上訴人（原審被告、反訴原告）：格熙（北京）資本管理有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)。

法定代表人：呂程，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：宮殿安，北京喻雷和律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：王娟，女，1977年3月8日出生，漢族，住河北省廊坊市廣陽區(qū)。

委托訴訟代理人：孫大偉，河北拓石律師事務(wù)所律師。

上訴人格熙（北京）資本管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱格熙公司）與被上訴人王娟合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初11089號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

格熙公司上訴請(qǐng)求判決：撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或改判，訴訟費(fèi)由王娟負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：格熙公司主張因王娟未按約定安裝窗簾導(dǎo)致格熙公司在2020年1月20日前未能入住租賃房屋，而在2020年1月20日入住后又發(fā)現(xiàn)租賃房屋供水有嚴(yán)重異味無法正常使用，王娟至今未履行實(shí)質(zhì)上的維修義務(wù)已經(jīng)構(gòu)成根本違約；格熙公司已于2020年6月1日告知王娟已經(jīng)從租賃房屋中搬離，同時(shí)亦將房屋密碼告知王娟，王娟已經(jīng)具備收回房屋的全部條件，故本案即使支付使用費(fèi)亦應(yīng)計(jì)算至2020年6月1日。

王娟同意一審判決。

王娟向一審法院起訴請(qǐng)求判決：1.確認(rèn)雙方的房屋租賃合同于2020年4月12日解除；2.格熙公司返還租賃的房屋；3.格熙公司支付欠付的租金5333.33元；4.格熙公司按照合同中約定的租金的標(biāo)準(zhǔn)支付自合同解除之日起至實(shí)際返還之日止的房屋占有使用費(fèi)。

格熙公司向一審法院反訴請(qǐng)求判決：1.確認(rèn)雙方的房屋租賃合同于2020年3月15日解除；2.王娟返還自2020年3月3日起至2020年4月12日止的租金21333元；3.王娟返還押金16000元；4.王娟賠償中介費(fèi)損失16000元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2020年1月3日，王娟、格熙公司、北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱麥田公司）簽訂合同，約定格熙公司承租涉案房屋用于辦公，租賃期間自2020年1月12日起至2021年1月11日止；每月租金為16000元，每三個(gè)月支付一期租金，第一、二期租金的支付時(shí)間分別是2020年1月3日、2020年4月2日，金額均為48000元；格熙公司應(yīng)于2020年1月3日支付押金16000元，租賃期滿或合同解除后，押金除抵扣應(yīng)由格熙公司承擔(dān)的費(fèi)用、租金以及格熙公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)無息返還給格熙公司；在租賃期內(nèi)，王娟負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行維護(hù)，確保水、電等各項(xiàng)能源按相關(guān)物業(yè)管理規(guī)約正常供應(yīng)；格熙公司不按照約定支付租金達(dá)10日，或者欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)1000元的，王娟有權(quán)單方解除合同、收回涉案房屋；王娟交付的房屋不符合合同約定或影響格熙公司使用、安全、健康，或者不承擔(dān)維修義務(wù)、致使格熙公司無法正常使用涉案房屋的，格熙公司有權(quán)單方解除合同；格熙公司應(yīng)在合同期滿、解除或終止之日起五日內(nèi)將涉案房屋內(nèi)自有物品搬出，將涉案房屋按裝修（如有）后的現(xiàn)狀歸還王娟；王娟或者格熙公司未按合同約定履行義務(wù)，每逾期一日，由違約方按當(dāng)月租金額的千分之五標(biāo)準(zhǔn)向守約方支付逾期違約金；因王娟違反合同約定導(dǎo)致合同解除的，王娟除應(yīng)返還押金及剩余的租金外，還應(yīng)向格熙公司支付16000元作為違約金；因格熙公司違反合同約定導(dǎo)致合同解除的，格熙公司應(yīng)支付16000元作為違約金；任何一方提前解除合同的，應(yīng)征得對(duì)方同意，且提前30日通知對(duì)方，并應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?6000元的違約金；合同成立時(shí)，格熙公司應(yīng)向麥田公司支付傭金16000元。格熙公司于2020年1月3日向王娟支付了第一期租金48000元和押金16000元，2020年1月10日前向麥田公司支付了傭金16000元。

