乙方師某某約定定金分兩筆支付，第一筆20萬(wàn)元在2017年3月8日支付，第二筆40萬(wàn)元在2017年3月25日前支付。雙方還就房屋解除抵押、購(gòu)房款的支付、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、物業(yè)交割等事項(xiàng)進(jìn)一步進(jìn)行了約定，并且特別約定本協(xié)議履行期間，如出臺(tái)新的限購(gòu)政策且該政策導(dǎo)致本協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行的，各方互不承擔(dān)違約責(zé)任，后續(xù)事宜及已交付的款項(xiàng)和已發(fā)生的費(fèi)用由各方友好協(xié)商解決。2017年3月9日，師某某支付呂春洪定金20萬(wàn)元，2017年3月22日，又支付呂春洪定金40萬(wàn)元。呂春洪分別出具了收據(jù)。后續(xù)履行過(guò)程中雙方發(fā)生爭(zhēng)議。至發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，涉案房屋的抵押未解除，買賣網(wǎng)簽未能成功。

2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)等部門聯(lián)合發(fā)布京建發(fā)【2017】第112號(hào)公告，公告內(nèi)容為商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。在公告?zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，也可以出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合名下在京住房和商辦類房產(chǎn)記錄；在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅；商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

庭審中，師某某提交了稅收完稅證明1頁(yè)、人員賬戶信息查詢打印件1頁(yè)，證明其并非京籍人員，沒(méi)有在京納稅記錄，新的政策出臺(tái)后已不符合購(gòu)房條件。呂春洪認(rèn)為真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，且?guī)熌衬畴m非京籍，但不能以此作為合同能否履行的依據(jù)。原一審師某某還申請(qǐng)證人唐某作證，該證人到庭作證稱：我是鏈家的經(jīng)紀(jì)人，負(fù)責(zé)本案中的交易。涉案房屋的定金合同是3月8日簽的，正式合同是3月13日簽的。師某某一共分兩次給了60萬(wàn)元定金。因?yàn)楫?dāng)時(shí)建委只認(rèn)幾家銀行的卡，所以我們事先要求雙方辦理浦發(fā)銀行卡。3月17日我向呂春洪要資料做網(wǎng)簽，她說(shuō)沒(méi)有辦理浦發(fā)銀行卡。3月22日的時(shí)候，我又催促呂春洪兩次，對(duì)方同意了，但是沒(méi)有辦理銀行卡。3月23日我向呂春洪要了農(nóng)業(yè)銀行的銀行卡，她給我了。但是師某某沒(méi)有辦法辦理農(nóng)行一類卡。我當(dāng)天就把這個(gè)情況告訴呂春洪了。呂春洪說(shuō)她要出差沒(méi)辦法在北京辦卡。師某某的愛(ài)人表示可以以代發(fā)工資卡的形式，給呂春洪辦一張卡，這張卡不激活用不了。3月23日師某某的愛(ài)人去浦發(fā)銀行就辦這張代發(fā)工資卡，但在正式辦之前，銀行需要給呂春洪打電話確認(rèn)，我聽(tīng)?zhēng)熌衬车膼?ài)人說(shuō)銀行得到呂春洪的允許，所以給呂春洪辦理了一張浦發(fā)銀行卡。3月26日北京市就出臺(tái)新的限購(gòu)政策了，商用的房屋要求購(gòu)買人同民用住房一樣有購(gòu)房資格。這樣就導(dǎo)致師某某不具備購(gòu)買涉案房屋的資格。當(dāng)天我微信告訴呂春洪政策出臺(tái)，恐怕無(wú)法將涉案房屋過(guò)戶到師某某名下；并且她當(dāng)時(shí)已經(jīng)把涉案房屋掛在麥田公司網(wǎng)站上賣，所以我告訴她不要一房?jī)少u，再等待一段時(shí)間，我們會(huì)努力推進(jìn)合同繼續(xù)履行。3月27日我和呂春洪還去辦理了一張中信的銀行卡，結(jié)果還是因?yàn)檎咴蚵男胁涣恕?月29日下午我告訴呂春洪沒(méi)有辦法繼續(xù)履行合同了。呂春洪質(zhì)證稱除了辦理浦發(fā)銀行卡的內(nèi)容，其他內(nèi)容真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)。

