上訴人（原審被告、反訴原告）：呂春洪，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市長安律師事務所律師，住北京市朝陽區(qū)。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：師某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，廣西鑫亨達寶業(yè)投資發(fā)展有限公司員工，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：程浩，北京市蘭臺律師事務所律師。

委托訴訟代理人：孫哲丹，北京市蘭臺律師事務所律師。

原審當事人（原審第三人）：北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)將臺路**院**樓**。

法定代表人：彭永東，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊怡芳，女，xxxx年xx月xx日出生，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司法務專員，住公司宿舍。

師某某與呂春洪房屋買賣合同糾紛一案，北京市朝陽區(qū)人民法院（以下簡稱一審法院）于2017年10月9日作出（2017）京0105民初37079號民事判決，呂春洪不服，上訴至本院，本院于2018年4月13日作出（2018）京03民終4291號民事判決。呂春洪仍不服，向北京市高級人民法院申請再審，該院于2018年12月24日作出（2018）京民申5045號民事裁定，指令本院再審本案，本院于2019年4月15日作出（2019）京03民再35號民事裁定，將本案發(fā)回一審法院重審。一審法院審理期間追加北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱北京鏈家公司）為第三人，經(jīng)再審于2020年10月26日作出（2019）京0105民再32號民事判決，呂春洪不服，上訴至本院。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭，開庭審理了本案。上訴人呂春洪、被上訴人師某某及其委托訴訟代理人程浩、原審第三人北京鏈家公司之委托訴訟代理人楊怡芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

呂春洪上訴請求：撤銷一審法院（2019）京0105民再32號民事判決，駁回被上訴人的全部訴訟請求并支持我的反訴請求。事實及理由：一審判決認定事實不清，適用法律不清且違反法定程序。中介北京鏈家公司與買賣雙方簽訂了補充協(xié)議，應作為一方當事人參加本案訴訟，但一審最初拒絕追加其為當事人，在我寫信向法院負責人反映后才追加。一審合議庭只是形式，陪審員都是走過場。書記員筆錄記錄存在問題，還要求我簽字。一審決定追加中介參加訴訟后，再次開庭不允許我全面陳述案情和證據(jù)，不允許提問等，造成事實沒有查清。再審一審判決事實認定不清，歪曲和顛倒案件真相，對于限購政策出臺前未能完成網(wǎng)簽，中介和買家存在責任，對房價下跌損失，中介和買家都有過錯。20萬元就是立約定金，不應退還。一審認為網(wǎng)簽前需要抵押權(quán)人同意或注銷抵押，與事實不符，北京住建委稱需要征得抵押權(quán)人同意或買賣雙方約定在登記前解除抵押。中介對于網(wǎng)簽所需銀行卡等事項陳述不實，中介和買家給我如此開卡案涉刑事，法院沒有將刑事部分移交公安違反法律程序。一審卷宗被改過，筆錄被改過，沒有我簽字，且未能向二審移送全部卷宗。根據(jù)民訴法規(guī)定法官應該總結(jié)案件爭議焦點，本案再審一審法官把網(wǎng)簽是否需要抵押權(quán)人同意作為焦點，但從未在審理中提過，如果提到這個問題我會提交調(diào)查取證申請。北京鏈家公司一直跟我說的是網(wǎng)簽不需要抵押權(quán)人同意。

師某某答辯稱：不同意上訴人的上訴請求，同意一審判決，一審判決追加了第三人進一步查明事實，程序正當，在查明事實基礎(chǔ)上作出判決，適用法律正確，上訴人的上訴請求無事實及法律依據(jù)，應依法駁回。

北京鏈家公司述稱：不同意上訴人的上訴請求，同意一審判決，理由同一審意見一致。

師某某向一審法院起訴請求：1．解除雙方2017年3月13日簽訂的北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）及補充協(xié)議；2．呂春洪返還我定金60萬元；3．呂春洪支付我遲延還款利息，以60萬元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率計算，從2017年10月9日至2020年8月19日；按中國人民銀行公布的貸款市場報價利率（LPR）計算，自2020年8月20日至實際付清之日止；4．呂春洪支付訴訟費及評估費。

