上訴人（原審原告）：李利民，女，1970年2月7日出生。

委托訴訟代理人：王鑫，北京騰宇律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：閆喆，男，1979年5月9日出生。

委托訴訟代理人：唐向前，北京市邦道律師事務所律師。

上訴人李利民因與上訴人閆喆房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初7810號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月8日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年2月19日公開開庭審理了本案。上訴人李利民之委托訴訟代理人王鑫，上訴人閆喆及其委托訴訟代理人唐向前到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

李利民上訴請求：1.撤銷原判，改判閆喆承擔違約責任，向我支付實際損失1608909元(房屋實際貶值損失148萬元，租金損失125300元及機票損失3609元)；2.閆喆承擔本案訴訟費用。事實和理由：1.閆喆違約后給我造成的房屋貶值損失148萬元，我將房屋重新出售期間遭遇了疫情，房屋價格大幅下跌，給我造成了實際損失；2.我為履行合同購買了機票，因閆喆的違約行為導致我購買機票回國準備辦理房屋交易事宜落空，而且無法改簽和退票，承受了損失；3.閆喆違約導致我無法獲得租金收入，這部分損失是實際存在的。因此，閆喆應承擔違約責任，原審法院酌定的違約金與事實不符，故我不同意原審法院的判決結果。

閆喆辯稱及上訴稱，從簽訂合同之日到解除合同之日，前后相隔時間不長，房屋價格沒有降低，而且通過原審法院做的房價評估，房屋也未貶值，因此，原審法院酌定的金額與事實不符，我不同意原審法院的判決結果。閆喆上訴請求：撤銷原判，改判我不向李利民支付違約金60萬元。事實和理由：我雖然違約，但李利民解除合同后，不應擴大損失，其擴大的損失應自行承擔。

李利民辯稱，因閆喆違約，其應當承擔違約給我造成的損失。

李利民向一審法院起訴請求：要求閆喆支付違約金3296000元。

一審法院認定事實：2019年10月29日，李利民、閆喆訂立《北京市存量房屋買賣合同》，李利民將位于北京市東城區(qū)××苑×號樓×層×號房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給閆喆，房屋成交價格590萬元，家具、家電、裝飾裝修等作價1058萬元，兩筆款項共計1648萬元。定金200萬元，一方根本違約時，守約方可選擇按定金罰則或總價款的20%追究違約責任。閆喆應于訂立協(xié)議當日支付定金10萬元，2019年11月5日支付定金20萬元，2019年12月23日支付定金170萬元。2019年12月28日閆喆應支付房價款100萬元。2020年5月20日，閆喆應申辦貸款手續(xù)，擬貸款數(shù)額118萬元。剩余房款扣除10萬元物業(yè)保證金后于2020年5月29日前支付。合同約定，買受人逾期履約或實施本合同禁止行為超過十五個工作日，買受人構成根本違約，出賣人有權單方解除合同，出賣人有權要求買受人于合同解除之日起十五日內按總價款的20%或定金罰則支付違約金。違約金不足彌補出賣人損失（含房屋差價、維權成本等）的，買受人還應賠償出賣人損失。

合同訂立后，閆喆向李利民支付定金10萬元，后未再履行支付義務。

2019年11月12日，閆喆向李利民發(fā)送《解除通知書》，載明雙方訂立的買賣合同對房屋價款的約定可能會被法院或稅務機關認為構成“陰陽合同”，違反法律規(guī)定，因此提出解除合同。

2019年11月20日，李利民向閆喆發(fā)送律師函，告知雙方僅訂立一份合同，因此不存在“陰陽合同”情形，雙方合同合法有效?，F(xiàn)閆喆已經(jīng)逾期支付定金，因此提出要求閆喆于2019年11月26日前支付第二期定金，并繼續(xù)履行其他合同義務，李利民可放棄該筆逾期定金利息等其他索賠。如果閆喆未在上述期間內履行合同義務，李利民有權解除合同，閆喆應承擔相應的違約責任。

2019年11月28日，李利民再次向閆喆發(fā)送律師函，告知鑒于閆喆未履行合同義務，構成根本違約，故通知閆喆即日起解除雙方之間的買賣合同，并要求閆喆按照合同總價款的20%承擔違約責任。

2020年4月8日，李利民將涉案房屋另行出售，售價1500萬元。買受人于簽約當日支付定金20萬元，2020年4月9日前且確權后支付定金80萬元，2020年4月30日前支付定金100萬元。2020年6月15日支付扣除物業(yè)保證金10萬元后的剩余購房款1290萬元。

訴訟中，李利民提交如下證據(jù)：1、《北京市房屋租賃合同》，證明李利民自2015年開始將涉案房屋用于出租，月租金14500元。因李利民需出售涉案房屋，在與閆喆訂立合同前與承租人解約，導致李利民的租金損失。經(jīng)質證，閆喆否認該證據(jù)的真實性，且認為李利民與承租人解約系為方便出售房屋，該損失與閆喆無關。2、行程單，證明李利民為配合閆喆辦理貸款回國支出的交通費損失。經(jīng)質證，閆喆否認該證據(jù)的關聯(lián)性，認為無法證明李利民系為配合閆喆辦理貸款回國。閆喆提交如下證據(jù)：1、微信溝通記錄，證明閆喆于2019年11月4日即通過中介通知李利民解除合同，距離簽約日很近，未導致房屋降價損失。經(jīng)質證，李利民否認該證據(jù)的真實性。2、涉案房屋另行出售前掛牌信息，證明掛牌價格比雙方簽約價格高。經(jīng)質證，李利民不認可真實性，且認為掛牌價格不同于成交價格。3、網(wǎng)頁截圖，證明涉案小區(qū)在2019年10月至2019年11月期間房價有所上漲。經(jīng)質證，李利民否認真實性，且認為載明數(shù)據(jù)并不具有客觀公正性。

