上訴人（原審被告，反訴原告）：北京瑞正源商貿(mào)有限公司，住所地北京市通州區(qū)頤瑞東里**樓102。

負責人：王正，經(jīng)理。

上訴人（原審被告，反訴原告）：北京瑞正源商貿(mào)有限公司榮某中路分公司，營業(yè)場所北京市北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)榮某中路7號院4號樓-1層B005、B006、B008、B009、B010、C001、C003-C014、C016-C021。負責人：王正，經(jīng)理。

負責人：王正，經(jīng)理。

以上二上訴人之共同委托訴訟代理人：劉紹昆，北京市中聞律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告，反訴被告）：李自強，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住河北省定州市磚路鎮(zhèn)潘村**。

委托訴訟代理人：侯正，北京市東友律師事務(wù)所律師。

上訴人北京瑞正源商貿(mào)有限公司（以下簡稱瑞正源公司）、北京瑞正源商貿(mào)有限公司榮某中路分公司（以下簡稱瑞正源分公司）因與被上訴人李自強租賃合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初9546號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

瑞正源公司、瑞正源分公司共同上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判，案件受理費由李自強承擔。事實和理由：瑞正源公司、瑞正源分公司共同主張，一審認定瑞正源分公司于2019年11月11日取得營業(yè)執(zhí)照與事實不符，瑞正源分公司于2019年8月8日成立取得營業(yè)執(zhí)照，2019年11月11日只是變更登記日期，并不是分公司成立日期；根據(jù)《商鋪租賃合同》，瑞正源公司只要將商鋪出租給李自強，即履行了合同義務(wù)，為被上訴人辦理營業(yè)執(zhí)照并非《商鋪租賃合同》約定的義務(wù)，在合同中無約定的情況下，一審認定瑞正源公司方違約，缺乏合同依據(jù)；根據(jù)《食品經(jīng)營許可管理辦法》，李自強經(jīng)營大肉，不需要辦理許可證，在其他條件具備的情況下，只要有經(jīng)營場所證明，無論是承租還是自有，均可以辦理營業(yè)執(zhí)照，李自強可以自己辦理營業(yè)執(zhí)照，只是他自己沒有申請而已；一審稱“證照的延期取得勢必會對合同履行產(chǎn)生影響，影響了商戶對涉案場地的使用”缺乏依據(jù)，李自強提交的所有證據(jù)均不能證明在2020年3月10日停業(yè)前由于證照沒有取得而影響了經(jīng)營，承租商鋪所在集市停業(yè)主要是受到疫情影響，一審在律師的參與下才開始調(diào)查消防安全檢查合格證一事，之前商戶從未就該事項對瑞正源公司提出抗辯或交涉，未取得消防安全檢查合格證也從未對李自強營業(yè)產(chǎn)生妨礙；李自強拒絕交租金沒有依據(jù)，《商鋪租賃合同》約定了支付租金的期限、金額及違約責任，沒有約定李自強在任何情況下可以遲延支付租金，沒有任何證據(jù)顯示李自強進場時間晚于合同約定時間，在2020年3月1日停電前，李自強已經(jīng)經(jīng)營6個月，沒有任何人阻止其經(jīng)營，李自強實際占用場地，就應(yīng)當支付租金；停暖、停電均與瑞正源公司無關(guān)，李自強沒有按照約定支付第二期租金，在瑞正源公司反復催要的情況下拒絕支付，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，瑞正源公司方有權(quán)解除合同；瑞正源公司沒有違約行為，一審認定違約責任不符合法律規(guī)定；李自強未提交實際損失的證據(jù)，一審判決瑞正源公司支付違約金違反法律規(guī)定；雙方當事人在一審中均未提出變更租金標準，一審判決酌定按照租金50%的標準支付租金違反不告不理原則；一審存在指定舉證期限過短及對于逾期舉證責任沒有釋明等程序不當。

