上訴人（原審原告）：李利民，女，1970年2月7日出生。

委托訴訟代理人：王鑫，北京騰宇律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：閆喆，男，1979年5月9日出生。

委托訴訟代理人：唐向前，北京市邦道律師事務(wù)所律師。

上訴人李利民因與上訴人閆喆房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初7810號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月8日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年2月19日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人李利民之委托訴訟代理人王鑫，上訴人閆喆及其委托訴訟代理人唐向前到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

李利民上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)原判，改判閆喆承擔(dān)違約責(zé)任，向我支付實(shí)際損失1608909元(房屋實(shí)際貶值損失148萬(wàn)元，租金損失125300元及機(jī)票損失3609元)；2.閆喆承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：1.閆喆違約后給我造成的房屋貶值損失148萬(wàn)元，我將房屋重新出售期間遭遇了疫情，房屋價(jià)格大幅下跌，給我造成了實(shí)際損失；2.我為履行合同購(gòu)買(mǎi)了機(jī)票，因閆喆的違約行為導(dǎo)致我購(gòu)買(mǎi)機(jī)票回國(guó)準(zhǔn)備辦理房屋交易事宜落空，而且無(wú)法改簽和退票，承受了損失；3.閆喆違約導(dǎo)致我無(wú)法獲得租金收入，這部分損失是實(shí)際存在的。因此，閆喆應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，原審法院酌定的違約金與事實(shí)不符，故我不同意原審法院的判決結(jié)果。

閆喆辯稱及上訴稱，從簽訂合同之日到解除合同之日，前后相隔時(shí)間不長(zhǎng)，房屋價(jià)格沒(méi)有降低，而且通過(guò)原審法院做的房?jī)r(jià)評(píng)估，房屋也未貶值，因此，原審法院酌定的金額與事實(shí)不符，我不同意原審法院的判決結(jié)果。閆喆上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，改判我不向李利民支付違約金60萬(wàn)元。事實(shí)和理由：我雖然違約，但李利民解除合同后，不應(yīng)擴(kuò)大損失，其擴(kuò)大的損失應(yīng)自行承擔(dān)。

李利民辯稱，因閆喆違約，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約給我造成的損失。

李利民向一審法院起訴請(qǐng)求：要求閆喆支付違約金3296000元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年10月29日，李利民、閆喆訂立《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，李利民將位于北京市東城區(qū)××苑×號(hào)樓×層×號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）出售給閆喆，房屋成交價(jià)格590萬(wàn)元，家具、家電、裝飾裝修等作價(jià)1058萬(wàn)元，兩筆款項(xiàng)共計(jì)1648萬(wàn)元。定金200萬(wàn)元，一方根本違約時(shí)，守約方可選擇按定金罰則或總價(jià)款的20%追究違約責(zé)任。閆喆應(yīng)于訂立協(xié)議當(dāng)日支付定金10萬(wàn)元，2019年11月5日支付定金20萬(wàn)元，2019年12月23日支付定金170萬(wàn)元。2019年12月28日閆喆應(yīng)支付房?jī)r(jià)款100萬(wàn)元。2020年5月20日，閆喆應(yīng)申辦貸款手續(xù)，擬貸款數(shù)額118萬(wàn)元。剩余房款扣除10萬(wàn)元物業(yè)保證金后于2020年5月29日前支付。合同約定，買(mǎi)受人逾期履約或?qū)嵤┍竞贤剐袨槌^(guò)十五個(gè)工作日，買(mǎi)受人構(gòu)成根本違約，出賣(mài)人有權(quán)單方解除合同，出賣(mài)人有權(quán)要求買(mǎi)受人于合同解除之日起十五日內(nèi)按總價(jià)款的20%或定金罰則支付違約金。違約金不足彌補(bǔ)出賣(mài)人損失（含房屋差價(jià)、維權(quán)成本等）的，買(mǎi)受人還應(yīng)賠償出賣(mài)人損失。

合同訂立后，閆喆向李利民支付定金10萬(wàn)元，后未再履行支付義務(wù)。

2019年11月12日，閆喆向李利民發(fā)送《解除通知書(shū)》，載明雙方訂立的買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)房屋價(jià)款的約定可能會(huì)被法院或稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為構(gòu)成“陰陽(yáng)合同”，違反法律規(guī)定，因此提出解除合同。

