上訴人（原審原告）：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中糧集團有限公司法務，住北京市海淀區(qū)。

被上訴人（原審被告）：北京金諾威物業(yè)管理有限公司，住所地北京市西城區(qū)白廣路****樓**。

法定代表人：宋軍，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：閻如玉，北京市吳欒趙閻律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：北京金諾威物業(yè)管理有限公司白廣路分公司，，住所地：北京市西城區(qū)白廣路****樓**

負責人：馮富善，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：閻如玉，北京市吳欒趙閻律師事務所律師。

上訴人朱某某因與被上訴人北京金諾威物業(yè)管理有限公司（以下簡稱金諾威物業(yè)公司）、北京金諾威物業(yè)管理有限公司白廣路分公司（以下簡稱金諾威物業(yè)公司白廣路分公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（2020）京0102民初26137號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年1月19日公開開庭審理了本案。上訴人朱某某，被上訴人金諾威物業(yè)公司及被上訴人金諾威物業(yè)公司白廣路分公司之共同委托訴訟代理人閻如玉，到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

朱某某上訴請求：1.撤銷一審判決第二項；2.依法改判金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司賠償我經(jīng)濟損失296.16元（296.16元系新物業(yè)公司與原物業(yè)公司物業(yè)費收費的差額）或者發(fā)回重審；3.本案一、二審訴訟費全部由金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司承擔。事實和理由：金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司違反契約精神不履行合同義務，擅自退出小區(qū)物業(yè)經(jīng)營，且未告知業(yè)主，給我造成損失，包括預期利益的損失、可獲得利益損失等，上述損失法院應予支持。我與北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司紫玉分公司于2020年1月1日已形成了事實上的物業(yè)服務關(guān)系，我已向其支付了物業(yè)服務費。

金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司共同辯稱，同意一審判決，不同意朱某某的上訴請求。1.一審判決認定我方違約，我方是不認可的。我方自2002年成立以來，主要是服務于北京鋼鐵設(shè)計總院下屬宿舍，是受上級業(yè)主的安排才退出涉案小區(qū)物業(yè)服務的。我方已完成了物業(yè)交接，并沒有過錯。2.朱某某的上訴請求不成立，新的物業(yè)公司提供更好的物業(yè)服務，收費更高是應當?shù)模屡f物業(yè)費差額不能算作業(yè)主損失。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持原判。

朱某某向一審法院起訴請求：1.判令金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司退還我2020年1月1日至2021年2月28日期間的物業(yè)費423.50元及2020年3月1日至2023年2月28日期間的垃圾清運費180元；2.判令金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司賠償我經(jīng)濟損失296.16元；3.本案訴訟費用由金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司承擔。

一審法院認定事實：2018年3月10日，朱某某及案外人王帥作為委托方（甲方），金諾威公司白廣路分公司作為受托方（乙方），簽訂《住宅物業(yè)管理委托合同》，雙方約定：房屋坐落于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)黃村西里63號樓5門202單元，建筑面積54.93平方米，合同期限為2018年3月1日起至2019年2月28日止，本合同有效期滿30天內(nèi)，若甲乙雙方對本合同中的各項條款沒有異議，同時沒有提出終止本合同的書面要求，則本合同有效期自動續(xù)展到2019年3月1日起至2021年2月28日，并以此類推。甲方按照每月每建筑平方米0.55元向乙方交納物業(yè)管理費，甲方應交納物業(yè)費合計263元/年。上述合同簽訂后，朱某某向金諾威物業(yè)公司白廣路分公司交納了2018年3月1日至2021年2月28日期間的物業(yè)費1089元、2018年至2022年的樓道衛(wèi)生垃圾清運費300元。

2019年11月25日，北京鋼鐵設(shè)計研究總院有限公司資產(chǎn)管理部向金諾威物業(yè)公司發(fā)出告知函：“根據(jù)國務院《加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案》（國發(fā)[2016]19號），以及國務院國資委、財政部《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導意見》（國辦發(fā)[2016]45號）相關(guān)要求，我公司將于2020年1月1日起，將白廣路4、6號、車站西街2號樓、車站西街6號樓、八角中里11號樓、富強西里36、38、40、42、44號樓，、清源西里15號樓及黃村西里63號樓職工家屬區(qū)委托給北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司提供物業(yè)管理服務費。請貴公司收到本告知函后，整理上述管理區(qū)域的全部檔案資料，于2019年12月31日前與北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司完成相關(guān)交接工作，與相關(guān)維保單位積極溝通，配合完成設(shè)備設(shè)施的交接工作，辦公用房的交接工作，以及妥善處理好已向居民收取的物業(yè)費等各項費用的劃分及交接。”