李自強辯稱，同意一審判決。

李自強向一審法院起訴請求判決：1.解除其與瑞正源公司、瑞正源分公司簽訂的《商鋪租賃合同》；2.瑞正源公司、瑞正源分公司退還所支付的房屋租金人民幣35000元、押金人民幣11666元；3.瑞正源公司、瑞正源分公司支付違約金人民幣23332元；4.瑞正源公司、瑞正源分公司賠償經(jīng)濟損失共計人民幣89500元，分別為水池2個及安裝費500元、廣告牌700元、射燈14個2100元、安裝燈具費用500元、監(jiān)控設(shè)備2個600元、剩余未用食品袋400元、展柜冰箱4個16000元、絞肉機2個2000元、電子秤刀具設(shè)備700元、貨架1個1000元、因中途停電停業(yè)導致貨物變質(zhì)損失35000元，因市場經(jīng)營管理不善2名員工三個月工資損失30000元；5.瑞正源公司、瑞正源分公司承擔本案全部訴訟費用。

瑞正源公司、瑞正源分公司向一審法院提出反訴請求判決：1.確認雙方租賃合同解除；2.李自強支付拖欠租金35000元，違約金26250元（35000×5‰×150天），扣除押金11666元還應(yīng)支付49584元；3.李自強支付拖欠的電費120元、電費800元、衛(wèi)生費500元；4.反訴費用由李自強承擔。

一審法院認定事實：2019年8月25日，瑞正源分公司（甲方）與李自強（乙方）簽訂《商鋪租賃合同》約定將坐落于北京市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)榮某中路7號院4號樓-1瑞正源百年市集內(nèi)的店鋪租賃給李自強經(jīng)營大肉使用。租期為1年，免租期為2019年8月25日至2019年9月7日，正式租期為2019年9月8日開始至2020年9月7日止。合同第5條約定，首年租金合計140000元，首次房租支付金額為35000元，租金支付方式為押一付三，押金數(shù)額為11666元。租金從租期開始之日起計算，每三個月為一個結(jié)算周期，乙方于每個結(jié)算周期開始后的前10日內(nèi)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向甲方一次性結(jié)清本期租金。合同第6條約定，供暖費、物業(yè)管理費由甲方承擔，水費、電費、電話費、電視收視費、上網(wǎng)費、車位費、室內(nèi)設(shè)備維修費、衛(wèi)生費、空調(diào)費等由乙方承擔。合同中未列明的與房屋有關(guān)的其他費用均由甲方承擔。租賃期間，如出現(xiàn)因乙方經(jīng)營所征收的費用，則由乙方自行承擔。第10條約定，甲乙任何一方違反合同，均構(gòu)成違約。除向守約方按下列方式承擔違約金外，還應(yīng)賠償因其違約行為給守約方造成的損失。在租賃期內(nèi)如因甲方原因?qū)е潞贤K止的，甲方應(yīng)退還乙方剩余租金，向乙方支付相當于兩個月租金的違約金。乙方逾期交付租金的，除應(yīng)及時如數(shù)補交外，每延期一日還應(yīng)按逾期金額的5‰向甲方支付違約金。在租賃期內(nèi)，因乙方原因?qū)е潞贤K止的，乙方應(yīng)向甲方支付相當于兩個月租金的違約金。第11條約定，乙方未按時交付房租超過30日或有違法行為的，甲方可單方解除合同。甲方存在違約行為，影響乙方對房屋的正常使用，乙方可以單方解除合同，乙方解除合同后，甲方應(yīng)將押金、剩余租金退還乙方，并有權(quán)要求甲方支付貳個月租金作為違約金。

合同簽訂后，李自強支付了押金11666元，3個月租金35000元。瑞正源公司、瑞正源分公司如約將店鋪交給李自強使用。

2019年11月11日，瑞正源分公司取得營業(yè)執(zhí)照。

2019年12月11日，瑞正源分公司取得食品經(jīng)營許可證。

2020年1月9日，瑞正源分公司向瑞正源百年市集內(nèi)的商戶發(fā)出《通知》載明：2020年1月13日起和本公司簽訂合同的商戶請積極上貨正常經(jīng)營，如簽訂合同的商戶不上貨不正常經(jīng)營，本公司將對其進行管理罰款。該通知正文部分載明了管理罰款標準、商戶上貨標準、經(jīng)營標準。

