上訴人（原審被告、反訴原告）：永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)光華路**院**樓**1001。

法定代表人：張軍，董事長。

委托訴訟代理人：張迎軍，女，該公司法務。

委托訴訟代理人：于江濱，北京平水律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京展某世紀投資管理有限公司，住所地北京市東城區(qū)永定門內東街中里****。

法定代表人：潘石屹，董事長。

委托訴訟代理人：闞文穎，北京市中聞律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張旻，北京市中聞律師事務所律師。

上訴人永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司（以下簡稱：永新華某公司）因與被上訴人北京展某世紀投資管理有限公司（以下簡稱：展某公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初10119號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月1日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月11日公開開庭審理了本案。上訴人永新華某公司之委托訴訟代理張迎軍、于江濱、被上訴人展某公司之委托訴訟代理人張旻到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

永新華某公司上訴請求：撤銷一審判決第二、三、四、五、七項，依法改判駁回對方的原審訴訟請求，支持我方的原審反訴請求或將本案發(fā)回重審。事實和理由：一、展某公司鎖閉店鋪共計84天，給我方造成的損失客觀存在，我方因舉證困難，要求對實際損失進行評估鑒定。根據(jù)相關法律規(guī)定，一審法院未準許我方提出的鑒定申請導致我方不能準確舉證證明損失數(shù)額，屬程序違法；且我方舉證證明展某公司鎖鋪后，我方不得不支付員工工資并產(chǎn)生裁員費用276644.2元的證據(jù)確鑿，這些損失是客觀存在的，一審認定我方主張證據(jù)不足，屬認定錯誤；二、展某公司在合同履行期內將店鋪鎖門、停電的侵權行為，超出了法律所容許的限度，不屬于合理行使不安抗辯權，導致我方直至合同解除之日、開鎖騰退之日也未能正常使用租賃房屋，造成的損失應依法賠償，其無權再要求我方支付無法使用租賃房屋期間的租金、雙倍占用費、裝修期間租金、欠租滯納金。我方實際收到《終止函》的日期是2019年7月23日，租賃合同應于該日期終止。我方已向法院提交相關證據(jù)和代理意見，證明展某公司請求確認雙方解除合同日為2020年2月21日不成立，缺乏事實依據(jù)。盡管我方不同意解除合同，但展某公司一直鎖閉店鋪，我方被迫停業(yè)，無法經(jīng)營下去，但是我方的租金已交付至2019年12月30日，相當于已經(jīng)多支付了5個月的占用費，一審判決要求我方再支付展某公司占用費、租金和滯納金顯失公平。

展某公司辯稱同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求、事實及理由。

展某公司向一審法院起訴請求：1、請求確認雙方就2號B1210室，B1-117（2C）室（以下簡稱涉案房屋）簽訂的《前門大街店鋪租賃合同》于2020年2月21日解除；2、判令永新華某公司向展某公司支付2020年1月1日至2020年2月21日期間的欠付租金72197.83元；3、判令永新華某公司向展某公司雙倍支付延期返還房屋期間（2020年2月22日至2020年6月8日）的占用費301157.5元；4、判令永新華某公司向展某公司支付因違約導致合同解除的違約金77639.76元；5、判令永新華某公司向展某公司支付拖欠租金的滯納金，以72197.83元為基數(shù)，按照每遲延一日千分之三的標準，自2019年11月26日計算至實際給付之日；6、判令永新華某公司向展某公司支付遲延辦理房屋交付手續(xù)導致的違約金，以77639.76元為基數(shù)，按照每遲延一日千分之三的標準，自2020年2月22日計算至2020年6月8日；7、判令永新華某公司支付展某公司裝修復原費用81033元；8、訴訟費由永新華某公司承擔。

永新華某公司向一審法院提起反訴，請求：1、判令展某公司賠償因商鋪鎖門、停電給永新華某公司造成的店鋪停業(yè)人員開支損失276644.2元（2019年11月-2020年9月）；2、判令展某公司返還永新華某公司已支付的保證金77639.76元；3、判令展某公司賠償因商鋪鎖門、停電給永新華某公司造成的裝修損失20萬元；4、判令展某公司承擔本案訴訟費用。