此后，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司于2019年12月底退出了涉案小區(qū)的物業(yè)管理工作。

現(xiàn)朱某某以金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司單方解除合同構(gòu)成違約為由，訴至法院，要求金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司退還剩余物業(yè)費、衛(wèi)生費并賠償其損失。經(jīng)詢問，雙方當事人均認可涉案物業(yè)合同已經(jīng)解除，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司亦同意退還朱某某剩余物業(yè)費和衛(wèi)生費。

針對損失，朱某某提交了北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司紫玉分公司向朱某某送達的交納2020年物業(yè)費的賬單通知，該通知顯示涉案房屋在2020年1月1日至2020年12月31日期間應交物業(yè)費659.16元，朱某某主張該物業(yè)費與金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司收取物業(yè)費之間的差額即為其經(jīng)濟損失。朱某某認可其并未向北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司紫玉分公司交納上述物業(yè)費用。

一審法院認為,依法成立的合同受法律保護。雙方簽訂的《住宅物業(yè)管理委托合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效。涉案合同履行過程中，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司于2019年12月底退出了涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理工作，雙方當事人對物業(yè)服務合同已經(jīng)解除的事實均認可，現(xiàn)朱某某要求金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司退還剩余物業(yè)費、衛(wèi)生費，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司亦同意退還，法院不持異議。

關(guān)于朱某某要求金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司賠償損失的問題，雙方簽訂涉案合同時，國務院《加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案》以及國務院國資委、財政部《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導意見》已經(jīng)出臺，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司應當預見到其與朱某某訂立合同是否能夠完全履行的后果，因此，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司退出涉案小區(qū)的管理不屬于不可抗力，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司提前與朱某某解除合同構(gòu)成違約，但因朱某某未提交證據(jù)證明因合同解除給其造成實際損失，法院對朱某某要求金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司賠償損失的請求不予支持。

據(jù)此，一審法院判決：一、自判決生效之日起七日內(nèi)，北京金諾威物業(yè)管理有限公司、北京金諾威物業(yè)管理有限公司白廣路分公司退還朱某某物業(yè)費423.50元、衛(wèi)生費180元；二、駁回朱某某其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審審理中，朱某某提交新證據(jù)1份：北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司向朱某某出具的企業(yè)管理費+物業(yè)費659.16元的北京增值稅普通發(fā)票1張，證明目的為其已經(jīng)向新的物業(yè)公司交納了2020年度物業(yè)費，該數(shù)額和原來物業(yè)費的差額即為其主張的損失。金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司對新證據(jù)的真實性認可，證明目的不認可，認為新物業(yè)公司提供更好的物業(yè)服務收費高是應當?shù)?，業(yè)主并未因此產(chǎn)生損失。

雙方對一審判決認定的其他事實并無異議，本院對于一審判決已經(jīng)認定的事實予以確認。

本院認為，金諾威公司白廣路分公司原為涉案小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，并與朱某某、王帥簽有《住宅物業(yè)管理委托合同》，亦實際提供物業(yè)服務至2019年12月底，后因政策性原因及大產(chǎn)權(quán)方的通知撤出了涉案小區(qū)，終止了與該小區(qū)業(yè)主的物業(yè)服務關(guān)系。金諾威公司白廣路分公司提前終止物業(yè)服務合同的行為并非其單方意愿，而是大產(chǎn)權(quán)方提出了解約，由于物業(yè)服務的公共服務性質(zhì)，本案業(yè)主與金諾威公司白廣路分公司之間的合同也隨之終止，現(xiàn)金諾威公司白廣路分公司已與新的物業(yè)服務企業(yè)完成了交接，金諾威公司白廣路分公司作為物業(yè)服務企業(yè)并無明顯過錯。朱某某要求退還預交的2020年1月1日之后的物業(yè)服務423.5元及衛(wèi)生費180元，金諾威公司、金諾威公司白廣路分公司明確表示同意退還，本院對此不持異議。

關(guān)于朱某某要求金諾威公司、金諾威公司白廣路分公司賠償新舊物業(yè)費的差額296.16元，因新舊物業(yè)企業(yè)的服務水平存在差異，物業(yè)費差額難以認定為朱某某的實際損失，且金諾威公司、金諾威公司白廣路分公司在撤場過程中亦無明顯過錯，故本院對朱某某要求賠償上述損失的請求不予支持。

綜上所述，朱某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由朱某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　曹　雪

二〇二一年一月二十八日

法官助理　　張增彬

書 記 員　　胡翔宇