2020年1月12日，瑞正源分公司在市場內(nèi)張貼催交租金通知，載明：按照合同規(guī)定租金繳納時間為2020年1月1日，現(xiàn)已超過繳納租金期限，瑞正源分公司將于2020年1月15日-18日在瑞正源百年市集臨時辦公室收取2020年1-3月份攤位租金。務(wù)必在限定時間內(nèi)辦理繳費手續(xù)，逾期未交費者收取滯納金并視為合同違約，請相互轉(zhuǎn)告。

2020年3月7日，瑞正源分公司在市場內(nèi)張貼催交租金通知，載明：第一季度租金已于2020年2月25日到期，現(xiàn)已逾期，您需要在2020年3月10日之前一次性繳納下一季度的租金，如果未在規(guī)定時間內(nèi)繳納足額租金，瑞正源公司將默認租方單方違約，由此引發(fā)的一切后果及損失由租方自行承擔。違約商戶個人物品限期至2020年3月15日內(nèi)搬離，過期未辦理的物品視為乙方放棄，由甲方自行處理。

2020年3月10日，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)消防救援支隊因受理投訴后對涉案市集進行消防監(jiān)督檢查，檢查結(jié)果為涉案市集現(xiàn)場未營業(yè)。

2020年3月22日，瑞正源分公司向李自強發(fā)出的《解除租賃合同通知書》載明：瑞正源公司曾于2020年1月12日和3月10日在涉案市場內(nèi)張貼催交租金公告，通知所有欠繳商戶及時按照《商鋪租賃合同》約定的時間和金額交付相應(yīng)租金。至2020年3月22日，李自強欠交租金已超過30日，瑞正源公司有權(quán)單方解除《商鋪租賃合同》。自通知到達之日起涉案租賃合同解除，自收到通知5日內(nèi)李自強應(yīng)將欠繳租金補齊并將商鋪騰退完畢。逾期未騰退則按照租金標準計算占用費。同日，李自強收到了該通知書。

2020年3月23日，李自強向瑞正源分公司發(fā)出《解除租賃合同通知書》載明：李自強沒有違約，瑞正源分公司沒有合同解除權(quán)，無權(quán)主動解除合同，李自強不同意瑞正源分公司提出的解除合同的理由，但由于瑞正源分公司已經(jīng)提出解除合同的意思表示，表明瑞正源分公司的違約情形將得不到解決，李自強將無法繼續(xù)正常使用房屋，李自強享有合同解除權(quán)。特通知瑞正源分公司，自本通知發(fā)出之日起，雙方租賃關(guān)系解除。瑞正源分公司需于本通知書發(fā)出之日起5日內(nèi)，退還李自強已支付的全部租金、押金并賠償損失。關(guān)于騰退，李自強已無法進入集市，瑞正源分公司需積極辦理相應(yīng)出入手續(xù)，并及時通知李自強前往集市，若因瑞正源分公司不能辦理相應(yīng)進出手續(xù)導致無法騰退的，騰退期間產(chǎn)生的費用、包括租金、水電費成本、折舊等一切損失均由瑞正源分公司承擔。

