上訴人（原審原告）：北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司，住所地北京市西城區(qū)西直門外南路****樓**。

法定代表人：晉小明，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊尚英，北京市隆平律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京匯京柯某汽車貿(mào)易發(fā)展有限公司，住，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)豐管路**/div>

法定代表人：馮際，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：劉濤，男，北京匯京柯某汽車貿(mào)易發(fā)展有限公司職員。

委托訴訟代理人：閆薛濤，女，北京匯京柯某汽車貿(mào)易發(fā)展有限公司職員。

上訴人北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱：卡某世紀(jì)公司）因與被上訴人北京匯京柯某汽車貿(mào)易發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱：匯京柯某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2020）京0106民初21363號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月19日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月1日公開開庭審理了本案。上訴人卡某世紀(jì)公司之委托訴訟代理人楊尚英、被上訴人匯京柯某公司之委托訴訟代理人閆薛濤、劉濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

卡某世紀(jì)公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判支持我方的一審全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：受疫情影響，本案租賃經(jīng)營(yíng)的客觀情況發(fā)生了訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的客觀變化，依法應(yīng)當(dāng)變更合同價(jià)款，即減免租金。一、疫情發(fā)生以來(lái)，我方經(jīng)營(yíng)的京奇連鎖酒店豐益橋店資金持續(xù)短缺，已經(jīng)嚴(yán)重影響到酒店經(jīng)營(yíng)甚至生存，出租方減免部分租金分擔(dān)承租方所受影響，對(duì)保持租賃關(guān)系十分重要；二、疫情不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，此次疫情帶給我方的影響和變化是現(xiàn)實(shí)存在且無(wú)法消除的，只有變更出租方與承租方合同價(jià)款，平衡雙方利益才能緩解我方的困境，一審判決將疫情與合同十幾年租期作比較，我方認(rèn)為不具有可比性；三、因疫情導(dǎo)致我方經(jīng)營(yíng)的京奇酒店損失慘重，我方提交了《洽商函》和《申請(qǐng)函》，但一審法院對(duì)此并未予以認(rèn)定，我方認(rèn)為一審判決存在偏袒；四、本案實(shí)際情況完全滿足情勢(shì)變更的適用條件，一審判決適用法律不當(dāng)。

匯京柯某公司辯稱同意一審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求、事實(shí)及理由。

卡某世紀(jì)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.要求變更雙方簽訂的《租賃合同》中租金標(biāo)準(zhǔn)與支付方式條款：免除2020年6月1日至2020年8月31日期間3個(gè)月期間的租金724893.75元；自2020年9月1日至2021年8月31日每月減收5天租金；2.訴訟費(fèi)依法承擔(dān)。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2010年10月21日，匯京柯某公司（出租方、甲方）與卡某世紀(jì)公司（承租方、乙方）簽訂《租賃合同》，約定：甲方出租的房屋地址：16號(hào)院11號(hào)樓，甲方將11號(hào)樓以下區(qū)域以現(xiàn)狀租賃給乙方使用，具體面積約為：地上：地上**面積約為163米，地上，地上**面積約為4125平米。屋頂立柱范圍內(nèi)全部歸乙方自建房屋使用，產(chǎn)權(quán)歸甲方。乙方承租上述房產(chǎn)后自行裝修、自行經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，自行負(fù)責(zé)乙方與商戶以及工程隊(duì)伍之間的債權(quán)、債務(wù)，在任何情況下必須嚴(yán)格履行合同義務(wù)，交納租金。租賃期限：自2010年11月1日開始至2029年8月31日止，甲方給予乙方10個(gè)月免租期，自2010年11月1日起至2011年8月31日止，計(jì)租日期從2011年9月1日起算。租金標(biāo)準(zhǔn)：前三年2011年9月1日至2014年8月31日，租金為每年263萬(wàn)元，其中包括四層樓頂使用費(fèi)。從第四年起開始，租金每三年遞增5%。乙方應(yīng)于本合同簽訂之日向甲方支付303萬(wàn)元，包括：租賃押金40萬(wàn)，作為其全面、適當(dāng)履行本合同的擔(dān)保，本合同非因乙方原因終止或解除時(shí)，乙方交清租金和其他應(yīng)付費(fèi)用，并將各項(xiàng)設(shè)施完好的承租房屋交還給甲方后，甲方將押金金額無(wú)息返還給乙方，上述押金不可抵扣租金或其他乙方應(yīng)支付的任何費(fèi)用。從第二期應(yīng)付租金日起，即2012年9月1日乙方每半年一次支付給甲方租金，半年租金標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)年年租金的二分之一，乙方應(yīng)在每期租金到期日前15日足額支付下期租金。甲乙雙方均不得隨意要求變更或解除合同，本合同內(nèi)容若需要變更的，雙方在協(xié)商一致的情況下，可另有簽訂書面協(xié)議。合同終止或解除：合同期滿；因違約解除；甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，一致同意終止本合同；因自然災(zāi)害或國(guó)家、地區(qū)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃拆遷等不可抗力因素的影響經(jīng)營(yíng)無(wú)法按本合同規(guī)定執(zhí)行時(shí)，甲乙雙方均有權(quán)要求變更或解除合同；且互不承擔(dān)違約責(zé)任；如解除合同，租金可按當(dāng)期租金標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際使用天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)，且根據(jù)國(guó)家、地區(qū)的相、地區(qū)的相關(guān)補(bǔ)償政策執(zhí)行效期內(nèi)，任何一方如需提前解除本合同，必須同時(shí)符合以下條件：提出方無(wú)任何違約情況或已妥善解決違約事宜、提出方提前六個(gè)月（180天）書面通知對(duì)方、對(duì)方的書面同意，否則視為違約。免租期優(yōu)惠系以本合同規(guī)定的租賃期限如期全面履行為前提條件的。本合同非因甲方過(guò)錯(cuò)不能滿足上述前提條件時(shí)，乙方則無(wú)權(quán)獲得未履行期間的免租期優(yōu)惠，乙方應(yīng)按租金260萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交給甲方；違約責(zé)任：在本合同履約過(guò)程中，對(duì)乙方逾期交納租金，乙方應(yīng)自本協(xié)議約定租金繳納日至其實(shí)際支付之日，按應(yīng)繳租金的日千分之五向甲方繳納滯納金，乙方逾期繳納租金超過(guò)45日，甲方有權(quán)單方面解除合同，并由乙方按本協(xié)議第十七條約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任，并沒(méi)收押金。乙方延期相關(guān)費(fèi)用超過(guò)45日，甲方有權(quán)不向乙方所承租的房屋供應(yīng)水、電、冷氣、暖氣、燃?xì)獾?，且甲方此舉不屬于違約，亦不承擔(dān)由此帶來(lái)的任何賠償責(zé)任。庭審中，雙方均認(rèn)可卡某世紀(jì)公司租金交納至2020年5月31日。

