上訴人（原審原告）：王浩，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市黃陂區(qū)。

委托訴訟代理人：呂君，北京市智舟律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：北京市豐臺區(qū)馬某某街道楓竹苑社區(qū)居民委員會，住所地北京市豐臺區(qū)。

負責人：付瑜，主任。

委托訴訟代理人：肖巍，北京市高通律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：北京市豐臺區(qū)人民政府馬某某街道辦事處，機構地址北京市豐臺區(qū)。

負責人：王峰，主任。

委托訴訟代理人：鄒凱，北京市常鴻律師事務所律師。

委托訴訟代理人：梁莉莉，北京市常鴻律師事務所實習律師。

上訴人王浩因與上訴人北京市豐臺區(qū)馬某某街道楓竹苑社區(qū)居民委員會（以下簡稱楓竹苑居委會）、北京市豐臺區(qū)人民政府馬某某街道辦事處（以下簡稱馬某某街道辦事處）排除妨害糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2017）京0106民初23230號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月6日立案后，依法組成合議庭，開庭審理了本案。上訴人王浩之委托訴訟代理人呂君，上訴人楓竹苑居委會之委托訴訟代理人肖巍、負責人付瑜，上訴人馬某某街道辦事處之委托訴訟代理人鄒凱到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

王浩上訴請求：1.請求判決楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處向我支付2012年4月18日至實際騰退之日止的房屋使用費（按照每天每平方米3元計算）；2。一、二審訴訟費用由楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處負擔。事實和理由：一審法院認定我是北京市豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓X層X號房屋（以下簡稱涉案房屋）的所有權人。楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處無正當理由占用涉案房屋，從而判決其騰退涉案房屋交于我，認定事實清楚，適用法律正確。但是，一審法院以楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處不存在非法強占涉案房屋的情形等理由駁回我主張2012年4月18日至騰退之日止的房屋使用費的訴訟請求，違背了法律對物權保護的規(guī)定，適用法律錯誤。我依法對涉案房屋享有直接支配和排他的不動產物權，依法對涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處無權占有涉案房屋，且經過我?guī)状未吒妫懿环颠€騰退涉案房屋，長達8年的時間，給我造成了巨大的經濟損失，侵害了我的物權。故楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處應當依照《物權法》第三十七條的規(guī)定，賠償我的經濟損失。

楓竹苑居委會辯稱，北京名流未來置業(yè)公司把原來規(guī)劃給居委會的一層用房出售給了工商銀行，目的是為了規(guī)避無償給居委會辦公用房。答辯理由同我方的上訴意見。我方不應該給王浩支付房屋使用費，也不應該騰退涉案房屋。

馬某某街道辦事處辯稱，我方不是實施侵權行為主體，沒有實施任何侵權行為，也未教唆或者指使楓竹苑居委會實施任何侵權行為。根據《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，居民委員會是獨立法人，獨立承擔責任，獨立實施民事行為。一審法院判決我方承擔連帶騰退義務以及王浩要求我方連帶支付使用費，沒有任何事實依據，王浩的陳述和事實不符。根據一審法院判決書，王浩向楓竹苑居委會發(fā)函，沒有給馬某某街道辦事處發(fā)函，所以王浩的陳述和法院查明的事實不符。本案是排除妨害糾紛，王浩請求支付使用費不在本案受理范圍內。綜上，我方不同意王浩的上訴請求。