一審法院經(jīng)審理認定事實如下：2016年12月5日，展某公司（預出租方、甲方）與永新華某公司（預承租方、乙方）簽訂《前門大街店鋪預租合同》，約定甲方同意將2號B1210室，B1-117（2C）室即涉案房屋出租給乙方，建筑面積270.11平方米。甲方已向乙方出示該店鋪的《房屋所有權證》。乙方應僅以永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司的商號經(jīng)營永新華某的品牌。乙方在簽署本合同之前已至現(xiàn)場詳細視察過該店鋪，乙方已充分了解本合同附件四所列之該店鋪現(xiàn)狀（包括但不限于該店鋪現(xiàn)有裝修及設施狀況）并對該店鋪現(xiàn)狀表示滿意和接受。租賃期限自2017年1月4日至2024年8月31日。第一個租賃年度（2017年1月4日至2018年1月3日）的日租金為4.5元/日/平方米，增值稅為0.23元/日/平方米，月租金為36971.31元，增值稅為1848.57元……第三個租賃年度（2019年1月4日至2020年1月3日）的日租金為4.95元/日/平方米，增值稅為0.25元/日/平方米，月租金為40668.44元，增值稅為2033.42元；第四個租賃年度（2020年1月4日至2021年1月3日）的日租金為4.95元/日/平方米，增值稅為0.25元/日/平方米，月租金為40668.44元，增值稅為2033.42元。管理費指乙方對管理公司提供的管理服務所應付的費用。乙方應在每個公歷季度最后一個公歷月的第25日或之前支付下一個公歷季度的租金及增值稅、管理費及增值稅。若乙方遲延支付合同項下任何應付款項及增值稅，應按應付未付款項金額每日0.3%的標準向甲方及/或管理公司支付滯納金。保證金指為保證乙方完成及充分履行其于合同項下義務之目的而應向甲方及管理公司支付的保證金。乙方應向甲方支付租金保證金77639.76元，向管理公司支付管理費保證金25930.56元。若乙方不履行其于合同項下任何義務的，甲方及/或管理公司有權扣除乙方保證金，以彌補甲方及/或管理公司因乙方違約而蒙受的損失。合同期滿或提前解除，乙方未發(fā)生合同約定的違約事件，已履行復原義務并返還該店鋪并付清所有款項及增值稅，完成合同項下乙方應履行的全部其他義務（包括但不限于退還保證金收據(jù)），甲方及/或管理公司應在前述條件全部滿足之日起30個工作日內將保證金無息退還乙方。除甲方書面同意乙方續(xù)租外，乙方應于租賃期滿或提前解除日17：00點前完全履行其將該店鋪恢復至合同附件四所列交付狀態(tài)或甲方另行書面同意之狀態(tài)的義務（簡稱復原義務），并將該店鋪返還甲方。返還時，應經(jīng)甲方或管理公司驗收并書面認可方可視為乙方已完全履行復原義務。乙方結清全部款項，并將鑰匙返還甲方。若乙方未全面、未充分履行復原義務，甲方可要求乙方實際履行或甲方可選擇代為履行復原義務，乙方應賠償甲方因此遭受的一切損失。自合同解除日起至乙方辦妥交接手續(xù)之日止，乙方應以合同解除日前一日所適用的租金、管理費標準為基數(shù)，向甲方雙倍支付延遲返還期間該店鋪的占用費、管理費及其他費用。乙方應在租賃期滿或合同提前解除日后20個工作日內完成該店鋪內以該店鋪地址登記注冊手續(xù)的注銷或遷移。乙方違反本條款，保證金不予退還。乙方單次拖欠租金及管理費超過15個工作日，甲方可單方解除合同提前收回涉案房屋。且乙方已支付的保證金不予退還，并應向甲方支付相當于保證金金額的違約金；乙方遲延辦理該店鋪交付手續(xù)的，每延遲一日乙方應按保證金金額0.3%的標準向甲方承擔違約責任。甲方向乙方發(fā)出書面解除通知書，通知書中載明日期即為提前解除日。依據(jù)該合同發(fā)出的通知、單據(jù)等均應采用書面形式，并用掛號或快遞方式發(fā)至合同所示的聯(lián)系地址，投遞后的第三個工作日即視為送達。

合同履行期間，展某公司向永新華某公司交付了涉案房屋，永新華某公司將涉案房屋交由案外商戶經(jīng)營。永新華某公司依約向展某公司交納了租金保證金77639.76元，向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費保證金25930.56元，租金交納至2019年12月31日，此后租金未再交納。2020年2月17日，展某公司按照合同所示地址向永新華某公司發(fā)出《終止函》，載明因永新華某公司拖欠租金、管理費及相關費用，租賃合同于2020年2月19日終止。永新華某公司應自終止日起3個工作日內一次性付清欠付費用，并于合同終止日當日下午五時之前按照租賃合同約定返還房屋。