卡某世紀(jì)公司主張受疫情影響導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)的京奇連鎖酒店損失慘重，提交了旅店業(yè)信息系統(tǒng)于2020年2月至6月及2019年2月至6月關(guān)于入住人員的統(tǒng)計(jì)表及京奇連鎖酒店豐益橋店2020年與2019年2月至6月在營(yíng)業(yè)收入、出租率、人數(shù)等方面對(duì)比圖；經(jīng)質(zhì)證，匯京柯某公司對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，統(tǒng)計(jì)表中顯示軟件使用期限已過(guò)，對(duì)卡某世紀(jì)公司使用權(quán)限存疑，數(shù)據(jù)的真實(shí)性、合法性存疑，且該數(shù)據(jù)均為卡某世紀(jì)公司自行錄入，無(wú)第三方相關(guān)證明文件，入住情況的真實(shí)性、合法性存疑，對(duì)比圖系卡某世紀(jì)公司提供，沒(méi)有第三方的相關(guān)證明文件。

匯京柯某公司提交其公司分別與車永林、中國(guó)工商銀行股份有限公司之間簽訂的房屋租賃合同、卡某世紀(jì)公司與北京金百萬(wàn)餐飲管理有限公司之間的租賃協(xié)議，欲證明卡某世紀(jì)公司以低于市場(chǎng)水平的租金承租涉案房屋，且卡某世紀(jì)公司將第三層轉(zhuǎn)租，賺取租金差額。經(jīng)質(zhì)證，卡某世紀(jì)公司對(duì)匯京柯某公司與車永林、中國(guó)工商銀行之間簽訂的房屋租賃合同的真實(shí)性不認(rèn)可，認(rèn)為與涉案合同無(wú)可比性，不能證明其以低于市場(chǎng)水平租金承租涉案房屋；其承租后做了大量的基礎(chǔ)建設(shè)以及配套裝修、資金投入，對(duì)原始租賃物形成添附，匯京柯某公司用其出租原始租賃標(biāo)的物與添附后的租金水平作比較，不合理。