自2020年3月3日起，格熙公司之法定代表人呂程和王娟通過微信多次溝通涉案房屋內(nèi)的設(shè)施維修和退租等事宜。2020年3月3日，呂程告知王娟涉案房屋內(nèi)的水有異味，王娟表示呂程可以直接聯(lián)系物業(yè)公司安排維修。此后，呂程多次聯(lián)系王娟，告知物業(yè)公司已維修，但涉案房屋的水還是無法正常使用，請(qǐng)求王娟上門查看。王娟表示自己身在外地，無法上門查看，但已聯(lián)系物業(yè)公司安排維修。2020年3月15日，呂程通過微信告知王娟，涉案房屋內(nèi)的水仍然有問題，表示如果王娟不按照合同約定履行維修義務(wù)的話將退租。2020年3月28日，呂程告知王娟第二日搬家，請(qǐng)求王娟安排交接。2020年3月29日，王娟告知呂程準(zhǔn)備就雙方之間的糾紛提起訴訟，呂程提出“不搬了，什么時(shí)候退房租押金什么時(shí)候搬”。2020年3月30日，呂程告知王娟“已經(jīng)搬走部分生活用品，還有部分物品在房間內(nèi)，包括貴重物品”，提出雙方之間的房屋租賃合同已于2020年3月13日解除，請(qǐng)求王娟辦理退房交接手續(xù)。2020年3月31日，呂程告知王娟房屋內(nèi)有貴重物品，在辦理退房交接手續(xù)之前請(qǐng)勿入內(nèi)。2020年4月1日，王娟發(fā)送告知函催告格熙公司于2020年4月2日前支付第二期租金，否則將自2020年4月12日起正式解除房屋租賃合同、收回房屋，并扣除押金作為違約金及支付免租期內(nèi)的租金作為賠償，格熙公司歸還房屋時(shí)，應(yīng)與王娟共同交接房屋及附屬設(shè)施，經(jīng)王娟驗(yàn)收認(rèn)可后視為歸還。2020年4月3日，呂程回復(fù)王娟告知函已收到，重申雙方之間的房屋租賃合同已于2020年3月13日解除，涉案房屋內(nèi)有貴重物品，若未辦理退房手續(xù)擅自闖入，由王娟自行承擔(dān)法律后果。

關(guān)于王娟是否按照合同約定履行了維修義務(wù)，王娟提交了與物業(yè)公司工作人員的微信通訊記錄、物業(yè)公司的檢修記錄和記錄檢修過程的視頻。微信通訊記錄顯示，2020年3月15日，王娟與備注為“國(guó)銳金頂管家-劉建會(huì)”的聯(lián)系人有時(shí)長(zhǎng)超過半小時(shí)的微信通話，王娟表示涉案房屋的承租人反映自來水有異味，詢問該聯(lián)系人涉案房屋所在樓層是否存在報(bào)修自來水有異味的情況，該聯(lián)系人回復(fù)目前還沒有業(yè)主報(bào)修自來水有異味。物業(yè)公司的檢修記錄顯示，2020年3月19日，王娟等3人申請(qǐng)入戶維修。格熙公司不認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性和證明目的。記錄檢修過程的視頻顯示，2020年3月19日，王娟、物業(yè)公司的維修人員和麥田公司的工作人員共同到涉案房屋內(nèi)檢修，王娟通過視頻連線的方式觀看。在檢修過程中，維修人員表示不能確認(rèn)自來水有異味，王娟堅(jiān)持聲稱自來水有異味。格熙公司表示該視頻的真實(shí)性無法核實(shí)，但承認(rèn)其呈現(xiàn)的內(nèi)容確實(shí)發(fā)生過。同時(shí)，在格熙公司提交的證人證言中，證人自述系麥田公司的前工作人員，2020年3月19日其與王娟、物業(yè)公司的維修人員共同到涉案房屋檢修。

