上訴人（原審被告）：劉蘭英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市東城區(qū)。

上訴人（原審被告）：姜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市東城區(qū)。

上列二上訴人之共同委托訴訟代理人：姜燕（劉蘭英、姜某某之女），xxxx年xx月xx日出生，清華同方股份有限公司經(jīng)理，住北京市東城區(qū)。

上列二上訴人之共同委托訴訟代理人：王奎，北京市京徽律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省保山市騰沖縣騰越鎮(zhèn)山源社區(qū)。

委托訴訟代理人：楊明敏，北京市兩高律師事務(wù)所律師。

上訴人劉蘭英、姜某某因與被上訴人李某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初5947號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉蘭英、姜某某上訴請(qǐng)求：1.撤銷北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初5947號(hào)民事判決，發(fā)回重審或者改判駁回李某全部訴訟請(qǐng)求；2.一、二審訴訟費(fèi)由李某承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、上訴人不存在違約行為，被上訴人存在違約行為。1.被上訴人未按照合同約定向上訴人繳納租金，被上訴人本應(yīng)于2019年9月13日支付房租18萬(wàn)元，但截至2019年9月13日并未依約支付，其已構(gòu)成違約。2.被上訴人在租賃期內(nèi)將全部物品搬離涉案房屋，并拆除屋內(nèi)熱水器、暖氣片等關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備，以事實(shí)行為退租，一審中被上訴人亦確認(rèn)房屋內(nèi)只剩掃把，證實(shí)退租事實(shí)。3.被上訴人在2019年9月14日前通過(guò)各種形式向上訴人表達(dá)不愿意繼續(xù)承租，并違反合同約定對(duì)外轉(zhuǎn)租。上訴人不存在驅(qū)離被上訴人、提前收回租賃房屋的行為，系被上訴人私自退租、未按時(shí)繳納租金及轉(zhuǎn)租，屬于違約。二、被上訴人未經(jīng)上訴人許可將房屋內(nèi)的熱水器、暖氣片、空調(diào)等必要設(shè)備拆走，故意損壞馬桶，其存在故意損壞房屋的行為，即使被上訴人沒(méi)有退租的意愿，上訴人也有權(quán)隨時(shí)終止合同。三、雙方關(guān)于裝修費(fèi)用的承擔(dān)應(yīng)適用雙方合同第九條第9.4款約定，不應(yīng)該適用第十三條第13.4款約定。四、被上訴人將門樓換成了大黃門，恢復(fù)成原樣需要五六萬(wàn)元。

李某辯稱，同意一審判決，不同意劉蘭英、姜某某的上訴請(qǐng)求。

李某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法判令劉蘭英、姜某某向李某連帶返還房屋租賃保證金3萬(wàn)元；2.依法判令劉蘭英、姜某某向李某連帶賠償房屋租賃居間服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元，賠償房屋設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用429108元；3.本案訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)用由劉蘭英、姜某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年3月5日，出租人（甲方）劉蘭英、姜某某與承租方（乙方）李某簽訂《北京市房屋租賃合同》，合同約定：房屋坐落于北京市東城區(qū)辛寺胡同9號(hào)院。租賃期內(nèi)，經(jīng)甲方同意后，乙方可以對(duì)上述房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置他物。房屋租賃期限自2018年3月22日至2023年3月20日。每月租金標(biāo)準(zhǔn)為3萬(wàn)元；然后按約定遞增。乙方前兩次支付房租為三個(gè)月付，后期支付房租為半年付直到合同截止，并于下次房屋租金到期日前七天向甲方支付下次房屋租金。乙方未經(jīng)甲方書(shū)面同意延遲交納租金，每逾期一日按當(dāng)年執(zhí)行期月租金的3%收取滯納金，逾期達(dá)10日的，視為乙方違約并承擔(dān)全部違約責(zé)任。本合同簽訂當(dāng)日，乙方一次性向甲方支付房屋租賃保證金1萬(wàn)元，同時(shí)甲方應(yīng)向乙方出具房屋保證金等額收據(jù)。租賃期滿或合同解除后，乙方須結(jié)清應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的全部費(fèi)用，乙方對(duì)房屋自行添置的可移動(dòng)物品歸乙方所有，乙方實(shí)施的房屋裝修、裝飾及固定不可移動(dòng)設(shè)施、設(shè)備不得拆除、損毀，無(wú)償歸甲方所有，返還后對(duì)于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，視為乙方放棄，甲方有權(quán)自行處置。租賃期內(nèi)，任何一方無(wú)本合同約定的正當(dāng)理由及法定事由擅自變更、解除、終止本協(xié)議的，應(yīng)賠償守約方的所有直接、間接損失。另，合同底部手寫(xiě)約定：甲乙雙方協(xié)商合同期前三年如有單方違約，賠償對(duì)方15萬(wàn)元整作為違約金?！斗课葑赓U合同補(bǔ)充協(xié)議》約定各期房屋租金支付日期及金額。2018年3月6日支付金額為12萬(wàn)元（含3萬(wàn)押金）；2018年6月13日支付9萬(wàn)元；2018年9月13日支付金額18萬(wàn)元；2019年3月13日支付金額18萬(wàn)元。合同簽訂后，2018年3月6日，徐苜塵向劉蘭英轉(zhuǎn)賬匯款11萬(wàn)元，后期租金多為徐苜塵支付。關(guān)于租金，雙方認(rèn)可2019年9（一審誤寫(xiě)為3）月20日前的已支付。經(jīng)劉蘭英、姜某某確認(rèn)裝修方案后，李某對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修。