2020年4月30日，瑞正源分公司取得公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證。

庭審中，雙方均同意瑞正源公司、瑞正源分公司為本案適格合同主體，瑞正源公司、瑞正源分公司均有權(quán)提起反訴并承擔義務(wù)。瑞正源公司、瑞正源分公司提交了《北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展局建設(shè)工程消防驗收意見書》《聯(lián)合驗收意見通知書》，欲證明位于榮某中路7號的國融國際中心B1層裝修改造工程于2019年10月14日、2019年10月16日于完成消防、竣工的聯(lián)合驗收。關(guān)于李自強退場時間，雙方均認可李自強于2020年4月15日交回承租商鋪，法院對此不持異議。關(guān)于瑞正源公司、瑞正源分公司主張的電費、衛(wèi)生費，瑞正源公司、瑞正源分公司稱因商戶未預(yù)交電費導致供電方停電，電費為酌定，衛(wèi)生費則由各商戶均攤。關(guān)于各商戶是否可以單獨取得營業(yè)執(zhí)照及食品經(jīng)營許可，各商戶稱無法單獨取得前述證照、許可，并稱由瑞正源公司、瑞正源分公司取得相應(yīng)許可后，各商戶才可在瑞正源公司、瑞正源分公司的營業(yè)執(zhí)照及食品經(jīng)營許可范圍內(nèi)經(jīng)營。瑞正源公司、瑞正源分公司亦承認李自強若從事食品經(jīng)營，需其雙方均具備食品經(jīng)營許可。為佐證拒交租金的理由，李自強提交了商戶代表與任義（音）、王新光（音）等人的錄音，欲證明涉案商鋪不適租，且瑞正源公司、瑞正源分公司應(yīng)允不計算租金。

一審法院認為，當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)的規(guī)定。違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的合同無效。本案中，雙方簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，雙方均應(yīng)按照約定履行合同義務(wù)。本案爭議首先應(yīng)界定違約責任的歸屬。瑞正源分公司取得營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證、公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證的時間，均晚于合同訂立、開始履行的時間，前述證照的延期取得勢必會影響商戶對于涉案場地的使用。綜合本案證據(jù)，瑞正源公司、瑞正源分公司實際參與了涉案商鋪的管理，有義務(wù)辦理或協(xié)助辦理相關(guān)證照。因此，法院認定瑞正源公司、瑞正源分公司未在各商戶進場前取得前述行政許可直接導致各商戶不能如約、充分地使用涉案商鋪，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。特別是直至合同解除前，涉案場地仍未能取得公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證，各商戶在合同履行過程中有理由對合同能否繼續(xù)履行產(chǎn)生合理懷疑，因此各商戶未按約交付租金或占有使用費的行為構(gòu)成有效抗辯，不能據(jù)此認定各商戶違約。瑞正源公司、瑞正源分公司提交的《北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展局建設(shè)工程消防驗收意見書》《聯(lián)合驗收意見通知書》，僅能證明國融國際中心B1層裝修改造工程曾完成消防、竣工驗收，不能等同于涉案商鋪滿足了開業(yè)前的消防安全檢查條件，故法院對瑞正源公司、瑞正源分公司的辯稱不予采信。

關(guān)于合同解除，雙方雖基于不同的理由及基礎(chǔ)均作出了解除合同的意思表示，但在各商戶遲延支付租金不構(gòu)成違約的情況下，瑞正源公司、瑞正源分公司無合同解除權(quán)，其發(fā)送的合同解除通知不能達到合同解除的效果。在瑞正源公司、瑞正源分公司違約的情況下，各商戶享有合同解除權(quán)?，F(xiàn)雙方均認可涉案合同于2020年3月23日解除，法院對此不持異議。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。本案中，雙方當事人均同意瑞正源公司、瑞正源分公司一并行使合同的權(quán)利和義務(wù)，法院對此不持異議。在瑞正源公司、瑞正源分公司違約的情況下，李自強要求瑞正源公司、瑞正源分公司按照合同約定支付兩個月租金總計23332元的違約金并返還押金11666元，這一訴訟請求有合同依據(jù)且不超出法院核算的范圍，法院對此予以支持。

