上訴人（原審原告、反訴被告）：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，中鐵多式集裝箱公司職員，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：秦斯雨，北京市松濤律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：馬淑慶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住遼寧省撫順市。

被上訴人（原審被告）：馬淑霞，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司職工，住遼寧省撫順市。

二被上訴人之共同委托訴訟代理人：蔡文偉，北京市金臺律師事務(wù)所律師。

原審第三人：北京速易德房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地北京市海淀區(qū)吳家場路**院**樓****402。

法定代表人：李盛昊，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：趙華，該公司員工。

上訴人李某因與被上訴人馬淑慶、馬淑霞，第三人北京速易德房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱速易德公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2020）京0106民初4126號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月8日立案后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

李某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持李某的一審訴訟請求。事實和理由：1.一審法院對李某與馬淑慶簽訂的《房屋買賣居間見證合同》認定有誤，應認定為房屋買賣合同。該合同對涉案房屋的房屋情況、交易總價、價款支付方式、甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責任均作出約定，并且雙方明確約定，馬淑慶轉(zhuǎn)讓的標的為涉案房屋。2.如按照一審法院認定，李某與馬淑慶與簽訂的《房屋買賣居間見證合同》中的合同標的為馬淑慶與北京運興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽訂的《風荷曲苑房屋買賣合同》的合同中權(quán)利義務(wù)，則應經(jīng)過北京運興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意，但本案開發(fā)商并未出具同意轉(zhuǎn)讓或出售證明，否則涉案合同應為無效合同。3.在李某與馬淑慶及第三人簽訂房屋買賣合同時，并未向李某出示《風荷曲苑房屋買賣合同》，導致李某作為買受方對涉案房屋所有權(quán)產(chǎn)生重大誤解，導致李某簽訂購房合同目的無法實現(xiàn)，依照法律，涉案合同為可撤銷合同。4.馬淑霞、馬淑慶及第三人均應對馬淑慶與開發(fā)商簽訂和合同知情，但他們除積極促成交易外，并未向李某披露涉案房屋的真實情況，馬淑霞、馬淑慶應共同承擔相應的民事責任。

馬淑慶、馬淑霞辯稱，同意一審判決，不同意李某的上訴意見。

速易德公司未答辯。

李某向一審法院起訴請求：1、請求判決撤銷李某與馬淑慶、馬淑霞簽訂的北京市豐臺區(qū)風荷曲苑17號樓1705號房屋買賣居間見證合同。2、請求判決馬淑慶、馬淑霞返還李某已支付的涉案房屋定金100萬元。3、請求判令馬淑慶、馬淑霞支付利息，以定金100萬元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率計算，自2019年10月17日至實際支付日止。4、請求判令馬淑慶、馬淑霞賠償李某中介費損失75000元。5、訴訟費用由馬淑慶、馬淑霞承擔。

馬淑慶向一審法院反訴請求：1、請求判令李某支付違約金100萬元；2、反訴費由李某承擔。

一審法院認定事實：2019年10月17日，馬淑霞以馬淑慶（甲方，賣方）的代理人身份與李某（乙方，買方）、速易德公司（丙方，居間見證方）簽訂《房屋買賣居間見證合同》兩份，合同一約定：一、房屋情況：1、甲方出售的房屋坐落于北京市豐臺區(qū)風荷曲苑17號樓1705，建筑面積為96.11平方米（以房屋所有權(quán)證面積為準）。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，同意該房屋交易價款為伍佰萬元整。2、房屋權(quán)屬性質(zhì)為“其他類型房屋”。3、房屋所有權(quán)證為“甲方未取得（尚在辦理之中）”。二、乙方的付款方式為“全款一次性支付”。三、丙方居間見證服務(wù)費明細：1、乙方繳納的服務(wù)費為按交易價的1.5%計付，共計75000元。四、甲乙雙方責任：2、在委托時乙方已充分了解該房屋的權(quán)屬性質(zhì)、狀態(tài)及裝飾、附屬設(shè)施等情況，且有關(guān)權(quán)益人均已同意此房屋交易。合同二約定：1、房屋買賣交易總價共計為伍佰萬元。2、協(xié)議簽訂當日交付給丙方中介費75000元，由乙方承擔。3、乙方支付甲方定金壹佰萬元?！Ｓ喾靠钏涟廴f元整，分三筆支付如下：乙方于2019年11月15日之前支付部分房款伍拾萬元整至甲方賬戶，乙方于2019年12月1日之前支付部分房款伍拾萬元整至甲方賬戶。乙方于2020年4月18日之前付清剩余房款叁佰萬元整至甲方賬戶。（如乙方提前付清房屋交易的全款，在付清房屋交易的全款后可以于此日期前提前辦理更名手續(xù)）。4、甲乙雙方辦理房屋更名事宜，由丙方負責配合辦理。更名費用叁萬元整由甲乙雙方各承擔50%。7、違約責任：（2）乙方出現(xiàn)以下情況構(gòu)成違約：a.因乙方的原因，乙方不購買此房；b.乙方不能在2020年4月18日前付清剩余房款，則視為乙方違約，如果乙方出現(xiàn)以上違約，乙方將按房屋交易總額的20%作為違約金賠付給甲方（乙方已付定金和房款可沖減違約金，超過違約金部分退還乙方）并將已交付的房屋于7日內(nèi)歸還給甲方。（3）如出現(xiàn)違約情況，中介費柒萬伍仟元由違約方承擔。

