上訴人（原審原告）：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中糧集團(tuán)有限公司法務(wù)，住北京市海淀區(qū)。

被上訴人（原審被告）：北京金諾威物業(yè)管理有限公司，住所地北京市西城區(qū)白廣路****樓**。

法定代表人：宋軍，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：閻如玉，北京市吳欒趙閻律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京金諾威物業(yè)管理有限公司白廣路分公司，，住所地：北京市西城區(qū)白廣路****樓**

負(fù)責(zé)人：馮富善，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：閻如玉，北京市吳欒趙閻律師事務(wù)所律師。

上訴人朱某某因與被上訴人北京金諾威物業(yè)管理有限公司（以下簡稱金諾威物業(yè)公司）、北京金諾威物業(yè)管理有限公司白廣路分公司（以下簡稱金諾威物業(yè)公司白廣路分公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（2020）京0102民初26137號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年1月19日公開開庭審理了本案。上訴人朱某某，被上訴人金諾威物業(yè)公司及被上訴人金諾威物業(yè)公司白廣路分公司之共同委托訴訟代理人閻如玉，到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

朱某某上訴請求：1.撤銷一審判決第二項；2.依法改判金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司賠償我經(jīng)濟損失296.16元（296.16元系新物業(yè)公司與原物業(yè)公司物業(yè)費收費的差額）或者發(fā)回重審；3.本案一、二審訴訟費全部由金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司承擔(dān)。事實和理由：金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司違反契約精神不履行合同義務(wù)，擅自退出小區(qū)物業(yè)經(jīng)營，且未告知業(yè)主，給我造成損失，包括預(yù)期利益的損失、可獲得利益損失等，上述損失法院應(yīng)予支持。我與北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司紫玉分公司于2020年1月1日已形成了事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，我已向其支付了物業(yè)服務(wù)費。

金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司共同辯稱，同意一審判決，不同意朱某某的上訴請求。1.一審判決認(rèn)定我方違約，我方是不認(rèn)可的。我方自2002年成立以來，主要是服務(wù)于北京鋼鐵設(shè)計總院下屬宿舍，是受上級業(yè)主的安排才退出涉案小區(qū)物業(yè)服務(wù)的。我方已完成了物業(yè)交接，并沒有過錯。2.朱某某的上訴請求不成立，新的物業(yè)公司提供更好的物業(yè)服務(wù)，收費更高是應(yīng)當(dāng)?shù)?，新舊物業(yè)費差額不能算作業(yè)主損失。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持原判。

朱某某向一審法院起訴請求：1.判令金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司退還我2020年1月1日至2021年2月28日期間的物業(yè)費423.50元及2020年3月1日至2023年2月28日期間的垃圾清運費180元；2.判令金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司賠償我經(jīng)濟損失296.16元；3.本案訴訟費用由金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2018年3月10日，朱某某及案外人王帥作為委托方（甲方），金諾威公司白廣路分公司作為受托方（乙方），簽訂《住宅物業(yè)管理委托合同》，雙方約定：房屋坐落于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)黃村西里63號樓5門202單元，建筑面積54.93平方米，合同期限為2018年3月1日起至2019年2月28日止，本合同有效期滿30天內(nèi)，若甲乙雙方對本合同中的各項條款沒有異議，同時沒有提出終止本合同的書面要求，則本合同有效期自動續(xù)展到2019年3月1日起至2021年2月28日，并以此類推。甲方按照每月每建筑平方米0.55元向乙方交納物業(yè)管理費，甲方應(yīng)交納物業(yè)費合計263元/年。上述合同簽訂后，朱某某向金諾威物業(yè)公司白廣路分公司交納了2018年3月1日至2021年2月28日期間的物業(yè)費1089元、2018年至2022年的樓道衛(wèi)生垃圾清運費300元。

2019年11月25日，北京鋼鐵設(shè)計研究總院有限公司資產(chǎn)管理部向金諾威物業(yè)公司發(fā)出告知函：“根據(jù)國務(wù)院《加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案》（國發(fā)[2016]19號），以及國務(wù)院國資委、財政部《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)[2016]45號）相關(guān)要求，我公司將于2020年1月1日起，將白廣路4、6號、車站西街2號樓、車站西街6號樓、八角中里11號樓、富強西里36、38、40、42、44號樓，、清源西里15號樓及黃村西里63號樓職工家屬區(qū)委托給北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司提供物業(yè)管理服務(wù)費。請貴公司收到本告知函后，整理上述管理區(qū)域的全部檔案資料，于2019年12月31日前與北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司完成相關(guān)交接工作，與相關(guān)維保單位積極溝通，配合完成設(shè)備設(shè)施的交接工作，辦公用房的交接工作，以及妥善處理好已向居民收取的物業(yè)費等各項費用的劃分及交接?！?/p>