2019年11月20日，李利民向閆喆發(fā)送律師函，告知雙方僅訂立一份合同，因此不存在“陰陽(yáng)合同”情形，雙方合同合法有效?，F(xiàn)閆喆已經(jīng)逾期支付定金，因此提出要求閆喆于2019年11月26日前支付第二期定金，并繼續(xù)履行其他合同義務(wù)，李利民可放棄該筆逾期定金利息等其他索賠。如果閆喆未在上述期間內(nèi)履行合同義務(wù)，李利民有權(quán)解除合同，閆喆應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2019年11月28日，李利民再次向閆喆發(fā)送律師函，告知鑒于閆喆未履行合同義務(wù)，構(gòu)成根本違約，故通知閆喆即日起解除雙方之間的買(mǎi)賣(mài)合同，并要求閆喆按照合同總價(jià)款的20%承擔(dān)違約責(zé)任。

2020年4月8日，李利民將涉案房屋另行出售，售價(jià)1500萬(wàn)元。買(mǎi)受人于簽約當(dāng)日支付定金20萬(wàn)元，2020年4月9日前且確權(quán)后支付定金80萬(wàn)元，2020年4月30日前支付定金100萬(wàn)元。2020年6月15日支付扣除物業(yè)保證金10萬(wàn)元后的剩余購(gòu)房款1290萬(wàn)元。

訴訟中，李利民提交如下證據(jù)：1、《北京市房屋租賃合同》，證明李利民自2015年開(kāi)始將涉案房屋用于出租，月租金14500元。因李利民需出售涉案房屋，在與閆喆訂立合同前與承租人解約，導(dǎo)致李利民的租金損失。經(jīng)質(zhì)證，閆喆否認(rèn)該證據(jù)的真實(shí)性，且認(rèn)為李利民與承租人解約系為方便出售房屋，該損失與閆喆無(wú)關(guān)。2、行程單，證明李利民為配合閆喆辦理貸款回國(guó)支出的交通費(fèi)損失。經(jīng)質(zhì)證，閆喆否認(rèn)該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性，認(rèn)為無(wú)法證明李利民系為配合閆喆辦理貸款回國(guó)。閆喆提交如下證據(jù)：1、微信溝通記錄，證明閆喆于2019年11月4日即通過(guò)中介通知李利民解除合同，距離簽約日很近，未導(dǎo)致房屋降價(jià)損失。經(jīng)質(zhì)證，李利民否認(rèn)該證據(jù)的真實(shí)性。2、涉案房屋另行出售前掛牌信息，證明掛牌價(jià)格比雙方簽約價(jià)格高。經(jīng)質(zhì)證，李利民不認(rèn)可真實(shí)性，且認(rèn)為掛牌價(jià)格不同于成交價(jià)格。3、網(wǎng)頁(yè)截圖，證明涉案小區(qū)在2019年10月至2019年11月期間房?jī)r(jià)有所上漲。經(jīng)質(zhì)證，李利民否認(rèn)真實(shí)性，且認(rèn)為載明數(shù)據(jù)并不具有客觀公正性。

法院根據(jù)閆喆申請(qǐng)委托北京中鼎聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)涉案房屋于2019年11月28日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為單價(jià)89762元/平方米，總價(jià)1649.83萬(wàn)元。經(jīng)質(zhì)證，李利民認(rèn)可評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性，但否認(rèn)與本案的關(guān)聯(lián)性，認(rèn)為閆喆申請(qǐng)鑒定的時(shí)間不準(zhǔn)確，李利民由于閆喆的違約行為提出解除合同，但再次出售的時(shí)間與解除合同的時(shí)間存在時(shí)間差，考慮到春節(jié)、疫情的影響因素，涉案房屋房?jī)r(jià)應(yīng)處于下降的趨勢(shì)，李利民已經(jīng)提交了證據(jù)證明了涉案房屋的實(shí)際成交價(jià)格，應(yīng)以此認(rèn)定房屋差價(jià)損失。即使需要評(píng)估涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值，也應(yīng)該參考2020年4月8日作為基準(zhǔn)日。同時(shí)，李利民在閆喆違約后已積極出售房屋，在約六個(gè)月的時(shí)間成交系合理期限，李利民并未人為擴(kuò)大損失。閆喆認(rèn)可評(píng)估鑒定結(jié)論，認(rèn)為該評(píng)估鑒定基準(zhǔn)日系李利民提出解除合同的時(shí)間，李利民另行出售的時(shí)間不可預(yù)期。