呂春洪為了證明其主張，提交了以下主要證據(jù)：1．資金監(jiān)管銀行卡辦理聲明1張，證明雙方約定里沒(méi)有要求辦理浦發(fā)銀行的銀行卡，也沒(méi)有要求必須在北京辦。2．呂春洪同鏈家中介張艷艷微信聊天記錄6頁(yè)，可以證明3月14號(hào)呂春洪在北京呆了一天，中介知道這個(gè)情況，但是沒(méi)有要求其辦理浦發(fā)或者中信的銀行卡。3．呂春洪和唐某的微信聊天記錄24頁(yè)，通過(guò)這些聊天記錄，可以證明呂春洪因?yàn)楣ぷ髟蚴謾C(jī)經(jīng)常要關(guān)機(jī)，唐某在3月16日或17日才通知呂春洪必須在北京辦理浦發(fā)或中信銀行的銀行卡，而且說(shuō)是做網(wǎng)簽用的。此外，這也說(shuō)明唐某在3月23日銀行卡辦好之前根本沒(méi)有提過(guò)這件事。其他人也沒(méi)有向呂春洪解釋這件事情。3月25日之后，呂春洪去詢問(wèn)中介辦理銀行卡的細(xì)節(jié)問(wèn)題，但是對(duì)方不給我解釋，也沒(méi)有出示任何書面文件。在政策出臺(tái)以后呂春洪聯(lián)系了唐某，要求解除合同，但是他不同意，讓再等一段時(shí)間。4．XXXX號(hào)院居住、商業(yè)項(xiàng)目天然氣供應(yīng)規(guī)劃方案，證明涉案房屋是按民用水電的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，商改住是經(jīng)過(guò)市政府批準(zhǔn)的。5．銀行客戶賬號(hào)憑條1張，證明浦發(fā)銀行未經(jīng)我允許給我開(kāi)了一張銀行卡，留的地址都和我沒(méi)有關(guān)系，至今銀行也不讓我看這張卡。6．與唐某、劉相文聊天記錄、與浦發(fā)銀行電話錄音等；7．北京市住建委信訪答復(fù)意見(jiàn)書等；8．房?jī)r(jià)下跌的證據(jù)等。

2018年10月24日、11月13日，呂春洪向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)信訪，該單位于2019年1月16日答復(fù)意見(jiàn)京建信辦【2018】1649號(hào)如下：1．有抵押的辦公用房，網(wǎng)簽前需抵押權(quán)人（銀行）同意方可網(wǎng)簽。2．未經(jīng)房主同意在內(nèi)部網(wǎng)上發(fā)布該房屋信息不屬于擅自對(duì)外發(fā)布房源信息。3．《關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》自發(fā)布之日2011年2月16日起執(zhí)行。4．《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》自印發(fā)之日起施行，發(fā)布時(shí)間為2016年9月30日。5．關(guān)于2010年以來(lái)限購(gòu)政策執(zhí)行時(shí)間問(wèn)題，應(yīng)以每個(gè)限購(gòu)政策發(fā)布的時(shí)間為準(zhǔn)。

師某某提交2019年1月21日交納鑒定咨詢服務(wù)及評(píng)估費(fèi)10171元發(fā)票。

一審法院再審認(rèn)為，本案中呂春洪與師某某簽訂北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）、二人與北京鏈家公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議都是各方真實(shí)的意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

