上訴人（原審原告、反訴被告）：北京百煦商貿(mào)有限公司，住所地北京市西城區(qū)萬(wàn)博苑**樓****。

法定代表人：王斌，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：樂(lè)駿，北京市建祥宇律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京東方廣場(chǎng)有限公司，住，住所地北京市東城區(qū)東長(zhǎng)安街**/div>

法定代表人：甘慶林，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：譚偉龍，男，北京東方廣場(chǎng)有限公司法務(wù)總監(jiān)。

委托訴訟代理人：盧靜，北京厚大合川（天津）律師事務(wù)所律師。

上訴人北京百煦商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：百煦公司）因與被上訴人北京東方廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：東方廣場(chǎng)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初11680號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月2日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月12日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人百煦公司之委托訴訟代理人樂(lè)駿、被上訴人東方廣場(chǎng)公司之委托訴訟代理人譚偉龍、盧靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

百煦公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第三項(xiàng)和第四項(xiàng)，在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上依法改判減少一審判決認(rèn)定的金額。事實(shí)和理由：一、一審判決雖然考慮到疫情因素減半支付，但支持東方廣場(chǎng)公司2020年3月1日至5月18日期間的租金是沒(méi)有事實(shí)依據(jù)的。在疫情最嚴(yán)重的2月份，我方按照全額繳納租金；我方在2020年4月1日撤店，且告知了東方廣場(chǎng)公司，東方廣場(chǎng)公司的相關(guān)管理人員每日都在現(xiàn)場(chǎng)，其拖延一個(gè)半月多的時(shí)間才提出終止合同，屬于東方廣場(chǎng)公司的不作為，在拖延期間不能作為本案計(jì)算租金的依據(jù)；關(guān)于相關(guān)管理費(fèi)、推廣費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用，有相應(yīng)的費(fèi)用我方可以承擔(dān)，但實(shí)際我方在4月1日已經(jīng)搬走了，因此之后的費(fèi)用不應(yīng)由我方承擔(dān)；二、一審判決要求我方支付空置期損失是錯(cuò)誤的。如果東方廣場(chǎng)公司能夠接受我方減免租金的合理要求，我方會(huì)克服困難繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，東方廣場(chǎng)仍然可以保持一定的租金收入，因此造成場(chǎng)地空置的責(zé)任不在于我方；且要求我方承擔(dān)空置期損失是基于對(duì)我方違約的認(rèn)定，但在疫情爆發(fā)的情況下，只顧及東方廣場(chǎng)公司的利益，讓我方單方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失是顯失公平的。

東方廣場(chǎng)公司辯稱同意一審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求、事實(shí)及理由。

百煦公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求依法確認(rèn)雙方于2018年12月14日簽訂的《EE03號(hào)店鋪?zhàn)赓U合同》于2020年4月1日解除；2.請(qǐng)求判令東方廣場(chǎng)公司返還租賃保證金238949元（已扣除16960元場(chǎng)地拆除費(fèi)用）；3.請(qǐng)求依法判令東方廣場(chǎng)公司返還電話費(fèi)及電話占線押金7500元；4.訴訟費(fèi)由東方廣場(chǎng)公司承擔(dān)。