北新橋派出所“110”接警單顯示：報(bào)警時(shí)間2019年9月15日10時(shí)10分，警情發(fā)生地點(diǎn)南小街辛寺胡同9號(hào)，標(biāo)題李女士報(bào)在辛寺胡同鎖被換，案情摘要：李女士報(bào)在東城區(qū)東直門南小街辛胡同9號(hào)，家門門鎖被撬掉換了另一個(gè)鎖。這是我租的房。我在外地，我助手在現(xiàn)場(chǎng)，剛才電話告知我的。

為證明為租賃涉案房屋支付中介費(fèi)3萬(wàn)元，李某提供中介協(xié)議書(shū)及中介費(fèi)支付業(yè)務(wù)回單。劉蘭英、姜某某認(rèn)為協(xié)議書(shū)為李某與案外人單方簽訂，真實(shí)性不認(rèn)可；認(rèn)可業(yè)務(wù)回單真實(shí)性，證明目的不認(rèn)可，該費(fèi)用為案外人北京銀頌計(jì)畫(huà)珠寶有限公司付款的業(yè)務(wù)回單，而非本案涉案房屋承租人李某。李某為證明設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用提供了涉案房屋的改造設(shè)計(jì)合同、設(shè)計(jì)費(fèi)支付業(yè)務(wù)回單、室內(nèi)設(shè)計(jì)圖紙、裝修協(xié)議書(shū)及裝修費(fèi)支付業(yè)務(wù)回單。劉蘭英、姜某某對(duì)設(shè)計(jì)合同書(shū)及裝修協(xié)議書(shū)，真實(shí)性不認(rèn)可，認(rèn)為設(shè)計(jì)合同書(shū)為案外人北京銀頌計(jì)畫(huà)珠寶有限公司與案外人濰坊卜卜建筑設(shè)計(jì)有限公司簽訂，無(wú)法核實(shí)真實(shí)性；裝修協(xié)議書(shū)為李某與案外人單方簽訂，無(wú)法核實(shí)真實(shí)性。認(rèn)可支付業(yè)務(wù)回單真實(shí)性，證明目的不認(rèn)可。業(yè)務(wù)回單所涉費(fèi)用為案外人北京銀頌計(jì)畫(huà)珠寶有限公司付款的業(yè)務(wù)回單，而非本案涉案房屋承租人李某。同時(shí)，即使假設(shè)該裝修款為涉案房屋，租賃合同約定房屋面積為57.6平方米，裝修費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi)高達(dá)42萬(wàn)多，明顯違反常理。

為證明劉蘭英、姜某某致使李某不能承租，李某提供了2019年9月16日出具的《關(guān)于解除〈房屋租賃合同〉的通知書(shū)函》及北新橋派出所“110”接警單。劉蘭英、姜某某對(duì)書(shū)函真實(shí)性、證明目的均不認(rèn)可；劉蘭英、姜某某并未收到相關(guān)解除通知書(shū)，即使假設(shè)該通知是真實(shí)的，該通知中李某并未要求劉蘭英、姜某某返還房屋內(nèi)的任何物品且直接主張解除合同，也能進(jìn)一步證實(shí)在2019年9月14日前李某已經(jīng)將涉案房屋騰空，主動(dòng)退租，不具有繼續(xù)租賃涉案房屋的意愿。接警單真實(shí)性認(rèn)可，但內(nèi)容均為李某自述，證明目的不認(rèn)可。