呂春洪反訴請求：要求師某某賠償我房屋貶值損失180萬元。

一審法院認定事實：2011年9月16日，呂春洪取得涉案房屋的所有權(quán)，該房屋規(guī)劃用途登記為“住宅（非居?。薄?017年3月13日，呂春洪與師某某簽訂北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版），約定呂春洪將其名下的涉案房屋出售給師某某，建筑面積63．4平方米。該房屋規(guī)劃用途為辦公。涉案房屋已設(shè)定抵押，呂春洪應于2017年5月10日前辦理抵押注銷手續(xù)。房屋成交價格120萬元，家具家電等配套設(shè)施作價354萬元。買受人向出賣人支付定金60萬元，支付方式為直接支付給出賣人。買受人向銀行申辦抵押貸款，并由貸款機構(gòu)按規(guī)定直接支付給出賣人。出賣人應當保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，未被限制轉(zhuǎn)讓。出賣人承諾其配偶和該房屋的共有權(quán)人均知曉并同意本次房屋交易，認可本合同及其他相關(guān)文件的約定，且無他人對該房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；買受人承諾其配偶和該房屋的共同買受人均知曉并同意本次房屋交易，且認可本合同及其他相關(guān)文件的約定。辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，出賣人應于2018年3月8日前將房屋交付買受人。雙方應自本合同簽訂之日起140日內(nèi)共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。買受人未能在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后5個工作日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，出賣人的責任，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照央行現(xiàn)行存款利率付給利息。

同日，師某某和呂春洪還簽訂了補充協(xié)議。在補充協(xié)議中，甲方呂春洪與乙方師某某約定定金分兩筆支付，第一筆20萬元在2017年3月8日支付，第二筆40萬元在2017年3月25日前支付。雙方還就房屋解除抵押、購房款的支付、稅費負擔、物業(yè)交割等事項進一步進行了約定，并且特別約定本協(xié)議履行期間，如出臺新的限購政策且該政策導致本協(xié)議無法繼續(xù)履行的，各方互不承擔違約責任，后續(xù)事宜及已交付的款項和已發(fā)生的費用由各方友好協(xié)商解決。2017年3月9日，師某某支付呂春洪定金20萬元，2017年3月22日，又支付呂春洪定金40萬元。呂春洪分別出具了收據(jù)。后續(xù)履行過程中雙方發(fā)生爭議。至發(fā)生爭議時，涉案房屋的抵押未解除，買賣網(wǎng)簽未能成功。

2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會等部門聯(lián)合發(fā)布京建發(fā)【2017】第112號公告，公告內(nèi)容為商業(yè)、辦公類項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。在公告?zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，也可以出售給個人，個人購買應當符合名下在京住房和商辦類房產(chǎn)記錄；在申請購買之日起，在京連續(xù)五年繳納社會保險或連續(xù)五年繳納個人所得稅；商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

庭審中，師某某提交了稅收完稅證明1頁、人員賬戶信息查詢打印件1頁，證明其并非京籍人員，沒有在京納稅記錄，新的政策出臺后已不符合購房條件。呂春洪認為真實性無法確認，且?guī)熌衬畴m非京籍，但不能以此作為合同能否履行的依據(jù)。原一審師某某還申請證人唐某作證，該證人到庭作證稱：我是鏈家的經(jīng)紀人，負責本案中的交易。涉案房屋的定金合同是3月8日簽的，正式合同是3月13日簽的。師某某一共分兩次給了60萬元定金。因為當時建委只認幾家銀行的卡，所以我們事先要求雙方辦理浦發(fā)銀行卡。3月17日我向呂春洪要資料做網(wǎng)簽，她說沒有辦理浦發(fā)銀行卡。3月22日的時候，我又催促呂春洪兩次，對方同意了，但是沒有辦理銀行卡。3月23日我向呂春洪要了農(nóng)業(yè)銀行的銀行卡，她給我了。但是師某某沒有辦法辦理農(nóng)行一類卡。我當天就把這個情況告訴呂春洪了。呂春洪說她要出差沒辦法在北京辦卡。師某某的愛人表示可以以代發(fā)工資卡的形式，給呂春洪辦一張卡，這張卡不激活用不了。3月23日師某某的愛人去浦發(fā)銀行就辦這張代發(fā)工資卡，但在正式辦之前，銀行需要給呂春洪打電話確認，我聽師某某的愛人說銀行得到呂春洪的允許，所以給呂春洪辦理了一張浦發(fā)銀行卡。3月26日北京市就出臺新的限購政策了，商用的房屋要求購買人同民用住房一樣有購房資格。這樣就導致師某某不具備購買涉案房屋的資格。當天我微信告訴呂春洪政策出臺，恐怕無法將涉案房屋過戶到師某某名下；并且她當時已經(jīng)把涉案房屋掛在麥田公司網(wǎng)站上賣，所以我告訴她不要一房兩賣，再等待一段時間，我們會努力推進合同繼續(xù)履行。3月27日我和呂春洪還去辦理了一張中信的銀行卡，結(jié)果還是因為政策原因履行不了。3月29日下午我告訴呂春洪沒有辦法繼續(xù)履行合同了。呂春洪質(zhì)證稱除了辦理浦發(fā)銀行卡的內(nèi)容，其他內(nèi)容真實性無法確認。