東方廣場(chǎng)公司向一審法院提起反訴，請(qǐng)求：1、請(qǐng)求確認(rèn)雙方于2018年12月14日簽訂的《EE03號(hào)店鋪?zhàn)赓U合同》于2020年5月18日解除；2、百煦公司向東方廣場(chǎng)公司支付欠費(fèi)共計(jì)213061.95元；3、請(qǐng)求判令百煦公司向東方廣場(chǎng)公司支付拆除費(fèi)16960元；4、請(qǐng)求判令百煦公司向東方廣場(chǎng)公司支付預(yù)期滯留金共計(jì)116435.69元；5、請(qǐng)求判令百煦公司向東方廣場(chǎng)公司至付2020年5月19日至8月31日房屋空置期損失291481.54元；6、百煦公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2018年12月14日，百煦公司（承租人）與東方廣場(chǎng)公司（出租人）簽訂《EE03號(hào)店鋪?zhàn)赓U合同》。合同主要約定，鑒于承租人與出租人于2016年11月23日就EE03號(hào)店鋪（以下簡(jiǎn)稱承租場(chǎng)所）簽署了租賃合同（以下簡(jiǎn)稱原租賃合同），租期自2017年5月1日至2019年4月30日。承租人與出租人于2017年3月6日簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》，如無(wú)特別說(shuō)明，原租賃合同和補(bǔ)充協(xié)議以下統(tǒng)稱原合同。按照本租賃合同的條款及條件，出租人同意出租及承租人同意租賃位于北京市東城區(qū)東長(zhǎng)安街1號(hào)的東方廣場(chǎng)東方新天地商場(chǎng)內(nèi)于附表第2部分所列之建筑物內(nèi)的承租場(chǎng)所。在整個(gè)租期內(nèi)承租人須準(zhǔn)時(shí)支付列于附表第4部分的租金及第5部分的管理費(fèi)、推廣費(fèi)及本租賃合同所列的其他費(fèi)用。在附表第3部分約定租期2年，起始日2019年5月1日，屆滿日2021年4月30日。第4部分約定，基本租金自2019年5月1日至2020年4月30日，每歷月人民幣74000元?？勐首饨?，除基本租金外，若在2019年5月1日至2020年4月30日期間，承租人任何一個(gè)月的月?tīng)I(yíng)業(yè)額高于人民幣370000元，則承租人還須按本租賃合同約定就該月月?tīng)I(yíng)業(yè)額超出人民幣370000元的部分按20%向出租人繳納扣率租金。第5部分管理費(fèi)每歷月人民幣2300元，推廣費(fèi)每歷月人民幣360元，收銀系統(tǒng)接口使用費(fèi)每歷月人民幣200元，收銀系統(tǒng)使用費(fèi)（含維修費(fèi)）每歷月人民幣620元。第6部分保證金254589元。電費(fèi)押金1320元等。雙方在簽訂合同附錄一標(biāo)準(zhǔn)條款第2.15（承租場(chǎng)所的交還）中約定，在本租賃合同終止時(shí)，承租人應(yīng)準(zhǔn)時(shí)如期返還承租場(chǎng)所，不得以任何借口拖延。承租人須根據(jù)本條款所載之規(guī)定，向出租人按承租場(chǎng)所交付使用時(shí)的原貌予以恢復(fù)并交還出租人。若在租期屆滿或提早終止時(shí)仍有物品、固定附著物或裝置遺留或棄置在承租場(chǎng)所，如出租人不愿意對(duì)此加以利用，而承租人又沒(méi)有或不能夠在出租人規(guī)定的日期內(nèi)自行拆除上述設(shè)施，在承租人同意向出租人支付每平方米人民幣800元的拆除費(fèi)用。若承租人未能在租期屆滿或提早終止當(dāng)天將承租場(chǎng)所按本條款之約定交還出租人，每逾期一天，承租人須向出租人繳納滯留金（相當(dāng)于2倍的日租金及管理費(fèi)）。