上訴人（原審原告）：北京龍堡物業(yè)管理有限公司，住所地北京市東城區(qū)燈市口大街**國(guó)中大廈**。

法定代表人：李誠(chéng)懷，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉勇，北京奧北律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京金鳳成祥食品有限責(zé)任公司，住所地北京，住所地北京市海淀區(qū)北三環(huán)中路**>

法定代表人：馮智鈞，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：侯光亞，男，該單位員工。

上訴人北京龍堡物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱龍堡公司）因與被上訴人北京金鳳成祥食品有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱金鳳成祥公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初19940號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月1日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

龍堡公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判金鳳成祥公司支付自2020年2月16日至2020年9月30日房屋租金共計(jì)456709.5元，金鳳成祥公司向我公司支付違約金367194.6元；一、二審訴訟費(fèi)由金鳳成祥公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。按照涉案房屋租賃合同之約定，雙方約定的租賃期限長(zhǎng)達(dá)10年之久，金鳳成祥公司違約之時(shí)合同履行不足兩年，合同中明確約定任何一方不得單方終止本合同。但金鳳成祥公司枉顧約定，違背誠(chéng)實(shí)信用原則。一審法院認(rèn)定金鳳成祥公司自行搬離涉案房屋致使合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故涉案合同實(shí)際已于該日解除屬于事實(shí)認(rèn)定不清，未充分尊重雙方當(dāng)事人的契約自由原則。2.一審判決適用法律錯(cuò)誤或不當(dāng)。合同法第九十四條是法律賦予守約方的法定解除權(quán)，而非違約方因違約行為而擁有的解除權(quán)，因此一審法院認(rèn)定金鳳成祥公司因自行違約而搬離涉案房屋即產(chǎn)生合同解除的效力是適用法律錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)定金鳳成祥公司于2020年3月30日搬離涉案房屋，涉案合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故涉案合同實(shí)際已于該日解除屬適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)合同法之規(guī)定，金鳳成祥公司理應(yīng)承擔(dān)未付房租并按照雙方約定承擔(dān)違約責(zé)任，但一審法院卻僅判決金鳳成祥公司承擔(dān)一個(gè)半月的房屋租金及部分違約金，不能彌補(bǔ)我公司的全部直接損失。根據(jù)北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答第24條、第26條之規(guī)定，具體損失數(shù)額一般應(yīng)以合同約定的三至六個(gè)月租金為宜，金鳳成祥公司應(yīng)承擔(dān)我公司房屋空置期的實(shí)際損失。

金鳳成祥公司辯稱，同意一審判決，不同意龍堡公司的上訴請(qǐng)求及理由。

龍堡公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除龍堡公司與金鳳成祥公司簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令金鳳成祥公司支付自2020年2月16日至2020年9月30日的房屋租金456709.5元；3.判令金鳳成祥公司向龍堡公司支付違約金367194.6元；4.訴訟費(fèi)由金鳳成祥公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：坐落于北京市東城區(qū)燈市口大街****房屋系龍堡公司所有。2018年，龍堡公司（甲方）與金鳳成祥公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定金鳳成祥公司承租涉案房屋，租賃期限自2018年8月16日至2028年8月15日，2018年8月16日至2023年8月15日期間的年租金為730735.8元，季度租金為182683.8元。支付方式為按季度支付，乙方應(yīng)提前15日繳納下一季度的租金。任何一方不得單方終止本合同。乙方逾期支付租金的，應(yīng)按應(yīng)交租金日百分之一支付違約金，逾期超過(guò)90日時(shí)甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)當(dāng)按相當(dāng)于租賃房屋當(dāng)年年租金50%的金額向甲方支付違約金。若支付的違約金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方違反本合同其他條款的，應(yīng)按照租賃房屋當(dāng)年年租金的1‰支付違約金，并對(duì)甲方超出違約金以外的損失進(jìn)行賠償。因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成損失的，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

合同履行期間，金鳳成祥公司依約支付了租金，租金繳納至2020年2月15日，之后的租金未予交納。因受新冠病毒疫情影響，金鳳成祥公司向龍堡公司提出減免租金及解約申請(qǐng)，龍堡公司未予同意。2020年3月26日，金鳳成祥公司向涉案房屋所在樓宇物業(yè)公司北京中輝物業(yè)管理有限公司出具承諾書，載明金鳳成祥公司經(jīng)營(yíng)涉案店面將于2020年3月30日閉店，閉店當(dāng)天將與該物業(yè)公司結(jié)清水電費(fèi)，將可移動(dòng)設(shè)備搬離，清掃干凈，大門留給該公司。2020年3月30日金鳳成祥公司與北京中輝物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了交接。

庭審中，龍堡公司提交金鳳成祥東直門店、金鳳成祥東單店于2020年3月正常營(yíng)業(yè)的視頻及在該店消費(fèi)的支付憑證，以證明涉案房屋周邊的金鳳成祥店面均在正常營(yíng)業(yè)，疫情并未導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。經(jīng)質(zhì)證，金鳳成祥公司對(duì)真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，金鳳成祥公司表示龍堡公司所述的兩個(gè)店面是路邊店，周邊居民較多，涉案店面是商廈的地上，疫情期間商廈關(guān)門，無(wú)人辦公，周邊學(xué)校亦放假了，沒(méi)有客戶，無(wú)法開門營(yíng)業(yè)。