呂春洪為了證明其主張，提交了以下主要證據(jù)：1．資金監(jiān)管銀行卡辦理聲明1張，證明雙方約定里沒有要求辦理浦發(fā)銀行的銀行卡，也沒有要求必須在北京辦。2．呂春洪同鏈家中介張艷艷微信聊天記錄6頁，可以證明3月14號呂春洪在北京呆了一天，中介知道這個情況，但是沒有要求其辦理浦發(fā)或者中信的銀行卡。3．呂春洪和唐某的微信聊天記錄24頁，通過這些聊天記錄，可以證明呂春洪因為工作原因手機經(jīng)常要關(guān)機，唐某在3月16日或17日才通知呂春洪必須在北京辦理浦發(fā)或中信銀行的銀行卡，而且說是做網(wǎng)簽用的。此外，這也說明唐某在3月23日銀行卡辦好之前根本沒有提過這件事。其他人也沒有向呂春洪解釋這件事情。3月25日之后，呂春洪去詢問中介辦理銀行卡的細節(jié)問題，但是對方不給我解釋，也沒有出示任何書面文件。在政策出臺以后呂春洪聯(lián)系了唐某，要求解除合同，但是他不同意，讓再等一段時間。4．XXXX號院居住、商業(yè)項目天然氣供應規(guī)劃方案，證明涉案房屋是按民用水電的標準收費的，商改住是經(jīng)過市政府批準的。5．銀行客戶賬號憑條1張，證明浦發(fā)銀行未經(jīng)我允許給我開了一張銀行卡，留的地址都和我沒有關(guān)系，至今銀行也不讓我看這張卡。6．與唐某、劉相文聊天記錄、與浦發(fā)銀行電話錄音等；7．北京市住建委信訪答復意見書等；8．房價下跌的證據(jù)等。

2018年10月24日、11月13日，呂春洪向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會信訪，該單位于2019年1月16日答復意見京建信辦【2018】1649號如下：1．有抵押的辦公用房，網(wǎng)簽前需抵押權(quán)人（銀行）同意方可網(wǎng)簽。2．未經(jīng)房主同意在內(nèi)部網(wǎng)上發(fā)布該房屋信息不屬于擅自對外發(fā)布房源信息。3．《關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》自發(fā)布之日2011年2月16日起執(zhí)行。4．《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》自印發(fā)之日起施行，發(fā)布時間為2016年9月30日。5．關(guān)于2010年以來限購政策執(zhí)行時間問題，應以每個限購政策發(fā)布的時間為準。

師某某提交2019年1月21日交納鑒定咨詢服務及評估費10171元發(fā)票。

一審法院再審認為，本案中呂春洪與師某某簽訂北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）、二人與北京鏈家公司簽訂的補充協(xié)議都是各方真實的意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。