第7條違約中約定，在完全無(wú)損本文第8.1條的前提下，若（1）租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)或其它按本租賃合同應(yīng)由承租人支付之款額（包括但不限于滯納金等，但不包括預(yù)付款及保證金）在到期應(yīng)付后十四天仍未支付，或（2）承租人對(duì)本文所載之任何條款、條件、協(xié)議或規(guī)定有任何違反、不遵守或不履行；或（3）承租人在其它情況下變成無(wú)力償債或視為無(wú)力償債（包括但不限于承租人與出租人的其它合同關(guān)系或其他租賃合同或協(xié)議項(xiàng)下發(fā)生應(yīng)付款項(xiàng)或應(yīng)履行義務(wù)，在應(yīng)繳付日或應(yīng)履行義務(wù)日到期后十四天仍未全額支付或妥為履行義務(wù)之情況）（各情況以下稱為違約），出租人或其委托的物業(yè)管理公司可按本租賃合同規(guī)定截?cái)喑凶鈭?chǎng)所的所有電力、空調(diào)、水、電話、互聯(lián)網(wǎng)及/或其它設(shè)施的服務(wù)及/或供應(yīng)。若該違約未有在出租人向承租人送達(dá)書(shū)面通知后的七天內(nèi)糾正，則出租人可執(zhí)行所有下列權(quán)利（補(bǔ)救權(quán)利）：1.進(jìn)入或再次進(jìn)入承租場(chǎng)所或其任何部分以收回整個(gè)承租場(chǎng)所；2.終止本租賃合同，但這并不在任何程度上損害出租人享有的就任何尚未解決有關(guān)承租人的違反或不遵守或不履行任何協(xié)議、規(guī)定及條件之訴訟權(quán)利；3.保證金及承租人所繳付的其他押金不予退還，而在任何程度上均無(wú)損出租人根據(jù)第8條作出扣減及為額外賠償提出索賠的權(quán)利；及；4.如違約屬欠款性質(zhì)或承租人虛報(bào)營(yíng)業(yè)額或拒絕出租人提出對(duì)承租人進(jìn)行審計(jì)時(shí)，直接接管承租人的收銀機(jī)及營(yíng)業(yè)活動(dòng)收款權(quán)，而承租人有義務(wù)協(xié)助出租人出具相關(guān)的有效收款或營(yíng)業(yè)發(fā)票，及5.終止承租人與出租人在本租賃合同以外的其它合同關(guān)系或/及承租人與出租人簽訂的其它租賃合同或協(xié)議。承租人與出租人同意，此條為承租人與出租人的其它合同關(guān)系和所簽訂的其它租賃合同或協(xié)議的修改及補(bǔ)充，并作為這些合同關(guān)系和租賃合同或協(xié)議的一部分。為免產(chǎn)生疑問(wèn)，若承租人在此租賃合同履行過(guò)程中有違約的情況，則即使承租人妥為履行與出租人的其它合同關(guān)系或其它租賃合同或協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)，因承租人違反及不遵守此租賃合同，出租人也可以行使此條款中所述的終止權(quán)利，以終止承租人與出租人的其它合同關(guān)系或其它租賃合同或協(xié)議，及6.作出一切出租人認(rèn)為必要或應(yīng)當(dāng)?shù)暮戏ㄊ虑榧?或合法行動(dòng)以糾正違約。合同附錄一標(biāo)準(zhǔn)條款第8.1條約定，承租人須在簽署本租賃合同時(shí)向出租人繳納本租賃合同所規(guī)定數(shù)額的保證金及其他押金（保證金及押金）。保證金及押金用作保證及擔(dān)保承租人遵守及履行承租人因本租賃合同或其他原因而向出租人承擔(dān)的義務(wù)。若承租人沒(méi)有按時(shí)向出租人支付任何應(yīng)付款，出租人有權(quán)從保證金及押金中扣除該應(yīng)付款等。合同簽訂后，百煦公司按照約定向東方廣場(chǎng)公司交納保證金及押金255909元，電話費(fèi)及電話線押金7500元。租金交至2020年2月。