關于房屋交接日期，展某公司稱永新華某公司于2020年6月8日騰空涉案房屋，并出具交接單；但永新華某公司認為展某公司所出具的交接單未有永新華某公司的簽字蓋章確認，對此不予認可。永新華某公司于2020年2月底即已騰空涉案房屋，但未提交相應證據(jù)。

關于鎖鋪情況，永新華某公司稱第一次是2019年6月6日，鎖了1天，第二次是2019年9月17日，鎖了1天，第三次是2019年10月18日，鎖了3天，第四次是2019年11月11日到2019年12月16日，共46天。2019年12月16日開門后，商戶就陸續(xù)搬家，到2020年2月底已經(jīng)搬完。永新華某公司并申請證人閆某、薛某出庭作證。閆某到庭稱，其是只有文化公司的法定代表人，實際使用涉案房屋，自2019年6月始展某公司有陸續(xù)鎖門情況，短的兩三天，長的半個月，自從2019年11月份鎖門后就沒有開過了。薛某到庭稱，其是代表永新華某公司與展某公司對接租賃事宜，自2019年5月份以來，公司資金有些緊張，永新華某公司與展某公司溝通晚交租金，但展某公司不同意，永新華某公司晚些交租金，展某公司就鎖門，直到補交租金后才開門，這對永新華某公司經(jīng)營造成很大影響。直到2019年10月以后，租金實在交不了，展某公司就鎖門了一個月。對此，展某公司不認可兩位證人證言，認為該兩位證人與永新華某公司存在關聯(lián)利害關系。關于鎖門情況，2019年6月6日只鎖了部分房屋，同天又開了。2019年10月18日永新華某公司當天支付租金了，展某公司不可能鎖門。2019年11月11日鎖門了，鎖了兩三天后，永新華某公司協(xié)商要付款，展某公司就打開門了。

另，關于涉案房屋裝修狀況，雙方均未提交證據(jù)予以證明。關于裝修復原費用，展某公司提交案外店鋪的拆除報告等，以證明涉案房屋的裝修復原費用，但永新華某公司認為復原費用未實際發(fā)生，不能拿案外店鋪作比。

一審法院認為，依法成立的合同受法律保護，當事人應當按照約定履行自己的義務。本案中，展某公司與永新華某公司簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，合法有效，當事人應當全面履行自己的義務。按照合同約定，永新華某公司單次拖欠租金及管理費超過15個工作日，展某公司可單方解除合同，永新華某公司并應向展某公司支付相當于保證金金額的違約金；展某公司向永新華某公司發(fā)出書面解除通知書，通知書中載明日期即為提前解除日。根據(jù)已查明事實，永新華某公司未交納2019年12月31日之后租金，展某公司于2020年2月17日向永新華某公司發(fā)出《終止函》，載明涉案合同自2020年2月19日解除。庭審中，雙方均認可涉案合同于2020年2月21日解除，法院對此予以確認。合同解除前的租金，永新華某公司應予支付。故展某公司要求永新華某公司支付2020年1月1日至2020年2月21日期間租金的訴訟請求，于法有據(jù)，法院予以支持。因永新華某公司未交納租金構成違約，展某公司有權解除合同，現(xiàn)展某公司要求永新華某公司支付解約違約金的訴訟請求，亦于法有據(jù)，法院予以支持。根據(jù)合同約定，出現(xiàn)因永新華某公司違約解除合同情況時，已交納的保證金不予退還，永新華某公司并應支付相當于保證金金額的違約金。上述“保證金不予退還”也具有違約金性質。故對于展某公司主張的違約金，法院考慮合同已履行時間、交接情況、當事人過錯程度及展某公司因永新華某公司違約造成的損失等因素，對違約金數(shù)額依法進行確定，同時將用展某公司已支付的租金保證金予以沖抵。

合同約定，自合同解除日起至永新華某公司辦妥交接手續(xù)之日止，永新華某公司應以合同解除日前一日所適用的租金標準為基數(shù)，向展某公司雙倍支付延遲返還期間的占用費。鑒于合同解除后至2020年6月8日期間，考慮到永新華某公司主張其2月底已經(jīng)騰房未提交相應的證據(jù)，展某公司所持6月8日收房單上也沒有永新華某公司的簽字確認，法院無法確定永新華某公司的實際占用期間，又考慮到展某公司因未交租金存在鎖門行為及疫情因素，故法院將對房屋占用費依法酌定。