關(guān)于格熙公司是否已返還涉案房屋，格熙公司主張已于2020年3月29日搬離涉案房屋。前述證人在出庭作證時(shí)陳述：2020年3月28日，該證人、呂程、王娟通過電話和微信溝通退租事宜，但未達(dá)成一致；2020年3月29日下午，該證人在現(xiàn)場(chǎng)幫助呂程打包行李，呂程搬離了涉案房屋。王娟不認(rèn)可該證人證言的真實(shí)性和證明目的。王娟主張格熙公司未返還涉案房屋大門的機(jī)械性鑰匙，亦未與其辦理交接手續(xù)，故涉案房屋尚未返還。在庭審中，格熙公司承認(rèn)至今未返還涉案房屋大門的機(jī)械性鑰匙，但主張涉案房屋的大門使用的是密碼鎖，不需要機(jī)械性鑰匙便可打開，呂程早已將密碼告知王娟。王娟認(rèn)可2020年7月23日接到物業(yè)公司通知后去查看涉案房屋時(shí)，格熙公司已從涉案房屋內(nèi)搬離。

關(guān)于涉案房屋內(nèi)是否未安裝窗簾導(dǎo)致無法入住，格熙公司提供了呂程與王娟的微信通訊記錄。該微信記錄顯示，租賃期間開始前，王娟詢問呂程是否于2020年1月9日簽收四片窗簾，呂程予以確認(rèn)。王娟認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的。

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”，第九十六條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”。在本案中，格熙公司主張因王娟未履行維修義務(wù)導(dǎo)致其解除合同。綜合雙方舉證，可認(rèn)定呂程告知王娟涉案房屋內(nèi)的自來水有異味后，王娟確已聯(lián)系物業(yè)公司上門維修。格熙公司亦承認(rèn)，2020年3月19日王娟和物業(yè)公司的維修人員、麥田公司的工作人員曾到涉案房屋內(nèi)檢修。因此，格熙公司提出的王娟未履行維修義務(wù)的主張不能成立。根據(jù)合同中關(guān)于單方解除合同的約定，格熙公司提出的因王娟未履行維修義務(wù)導(dǎo)致合同解除的主張不能成立。綜合雙方舉證，2020年3月15日前，格熙公司并未向王娟發(fā)出解除合同的通知，雙方也未就解除合同達(dá)成合意。對(duì)格熙公司提出的確認(rèn)合同于2020年3月15日解除的反訴請(qǐng)求，法院不予支持。

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。”2020年3月15日后，合同仍處于履行期間內(nèi)。按照合同關(guān)于租金支付期間的約定，格熙公司應(yīng)于2020年4月2日支付第二期租金。王娟于2020年4月1日催告格熙公司按期支付租金，否則將按照約定于2020年4月12日解除合同。格熙公司于2020年4月3日確認(rèn)收到王娟的催告，但未按期支付第二期租金。根據(jù)合同中關(guān)于“不按照約定支付租金達(dá)10日”可單方解除合同的約定，可認(rèn)定至2020年4月12日，王娟解除合同的條件已成就。對(duì)王娟提出的確認(rèn)合同于2020年4月12日解除的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持，同時(shí)格熙公司應(yīng)當(dāng)支付自2020年4月2日至合同解除之日的租金。對(duì)王娟提出的支付欠付租金5333.33元的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。對(duì)格熙公司提出的返還2020年3月3日至2020年4月12日的租金21333元的反訴請(qǐng)求，法院不予支持。

《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！备裎豕倦m主張已于2020年3月29日搬離涉案房屋，但承認(rèn)在2020年3月29日后，曾多次明確告知王娟，部分貴重物品留在涉案房屋內(nèi)，拒絕王娟進(jìn)入；亦承認(rèn)至今未返還涉案房屋大門的機(jī)械性鑰匙，未與王娟辦理涉案房屋的交接手續(xù)。格熙公司主張的事實(shí)與相關(guān)證據(jù)自相矛盾，不能證明其于2020年3月29日搬離涉案房屋，故法院認(rèn)定2020年3月29日后涉案房屋仍處于格熙公司占有的狀態(tài)中。但王娟承認(rèn)2020年7月23日去涉案房屋內(nèi)查看時(shí)，格熙公司已搬離。雖然格熙公司未將機(jī)械性鑰匙返還王娟，但王娟可通過密碼進(jìn)入涉案房屋，涉案房屋現(xiàn)在實(shí)際上已處于王娟占有的狀態(tài)中。對(duì)王娟提出的返還涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。根據(jù)合同中關(guān)于格熙公司應(yīng)于合同解除之日起五日內(nèi)搬離的約定，對(duì)涉案房屋自2020年4月18日至2020年7月22日的占有使用費(fèi)，法院予以支持。王娟主張將格熙公司已支付的押金16000元從訴訟請(qǐng)求總額中扣除。