楓竹苑居委會上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回王浩的訴訟請求或發(fā)回重審；2。一、二審訴訟費用由王浩負擔。事實和理由：1.原北京名流未來置業(yè)有限公司將北京市豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓一層居委會及其他配套用房出售給工商銀行旨在規(guī)避無償移交居委會辦公用房。根據《北京市社區(qū)居民委員會辦公用房管理若干規(guī)定》(北京市人民政府第78號令，后修改為第169號令)(以下簡稱《規(guī)定》)之第九條：工程竣工后，工程所在地的街道辦事處應當參加居住區(qū)公共配套設施驗收。沒有建設居委會辦公用房或者未達到標準的不得通過驗收。居民入住后一個月內，建設單位應當將居委會辦公用房無償交給所在地街道辦事處管理，并辦理交接手續(xù)。馬某某街道辦事處并未參與該工程的竣工驗收，開發(fā)商原北京名流未來置業(yè)有限公司也沒有將該樓一層交付街道辦事處用于社區(qū)居委會辦公和服務用房。開發(fā)商于2012年3月將一層賣給了工商銀行，依據《規(guī)定》之“十一條：任何組織和個人不得侵占居委會辦公用房的規(guī)定”我方認為，開發(fā)商將一層居委會用房及配套設施賣給工商銀行，旨在規(guī)避無償移交居委會辦公用房。根據合同法第五十二條的規(guī)定，該買賣合同無效，應予撤銷。2.楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務站無需騰退涉案房屋。根據建設工程規(guī)劃許可證編號：2002規(guī)建字0809號，發(fā)件日期：2002年6月27日。2012年3月，位于北京市豐臺區(qū)角門**樓XX路**樓**配套公建房屋為居委會50平方米；衛(wèi)生站43平方米，便民店144平方米，規(guī)劃配套公建面積273平方米，銀行一層共建筑面積393.09平方米。根據北京市人民政府第78號令《北京市社區(qū)居民委員會辦公用房管理若干規(guī)定》第九條第二款“居民入住后一個月內，建設單位應當將居委會辦公用房無償交給所在地街道辦事處管理，并辦理交接手續(xù)”（本規(guī)定自2001年7月1日起施行）建設單位北京名流未來置業(yè)有限公司未按該規(guī)定與馬某某街道辦事處辦理居委會辦公用房的交接手續(xù)，并于2012年4月24日將北京市豐臺區(qū)角門XX號樓XX路XX號樓1層出售給中國工商銀行股份有限公司北京豐臺支行。按照建設工程規(guī)劃許可證2002規(guī)建字0809號配套公建用房面積不得出售。鑒于一層居委會及其他配套設施被北京名流未來置業(yè)有限公司出售給工商銀行，故經開發(fā)商同意，楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務站在三層辦公，故不存在騰退房屋的問題，由于開發(fā)商違規(guī)出售行為，導致居委會置換占用三層房存在非法強占的情形。3。一審法院適用法律錯誤，應予糾正。一審法院引用《北京市關于推進社區(qū)規(guī)范化建設試點工作的實施方案》的規(guī)定：社區(qū)服務站接受街道辦事處領導，社區(qū)黨組織接受上一級黨組織領導，要求馬某某街道辦事處承擔騰退義務，屬于適用法律不當，上述規(guī)定屬于地方部門工作文件。根據《居民委員會組織法》第二條第二款規(guī)定，不設區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機構對居民委員會的工作給予指導、支持和幫助，該規(guī)章屬于地方性法規(guī)，按照立法法的規(guī)定，下位法應遵循上位法的原則，地方性法規(guī)的效力高于地方部門工作文件，顯然不能作為案件審理依據。4.涉案房屋已經行政規(guī)劃審批作為物業(yè)管理用房，不因房屋產權人的變更而變更。北京市高級人民法院（以下簡稱北京高院）《關于二中院民一庭就如何處理開發(fā)商出售小區(qū)物業(yè)用房糾紛問題請示的答復》，依據法不溯及既往和尊重歷史的原則，對于房屋行政管理機關就該類房屋已經做出權屬登記的，人民法院在處理該類糾紛時應當予以尊重，不宜輕易改變已經形成的不動產權利格局。但應特別指出，如該房屋已經行政規(guī)劃審批作為物業(yè)管理用房的，不因房屋產權人的變更而變更其規(guī)劃用途，房屋產權人應當按照規(guī)劃要求將房屋交由小區(qū)物業(yè)公司作為物業(yè)管理用房使用”根據建設工程規(guī)劃許可證編號：2002規(guī)建字0809號及前述北京高院的答復，王浩應當按照規(guī)劃要求將房屋交由居委會、社區(qū)黨委、社區(qū)服務站辦公用房使用。

王浩辯稱，楓竹苑居委會所說的規(guī)劃用房是一層，和我的三層本來就沒有關聯性。楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務站是三個不同的單位，楓竹苑居委會可以成為本案的一審被告，楓竹苑社區(qū)黨委和楓竹苑社區(qū)服務站上級機關是馬某某街道辦事處，故馬某某街道辦事處作為領導機構而成為訴訟主體。一審判決楓竹苑居委會和馬某某街道辦事處承擔騰退義務是有法律規(guī)定的。楓竹苑居委會要求繼續(xù)占有涉案房屋是嚴重的侵權行為，涉案房屋已經被占用了八年了，到現在一分錢也沒有給，楓竹苑居委會的理由不能成立，請求法院駁回。