訴訟中，雙方均認(rèn)可雙方訂立的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》已解除。李利民同意將閆喆已支付的10萬(wàn)元定金在其主張的違約金中予以抵扣。

一審法院認(rèn)為：李利民與閆喆訂立的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)依照約定履行各自的義務(wù)?，F(xiàn)閆喆在支付10萬(wàn)元定金后未繼續(xù)履行合同義務(wù)，已構(gòu)成違約，故李利民根據(jù)合同約定向閆喆主張違約金，理由正當(dāng)。閆喆認(rèn)為雙方將訂立“陰陽(yáng)合同”而提出解除合同的抗辯意見(jiàn)，依據(jù)不足，法院不予采信。關(guān)于違約金的具體數(shù)額，雖然李利民提交了再次出售涉案房屋合同、房屋出租合同及機(jī)票行程單等證據(jù)，證明李利民的實(shí)際損失，但其再次出售房屋的付款時(shí)間、方式、周期等均與李利民、閆喆之間涉案合同的約定有所差異，故李利民以前后兩次出售房屋的實(shí)際差價(jià)主張違約損失，有失公平。閆喆雖然申請(qǐng)對(duì)2019年11月28日涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得出評(píng)估結(jié)果，但該時(shí)間點(diǎn)系李利民提出解除合同的時(shí)間點(diǎn)，李利民因閆喆違約需再次出售房屋，考慮到涉案房屋的總價(jià)款相對(duì)較高及市場(chǎng)行情影響，其于2020年4月再次出售屬于合理期限，因此法院根據(jù)閆喆的違約情節(jié)，結(jié)合李利民實(shí)際損失情況，參考評(píng)估結(jié)果，對(duì)違約金數(shù)額予以酌定。現(xiàn)李利民同意將閆喆已支付的10萬(wàn)元定金先行抵扣，法院照準(zhǔn)。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、閆喆于判決生效后七日內(nèi)向李利民支付違約金60萬(wàn)元（抵扣閆喆已支付的10萬(wàn)元定金，閆喆應(yīng)向李利民支付違約金50萬(wàn)元）；二、駁回李利民的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方均未提供新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。李利民與閆喆訂立的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)依照約定履行各自的義務(wù)?，F(xiàn)閆喆以雙方簽訂合同系“陰陽(yáng)合同”為由，未能繼續(xù)履行合同義務(wù)，但該理由并無(wú)事實(shí)依據(jù)，故已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故李利民根據(jù)合同約定向閆喆主張違約金，理由正當(dāng)。

人民法院應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量確認(rèn)違約金的金額。李利民主張其再次出售涉案房屋的差價(jià)損失、房屋未能出租的租金損失及機(jī)票費(fèi)用損失系其實(shí)際損失，但未能充分舉證證實(shí)租金損失及機(jī)票費(fèi)用的損失系閆喆違約行為造成，故本院對(duì)其該部分上訴理由，不予采信。李利民在與閆喆解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同后再次將房屋出售，并于2020年4月交易成功，李利民已經(jīng)采取了適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大；李利民再次出售房屋的成交價(jià)低于與閆喆約定的成交價(jià)，承受了一定的損失，但由于房屋成交價(jià)格受市場(chǎng)交易周期、交易環(huán)境、市場(chǎng)需求等多種因素影響，該房屋的此次成交價(jià)格未能達(dá)到李利民與閆喆約定的成交價(jià)格并不能全部歸責(zé)于閆喆的違約行為；閆喆與李利民在簽訂合同后一個(gè)月即解除合同，合同履行時(shí)間較短；綜合以上因素，原審法院根據(jù)閆喆的違約情節(jié)，結(jié)合李利民實(shí)際損失情況，參考評(píng)估結(jié)果，對(duì)違約金數(shù)額予以酌定并無(wú)不妥。李利民與閆喆所持上訴理由并無(wú)事實(shí)依據(jù)，故本院對(duì)其二人的上訴理由不予采納。

綜上所述，李利民與閆喆的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)29090元，李利民負(fù)擔(dān)19290元（已交納）；閆喆負(fù)擔(dān)9800元（已交納）。

本判決為終審判決。

審判員　　楊志東

二〇二一年二月二十五日

書(shū)記員　　李　麗