就李自強主張的返還租金一節(jié)，雖瑞正源公司、瑞正源分公司遲延取得相關(guān)證照，但李自強仍在相關(guān)證照取得之前對涉案商鋪進行了利用并開展了經(jīng)營行為，應(yīng)當支付一定的租金。結(jié)合李自強對涉案商鋪的利用程度及不能充分利用的原因，法院酌定李自強在合同解除前按照約定租金50%的標準支付租金。瑞正源公司、瑞正源分公司主張的租金實質(zhì)上包括了合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用費兩部分。合同解除后，李自強占有商鋪的權(quán)利基礎(chǔ)已喪失，故應(yīng)當支付占有使用費用至實際騰退之日。關(guān)于占有使用費的標準，法院參照租金標準予以確定。就雙方主張的租金及占有使用費用，法院就李自強已支付租金抵扣后一并核算并予以判決。李自強雖主張瑞正源公司、瑞正源分公司員工曾就免除相應(yīng)租金的行為進行了承諾，但其提交的錄音中僅能證明雙方就相應(yīng)租金進行過協(xié)商，不足以證明已達成合意，故法院對其抗辯意見不予采信。

關(guān)于李自強主張的各項損失，因其并未提交相應(yīng)票據(jù)證明實際損失數(shù)額，且在相當長的一段租賃期限內(nèi)，李自強的設(shè)備、存貨等有充足的時間可自行處理或另行使用，而違約金亦為彌補損失之用，因此，法院對其主張的損失不予支持。

關(guān)于瑞正源公司、瑞正源分公司主張的違約金，因瑞正源公司、瑞正源分公司不存在違約行為，故法院對該項反訴請求不予支持。關(guān)于瑞正源公司、瑞正源分公司主張的電費、衛(wèi)生費，其提交的證據(jù)不足以佐證相應(yīng)費用的具體標準及數(shù)額，故法院均不予支持。

綜上，一審法院于2020年10月判決：一、確認李自強與北京瑞正源商貿(mào)有限公司榮某中路分公司簽訂的《商鋪租賃合同》于2020年3月23日解除；二、北京瑞正源商貿(mào)有限公司、北京瑞正源商貿(mào)有限公司榮某中路分公司于判決生效后七日內(nèi)返還李自強押金11666元；三、北京瑞正源商貿(mào)有限公司、北京瑞正源商貿(mào)有限公司榮某中路分公司于本判決生效后七日內(nèi)支付李自強違約金23332元；四、李自強于判決生效后七日內(nèi)支付北京瑞正源商貿(mào)有限公司、北京瑞正源商貿(mào)有限公司榮某中路分公司租金及房屋占有使用費5266.52元；五、駁回李自強的其他訴訟請求；六、駁回北京瑞正源商貿(mào)有限公司、北京瑞正源商貿(mào)有限公司榮某中路分公司的其他反訴請求。如果未判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，瑞正源公司、瑞正源分公司補充提交中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于深化消防執(zhí)法改革的意見》。的通知，主張以此證明本案不應(yīng)依據(jù)相關(guān)消防法律認定瑞正源公司、瑞正源分公司的違約責任。李自強不認可瑞正源公司、瑞正源分公司的證明目的。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當向場所所在地的縣級以上地方人民政府消防救援機構(gòu)申請消防安全檢查。消防救援機構(gòu)應(yīng)當自受理申請之日起十個工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標準和管理規(guī)定，對該場所進行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)。根據(jù)一審法院查明的事實，涉案租賃場地在簽訂合同時，甚至直至涉案租賃合同解除，一直未取得公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證。該種情形勢必會對涉案租賃合同的履行產(chǎn)生影響，導致承租人不能按照約定充分使用涉案商鋪，故可以認定瑞正源公司、瑞正源分公司在涉案合同履行中已存在違約行為，一審法院判決瑞正源公司、瑞正源分公司承擔相應(yīng)違約責任并退還押金，并無不當。鑒于李自強已使用涉案商鋪并開展了經(jīng)營行為，一審法院綜合考慮涉案合同履行的實際情況，酌定按照約定進場周期計算至合同解除時的50%標準支付租金，亦屬合理。綜上，瑞正源公司、瑞正源分公司的上訴，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3690元，由北京瑞正源商貿(mào)有限公司、北京瑞正源商貿(mào)有限公司榮某中路分公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　劉　潔

審 判 員　　張玉賢

審 判 員　　耿燕軍

二〇二一年一月十三日

法官助理　　方浩然

書 記 員　　王遠征