展某公司要求永新華某公司支付滯納金的訴訟請求，理由正當，法院予以支持，該滯納金實則拖欠租金的違約金，但違約金約定標準過高，法院對此依法酌定。

關于展某公司要求永新華某公司支付遲延辦理房屋交付手續(xù)導致的違約金一節(jié)，違約金的實質系用于彌補當事人因對方的違約行為而遭受的損失。鑒于展某公司已向永新華某公司主張了遲延辦理房屋交付手續(xù)期間的房屋占用費，故展某公司要求永新華某公司支付該項違約金，依據(jù)不足，法院不予支持。

關于裝修復原費一項，鑒于展某公司未就其實際支付的復原費用進行舉證，故對此項法院不予支持。

關于永新華某公司要求展某公司賠償因商鋪鎖門、停電給永新華某公司造成的店鋪停業(yè)人員開支損失，依據(jù)不足，法院不予支持。

關于永新華某公司要求展某公司賠償因商鋪鎖門、停電給永新華某公司造成的裝修損失，因合同解除系永新華某公司違約所致，故該訴訟請求，法院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、確認北京展某世紀投資管理有限公司與永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司簽訂的《前門大街店鋪租賃合同》于2020年2月21日解除；二、永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司于判決生效后七日內向北京展某世紀投資管理有限公司支付欠付租金（含稅）72197.83元（租金保證金72197.83元予以折抵）；三、永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司于判決生效后七日內向北京展某世紀投資管理有限公司支付違約金42701.86元（剩余租金保證金5441.93元予以折抵，尚余37259.93元應予支付）；四、永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司于判決生效后七日內向北京展某世紀投資管理有限公司支付房屋使用費37364元；五、永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司于判決生效后七日內向北京展某世紀投資管理有限公司支付滯納金1000元；六、駁回北京展某世紀投資管理有限公司的其他訴訟請求；七、駁回永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司的其他訴訟請求。

本院二審期間，雙方當事人均未提交新證據(jù)。二審查明的其他事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為，展某公司與永新華某公司簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，當事人應當全面履行自己的義務。永新華某公司未交納2019年12月31日之后租金，展某公司于2020年2月17日按照合同所示地址向永新華某公司發(fā)出《終止函》，載明涉案合同自2020年2月19日解除。一審庭審中，雙方亦認可涉案合同于2020年2月21日解除，故本院對于該解除日予以確認。合同解除前的租金，永新華某公司應予支付。即永新華某公司應當支付2020年1月1日至2020年2月21日期間的租金。

合同解除后，至永新華某公司騰退房屋之日止，永新華某公司仍應支付相應的房屋使用費。永新華某公司主張其2月底已經(jīng)騰房未提交相應的證據(jù)，展某公司所持6月8日收房單上也沒有永新華某公司的簽字確認，無法確定永新華某公司的實際占用期間，考慮到展某公司存在鎖門行為及疫情因素，一審法院對房屋使用費酌情確定的數(shù)額，并無不當。永新華某公司未依約支付租金，應支付拖欠租金的滯納金。一審法院依法酌定滯納金1000元，亦無不妥。

永新華某公司因自身原因欠付租金構成違約，應當承擔違約責任。一審法院考慮合同已履行時間、交接情況、當事人過錯程度及展某公司因永新華某公司違約造成的損失等因素，對違約金數(shù)額依法進行確定，同時將用展某公司已支付的租金保證金予以沖抵，并無不妥。永新華某公司上訴不同意支付違約金，本院不予支持。

永新華某公司上訴要求展某公司賠償因商鋪鎖門、停電給永新華某公司造成的店鋪停業(yè)人員開支損失及裝修損失。展某公司對商鋪鎖門、停電系因永新華某公司欠付租金而采取的以催繳租金為目的的行為，其行為雖有不妥，亦屬事出有因，且該情節(jié)因素已在認定房屋使用費時予以考慮。另外，合同解除系永新華某公司一方違約所致，故對于永新華某公司上訴要求展某公司賠償?shù)赇佂I(yè)人員開支損失及裝修損失的主張，本院不予支持。

因保證金已在永新華某公司應付的租金及違約金中進行抵扣，永新華某公司上訴要求退還保證金，本院不予支持。

綜上所述，永新華某公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費7250元，由永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　趙胤晨

二〇二一年三月十五日

法官助理　徐維眷

書 記 員　趙　越