上訴人（原審原告、反訴被告）：北京百煦商貿(mào)有限公司，住所地北京市西城區(qū)萬博苑**樓****。

法定代表人：王斌，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：樂駿，北京市建祥宇律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京東方廣場有限公司，住，住所地北京市東城區(qū)東長安街**/div>

法定代表人：甘慶林，董事長。

委托訴訟代理人：譚偉龍，男，北京東方廣場有限公司法務總監(jiān)。

委托訴訟代理人：盧靜，北京厚大合川（天津）律師事務所律師。

上訴人北京百煦商貿(mào)有限公司（以下簡稱：百煦公司）因與被上訴人北京東方廣場有限公司（以下簡稱：東方廣場公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初11680號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月2日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月12日公開開庭審理了本案。上訴人百煦公司之委托訴訟代理人樂駿、被上訴人東方廣場公司之委托訴訟代理人譚偉龍、盧靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

百煦公司上訴請求：撤銷一審判決第三項和第四項，在查明事實的基礎(chǔ)上依法改判減少一審判決認定的金額。事實和理由：一、一審判決雖然考慮到疫情因素減半支付，但支持東方廣場公司2020年3月1日至5月18日期間的租金是沒有事實依據(jù)的。在疫情最嚴重的2月份，我方按照全額繳納租金；我方在2020年4月1日撤店，且告知了東方廣場公司，東方廣場公司的相關(guān)管理人員每日都在現(xiàn)場，其拖延一個半月多的時間才提出終止合同，屬于東方廣場公司的不作為，在拖延期間不能作為本案計算租金的依據(jù)；關(guān)于相關(guān)管理費、推廣費、電費等費用，有相應的費用我方可以承擔，但實際我方在4月1日已經(jīng)搬走了，因此之后的費用不應由我方承擔；二、一審判決要求我方支付空置期損失是錯誤的。如果東方廣場公司能夠接受我方減免租金的合理要求，我方會克服困難繼續(xù)經(jīng)營，東方廣場仍然可以保持一定的租金收入，因此造成場地空置的責任不在于我方；且要求我方承擔空置期損失是基于對我方違約的認定，但在疫情爆發(fā)的情況下，只顧及東方廣場公司的利益，讓我方單方承擔經(jīng)濟損失是顯失公平的。

東方廣場公司辯稱同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求、事實及理由。

百煦公司向一審法院起訴請求：1.請求依法確認雙方于2018年12月14日簽訂的《EE03號店鋪租賃合同》于2020年4月1日解除；2.請求判令東方廣場公司返還租賃保證金238949元（已扣除16960元場地拆除費用）；3.請求依法判令東方廣場公司返還電話費及電話占線押金7500元；4.訴訟費由東方廣場公司承擔。

東方廣場公司向一審法院提起反訴，請求：1、請求確認雙方于2018年12月14日簽訂的《EE03號店鋪租賃合同》于2020年5月18日解除；2、百煦公司向東方廣場公司支付欠費共計213061.95元；3、請求判令百煦公司向東方廣場公司支付拆除費16960元；4、請求判令百煦公司向東方廣場公司支付預期滯留金共計116435.69元；5、請求判令百煦公司向東方廣場公司至付2020年5月19日至8月31日房屋空置期損失291481.54元；6、百煦公司承擔全部訴訟費用。