關(guān)于本案爭議，首先，根據(jù)在案證據(jù)，涉案房屋從性質(zhì)上說屬于商業(yè)用房，并非住宅。因此本次交易必然受到新的房屋買賣政策約束，師某某在新政策出臺后已不具備相應的購房資格，故涉案房屋繼續(xù)交易已不可能繼續(xù)履行；師某某舉證證明自己不具備購房資格，呂春洪雖對師某某提交的證據(jù)真實性不予認可，但未提交相反證據(jù)，法院對呂春洪的主張難以采信。其次，雙方未約定網(wǎng)簽的具體時間，在2017年3月13日簽訂合同后，需進行購房人資格核驗、征得房屋抵押權(quán)人同意出售等事宜，未能在2017年3月26日完成網(wǎng)簽難以認定涉案主體存在故意拖延或不作為。再次，關(guān)于具體未能在2017年3月26日前完成網(wǎng)簽的原因，合同中約定涉案房屋已設(shè)定抵押，呂春洪未舉證至2017年3月26日涉案房屋已解除抵押或征得抵押權(quán)人許可允許出賣房屋，上述義務應由呂春洪完成，但限購政策出臺時亦未至合同約定2017年5月10日前辦理抵押注銷手續(xù)時間，呂春洪雖不存在違約，但未完成注銷抵押登記即不能辦理網(wǎng)簽，故呂春洪表示因師某某和北京鏈家公司原因?qū)е挛赐瓿删W(wǎng)簽，法院不予采信。最后，依合同約定，非因買賣雙方原因致合同不能繼續(xù)履行，互不承擔責任，呂春洪主張該條款為格式條款，格式條款有利于交易的方便、快捷，并非絕對無效，該條款約定不違反法律規(guī)定，合法有效?，F(xiàn)三方均同意解除合同、補充協(xié)議，法院對此不持異議，對該項請求予以準許。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。合同解除后，呂春洪收取的定金理應全額退還。呂春洪主張定金中20萬元為立約定金，不應退還無法律依據(jù)，法院不予采信。關(guān)于遲延還款利息一節(jié)，自2017年3月26日限購政策出臺，師某某要求給付自2017年10月9日起利息合法合理，因呂春洪長期占用資金確造成師某某實際損失，亦已給予呂春洪相當長履行時間，故其要求存款利息損失法院予以支持。師某某未證明呂春洪以該款項用于經(jīng)營，故其要求按貸款利率支付利息無相關(guān)依據(jù)，法院按存款利率支持師某某利息損失。師某某要求的評估費，發(fā)生于原審判決生效后執(zhí)行期間，不屬于本案訴爭范圍，應通過執(zhí)行程序解決。呂春洪要求的房屋價格下降損失，通過查明的案件事實，師某某無過錯，該項訴訟請求無事實及法律依據(jù)，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條的規(guī)定，一審法院判決：1．解除師某某與呂春洪二〇一七年三月十三日簽訂的北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）及師某某、呂春洪與北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂的補充協(xié)議；2．呂春洪于本判決生效之日起七日內(nèi)退還師某某六十萬元。3．呂春洪于本判決生效之日起七日內(nèi)退還師某某六十萬元的利息（自二〇一七年十月九日起至實際給付之日止，按中國人民銀行公布的同期同類存款利率計算）；4．駁回師某某其他訴訟請求；5．駁回呂春洪之反訴請求。

本院二審中，呂春洪提交了2020年12月24日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會行政事項答復意見書，證明目的：涉案房屋做網(wǎng)簽不是不需要征得抵押權(quán)人同意，是抵押權(quán)人同意或者買賣雙方協(xié)商在過戶前解除抵押，一審判決認定“未完成注銷抵押登記即不能辦理網(wǎng)簽”錯誤；限購政策“從當天開始執(zhí)行”的，實際都是從第二天凌晨開始執(zhí)行的，原審對政策實施時間認定有誤。師某某質(zhì)證認為：認可真實性，不認可證明目的，“本機關(guān)認定”中第一條，并不是上訴人所稱的不需要抵押權(quán)人同意，是抵押權(quán)人同意或者買賣雙方協(xié)商在網(wǎng)簽前解抵押。北京鏈家公司質(zhì)證認為：認可答復的真實性，不認可證明目的，本案是因為上訴人沒有完成解抵押登記手續(xù)才沒有網(wǎng)簽，即使3月26日當天也是可以網(wǎng)簽的，但是因為上訴人一房二賣耽誤了時間。該答復意見載明了行政機關(guān)對政策文件一般執(zhí)行時間及網(wǎng)簽前是否需要解抵押的答復，本院予以采納，對該證據(jù)與本案爭議焦點的關(guān)聯(lián)，本院將結(jié)合其他在案證據(jù)綜合判斷。