關(guān)于本案爭(zhēng)議，首先，根據(jù)在案證據(jù)，涉案房屋從性質(zhì)上說(shuō)屬于商業(yè)用房，并非住宅。因此本次交易必然受到新的房屋買賣政策約束，師某某在新政策出臺(tái)后已不具備相應(yīng)的購(gòu)房資格，故涉案房屋繼續(xù)交易已不可能繼續(xù)履行；師某某舉證證明自己不具備購(gòu)房資格，呂春洪雖對(duì)師某某提交的證據(jù)真實(shí)性不予認(rèn)可，但未提交相反證據(jù)，法院對(duì)呂春洪的主張難以采信。其次，雙方未約定網(wǎng)簽的具體時(shí)間，在2017年3月13日簽訂合同后，需進(jìn)行購(gòu)房人資格核驗(yàn)、征得房屋抵押權(quán)人同意出售等事宜，未能在2017年3月26日完成網(wǎng)簽難以認(rèn)定涉案主體存在故意拖延或不作為。再次，關(guān)于具體未能在2017年3月26日前完成網(wǎng)簽的原因，合同中約定涉案房屋已設(shè)定抵押，呂春洪未舉證至2017年3月26日涉案房屋已解除抵押或征得抵押權(quán)人許可允許出賣房屋，上述義務(wù)應(yīng)由呂春洪完成，但限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)亦未至合同約定2017年5月10日前辦理抵押注銷手續(xù)時(shí)間，呂春洪雖不存在違約，但未完成注銷抵押登記即不能辦理網(wǎng)簽，故呂春洪表示因師某某和北京鏈家公司原因?qū)е挛赐瓿删W(wǎng)簽，法院不予采信。最后，依合同約定，非因買賣雙方原因致合同不能繼續(xù)履行，互不承擔(dān)責(zé)任，呂春洪主張?jiān)摋l款為格式條款，格式條款有利于交易的方便、快捷，并非絕對(duì)無(wú)效，該條款約定不違反法律規(guī)定，合法有效?，F(xiàn)三方均同意解除合同、補(bǔ)充協(xié)議，法院對(duì)此不持異議，對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求予以準(zhǔn)許。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。合同解除后，呂春洪收取的定金理應(yīng)全額退還。呂春洪主張定金中20萬(wàn)元為立約定金，不應(yīng)退還無(wú)法律依據(jù)，法院不予采信。關(guān)于遲延還款利息一節(jié)，自2017年3月26日限購(gòu)政策出臺(tái)，師某某要求給付自2017年10月9日起利息合法合理，因呂春洪長(zhǎng)期占用資金確造成師某某實(shí)際損失，亦已給予呂春洪相當(dāng)長(zhǎng)履行時(shí)間，故其要求存款利息損失法院予以支持。師某某未證明呂春洪以該款項(xiàng)用于經(jīng)營(yíng)，故其要求按貸款利率支付利息無(wú)相關(guān)依據(jù)，法院按存款利率支持師某某利息損失。師某某要求的評(píng)估費(fèi)，發(fā)生于原審判決生效后執(zhí)行期間，不屬于本案訴爭(zhēng)范圍，應(yīng)通過(guò)執(zhí)行程序解決。呂春洪要求的房屋價(jià)格下降損失，通過(guò)查明的案件事實(shí)，師某某無(wú)過(guò)錯(cuò)，該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條的規(guī)定，一審法院判決：1．解除師某某與呂春洪二〇一七年三月十三日簽訂的北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）及師某某、呂春洪與北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議；2．呂春洪于本判決生效之日起七日內(nèi)退還師某某六十萬(wàn)元。3．呂春洪于本判決生效之日起七日內(nèi)退還師某某六十萬(wàn)元的利息（自二〇一七年十月九日起至實(shí)際給付之日止，按中國(guó)人民銀行公布的同期同類存款利率計(jì)算）；4．駁回師某某其他訴訟請(qǐng)求；5．駁回呂春洪之反訴請(qǐng)求。

本院二審中，呂春洪提交了2020年12月24日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)行政事項(xiàng)答復(fù)意見(jiàn)書，證明目的：涉案房屋做網(wǎng)簽不是不需要征得抵押權(quán)人同意，是抵押權(quán)人同意或者買賣雙方協(xié)商在過(guò)戶前解除抵押，一審判決認(rèn)定“未完成注銷抵押登記即不能辦理網(wǎng)簽”錯(cuò)誤；限購(gòu)政策“從當(dāng)天開(kāi)始執(zhí)行”的，實(shí)際都是從第二天凌晨開(kāi)始執(zhí)行的，原審對(duì)政策實(shí)施時(shí)間認(rèn)定有誤。師某某質(zhì)證認(rèn)為：認(rèn)可真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的，“本機(jī)關(guān)認(rèn)定”中第一條，并不是上訴人所稱的不需要抵押權(quán)人同意，是抵押權(quán)人同意或者買賣雙方協(xié)商在網(wǎng)簽前解抵押。北京鏈家公司質(zhì)證認(rèn)為：認(rèn)可答復(fù)的真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的，本案是因?yàn)樯显V人沒(méi)有完成解抵押登記手續(xù)才沒(méi)有網(wǎng)簽，即使3月26日當(dāng)天也是可以網(wǎng)簽的，但是因?yàn)樯显V人一房二賣耽誤了時(shí)間。該答復(fù)意見(jiàn)載明了行政機(jī)關(guān)對(duì)政策文件一般執(zhí)行時(shí)間及網(wǎng)簽前是否需要解抵押的答復(fù)，本院予以采納，對(duì)該證據(jù)與本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)的關(guān)聯(lián)，本院將結(jié)合其他在案證據(jù)綜合判斷。