一審法院經(jīng)審理認定事實如下：2018年12月14日，百煦公司（承租人）與東方廣場公司（出租人）簽訂《EE03號店鋪租賃合同》。合同主要約定，鑒于承租人與出租人于2016年11月23日就EE03號店鋪（以下簡稱承租場所）簽署了租賃合同（以下簡稱原租賃合同），租期自2017年5月1日至2019年4月30日。承租人與出租人于2017年3月6日簽署了《補充協(xié)議》，如無特別說明，原租賃合同和補充協(xié)議以下統(tǒng)稱原合同。按照本租賃合同的條款及條件，出租人同意出租及承租人同意租賃位于北京市東城區(qū)東長安街1號的東方廣場東方新天地商場內(nèi)于附表第2部分所列之建筑物內(nèi)的承租場所。在整個租期內(nèi)承租人須準時支付列于附表第4部分的租金及第5部分的管理費、推廣費及本租賃合同所列的其他費用。在附表第3部分約定租期2年，起始日2019年5月1日，屆滿日2021年4月30日。第4部分約定，基本租金自2019年5月1日至2020年4月30日，每歷月人民幣74000元?？勐首饨穑咀饨鹜?，若在2019年5月1日至2020年4月30日期間，承租人任何一個月的月營業(yè)額高于人民幣370000元，則承租人還須按本租賃合同約定就該月月營業(yè)額超出人民幣370000元的部分按20%向出租人繳納扣率租金。第5部分管理費每歷月人民幣2300元，推廣費每歷月人民幣360元，收銀系統(tǒng)接口使用費每歷月人民幣200元，收銀系統(tǒng)使用費（含維修費）每歷月人民幣620元。第6部分保證金254589元。電費押金1320元等。雙方在簽訂合同附錄一標準條款第2.15（承租場所的交還）中約定，在本租賃合同終止時，承租人應準時如期返還承租場所，不得以任何借口拖延。承租人須根據(jù)本條款所載之規(guī)定，向出租人按承租場所交付使用時的原貌予以恢復并交還出租人。若在租期屆滿或提早終止時仍有物品、固定附著物或裝置遺留或棄置在承租場所，如出租人不愿意對此加以利用，而承租人又沒有或不能夠在出租人規(guī)定的日期內(nèi)自行拆除上述設(shè)施，在承租人同意向出租人支付每平方米人民幣800元的拆除費用。若承租人未能在租期屆滿或提早終止當天將承租場所按本條款之約定交還出租人，每逾期一天，承租人須向出租人繳納滯留金（相當于2倍的日租金及管理費）。第7條違約中約定，在完全無損本文第8.1條的前提下，若（1）租金、管理費、推廣費或其它按本租賃合同應由承租人支付之款額（包括但不限于滯納金等，但不包括預付款及保證金）在到期應付后十四天仍未支付，或（2）承租人對本文所載之任何條款、條件、協(xié)議或規(guī)定有任何違反、不遵守或不履行；或（3）承租人在其它情況下變成無力償債或視為無力償債（包括但不限于承租人與出租人的其它合同關(guān)系或其他租賃合同或協(xié)議項下發(fā)生應付款項或應履行義務，在應繳付日或應履行義務日到期后十四天仍未全額支付或妥為履行義務之情況）（各情況以下稱為違約），出租人或其委托的物業(yè)管理公司可按本租賃合同規(guī)定截斷承租場所的所有電力、空調(diào)、水、電話、互聯(lián)網(wǎng)及/或其它設(shè)施的服務及/或供應。若該違約未有在出租人向承租人送達書面通知后的七天內(nèi)糾正，則出租人可執(zhí)行所有下列權(quán)利（補救權(quán)利）：1.進入或再次進入承租場所或其任何部分以收回整個承租場所；2.終止本租賃合同，但這并不在任何程度上損害出租人享有的就任何尚未解決有關(guān)承租人的違反或不遵守或不履行任何協(xié)議、規(guī)定及條件之訴訟權(quán)利；3.保證金及承租人所繳付的其他押金不予退還，而在任何程度上均無損出租人根據(jù)第8條作出扣減及為額外賠償提出索賠的權(quán)利；及；4.如違約屬欠款性質(zhì)或承租人虛報營業(yè)額或拒絕出租人提出對承租人進行審計時，直接接管承租人的收銀機及營業(yè)活動收款權(quán)，而承租人有義務協(xié)助出租人出具相關(guān)的有效收款或營業(yè)發(fā)票，及5.終止承租人與出租人在本租賃合同以外的其它合同關(guān)系或/及承租人與出租人簽訂的其它租賃合同或協(xié)議。承租人與出租人同意，此條為承租人與出租人的其它合同關(guān)系和所簽訂的其它租賃合同或協(xié)議的修改及補充，并作為這些合同關(guān)系和租賃合同或協(xié)議的一部分。為免產(chǎn)生疑問，若承租人在此租賃合同履行過程中有違約的情況，則即使承租人妥為履行與出租人的其它合同關(guān)系或其它租賃合同或協(xié)議項下的義務，因承租人違反及不遵守此租賃合同，出租人也可以行使此條款中所述的終止權(quán)利，以終止承租人與出租人的其它合同關(guān)系或其它租賃合同或協(xié)議，及6.作出一切出租人認為必要或應當?shù)暮戏ㄊ虑榧?或合法行動以糾正違約。合同附錄一標準條款第8.1條約定，承租人須在簽署本租賃合同時向出租人繳納本租賃合同所規(guī)定數(shù)額的保證金及其他押金（保證金及押金）。保證金及押金用作保證及擔保承租人遵守及履行承租人因本租賃合同或其他原因而向出租人承擔的義務。若承租人沒有按時向出租人支付任何應付款，出租人有權(quán)從保證金及押金中扣除該應付款等。合同簽訂后，百煦公司按照約定向東方廣場公司交納保證金及押金255909元，電話費及電話線押金7500元。租金交至2020年2月。

