上訴人（原審被告）：井勝利，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市房山區(qū)。

委托訴訟代理人：張學(xué)記，北京習(xí)道律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：任某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市房山區(qū)。

委托訴訟代理人：張羽，北京市智遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。

上訴人井勝利因與被上訴人任某某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2020）京0111民初7380號(hào)民事判決，向法院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

井勝利上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審或者依法改判駁回任某某的全部訴訟請(qǐng)求；2.本案的一、二審訴訟費(fèi)用由任某某承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，案涉房屋已被北京市房山區(qū)城關(guān)街道迎風(fēng)坡村委會(huì)與任某某和其妹妹任鳳蘭達(dá)成拆遷協(xié)議，實(shí)質(zhì)進(jìn)入了拆遷程序，任某某的訴訟目的系再占取違法利益。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤，在案涉房屋實(shí)質(zhì)進(jìn)入拆遷的情況下，不以總體拆遷利益為標(biāo)的解決爭(zhēng)議，堅(jiān)持返還宅院是對(duì)任某某非法利益的保護(hù)，嚴(yán)重侵害了井勝利的利益，明顯不公。案涉院落及房屋已經(jīng)交付，且案涉房屋已經(jīng)滅失20年之久，已過(guò)訴訟時(shí)效。

任某某辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意井勝利的上訴請(qǐng)求。雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同必然會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)的變更，其違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同，但井勝利迄今為止未取得農(nóng)村集體土地成員的資格，也未辦理案涉房屋的宅基地使用權(quán)證，因此案涉合同無(wú)效。本案是確認(rèn)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效糾紛，合同無(wú)效系自始無(wú)效，并不因時(shí)效變化而變化，不受訴訟時(shí)效的限制。

任某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決確認(rèn)井勝利、任某某于1996年4月18日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效，合同價(jià)款為3800元；2.判決井勝利將北京市房山區(qū)城關(guān)街道迎風(fēng)坡村159號(hào)宅院及院內(nèi)房屋返還給任某某；3.訴訟費(fèi)用由井勝利承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：1996年4月18日，任某某與井勝利簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定任某某將房屋五間以3800元的價(jià)格賣(mài)給井勝利。案涉宅院的宅基地土地使用權(quán)人登記為任某某。后井勝利交付房款、任某某交付上述房屋及宅院。井勝利在居住期間對(duì)案涉宅院內(nèi)房屋進(jìn)行了重建，現(xiàn)有房屋情況為北房四間、西房二間，棚子一間，原有房屋已經(jīng)不存在。因城關(guān)中心棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)展，上述宅院涉及拆遷。任某某、任鳳蘭分別就案涉宅院與北京市房山區(qū)人民政府城關(guān)街道辦事處迎風(fēng)坡村村民委員會(huì)簽訂拆遷協(xié)議書(shū)。案涉宅院現(xiàn)尚未拆遷，由井勝利占有使用。現(xiàn)任某某訴至法院，要求確認(rèn)雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，并要求北京市房山區(qū)城關(guān)街道迎風(fēng)坡村159號(hào)宅院及院內(nèi)房屋。審理中，井勝利提起反訴，要求任某某賠償經(jīng)濟(jì)損失，并申請(qǐng)對(duì)案涉宅院內(nèi)的院井、暖氣房、毛石斜坡80米價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，后撤回反訴并撤回評(píng)估申請(qǐng)。

經(jīng)詢(xún)，井勝利購(gòu)買(mǎi)案涉房屋及宅院后，未經(jīng)縣級(jí)以上土地管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)。井勝利及其家人均非迎風(fēng)坡村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，不得違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不得損害社會(huì)公共利益和第三人合法權(quán)益?，F(xiàn)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：任某某和井勝利簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否違反我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)我國(guó)土地管理法相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體組織所有，不得在非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。本案中，任某某和井勝利簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議涉及的標(biāo)的物系構(gòu)筑于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地之上的房屋，該房屋與其所在的土地具有不可分割的關(guān)系，房屋的買(mǎi)賣(mài)行為勢(shì)必涉及土地的相關(guān)權(quán)利。井勝利并非北京市房山區(qū)城關(guān)街道迎風(fēng)坡村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故其無(wú)權(quán)享有該村宅基地使用權(quán)。故對(duì)任某某要求確認(rèn)案涉農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。任某某所主張的確認(rèn)合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)系形成權(quán)而非債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，雖雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議距今已逾二十年，但其主張合同無(wú)效的請(qǐng)求并不受訴訟時(shí)效的限制。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律效力，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故對(duì)任某某要求井勝利返還案涉房屋及宅院的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。因井勝利就案涉合同無(wú)效后的損失賠償問(wèn)題在本案中不提起反訴，雙方可就此事另行解決。井勝利的其他辯解意見(jiàn)，缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，一審法院于2020年9月判決如下：一、任某某與井勝利于一九九六年四月十八日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效；二、井勝利于判決生效之日起六十日內(nèi)將北京市房山區(qū)城關(guān)街道迎風(fēng)坡村159號(hào)宅院及院內(nèi)房屋返還給任某某。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審查明的事實(shí)與一審一致，法院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，不得違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不得損害社會(huì)公共利益和第三人合法權(quán)益。1988年修正施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條第二款規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他方式形式非法轉(zhuǎn)讓土地。第八條規(guī)定，集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有?，F(xiàn)行有效的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條第三款規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有。案涉買(mǎi)賣(mài)協(xié)議所涉及的標(biāo)的是建筑集體土地上的宅基地房屋，并非一般房屋的買(mǎi)賣(mài)。任某某、井勝利之間的《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》于1996年4月18日簽訂，無(wú)論是根據(jù)1996年當(dāng)時(shí)施行的《土地管理法》亦或是現(xiàn)行有效的《土地管理法》，案涉房屋的流轉(zhuǎn)都只能發(fā)生本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，井勝利并非北京市房山區(qū)城關(guān)街道迎風(fēng)坡村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其并不享有購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的資格，故案涉《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效。任某某起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效的請(qǐng)求并不受訴訟時(shí)效的限制，故對(duì)其要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律效力，合同無(wú)效后，因該合同取得財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，故井勝利應(yīng)向任某某返還案涉宅院及院內(nèi)房屋。對(duì)井勝利上訴提出的訴訟時(shí)效抗辯，因任某某請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效屬于形成權(quán)之訴，不適用訴訟時(shí)效限制，故本院對(duì)井勝利訴訟時(shí)效的抗辯不予采納。井勝利的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，井勝利的上訴請(qǐng)求缺乏充分依據(jù)，本院不予支持；一審判決并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)70元，由井勝利負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　李蔚林

二〇二一年一月十四日

法官助理　朱鑫壤

書(shū) 記 員　弓梓瑄