庭審中，呂春洪對(duì)一審查明事實(shí)部分提出異議，認(rèn)為師某某原一審中申請(qǐng)出庭的證人唐某證言內(nèi)容與實(shí)際情況不符，但未向本院提供相關(guān)證據(jù)。呂春洪另認(rèn)為一審判決對(duì)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)京建信辦【2018】1649號(hào)答復(fù)意見(jiàn)的表述不全面，限購(gòu)政策應(yīng)從書面執(zhí)行時(shí)間的次日開(kāi)始執(zhí)行。呂春洪還提出一審判決記載的其提交的證據(jù)存在缺漏，但未向本院提交證據(jù)證明或?qū)θ甭┎糠志唧w說(shuō)明。

二審查明的其他事實(shí)與一審一致，予以確認(rèn)。

上述事實(shí)有行政事項(xiàng)答復(fù)意見(jiàn)書、各方當(dāng)事人庭審中的陳述及本案歷審卷宗等證據(jù)材料為證。

本院認(rèn)為：結(jié)合呂春洪的上訴主張及各方當(dāng)事人意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為涉案合同自訂立到因政策原因無(wú)法履行的過(guò)程中是否存在違約行為及相應(yīng)的違約責(zé)任。

根據(jù)涉案合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定，2017年3月13日簽訂合同后，需進(jìn)行購(gòu)房人資格核驗(yàn)、房屋核驗(yàn)等事宜，買受方需在2017年3月25日之前支付兩筆定金共計(jì)60萬(wàn)元，出賣方需2017年5月19日前辦理完畢解除抵押手續(xù)。截止2017年3月26日，雙方履行各自合同義務(wù)均未超出合同約定的期限，在案證據(jù)不能證明此前買賣雙方存在違約行為。北京市政府2017年3月26日出臺(tái)限購(gòu)政策后，師某某不滿足相應(yīng)政策要求，不具備購(gòu)房資格，涉案房屋交易已無(wú)法繼續(xù)履行。政策變化對(duì)買賣雙方?jīng)]有協(xié)商的余地，改變了訂約時(shí)的合意基礎(chǔ)，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以要求解除合同。一審法院判決解除合同正確?，F(xiàn)各方對(duì)2017年3月26日限購(gòu)政策實(shí)施前未能完成網(wǎng)簽的原因及責(zé)任存在爭(zhēng)議，但涉案合同未明確約定辦理網(wǎng)簽的具體時(shí)間，限購(gòu)政策實(shí)施前未能完成網(wǎng)簽不構(gòu)成違約，且合同相對(duì)方均通過(guò)協(xié)商及各種方法盡力促成合同盡快履行，主觀上不存在過(guò)錯(cuò)，現(xiàn)有證據(jù)亦不能證明當(dāng)時(shí)未完成網(wǎng)簽系因某一方違約造成的。因此，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及補(bǔ)充協(xié)議的約定，雙方當(dāng)事人對(duì)本案的合同解除均不存在過(guò)錯(cuò)，互不承擔(dān)違約責(zé)任，根據(jù)合同履行情況，一審法院判決呂春洪返還定金60萬(wàn)元，并無(wú)不當(dāng)。

關(guān)于遲延還款利息。呂春洪在訴訟至再審期間占有師某某的6萬(wàn)元資金性質(zhì)屬于定金，涉案合同及補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)于涉案解除情形遲延返還定金的利息無(wú)明確約定，且呂春洪對(duì)合同的解除并無(wú)明顯過(guò)錯(cuò)，一審法院判決呂春洪負(fù)擔(dān)本案生效前的定金利息，缺乏依據(jù)，應(yīng)予糾正。

關(guān)于呂春洪的反訴請(qǐng)求，鑒于上述對(duì)涉案合同履行違約及違約責(zé)任的認(rèn)定，呂春洪提出要求房屋貶值損失的反訴請(qǐng)求但沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)予以證明，其請(qǐng)求的數(shù)額亦無(wú)充分依據(jù)，故一審法院不支持其反訴請(qǐng)求的處理正確。

綜上所述，呂春洪的上訴請(qǐng)求部分成立，本院對(duì)合理部分予以支持。一審判決呂春洪支付60萬(wàn)元的利息不當(dāng)，予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)，判決如下：

一、維持北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民再32號(hào)民事判決第一、二、五項(xiàng)；

二、撤銷北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民再32號(hào)民事判決第三、四項(xiàng)；

三、駁回師某某的其他訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)10433元，反訴費(fèi)10500元，由呂春洪負(fù)擔(dān)（已交納10500元，余款10433元于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費(fèi)20933元，由呂春洪負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　張　明

審 判 員　　宋　磊

審 判 員　　趙　暉

二〇二一年四月二日

法官助理　　高明正

書 記 員　　徐　曼

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