新冠肺炎疫情發(fā)生之后，東方廣場(chǎng)公司于2020年2月15日向百煦公司送達(dá)繳款單，要求百煦公司在2020年3月1日交納包括租金在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)81349.74元。后百煦公司于2020年2月19日向東方廣場(chǎng)公司發(fā)函要求免租申請(qǐng)，要求免除3月份房租。2020年3月13日，東方廣場(chǎng)公司向百煦公司送達(dá)欠款賬目明細(xì)，金額為81349.74元。后百煦公司又于2020年3月16日發(fā)函，要求免除3-5月一半房租或申請(qǐng)?zhí)崆耙荒杲獬赓U合同。東方廣場(chǎng)公司于2020年3月16日答復(fù)百煦公司同意免除2月份50%的租金，因2月份租金已交納，可在三月份進(jìn)行抵扣。2020年3月17日，百煦公司致函東方廣場(chǎng)公司，希望東方廣場(chǎng)公司對(duì)3-5月的租金減半收取。2020年3月30日，百煦公司發(fā)出申請(qǐng)，提出于2020年3月31日終止與東方廣場(chǎng)公司的合作。2020年4月10日，東方廣場(chǎng)公司向百煦公司發(fā)送《重要通知》，其主要內(nèi)容為：根據(jù)雙方簽署的EE03號(hào)店鋪之租賃合同，承租期至2021年4月30日。貴司于2020年3月31日起拖欠上述承租場(chǎng)所之租金、電費(fèi)、設(shè)備大修及綜合服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、推廣費(fèi)、電話占線費(fèi)、收銀系統(tǒng)使用維護(hù)等費(fèi)用。我司已多次發(fā)出催款通知，但貴司仍未有履行租賃合同責(zé)任支付欠款。貴司已嚴(yán)重違反了租賃合同的約定。除非貴司在2020年4月15日或之前繳清所有欠款，否則我司將會(huì)根據(jù)租賃合同的約定行使租賃合同賦予的各項(xiàng)權(quán)利。庭審中，東方稱未收到百煦公司于2020年3月30日發(fā)出的申請(qǐng)。另，雙方曾協(xié)商百煦公司退租事宜，并未達(dá)成一致意見(jiàn)。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)所查明的事實(shí)，雙方簽訂的《東方新天地商場(chǎng)地鐵層EE03號(hào)店鋪?zhàn)赓U合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，合同雙方均應(yīng)遵守。新冠肺炎疫情發(fā)生之后，雙方曾協(xié)商減免租金事宜，東方廣場(chǎng)公司僅同意免除百煦公司2020年2月份一半的租金，針對(duì)百煦公司提出其他月份減免租金的問(wèn)題沒(méi)有明確答復(fù)。后百煦公司提出雙方租賃合同于2020年3月31日終止。其后，雙方商談租賃合同解除事宜，但未達(dá)成一致意見(jiàn)。雖新冠肺炎疫情給百煦公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定影響，但尚未達(dá)到必須采取終止合同履行來(lái)止損的程度。雙方可通過(guò)協(xié)商減免租金、延長(zhǎng)租賃期限等方式解決糾紛，但百煦公司擅自通知東方廣場(chǎng)公司終止雙方簽訂的租賃合同，并搬離租賃場(chǎng)所，存在違約行為。故百煦公司要求確認(rèn)2020年4月1日雙方租賃合同解除，法院不予支持。因雙方協(xié)商未果，東方廣場(chǎng)公司提出2020年5月18日終止雙方簽訂的租賃合同，因百煦公司在庭審中明確表示不再履行租賃合同，故法院確認(rèn)雙方所簽的租賃合同于此日解除。租賃合同解除后，東方廣場(chǎng)公司應(yīng)按照租賃合同約定返還百煦公司保證金255909元及電話費(fèi)與電話占線押金7500元?，F(xiàn)百煦公司主張返還保證金238949元（扣除拆除費(fèi)16960元）及電話費(fèi)與電話占線押金7500元的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。百煦公司違約提出終止雙方的租賃合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。故東方廣場(chǎng)公司反訴要求百煦公司支付2020年3月1日至2020年5月18日租金，于法有據(jù)，法院予以支持。具體租金數(shù)額，法院考慮新冠肺炎疫情及相關(guān)防控措施給百煦公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響的程度酌情考慮由百煦公司減半支付。東方廣場(chǎng)公司依據(jù)合同約定，要求百煦公司支付2020年3月1日至2020年5月18日期間的管理費(fèi)、推廣費(fèi)、電費(fèi)、電話占線費(fèi)、收銀系統(tǒng)使用維護(hù)費(fèi)、設(shè)備大修及綜合服務(wù)費(fèi)，于法有據(jù)，具體數(shù)額法院將酌情判處。