經(jīng)詢問(wèn)，卡某世紀(jì)公司表示承租房屋一層用于自用，三層轉(zhuǎn)租給北京金百萬(wàn)餐飲管理有限公司，四層由其經(jīng)營(yíng)京奇連鎖酒店，五層由其自建簡(jiǎn)易房，部分為員工宿舍，部分轉(zhuǎn)租給一旅行社。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。本案中，卡某世紀(jì)公司與匯京柯某公司就涉案房屋簽訂的《租賃合同》系雙方真實(shí)的意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。現(xiàn)卡某世紀(jì)公司認(rèn)為疫情原因?qū)е缕浣?jīng)營(yíng)的京奇連鎖酒店豐益橋店受損失，故要求變更合同中關(guān)于租金支付條款，對(duì)此，首先，疫情雖不能預(yù)見(jiàn)、不能避免，但考慮到卡某世紀(jì)公司與匯京柯某公司之間簽訂的租賃合同租期長(zhǎng)達(dá)近20年之久，疫情期間并不必然導(dǎo)致雙方合同不能繼續(xù)履行，或合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；其次，根據(jù)卡某世紀(jì)公司的庭審陳述，其租賃涉案房屋后僅將第4層用于經(jīng)營(yíng)酒店，且匯京柯某公司作為出租人，對(duì)卡某世紀(jì)公司因疫情欠繳的租金，既未催繳亦未追究違約責(zé)任，現(xiàn)繼續(xù)按照原租賃合同租賃標(biāo)準(zhǔn)支付租金對(duì)卡某世紀(jì)公司并非明顯的不公平；最后，關(guān)于2020年9月1日至2021年8月31日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)，該期間并未涉及到疫情，且涉及到合同條款的變更應(yīng)經(jīng)合同主體雙方協(xié)商予以變更，故，卡某世紀(jì)公司主張變更租金標(biāo)準(zhǔn)與支付方式條款，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第七十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定，判決：駁回北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。雙方均認(rèn)可疫情發(fā)生后，曾就租金問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，但未達(dá)成一致?？呈兰o(jì)公司要求減免部分租金，匯京柯某公司同意緩交租金，但不同意減免租金。經(jīng)雙方確認(rèn)，2020年6月1日至8月31日的租金及2021年3月1日之后的租金，卡某世紀(jì)公司目前尚未支付?？呈兰o(jì)公司主張雖然其要求免除2020年6月1日至8月31日的租金，但主要是基于2020年2月至4月的疫情影響而主張免除租金，因該期間租金已預(yù)交，故要求免除后續(xù)2020年6月1日至8月31日的租金。

二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，卡某世紀(jì)公司與匯京柯某公司就涉案房屋簽訂的《租賃合同》系雙方真實(shí)的意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。

2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)。2020年1月24日，北京市啟動(dòng)突發(fā)衛(wèi)生公共事件一級(jí)響應(yīng)機(jī)制。2020年4月30日，北京將突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)調(diào)整為二級(jí)響應(yīng)，并相應(yīng)調(diào)整防控策略。本案中，卡某世紀(jì)公司因上述期間的租金已預(yù)交，故上訴要求免除后續(xù)2020年6月1日至8月31日的租金。新冠肺炎疫情系雙方均不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況，確實(shí)會(huì)對(duì)卡某世紀(jì)公司使用租賃房屋經(jīng)營(yíng)造成客觀影響，且雙方經(jīng)協(xié)商亦未就租金問(wèn)題達(dá)成一致。故對(duì)于卡某世紀(jì)公司上訴請(qǐng)減免部分租金，于情合理，于法有據(jù)。本院結(jié)合疫情防控等級(jí)調(diào)整的具體情況及公平原則，酌情確定減免租金的具體數(shù)額。

本案一審立案日期為2020年9月3日，卡某世紀(jì)公司起訴主張，2020年9月至2021年8月期間每月減收5天租金。因立案時(shí)，該期間尚未到達(dá)，故對(duì)于卡某世紀(jì)公司的該項(xiàng)訴求，本院不予支持。卡某世紀(jì)公司可待相應(yīng)的期間到達(dá)后，依據(jù)客觀事實(shí)狀況，再行主張相關(guān)權(quán)利。

綜上所述，卡某世紀(jì)公司的上訴請(qǐng)求，部分成立，對(duì)其中合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民法典＞時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2020）京0106民初21363號(hào)民事判決；

二、免除北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司2020年6月1日至2020年8月31日期間的部分租金，免除金額為30萬(wàn)元；

三、駁回北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)5524元，由北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)3223元（已交納），由北京匯京柯某汽車貿(mào)易發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)2301元（北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司已預(yù)交，北京匯京柯某汽車貿(mào)易發(fā)展有限公司于本判決生效后7日內(nèi)給付北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司）；二審案件受理費(fèi)11048元，由北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)6446元（已交納），由北京匯京柯某汽車貿(mào)易發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)4602元（北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司已預(yù)交，北京匯京柯某汽車貿(mào)易發(fā)展有限公司于本判決生效后7日內(nèi)給付北京卡某世紀(jì)酒店管理有限公司）。

本判決為終審判決。

審 判 員　趙胤晨

二〇二一年三月五日

法官助理　徐維眷

書 記 員　趙　越