此后，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司于2019年12月底退出了涉案小區(qū)的物業(yè)管理工作。

現(xiàn)朱某某以金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司單方解除合同構(gòu)成違約為由，訴至法院，要求金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司退還剩余物業(yè)費、衛(wèi)生費并賠償其損失。經(jīng)詢問，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可涉案物業(yè)合同已經(jīng)解除，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司亦同意退還朱某某剩余物業(yè)費和衛(wèi)生費。

針對損失，朱某某提交了北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司紫玉分公司向朱某某送達(dá)的交納2020年物業(yè)費的賬單通知，該通知顯示涉案房屋在2020年1月1日至2020年12月31日期間應(yīng)交物業(yè)費659.16元，朱某某主張該物業(yè)費與金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司收取物業(yè)費之間的差額即為其經(jīng)濟損失。朱某某認(rèn)可其并未向北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司紫玉分公司交納上述物業(yè)費用。

一審法院認(rèn)為,依法成立的合同受法律保護(hù)。雙方簽訂的《住宅物業(yè)管理委托合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效。涉案合同履行過程中，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司于2019年12月底退出了涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理工作，雙方當(dāng)事人對物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)解除的事實均認(rèn)可，現(xiàn)朱某某要求金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司退還剩余物業(yè)費、衛(wèi)生費，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司亦同意退還，法院不持異議。

關(guān)于朱某某要求金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司賠償損失的問題，雙方簽訂涉案合同時，國務(wù)院《加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案》以及國務(wù)院國資委、財政部《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導(dǎo)意見》已經(jīng)出臺，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司應(yīng)當(dāng)預(yù)見到其與朱某某訂立合同是否能夠完全履行的后果，因此，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司退出涉案小區(qū)的管理不屬于不可抗力，金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司提前與朱某某解除合同構(gòu)成違約，但因朱某某未提交證據(jù)證明因合同解除給其造成實際損失，法院對朱某某要求金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司賠償損失的請求不予支持。

據(jù)此，一審法院判決：一、自判決生效之日起七日內(nèi)，北京金諾威物業(yè)管理有限公司、北京金諾威物業(yè)管理有限公司白廣路分公司退還朱某某物業(yè)費423.50元、衛(wèi)生費180元；二、駁回朱某某其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審審理中，朱某某提交新證據(jù)1份：北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司向朱某某出具的企業(yè)管理費+物業(yè)費659.16元的北京增值稅普通發(fā)票1張，證明目的為其已經(jīng)向新的物業(yè)公司交納了2020年度物業(yè)費，該數(shù)額和原來物業(yè)費的差額即為其主張的損失。金諾威物業(yè)公司及金諾威物業(yè)公司白廣路分公司對新證據(jù)的真實性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，認(rèn)為新物業(yè)公司提供更好的物業(yè)服務(wù)收費高是應(yīng)當(dāng)?shù)?，業(yè)主并未因此產(chǎn)生損失。

雙方對一審判決認(rèn)定的其他事實并無異議，本院對于一審判決已經(jīng)認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，金諾威公司白廣路分公司原為涉案小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與朱某某、王帥簽有《住宅物業(yè)管理委托合同》，亦實際提供物業(yè)服務(wù)至2019年12月底，后因政策性原因及大產(chǎn)權(quán)方的通知撤出了涉案小區(qū)，終止了與該小區(qū)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。金諾威公司白廣路分公司提前終止物業(yè)服務(wù)合同的行為并非其單方意愿，而是大產(chǎn)權(quán)方提出了解約，由于物業(yè)服務(wù)的公共服務(wù)性質(zhì)，本案業(yè)主與金諾威公司白廣路分公司之間的合同也隨之終止，現(xiàn)金諾威公司白廣路分公司已與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了交接，金諾威公司白廣路分公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無明顯過錯。朱某某要求退還預(yù)交的2020年1月1日之后的物業(yè)服務(wù)423.5元及衛(wèi)生費180元，金諾威公司、金諾威公司白廣路分公司明確表示同意退還，本院對此不持異議。

關(guān)于朱某某要求金諾威公司、金諾威公司白廣路分公司賠償新舊物業(yè)費的差額296.16元，因新舊物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平存在差異，物業(yè)費差額難以認(rèn)定為朱某某的實際損失，且金諾威公司、金諾威公司白廣路分公司在撤場過程中亦無明顯過錯，故本院對朱某某要求賠償上述損失的請求不予支持。

綜上所述，朱某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由朱某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　曹　雪

二〇二一年一月二十八日

法官助理　　張增彬

書 記 員　　胡翔宇