馬某某街道辦事處辯稱，同意楓竹苑居委會上訴請求。

馬某某街道辦事處上訴請求：1.請求撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判駁回王浩的起訴；2。一、二審訴訟費用由王浩負擔。事實和理由：一審法院適用法律錯誤。根據《侵權責任法》第三條規(guī)定：“被侵權人有權請求侵權人承擔侵權責任”;第九條規(guī)定：“教唆、幫助他人實施侵權行為的，應當與行為人承擔連帶責任?！备鶕粚徟袥Q書第五頁第四行本院查明部分顯示“涉訴01號房屋，由楓竹苑居委會，楓竹苑社區(qū)黨委，楓竹苑社區(qū)服務站共同使用”。因此我方未侵害王浩任何權利，也未唆使、幫助任何人侵害王浩權利，我方不是侵權責任主體，一審法院適用法律錯誤，請二審法院予以改判或發(fā)回重審。

楓竹苑居委會辯稱，同意馬某某街道辦事處上訴請求。

王浩辯稱，根據一審法院現場勘驗，楓竹苑居委會占用涉案房屋70平米，楓竹苑社區(qū)黨委占用100平米，楓竹苑社區(qū)服務站占用120平米，所以100平米和120平米的占用主體是針對馬某某街道辦事處。我認為這是馬某某街道辦事處應該承擔責任的非常重要的原因。馬某某街道辦事處也有侵權行為，應該承擔侵權行為責任和給我?guī)淼膿p失。

王浩向一審法院起訴請求：1.判令楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處騰退涉案房屋；2.判令楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處向王浩支付2012年4月18日至實際騰退之日止的房屋使用費（按照每天每平方米3元計算）；3.訴訟費由楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處承擔。

一審法院認定事實：涉訴01號房屋所在建筑共四層結構，于2002年取得規(guī)劃許可，規(guī)劃許可證附件及附圖顯示：首層規(guī)劃包括居委會面積50㎡，衛(wèi)生站面積43㎡，便民店面積144㎡；二層規(guī)劃包括物業(yè)辦公室、網路中心、通訊用房等，三層、四層規(guī)劃主要為辦公室。

2006年4月10日，北京名流未來置業(yè)有限公司向楓竹苑社區(qū)居委會籌備組出具《工作聯系單》，內容為：“今日發(fā)現貴籌備組將三層原有戶門拆掉，換成了防盜門，現向貴單位提出行為不妥之處，并希望給予改正。原有戶門內的空間，不屬于貴處所屬空間。即便按照相關規(guī)定，將來屬于貴單位的使用空間也應該在90平米以內?！?/p>

2012年3月1日，出賣人北京名流未來置業(yè)有限公司與買受人王浩簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定：出賣人以出讓方式取得坐落于豐臺區(qū)角門XX號XX路地塊的國有土地使用權。該商品房建設工程規(guī)劃許可證號為2002規(guī)建字0809號。商品房房屋坐落為豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓X層X，建筑面積共438.89平方米，其中套內建筑面積376.61平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積62.28平方米。該商品房單價每平方米8157.59元，總價款3072230元。2012年3月23日，王浩取得涉訴01號房屋X京房權證豐字第XX**房屋所有權證書。

2012年4月24日，北京名流未來置業(yè)有限公司（出賣人）與中國工商銀行股份有限公司北京豐臺支行（買受人）簽訂兩份《北京市商品房現房買賣合同》，約定：出賣人以出讓方式取得坐落于豐臺區(qū)角門XX號XX路地塊的國有土地使用權。該商品房建設工程規(guī)劃許可證號為2002規(guī)建字0809號。商品房房屋坐落分別為豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓1層01，1層02，1層03，2層03,2層04，2層05，2層06。

2013年4月15日，王浩向楓竹苑居委會發(fā)函，內容為：“本人王浩，湖北省洪湖市人，于2012年3月23日購買了北京市豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓X層X房產，并依法取得了由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會頒發(fā)的房屋所有權證（京房權證豐字第XXXX號）和北京市豐臺區(qū)人民政府頒發(fā)的土地使用權證（京豐國用（2012出）00065號）?，F本人所有的房產被你單位占用，今本人特致函貴單位，請貴單位收到本人此函后，盡快騰退房屋。”

另查，北京名流未來置業(yè)有限公司已注銷。

經法院現場勘驗，涉訴01號房屋，由楓竹苑居委會，楓竹苑社區(qū)黨委，楓竹苑社區(qū)服務站共同使用，其中楓竹苑居委會單獨使用面積約為70平方米。楓竹苑社區(qū)黨委單獨使用面積約為100平方米。楓竹苑社區(qū)服務站單獨使用面積約為120平方米。走廊、廁所由上述三個單位共同使用。