劉蘭英、姜某某為證明李某單方終止了租賃合同，提供了現(xiàn)場(chǎng)圖片顯示涉案房屋的熱水器、暖氣片、水龍頭、空調(diào)電燈等已經(jīng)卸走，全部家具已經(jīng)搬空。李某認(rèn)可真實(shí)性，但李某從未單方終止過(guò)租賃合同，3個(gè)空調(diào)為隱藏式空調(diào)，并未卸走。其余熱水器、暖氣片、水龍頭、電燈均為李某物品，即使退租、合同終止也歸李某所有。從圖片看，房屋較為整潔，并無(wú)退租跡象。為證明李某不準(zhǔn)備繼續(xù)租賃房屋的意圖，試圖將涉案房屋轉(zhuǎn)租并對(duì)外發(fā)布轉(zhuǎn)租信息，劉蘭英、姜某某提交微信聊天記錄。李某稱無(wú)原件予以核實(shí)真實(shí)性不認(rèn)可，李某從未轉(zhuǎn)租或試圖轉(zhuǎn)租，即使證據(jù)為真，也只能表明李某試圖轉(zhuǎn)租，并不是轉(zhuǎn)租。

2020年3月13日，經(jīng)李某申請(qǐng)并提供相應(yīng)擔(dān)保后，法院依法作出（2020）京0101財(cái)保52號(hào)民事裁定，裁定：查封、凍結(jié)、扣押被申請(qǐng)人劉蘭英、姜某某名下489108元財(cái)產(chǎn)。案件申請(qǐng)費(fèi)2966元。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)已查明事實(shí)，雙方訂立的《房屋租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)履行各自的義務(wù)。本案中，2019年9（一審誤寫(xiě)為3）月13日李某應(yīng)付而未付下期房租。9（一審誤寫(xiě)為3）月14日，劉蘭英、姜某某將涉案房屋換鎖。9（一審誤寫(xiě)為3）月15日，李某報(bào)警稱門鎖被撬換。9（一審誤寫(xiě)為3）月16日，李某出具解除合同書(shū)函?，F(xiàn)李某已將自己物品搬出涉案房屋，劉蘭英、姜某某已收回涉案房屋，雙方未能有效協(xié)商解決糾紛，雙方簽訂的相關(guān)合同雙方均認(rèn)可已經(jīng)解除。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于雙方對(duì)于合同解除后責(zé)任承擔(dān)。李某未按約定支付房屋租金且未與劉蘭英、姜某某進(jìn)行協(xié)商一致延期支付在先，劉蘭英、姜某某在合同期內(nèi)且在已付房屋租金涵蓋期間未通知李某直接換鎖在后。事情發(fā)生后，雙方均未為解決糾紛與對(duì)方進(jìn)行溝通，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。根據(jù)雙方合同約定：乙方未經(jīng)甲方書(shū)面同意延遲交納租金，每逾期一日按當(dāng)年執(zhí)行期月租金的3%收取滯納金，逾期達(dá)10日的，視為乙方違約并承擔(dān)全部違約責(zé)任。在李某未交納租金的寬限期內(nèi)，劉蘭英、姜某某未通知李某將涉案房屋換鎖，導(dǎo)致李某無(wú)法占有使用涉案房屋，故劉蘭英、姜某某對(duì)合同的解除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于劉蘭英、姜某某主張系李某主動(dòng)退租的抗辯，法院不予采信。關(guān)于李某主張劉蘭英、姜某某退還3萬(wàn)元保證金，劉蘭英、姜某某只認(rèn)可收到2萬(wàn)元保證金。保證金是李某支付給劉蘭英、姜某某用于保障合同履行的款項(xiàng)，本質(zhì)上應(yīng)屬李某財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)合同解除不再履行，故劉蘭英、姜某某應(yīng)退還保證金。具體到數(shù)額，李某稱支付了3萬(wàn)元，但未提供充足的證據(jù)。根據(jù)2018年3月6日李某轉(zhuǎn)賬給劉蘭英、姜某某11萬(wàn)元，扣除9萬(wàn)元房屋租金，剩余2萬(wàn)元為保證金，法院依法予以認(rèn)定。關(guān)于李某主張劉蘭英、姜某某賠償房屋租賃居間服務(wù)費(fèi)，法院根據(jù)合同約定期限、已履行期限及情況，予以酌定。關(guān)于李某主張劉蘭英、姜某某賠償房屋設(shè)計(jì)、裝修損失，雙方均不就設(shè)計(jì)裝修損失或殘值申請(qǐng)鑒定，法院根據(jù)合同約定、履行及解除的情況予以酌定。關(guān)于劉蘭英、姜某某抗辯稱雙方關(guān)于設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用責(zé)任承擔(dān)應(yīng)適用合同第9.4款的特別約定，并不是李某所主張的第13.4款約定，合同的第九條是房屋的交付及返還，第十三條是違約責(zé)任，可見(jiàn)9.4款與13.4款分屬不同類型的條款，非一般條款與特別條款的關(guān)系。故劉蘭英、姜某某的抗辯，法院不予采信。