法院根據(jù)閆喆申請委托北京中鼎聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限公司對涉案房屋于2019年11月28日的房地產(chǎn)市場價值進行評估，評估結果為單價89762元/平方米，總價1649.83萬元。經(jīng)質證，李利民認可評估報告的真實性，但否認與本案的關聯(lián)性，認為閆喆申請鑒定的時間不準確，李利民由于閆喆的違約行為提出解除合同，但再次出售的時間與解除合同的時間存在時間差，考慮到春節(jié)、疫情的影響因素，涉案房屋房價應處于下降的趨勢，李利民已經(jīng)提交了證據(jù)證明了涉案房屋的實際成交價格，應以此認定房屋差價損失。即使需要評估涉案房屋的市場價值，也應該參考2020年4月8日作為基準日。同時，李利民在閆喆違約后已積極出售房屋，在約六個月的時間成交系合理期限，李利民并未人為擴大損失。閆喆認可評估鑒定結論，認為該評估鑒定基準日系李利民提出解除合同的時間，李利民另行出售的時間不可預期。

訴訟中，雙方均認可雙方訂立的《北京市存量房屋買賣合同》已解除。李利民同意將閆喆已支付的10萬元定金在其主張的違約金中予以抵扣。

一審法院認為：李利民與閆喆訂立的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，當事人均應依照約定履行各自的義務?，F(xiàn)閆喆在支付10萬元定金后未繼續(xù)履行合同義務，已構成違約，故李利民根據(jù)合同約定向閆喆主張違約金，理由正當。閆喆認為雙方將訂立“陰陽合同”而提出解除合同的抗辯意見，依據(jù)不足，法院不予采信。關于違約金的具體數(shù)額，雖然李利民提交了再次出售涉案房屋合同、房屋出租合同及機票行程單等證據(jù)，證明李利民的實際損失，但其再次出售房屋的付款時間、方式、周期等均與李利民、閆喆之間涉案合同的約定有所差異，故李利民以前后兩次出售房屋的實際差價主張違約損失，有失公平。閆喆雖然申請對2019年11月28日涉案房屋的市場價值進行評估，得出評估結果，但該時間點系李利民提出解除合同的時間點，李利民因閆喆違約需再次出售房屋，考慮到涉案房屋的總價款相對較高及市場行情影響，其于2020年4月再次出售屬于合理期限，因此法院根據(jù)閆喆的違約情節(jié)，結合李利民實際損失情況，參考評估結果，對違約金數(shù)額予以酌定?，F(xiàn)李利民同意將閆喆已支付的10萬元定金先行抵扣，法院照準。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、閆喆于判決生效后七日內向李利民支付違約金60萬元（抵扣閆喆已支付的10萬元定金，閆喆應向李利民支付違約金50萬元）；二、駁回李利民的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，雙方均未提供新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。李利民與閆喆訂立的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，當事人均應依照約定履行各自的義務。現(xiàn)閆喆以雙方簽訂合同系“陰陽合同”為由，未能繼續(xù)履行合同義務，但該理由并無事實依據(jù)，故已構成違約，應當承擔違約責任，故李利民根據(jù)合同約定向閆喆主張違約金，理由正當。

人民法院應當以當事人的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量確認違約金的金額。李利民主張其再次出售涉案房屋的差價損失、房屋未能出租的租金損失及機票費用損失系其實際損失，但未能充分舉證證實租金損失及機票費用的損失系閆喆違約行為造成，故本院對其該部分上訴理由，不予采信。李利民在與閆喆解除房屋買賣合同后再次將房屋出售，并于2020年4月交易成功，李利民已經(jīng)采取了適當措施防止損失擴大；李利民再次出售房屋的成交價低于與閆喆約定的成交價，承受了一定的損失，但由于房屋成交價格受市場交易周期、交易環(huán)境、市場需求等多種因素影響，該房屋的此次成交價格未能達到李利民與閆喆約定的成交價格并不能全部歸責于閆喆的違約行為；閆喆與李利民在簽訂合同后一個月即解除合同，合同履行時間較短；綜合以上因素，原審法院根據(jù)閆喆的違約情節(jié)，結合李利民實際損失情況，參考評估結果，對違約金數(shù)額予以酌定并無不妥。李利民與閆喆所持上訴理由并無事實依據(jù)，故本院對其二人的上訴理由不予采納。

綜上所述，李利民與閆喆的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費29090元，李利民負擔19290元（已交納）；閆喆負擔9800元（已交納）。

本判決為終審判決。

審判員　　楊志東

二〇二一年二月二十五日

書記員　　李　麗