一審庭審中，雙方均認可王浩購買涉訴01號房屋時，楓竹苑居委會等機構已在該房辦公，王浩購買訴爭房屋價款低于市場價。

一審法院認為，妨害物權的，權利人可以請求排除妨害。依據房屋所有權證書，法院認定王浩系涉訴01號房屋的所有權人。楓竹苑居委會，楓竹苑社區(qū)黨委，楓竹苑社區(qū)服務站無正當理由占用房屋，王浩有權要求楓竹苑居委會騰退房屋。

北京市《關于推進社區(qū)規(guī)范化建設試點工作的實施方案》規(guī)定：社區(qū)服務站在街道辦事處的領導和政府職能部門的業(yè)務指導下開展工作，同時接受社區(qū)黨組織的領導、社區(qū)居委會的監(jiān)督和居民群眾的評議……社區(qū)黨組織作為黨在社區(qū)的基層組織。根據上述規(guī)定，社區(qū)服務站接受街道辦事處領導，社區(qū)黨組織接受上一級黨組織領導，故王浩主張馬某某街道辦事處承擔騰退義務，法院予以支持。

關于房屋使用費一項，法院結合以下事實予以考量：1.楓竹苑居委會及馬某某街道辦事處使用涉訴01號房屋，并非基于租賃關系，且其占用三層房屋系經過原產權人即開發(fā)商北京名流未來置業(yè)有限公司同意，楓竹苑居委會及馬某某街道辦事處不存在非法強占的情形；2.楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務站系辦理公共事務和公益事業(yè)的單位及部門，其在城市管理和社區(qū)建設中有著不可替代且不可或缺的作用；3.涉訴01號房屋所在建筑樓宇規(guī)劃的首層居委會及其他配套用房被開發(fā)商另行出售；4.王浩購買涉訴01號房屋時，楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務站已使用房屋多年，王浩對此應當知情。綜上，王浩主張2012年4月18日至騰退之日止的房屋使用費，法院不予支持。

據此，一審法院于2020年9月判決：一、北京市豐臺區(qū)馬某某街道楓竹苑社區(qū)居民委員會、北京市豐臺區(qū)人民政府馬某某街道辦事處于判決書生效之日起六個月內騰退位于北京市豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓X層X號房屋交予王浩；二、駁回王浩其他訴訟請求。

本院二審期間，各方當事人均未就本案事實提交新的證據。各方當事人對一審查明的事實均無異議，本院予以確認。

本院認為，妨害物權的，權利人可以請求排除妨害。本案中，王浩系涉案房屋的所有權人，楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務站未提交充分證據證明其占用涉案房屋的合法性，故王浩有權要求騰退房屋。關于騰退房屋的主體，因楓竹苑居委會具備獨立訴訟主體資格，王浩有權要求楓竹苑居委會騰退。根據《北京市社區(qū)服務站管理辦法》，社區(qū)服務站是居民委員會的專業(yè)服務機構，在社區(qū)居委會的統(tǒng)一領導和管理下開展工作，而社區(qū)服務站的工作經費亦被納入社區(qū)居民委員會的辦公經費，綜上，本院認為楓竹苑居委會應當為社區(qū)服務站的占用行為承擔騰退責任?？紤]到社區(qū)黨委是黨在社區(qū)的基層組織，在街道黨工委的領導下開展工作，一審法院判決由馬某某街道辦事處為此承擔責任，無明顯不當，本院予以支持。綜上，雖然一審法院在對騰退主體的認定上存在不妥之處，但綜合前述分析，上述不妥并不影響一審法院在判項中確定由楓竹苑居委會和馬某某街道辦共同承擔騰退責任。

關于房屋占有使用費的問題，考慮到王浩購買涉案房屋時存在購買瑕疵，且其購買時明知楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)服務站、楓竹苑社區(qū)黨委已經使用涉案房屋，而楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)服務站、楓竹苑社區(qū)黨委占用涉案房屋并非進行營利使用，而是進行公共服務。據此，一審法院判決駁回王浩要求占有使用費的訴訟請求，無明顯不當，本院予以支持。

綜上所述，王浩、楓竹苑居委會和馬某某街道辦的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決雖然對騰退主體的認定存在部分瑕疵，但整體判項并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費27491元，由王浩負擔27351元（已交納），由北京市豐臺區(qū)馬某某街道楓竹苑社區(qū)居民委員會負擔70元（已交納），由北京市豐臺區(qū)人民政府馬某某街道辦事處負擔70元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　王　磊

審 判 員　　王　云

審 判 員　　刁久豹

二〇二一年三月二日

法官助理　　辛明明

書 記 員　　劉梓晨