新冠肺炎疫情發(fā)生之后，東方廣場公司于2020年2月15日向百煦公司送達繳款單，要求百煦公司在2020年3月1日交納包括租金在內(nèi)的各項費用共計81349.74元。后百煦公司于2020年2月19日向東方廣場公司發(fā)函要求免租申請，要求免除3月份房租。2020年3月13日，東方廣場公司向百煦公司送達欠款賬目明細，金額為81349.74元。后百煦公司又于2020年3月16日發(fā)函，要求免除3-5月一半房租或申請?zhí)崆耙荒杲獬赓U合同。東方廣場公司于2020年3月16日答復百煦公司同意免除2月份50%的租金，因2月份租金已交納，可在三月份進行抵扣。2020年3月17日，百煦公司致函東方廣場公司，希望東方廣場公司對3-5月的租金減半收取。2020年3月30日，百煦公司發(fā)出申請，提出于2020年3月31日終止與東方廣場公司的合作。2020年4月10日，東方廣場公司向百煦公司發(fā)送《重要通知》，其主要內(nèi)容為：根據(jù)雙方簽署的EE03號店鋪之租賃合同，承租期至2021年4月30日。貴司于2020年3月31日起拖欠上述承租場所之租金、電費、設(shè)備大修及綜合服務費、管理費、推廣費、電話占線費、收銀系統(tǒng)使用維護等費用。我司已多次發(fā)出催款通知，但貴司仍未有履行租賃合同責任支付欠款。貴司已嚴重違反了租賃合同的約定。除非貴司在2020年4月15日或之前繳清所有欠款，否則我司將會根據(jù)租賃合同的約定行使租賃合同賦予的各項權(quán)利。庭審中，東方稱未收到百煦公司于2020年3月30日發(fā)出的申請。另，雙方曾協(xié)商百煦公司退租事宜，并未達成一致意見。