另，龍堡公司表示其已于2020年10月8日將涉案房屋另行出租，龍堡公司的實(shí)際損失為空置期損失。

一審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽署的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。涉案合同約定，任何一方不得單方終止本合同。金鳳成祥公司違反合同條款的，應(yīng)按照租賃房屋當(dāng)年年租金的1‰支付違約金，并對(duì)甲方超出違約金以外的損失進(jìn)行賠償。根據(jù)已查明事實(shí)，合同履行期間，金鳳成祥公司單方提出解除合同，并于2020年3月30日搬離涉案房屋，涉案合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故涉案合同實(shí)際已于該日解除。合同解除前，金鳳成祥公司實(shí)際占有涉案房屋期間的租金，應(yīng)予支付，故龍堡公司要求金鳳成祥公司支付自2020年2月16日至2020年3月30日期間租金的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持，金鳳成祥公司亦同意支付，法院不持異議。龍堡公司要求金鳳成祥公司支付此后租金的訴訟請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，法院不予支持。另鑒于涉案合同并未約定因疫情影響承租方享有單方解除權(quán)，且根據(jù)已查明事實(shí)，疫情因素并非直接導(dǎo)致涉案合同無(wú)法繼續(xù)履行。現(xiàn)金鳳成祥公司單方解除合同構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。違約金的實(shí)質(zhì)系用于彌補(bǔ)當(dāng)事人因?qū)Ψ降倪`約行為而遭受的損失。經(jīng)詢，龍堡公司表示其實(shí)際損失為空置期損失，故對(duì)于違約金的數(shù)額法院將結(jié)合合同履行情況、金鳳成祥公司違約行為，空置期合理期限等因素依法予以酌定。金鳳成祥公司所稱疫情構(gòu)成不可抗力的答辯意見，缺乏依據(jù)，法院不予采信。綜上，一審法院判決：一、確認(rèn)北京龍堡物業(yè)管理有限公司與北京金鳳成祥食品有限責(zé)任公司簽訂的《房屋租賃合同》于2020年3月30日解除；二、北京金鳳成祥食品有限責(zé)任公司于判決生效后七日內(nèi)向龍堡公司北京龍堡物業(yè)管理有限公司支付租金91341.9元；三、北京金鳳成祥食品有限責(zé)任公司于判決生效后七日內(nèi)向北京龍堡物業(yè)管理有限公司支付違約金60894.6元；四、駁回北京龍堡物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院與一審查明的事實(shí)無(wú)異。本院二審期間，龍堡公司主張其要求金鳳成祥公司支付的自2020年2月16日至2020年9月30日的房屋租金包含房屋空置期的租金損失，金鳳成祥公司認(rèn)可龍堡公司已于一審審理中對(duì)其訴請(qǐng)進(jìn)行了上述明確，但金鳳成祥公司不同意支付，主張2020年3月30日已將涉案房屋交接完畢，不應(yīng)當(dāng)支付此后的租金。另，金鳳成祥公司稱系龍堡公司安排其與北京中輝物業(yè)管理有限公司進(jìn)行交接，龍堡公司不予認(rèn)可，主張金鳳成祥公司系自行與北京中輝物業(yè)管理有限公司進(jìn)行交接。經(jīng)詢，龍堡公司稱北京中輝物業(yè)管理有限公司將金鳳成祥公司搬離的事情向其進(jìn)行了告知，此后房屋空置。另，龍堡公司稱根據(jù)涉案房屋租賃合同之約定，金鳳成祥公司單方提出解除合同，應(yīng)按照租賃房屋當(dāng)年年租金的1‰支付違約金，并對(duì)甲方超出違約金以外的損失進(jìn)行賠償；根據(jù)該合同約定，金鳳成祥公司應(yīng)當(dāng)向其支付730.7358元的違約金，并對(duì)其損失進(jìn)行賠償。

經(jīng)詢，雙方均稱涉案房屋所在大廈為商用，分租給不同單位用于辦公，金鳳成祥公司稱疫情導(dǎo)致多數(shù)商戶無(wú)法辦公，龍堡公司稱也有正常辦公的單位；金鳳成祥公司另稱涉案店鋪主要客源為商戶及學(xué)校，受疫情影響，學(xué)校關(guān)閉，因所售食品保質(zhì)期短，經(jīng)營(yíng)無(wú)法維系。

本院認(rèn)為，本案中，龍堡公司與金鳳成祥公司簽訂的涉案房屋租賃合同合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。現(xiàn)該合同履行過(guò)程中，金鳳成祥公司于2020年3月30日自涉案房屋搬出，其與龍堡公司的房屋租賃合同客觀上已無(wú)法履行，一審法院認(rèn)定涉案房屋租賃合同于2020年3月30日解除，并無(wú)不妥。需要明確的是，該認(rèn)定并不意味著金鳳成祥公司有權(quán)單方解除涉案房屋租賃合同關(guān)系，一審法院已經(jīng)對(duì)此進(jìn)行了闡述，認(rèn)定金鳳成祥公司應(yīng)當(dāng)向龍堡公司承擔(dān)違約解除的合同責(zé)任，龍堡公司關(guān)于合同解除時(shí)間及一審法院認(rèn)定違約方有權(quán)解除合同的上訴意見不能成立。龍堡公司稱其于本案中所主張的租金包括房屋空置期損失，同時(shí)主張其所主張的違約金包含金鳳成祥公司應(yīng)當(dāng)向其支付的高于合同約定違約金的實(shí)際損失，該兩項(xiàng)主張均指向房屋空置損失。一審法院考慮了合同履行情況、金鳳成祥公司的違約情形及空置期合理期限等因素，對(duì)違約金予以酌定，考慮本案實(shí)際情況，金鳳成祥公司因疫情原因提出解除合同并無(wú)明顯惡意，且及時(shí)向龍堡公司提出止損主張，一審法院酌定數(shù)額并無(wú)明顯不妥，本院不持異議。

綜上所述，龍堡公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)12040元，由北京龍堡物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　劉慧慧

審 判 員　白　松

審 判 員　王軍華

二〇二一年三月九日

法官助理　孫春瑋

書 記 員　劉梓晨