據(jù)此，一審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百零八條的規(guī)定，判決：一、劉蘭英、姜某某于判決生效后七日內(nèi)給付李某房屋租賃保證金2萬(wàn)元；二、劉蘭英、姜某某于判決生效后七日內(nèi)給付李某房屋租賃居間服務(wù)費(fèi)2萬(wàn)元；三、劉蘭英、姜某某于判決生效后七日內(nèi)給付李某租賃房屋的設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)15萬(wàn)元；四、駁回李某其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，劉蘭英、姜某某提交微信朋友圈截圖、租賃合同、水費(fèi)清繳單，證明李某通過(guò)中介發(fā)布轉(zhuǎn)租信息，李某在2019年9月13日單方終止租賃合同導(dǎo)致房屋空置，2020年8月將房屋再次出租的租金價(jià)格仍是每月30000元，不存在惡意收房高價(jià)出租。李某不認(rèn)可上述證據(jù)證明目的。本院查明的事實(shí)與一審無(wú)異。

本院認(rèn)為，依法成立生效的合同受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)依約履行。本案中，出租人（甲方）劉蘭英、姜某某與承租方（乙方）李某簽訂《北京市房屋租賃合同》，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，系雙方真實(shí)意思表示，依法有效，雙方均應(yīng)依約履行。雙方對(duì)合同的解除均無(wú)異議，本案上訴爭(zhēng)議焦點(diǎn)為合同解除后的責(zé)任承擔(dān)。根據(jù)上述合同約定：乙方未經(jīng)甲方書(shū)面同意延遲交納租金，每逾期一日按當(dāng)年執(zhí)行期月租金的3%收取滯納金，逾期達(dá)10日的，視為乙方違約并承擔(dān)全部違約責(zé)任。李某繳納租金至2019年9月20日，2019年9月13日李某應(yīng)付而未付下期房租，2019年9月14日，在李某未交納租金的寬限期內(nèi)，劉蘭英、姜某某未通知李某將涉案房屋換鎖，導(dǎo)致李某無(wú)法占有使用涉案房屋。一審法院據(jù)此認(rèn)定劉蘭英、姜某某對(duì)合同的解除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任依據(jù)充分。劉蘭英、姜某某主張李某存在逾期未交納房租、轉(zhuǎn)租、提前退租等行為，故應(yīng)由李某承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此本院認(rèn)為，其一，李某逾期交納房租的期限尚未超過(guò)10日，根據(jù)雙方合同約定劉蘭英、姜某某可以收取滯納金，但不能視為違約；其二，劉蘭英、姜某某在一審及二審中提交的證據(jù)均不足以證明李某存在轉(zhuǎn)租及提前退租的事實(shí)，劉蘭英、姜某某上訴堅(jiān)持上述主張依據(jù)不足，本院不予支持。本案一審中，李某請(qǐng)求返還房屋租賃保證金3萬(wàn)元，劉蘭英、姜某某主張已交納的保證金的數(shù)額為2萬(wàn)元，一審法院根據(jù)雙方陳述及轉(zhuǎn)賬憑證，采信劉蘭英、姜某某主張的數(shù)額并判令予以返還亦屬適當(dāng)。關(guān)于設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)，雙方在一審中均明確表示對(duì)于殘值不申請(qǐng)鑒定，一審法院結(jié)合合同約定、履行及解除的情況酌予確定的金額亦無(wú)明顯不當(dāng)。關(guān)于房屋租賃居間服務(wù)費(fèi)，根據(jù)在案證據(jù)，該費(fèi)用為李某租賃涉案房屋已經(jīng)產(chǎn)生的費(fèi)用，李某請(qǐng)求劉蘭英、姜某某賠償該項(xiàng)損失，具有事實(shí)依據(jù)。一審法院根據(jù)合同約定期限、已履行期限，酌定劉蘭英、姜某某支付李某房屋租賃居間服務(wù)費(fèi)2萬(wàn)元，并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，劉蘭英、姜某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)8636元，由劉蘭英、姜某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　施　憶

審 判 員　　朱　印

審 判 員　　王　元

二〇二一年一月二十六日

法官助理　　周　珍

書(shū) 記 員　　趙鴻飛