東方廣場(chǎng)公司要求百煦公司支付拆除費(fèi)16960元，百煦公司予以認(rèn)可，法院不持異議，因百煦公司已在其主張返還保證金的數(shù)額中扣除了拆除費(fèi)，故東方廣場(chǎng)公司此項(xiàng)反訴請(qǐng)求，法院不再處理。東方廣場(chǎng)公司反訴要求百煦公司支付2020年5月19日至2020年8月31日的空置期損失，因百煦公司提前終止合同，造成租賃房屋空置，故東方廣場(chǎng)公司的此項(xiàng)反訴請(qǐng)求，于法有據(jù)，但東方廣場(chǎng)公司反訴主張的時(shí)間偏長(zhǎng)，對(duì)此，法院將根據(jù)實(shí)際情況，并考慮新冠肺炎疫情應(yīng)減免相應(yīng)房屋使用費(fèi)的情況酌情判處。關(guān)于東方廣場(chǎng)公司反訴主張的滯留金，按照合同約定，租賃合同終止后百煦公司應(yīng)將租賃場(chǎng)所返還東方廣場(chǎng)公司，未及時(shí)返還應(yīng)以補(bǔ)償其損失，因法院已經(jīng)支持東方廣場(chǎng)公司要求百煦公司支付房屋空置期損失，該損失已經(jīng)彌補(bǔ)因雙方提前終止租賃合同給東方廣場(chǎng)公司所造成的損失，故東方廣場(chǎng)公司要求滯留金損失，法院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、北京百煦商貿(mào)有限公司與北京東方廣場(chǎng)有限公司簽訂的《東方新天地商場(chǎng)地鐵層EE03號(hào)店鋪?zhàn)赓U合同》于2020年5月18日解除；二、北京東方廣場(chǎng)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)退還北京百煦商貿(mào)有限公司保證金及押金238949元，電話費(fèi)及電話占線押金7500元；三、北京百煦商貿(mào)有限公司支付北京東方廣場(chǎng)有限公司2020年3月1日至2020年5月18日租金96790.33元及管理費(fèi)、推廣費(fèi)、電費(fèi)、電話占線費(fèi)、收銀系統(tǒng)使用維護(hù)費(fèi)、設(shè)備大修及綜合服務(wù)費(fèi)9212.98元，共計(jì)106003.31元；四、北京百煦商貿(mào)有限公司支付北京東方廣場(chǎng)有限公司空置期損失78500元；五、駁回北京百煦商貿(mào)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回北京東方廣場(chǎng)有限公司其他反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可東方廣場(chǎng)公司曾向百煦公司送達(dá)《終止函》，提出2020年5月18日終止雙方簽訂的租賃合同。二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，東方廣場(chǎng)公司與百煦公司簽訂的《EE03號(hào)店鋪?zhàn)赓U合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。新冠肺炎疫情發(fā)生之后，雙方曾協(xié)商減免租金及租賃合同解除事宜，但未達(dá)成一致。根據(jù)本案案情，疫情或疫情防控措施確實(shí)導(dǎo)致百煦公司履行合同存在困難，但并不直接導(dǎo)致合同不能履行，故百煦公司擅自通知東方廣場(chǎng)公司終止雙方簽訂的租賃合同，并搬離租賃場(chǎng)所，構(gòu)成違約。鑒于東方廣場(chǎng)公司曾發(fā)函提出2020年5月18日解除合同，百煦公司亦明確表示不再履行租賃合同，故租賃合同應(yīng)于2020年5月18日解除。

百煦公司承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或疫情防控措施對(duì)百煦公司正常經(jīng)營(yíng)造成影響，繼續(xù)按照原合同標(biāo)準(zhǔn)履行對(duì)百煦公司明顯不公平，在雙方就費(fèi)用減免事宜無(wú)法達(dá)成一致的情況下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則，對(duì)疫情期間的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行認(rèn)定。一審法院酌情確定的租金及管理費(fèi)、推廣費(fèi)、電費(fèi)、電話占線費(fèi)、收銀系統(tǒng)使用維護(hù)費(fèi)、設(shè)備大修及綜合服務(wù)費(fèi)數(shù)額，并無(wú)不當(dāng)。

合同提前解除，造成租賃房屋空置損失，百煦公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任及損失。鑒于疫情原因，一審法院根據(jù)實(shí)際情況酌情確定空置期損失78500元，并無(wú)不妥。

綜上所述，百煦公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3990元，由北京百煦商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　趙胤晨

二〇二一年三月十六日

法官助理　徐維眷

書(shū) 記 員　趙　越