一審法院認為，根據(jù)所查明的事實，雙方簽訂的《東方新天地商場地鐵層EE03號店鋪租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，合同雙方均應遵守。新冠肺炎疫情發(fā)生之后，雙方曾協(xié)商減免租金事宜，東方廣場公司僅同意免除百煦公司2020年2月份一半的租金，針對百煦公司提出其他月份減免租金的問題沒有明確答復。后百煦公司提出雙方租賃合同于2020年3月31日終止。其后，雙方商談租賃合同解除事宜，但未達成一致意見。雖新冠肺炎疫情給百煦公司的經(jīng)營帶來一定影響，但尚未達到必須采取終止合同履行來止損的程度。雙方可通過協(xié)商減免租金、延長租賃期限等方式解決糾紛，但百煦公司擅自通知東方廣場公司終止雙方簽訂的租賃合同，并搬離租賃場所，存在違約行為。故百煦公司要求確認2020年4月1日雙方租賃合同解除，法院不予支持。因雙方協(xié)商未果，東方廣場公司提出2020年5月18日終止雙方簽訂的租賃合同，因百煦公司在庭審中明確表示不再履行租賃合同，故法院確認雙方所簽的租賃合同于此日解除。租賃合同解除后，東方廣場公司應按照租賃合同約定返還百煦公司保證金255909元及電話費與電話占線押金7500元。現(xiàn)百煦公司主張返還保證金238949元（扣除拆除費16960元）及電話費與電話占線押金7500元的訴訟請求，法院予以支持。百煦公司違約提出終止雙方的租賃合同，應承擔相應責任。故東方廣場公司反訴要求百煦公司支付2020年3月1日至2020年5月18日租金，于法有據(jù)，法院予以支持。具體租金數(shù)額，法院考慮新冠肺炎疫情及相關(guān)防控措施給百煦公司的經(jīng)營帶來影響的程度酌情考慮由百煦公司減半支付。東方廣場公司依據(jù)合同約定，要求百煦公司支付2020年3月1日至2020年5月18日期間的管理費、推廣費、電費、電話占線費、收銀系統(tǒng)使用維護費、設(shè)備大修及綜合服務費，于法有據(jù)，具體數(shù)額法院將酌情判處。東方廣場公司要求百煦公司支付拆除費16960元，百煦公司予以認可，法院不持異議，因百煦公司已在其主張返還保證金的數(shù)額中扣除了拆除費，故東方廣場公司此項反訴請求，法院不再處理。東方廣場公司反訴要求百煦公司支付2020年5月19日至2020年8月31日的空置期損失，因百煦公司提前終止合同，造成租賃房屋空置，故東方廣場公司的此項反訴請求，于法有據(jù)，但東方廣場公司反訴主張的時間偏長，對此，法院將根據(jù)實際情況，并考慮新冠肺炎疫情應減免相應房屋使用費的情況酌情判處。關(guān)于東方廣場公司反訴主張的滯留金，按照合同約定，租賃合同終止后百煦公司應將租賃場所返還東方廣場公司，未及時返還應以補償其損失，因法院已經(jīng)支持東方廣場公司要求百煦公司支付房屋空置期損失，該損失已經(jīng)彌補因雙方提前終止租賃合同給東方廣場公司所造成的損失，故東方廣場公司要求滯留金損失，法院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、北京百煦商貿(mào)有限公司與北京東方廣場有限公司簽訂的《東方新天地商場地鐵層EE03號店鋪租賃合同》于2020年5月18日解除；二、北京東方廣場有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)退還北京百煦商貿(mào)有限公司保證金及押金238949元，電話費及電話占線押金7500元；三、北京百煦商貿(mào)有限公司支付北京東方廣場有限公司2020年3月1日至2020年5月18日租金96790.33元及管理費、推廣費、電費、電話占線費、收銀系統(tǒng)使用維護費、設(shè)備大修及綜合服務費9212.98元，共計106003.31元；四、北京百煦商貿(mào)有限公司支付北京東方廣場有限公司空置期損失78500元；五、駁回北京百煦商貿(mào)有限公司的其他訴訟請求；六、駁回北京東方廣場有限公司其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，雙方當事人均認可東方廣場公司曾向百煦公司送達《終止函》，提出2020年5月18日終止雙方簽訂的租賃合同。二審查明的其他事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為，東方廣場公司與百煦公司簽訂的《EE03號店鋪租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效。新冠肺炎疫情發(fā)生之后，雙方曾協(xié)商減免租金及租賃合同解除事宜，但未達成一致。根據(jù)本案案情，疫情或疫情防控措施確實導致百煦公司履行合同存在困難，但并不直接導致合同不能履行，故百煦公司擅自通知東方廣場公司終止雙方簽訂的租賃合同，并搬離租賃場所，構(gòu)成違約。鑒于東方廣場公司曾發(fā)函提出2020年5月18日解除合同，百煦公司亦明確表示不再履行租賃合同，故租賃合同應于2020年5月18日解除。

百煦公司承租房屋用于經(jīng)營，疫情或疫情防控措施對百煦公司正常經(jīng)營造成影響，繼續(xù)按照原合同標準履行對百煦公司明顯不公平，在雙方就費用減免事宜無法達成一致的情況下，應當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則，對疫情期間的相關(guān)費用進行認定。一審法院酌情確定的租金及管理費、推廣費、電費、電話占線費、收銀系統(tǒng)使用維護費、設(shè)備大修及綜合服務費數(shù)額，并無不當。

合同提前解除，造成租賃房屋空置損失，百煦公司應承擔相應違約責任及損失。鑒于疫情原因，一審法院根據(jù)實際情況酌情確定空置期損失78500元，并無不妥。

綜上所述，百煦公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3990元，由北京百煦商貿(mào)有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　趙胤晨

二〇二一年三月十六日

法官助理　徐維眷

書 記 員　趙　越