庭審中，呂春洪對一審查明事實部分提出異議，認為師某某原一審中申請出庭的證人唐某證言內(nèi)容與實際情況不符，但未向本院提供相關(guān)證據(jù)。呂春洪另認為一審判決對北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會京建信辦【2018】1649號答復意見的表述不全面，限購政策應從書面執(zhí)行時間的次日開始執(zhí)行。呂春洪還提出一審判決記載的其提交的證據(jù)存在缺漏，但未向本院提交證據(jù)證明或?qū)θ甭┎糠志唧w說明。

二審查明的其他事實與一審一致，予以確認。

上述事實有行政事項答復意見書、各方當事人庭審中的陳述及本案歷審卷宗等證據(jù)材料為證。

本院認為：結(jié)合呂春洪的上訴主張及各方當事人意見，本案爭議焦點為涉案合同自訂立到因政策原因無法履行的過程中是否存在違約行為及相應的違約責任。

根據(jù)涉案合同及補充協(xié)議的約定，2017年3月13日簽訂合同后，需進行購房人資格核驗、房屋核驗等事宜，買受方需在2017年3月25日之前支付兩筆定金共計60萬元，出賣方需2017年5月19日前辦理完畢解除抵押手續(xù)。截止2017年3月26日，雙方履行各自合同義務均未超出合同約定的期限，在案證據(jù)不能證明此前買賣雙方存在違約行為。北京市政府2017年3月26日出臺限購政策后，師某某不滿足相應政策要求，不具備購房資格，涉案房屋交易已無法繼續(xù)履行。政策變化對買賣雙方?jīng)]有協(xié)商的余地，改變了訂約時的合意基礎(chǔ)，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當事人可以要求解除合同。一審法院判決解除合同正確。現(xiàn)各方對2017年3月26日限購政策實施前未能完成網(wǎng)簽的原因及責任存在爭議，但涉案合同未明確約定辦理網(wǎng)簽的具體時間，限購政策實施前未能完成網(wǎng)簽不構(gòu)成違約，且合同相對方均通過協(xié)商及各種方法盡力促成合同盡快履行，主觀上不存在過錯，現(xiàn)有證據(jù)亦不能證明當時未完成網(wǎng)簽系因某一方違約造成的。因此，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及補充協(xié)議的約定，雙方當事人對本案的合同解除均不存在過錯，互不承擔違約責任，根據(jù)合同履行情況，一審法院判決呂春洪返還定金60萬元，并無不當。

關(guān)于遲延還款利息。呂春洪在訴訟至再審期間占有師某某的6萬元資金性質(zhì)屬于定金，涉案合同及補充協(xié)議中對于涉案解除情形遲延返還定金的利息無明確約定，且呂春洪對合同的解除并無明顯過錯，一審法院判決呂春洪負擔本案生效前的定金利息，缺乏依據(jù)，應予糾正。

關(guān)于呂春洪的反訴請求，鑒于上述對涉案合同履行違約及違約責任的認定，呂春洪提出要求房屋貶值損失的反訴請求但沒有相應證據(jù)予以證明，其請求的數(shù)額亦無充分依據(jù)，故一審法院不支持其反訴請求的處理正確。

綜上所述，呂春洪的上訴請求部分成立，本院對合理部分予以支持。一審判決呂春洪支付60萬元的利息不當，予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項，判決如下：

一、維持北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民再32號民事判決第一、二、五項；

二、撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民再32號民事判決第三、四項；

三、駁回師某某的其他訴訟請求。

一審案件受理費10433元，反訴費10500元，由呂春洪負擔（已交納10500元，余款10433元于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費20933元，由呂春洪負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　張　明

審 判 員　　宋　磊

審 判 員　　趙　暉

二〇二一年四月二日

法官助理　　高明正

書 記 員　　徐　曼

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