根據(jù)合同中關(guān)于返還押金的約定，格熙公司尚有部分租金、占有使用費(fèi)等未支付給王娟，不符合如數(shù)返還押金的條件。對(duì)格熙公司提出的返還押金16000元的反訴請(qǐng)求，法院不予支持。根據(jù)合同中關(guān)于中介費(fèi)的約定，中介費(fèi)為麥田公司因促成王娟和格熙公司的房屋租賃合同而獲得的傭金，在合同成立時(shí)已由格熙公司支付給麥田公司，與本案糾紛無關(guān)。對(duì)格熙公司提出的賠償中介費(fèi)損失16000元的反訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。

綜上，一審法院于2020年11月判決：一、確認(rèn)王娟與格熙（北京）資本管理有限公司簽訂的房屋租賃合同于2020年4月12日解除；二、格熙（北京）資本管理有限公司向王娟支付欠付的租金5333.33元；三、格熙（北京）資本管理有限公司向王娟支付占有使用費(fèi)50288.15元，第二、三項(xiàng)合計(jì)55621.48元，扣除已經(jīng)支付的押金16000元，格熙（北京）資本管理有限公司應(yīng)于判決書生效之日起七日內(nèi)向王娟實(shí)際支付39621.48元；四、駁回王娟的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回格熙（北京）資本管理有限公司的反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院經(jīng)審查認(rèn)定的事實(shí)與一審法院查明事實(shí)無異。

本院認(rèn)為，依法訂立的合同對(duì)各方當(dāng)事人均有約束力，各方均應(yīng)按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)。本案中，格熙公司與王娟簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，格熙公司與王娟均應(yīng)按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)。根據(jù)查明事實(shí)，格熙公司提出租賃房屋供水有異味問題后，王娟已經(jīng)聯(lián)系物業(yè)進(jìn)行了維修，而關(guān)于格熙公司提出的安裝窗簾問題，格熙公司在一審中亦就王娟提出的在租賃期開始前詢問格熙公司已經(jīng)簽收窗簾的情況予以確認(rèn)，一審法院據(jù)此對(duì)格熙公司所稱王娟構(gòu)成根本違約的主張未予采信，對(duì)于格熙公司要求確認(rèn)合同于2020年3月15日解除的訴訟請(qǐng)求未予支持，并無不當(dāng)。因格熙公司未按時(shí)交納租金滿足了合同約定的解除條件，一審法院對(duì)王娟提出的確認(rèn)合同于2020年4月12日解除的訴訟請(qǐng)求予以支持，并判決格熙公司支付至解除日前的租金，正確合理。因格熙公司在其所述搬離時(shí)間并未將房屋機(jī)械性鑰匙歸還王娟，同時(shí)該公司亦向王娟告知租賃房屋內(nèi)尚有貴重物品，一審法院據(jù)此認(rèn)定租賃房屋在格熙公司所述搬離時(shí)間之后仍處于該公司占有使用狀態(tài)并判決格熙公司向王娟支付占有使用費(fèi)，亦無不當(dāng)?？紤]到格熙公司未按時(shí)支付租金并在其主張的合同解除時(shí)間之后繼續(xù)占用租賃房屋，不符合全額退還押金的條件，一審法院根據(jù)合同履行的實(shí)際情況，將欠付租金及占有使用費(fèi)扣除押金對(duì)于給付數(shù)額一并作出判決，公平合理。綜上，格熙公司的上訴請(qǐng)求不能成立，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)791元，由格熙（北京）資本管理有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　劉　潔

審 判 員　　張玉賢

審 判 員　　耿燕軍

二〇二一年一月十八日

法官助理　　方浩然

書 記 員　　王遠(yuǎn)征