2019年11月7日，李某向馬淑霞賬戶轉(zhuǎn)賬100萬元。同日，李某向速易德公司支付中介費用75000元。馬淑慶認可馬淑霞與李某之締約、收款事宜均系受其委托代為進行。

本案審理過程中，李某確認其在簽約時知曉房屋沒有獲得產(chǎn)權(quán)證。李某就其主張撤銷涉案合同的依據(jù)解釋稱，其簽約時第三人及馬淑慶、馬淑霞均承諾涉案房屋以后可以辦理產(chǎn)權(quán)證，馬淑慶、馬淑霞明知涉案房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理，還欺瞞李某，馬淑慶、馬淑霞存在欺詐行為，且涉案房屋系回遷房，馬淑慶不屬于回遷安置農(nóng)民，依法不能購買涉案房屋。故其主張撤銷買賣合同。

另查，2013年，馬淑慶與北京運興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《風荷曲苑房屋買賣合同》，約定：第一條、買受人自愿購買風荷曲苑17幢錦苑第15層1705號房屋，該房屋為六里橋綠化隔離地區(qū)建設(shè)過程中安置村民回遷后的剩余房屋。第三條、該房屋實測建筑面積共96.11平方米。第四條、……該房屋建筑面積單價為每平方米22600元，總金額2172086元。第五條、買受人于簽署本合同當日向出賣人一次性支付全部房款。第十一條、關(guān)于房屋權(quán)屬，買受人購買該房屋后擁有該房屋的使用權(quán)。如國家及北京市有關(guān)部門在本協(xié)議簽署后出臺相關(guān)法律及政策允許辦理該房屋的房屋所有權(quán)證書，出賣人保證為買受人辦理該房屋所有權(quán)證書，但辦理產(chǎn)權(quán)證所應繳納的土地出讓金和相關(guān)契稅等由買受人承擔，并由買受人按照政府相關(guān)標準繳納。2013年4月10日，馬淑慶向北京運興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付購房款2172086元，該公司為馬淑慶出具加蓋有該公司財物印章的收據(jù)。

本案審理過程中，經(jīng)一審法院出具協(xié)助調(diào)查函，北京市規(guī)劃和自然資源委員會出具《房屋所有權(quán)初始登記申請書》，顯示：豐臺區(qū)風荷曲苑17號樓之所有權(quán)人為華凱投資集團有限公司。

一審法院認為，馬淑霞以馬淑慶名義與李某簽訂《房屋買賣居間見證合同》，馬淑慶對馬淑霞的代理行為有事先授權(quán)且明確予以確認，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力，故馬淑慶系與李某之締約方，合同相關(guān)責任應由馬淑慶承擔。對李某主張要求馬淑霞承擔民事責任的訴請于法無據(jù)，一審法院不予支持。現(xiàn)就本案雙方訴請中爭議，一審法院依法認定如下：

其一，關(guān)于李某一方的本訴訴請。一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。結(jié)合本案案情及爭議，李某與馬淑慶簽訂涉案房屋買賣居間見證合同時，馬淑慶是否故意告知與締約有關(guān)的虛假事實以達到使李某與其訂立合同的目的行為，系認定馬淑慶是否存在欺詐行為的依據(jù)。從涉案買賣合同的性質(zhì)上看，合同明確約定李某支付完全部房款后，馬淑慶的義務(wù)為配合辦理在開發(fā)商處購房合同的更名手續(xù)，使李某取得馬淑慶在與北京運興房地產(chǎn)開發(fā)公司《風荷曲苑房屋買賣合同》中作為買受人的合同權(quán)利義務(wù)。馬淑慶所轉(zhuǎn)讓之合同標的系其與北京運興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽訂《風荷曲苑房屋買賣合同》的合同中權(quán)利義務(wù)，并非轉(zhuǎn)讓涉案房屋。李某取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)僅系雙方簽訂涉案買賣合同的合同目的，并非涉案合同之主要義務(wù)，馬淑慶所應披露的情況應當圍繞所轉(zhuǎn)讓的合同權(quán)利義務(wù)進行。從雙方締約情況來看，李某認可其在簽訂涉案合同時，對涉案房屋尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況明確知曉。從合同約定來看，雙方在合同中確認李某一方“已充分了解該房屋的權(quán)屬性質(zhì)、狀態(tài)及裝飾、附屬設(shè)施等情況”。而馬淑慶與北京運興房地產(chǎn)開發(fā)公司于2013年所簽訂之《風荷曲苑房屋買賣合同》中亦明確了對涉案房屋的權(quán)屬約定即：“買受人購買該房屋后擁有該房屋的使用權(quán)。如國家及北京市有關(guān)部門在本協(xié)議簽署后出臺相關(guān)法律及政策允許辦理該房屋的房屋所有權(quán)證書，出賣人保證為買受人辦理該房屋所有權(quán)證書”。從舉證責任來看，李某主張馬淑慶一方在簽約時承諾“幾年后可以辦理產(chǎn)權(quán)證”，但并未約定具體年限，且馬淑慶一方對此予以否認，李某應對馬淑慶作出承諾一事承擔相應的舉證責任。

綜上，李某主張馬淑慶存在欺詐締約，與事實不符，證據(jù)不足，故對其主張撤銷其與馬淑慶所簽訂的《房屋買賣居間見證合同》的訴請無法律依據(jù)，一審法院不予支持。在此提示，涉案合同是否可履行及合同中之購房最終目的是否可通過履行達成，屬于雙方合同履行中的糾紛，不屬于本案撤銷訴求的審理范疇，如李某就此與馬淑慶存在糾紛，應與馬淑慶進行協(xié)商或另循相應合同糾紛處理路徑進行解決。對李某另主張馬淑慶賠付其已支出的中介費用75000元，因此項主張系基于本案合同撤銷后或解除后雙方是否按照過錯責任進行分擔、或基于本案合同所約定是否由違約方承擔中處理，現(xiàn)其主張撤銷合同訴請未予支持，故其本項訴請沒有事實基礎(chǔ)，一審法院不予支持。

其二，關(guān)于馬淑慶的反訴訴請。

馬淑慶反訴要求李某支付違約金100萬元，其于庭審中明確所依據(jù)為雙方合同關(guān)于違約責任第（2）項之約定，經(jīng)查，該違約責任明確約定相應的違約情形出現(xiàn)后應支付違約金并“將已交付的房屋于7日內(nèi)歸還”，顯然，無論該違約責任所約定之違約金金額、還是約定承擔違約責任之返還房屋結(jié)果，該違約責任實際系雙方關(guān)于違約程度達到根本違約之后雙方解除涉案合同的情況下承擔違約責任具體約定，需以解除涉案合同為前提，現(xiàn)涉案合同并未解除，馬淑慶主張違約金的反訴請求缺乏合同依據(jù)，故一審法院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十八條、第一百六十二條、《中華人民共和國合同法》第八十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、駁回李某的全部訴訟請求。二、駁回馬淑慶的全部反訴請求。

本院二審經(jīng)審理查明的事實與一審法院認定的事實無異，本院予以確認。

本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利后果。撤銷合同的前提是合同有效，因出現(xiàn)法定可以撤銷的原因，在法定的撤銷權(quán)除斥期間而由權(quán)利人主張撤銷合同。撤銷合同的法定原因主要是指:基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷;一方以欺詐手段或脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方或受脅迫方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。本案中，李某以撤銷其與馬淑慶（馬淑霞以馬淑慶名義）所簽訂的《房屋買賣居間見證合同》為訴求提起訴訟，但李某在一審訴訟中認可其在簽訂涉案合同時，對涉案房屋尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況明確知曉，且雙方在合同中確認李某一方“已充分了解該房屋的權(quán)屬性質(zhì)、狀態(tài)及裝飾、附屬設(shè)施等情況”，故無法認定本案存在撤銷合同的法定原因，李某亦未提供充足證據(jù)證明存在受欺詐、脅迫或基于重大誤解等應撤銷合同的法定原因，故李某訴請撤銷《房屋買賣居間見證合同》缺乏事實和法律依據(jù)，應予駁回，一審法院駁回李某該項訴訟請求并無不當。

關(guān)于李某所提雙方簽訂的系房屋買賣合同，一審法院認定錯誤的上訴意見，本院認為，判斷合同性質(zhì)和類型時，必須根據(jù)當事人在合同中關(guān)于雙方主要權(quán)利義務(wù)的約定，判斷法律關(guān)系的種類及內(nèi)容。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。本案中，《房屋買賣居間見證合同》中明確約定李某支付完全部房款后，馬淑慶的義務(wù)為配合辦理在開發(fā)商處購房合同的更名手續(xù)，使李某取得馬淑慶在與北京運興房地產(chǎn)開發(fā)公司《風荷曲苑房屋買賣合同》中作為買受人的合同權(quán)利義務(wù)。馬淑慶所轉(zhuǎn)讓之合同標的系《風荷曲苑房屋買賣合同》中權(quán)利義務(wù)，并非轉(zhuǎn)讓涉案房屋所有權(quán)，故本院對李某的該項上訴意見不予采納。

需要指出的是不同的法律關(guān)系涉及的法律適用及審查重點并不相同，訴請撤銷合同、解除合同或宣告合同無效需遵循相應合同糾紛處理路徑進行解決。涉案合同是否可履行及合同最終目的是否可達成，屬于雙方合同履行中的糾紛，不屬于本案撤銷訴求的審理范疇，如李某就此與馬淑慶存在糾紛，應與馬淑慶進行協(xié)商或另循相應合同糾紛處理路徑進行解決。

綜上所述，李某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費14475元，由李某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　王　元

審 判 員　　李漢一

審 判 員　　王　琪

二〇二一年三月十五日

法官助理　　姬　雷

書 記 員　　王媛媛