上訴人（原審被告）：馬某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京逸永泰商貿(mào)有限公司法定代表人，現(xiàn)住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：閆國強，北京首熙律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：中遠酒店物業(yè)管理有限公司，住所地北京市房山區(qū)長陽萬興路**-N2266。

法定代表人：劉柯劍，董事長。

委托訴訟代理人：孫孟園，河北高俊霞律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：黃冬梅，河北高俊霞律師事務(wù)所律師。

上訴人馬某因與被上訴人中遠酒店物業(yè)管理有限公司（下稱中遠公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初18400號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

馬某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回中遠公司的訴訟請求；本案一審、二審訴訟費用由中遠公司承擔。事實和理由：一、一審法院僅憑我簽署了《入住通知書》就認定我完成了收房屬于事實認定錯誤。在案涉房屋質(zhì)量問題始終未能解決，歷經(jīng)多次溝通并主張權(quán)利無果的情況下我迫于無奈才于2019年實際接收房屋并在收房后自行維修。2015年3月14日我應(yīng)開發(fā)商的通知到售樓處辦理案涉房屋的交房手續(xù)，當時是先簽署收房驗收文件再到現(xiàn)場驗收，而根據(jù)開發(fā)商的房屋交付手冊載明的房屋交付流程，應(yīng)先驗房再簽署相關(guān)文件，這導致驗房成了走過場。在實際驗收過程中我發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴重質(zhì)量問題，未實際接收房屋，而是經(jīng)與開發(fā)商和中遠公司三方溝通，我簽署《鑰匙委托登記表》將案涉房屋的鑰匙交給中遠公司進行后續(xù)維修，自此我無法實際控制并使用案涉房屋。故應(yīng)認定為案涉房屋未實際交付，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》第四十一條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由建設(shè)單位交納，我無支付物業(yè)費的義務(wù)。二、中遠公司并未提供合格的物業(yè)服務(wù)。首先，中遠公司怠于履行維修服務(wù)義務(wù)，在其承諾予以維修案涉房屋的情況下單方提起訴訟，違背誠信原則。其次，雖經(jīng)我多次聯(lián)系并催促，中遠公司并未盡到住宅質(zhì)量保證書和前期物業(yè)合同中規(guī)定的受理報修并協(xié)調(diào)開發(fā)商維修的義務(wù)。中遠公司也承諾按時完成保修義務(wù)，但實際上中遠公司未予以實際維修。中遠公司已構(gòu)成違約，在此情況下，我行使合同法第六十六條規(guī)定的履行合同抗辯權(quán)，有權(quán)拒絕支付物業(yè)費。再次，前期物業(yè)服務(wù)合同中約定業(yè)主申請裝飾裝修時，中遠公司不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員管理費等裝飾裝修有關(guān)的費用。但中遠公司違反上述規(guī)定實際收取我裝修管理費。最后，前期物業(yè)服務(wù)合同約定，中遠公司對共用部位有日常維修、養(yǎng)護和管理的義務(wù)，但其卻未盡上述義務(wù)，且對包括案涉房屋在內(nèi)的屋頂?shù)榷嗵幬恢娩伾纤芰喜疾⒂帽〈纱u壓蓋，存在風大瓷磚易被吹落的安全隱患。

中遠公司辯稱，同意一審判決，不同意馬某的上訴意見。

中遠公司向一審法院起訴請求：1.判令馬某支付中遠公司2016年9月1日至2019年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費83244元；2.判令馬某支付中遠公司滯納金，以馬某在2016年9月1日至2019年12月31日期間每年欠付的物業(yè)服務(wù)費為基數(shù)，從次年的1月1日起，按日千分之五的標準計算至實際支付之日止；3.本案訴訟費由馬某承擔。

一審法院認定事實：2014年12月11日，中遠公司（乙方）與北京遠盛置業(yè)有限公司（以下簡稱遠盛公司，甲方）簽訂《前期物業(yè)合同》，約定：甲方委托乙方為甲方開發(fā)的位于北京市大興區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)小羊坊東的遠洋天著景園小區(qū)（以下簡稱案涉小區(qū)）提供前期物業(yè)服務(wù)，項目類型為別墅；關(guān)于服務(wù)期限，第6條：“本協(xié)議自簽訂之日起生效，至甲方與業(yè)主簽署的前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日終止”；關(guān)于物業(yè)服務(wù)費，第7.2條：“……物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費標準為：【別墅】7.5元/平方米·月”，第7.3條：“物業(yè)服務(wù)費自甲方通知業(yè)主的收房期限屆滿之日起計收”；關(guān)于違約責任，第10.4條：“業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費或本合同約定的其他代收代繳費用的，應(yīng)當按照逾期每日千分之五（應(yīng)付未付費用總額為計算基數(shù)）的標準承擔相應(yīng)的滯納金”。

經(jīng)查，馬某系案涉小區(qū)業(yè)主，其購買案涉小區(qū)內(nèi)門牌號為B2405的別墅（以下簡稱案涉房屋），案涉房屋面積為277.48平方米。

2015年3月14日，馬某簽署《遠洋天著景園入住手續(xù)書》，完成入住手續(xù)辦理。

2019年10月8日，中遠公司向馬某致《律師函》，載明：“致：馬某先生/女士……您所有的位于北京遠洋天著二期2405號房屋，尚未繳納物業(yè)服務(wù)費，未繳費期間：2016.9.1-2019.12.31，未繳費金額：83244元……請您于收到本函件之日起5日內(nèi)繳納物業(yè)服務(wù)費……”中遠公司于2019年10月16日通過圓通快遞以郵寄方式向馬某送達《律師函》。庭審中，馬某稱中遠公司未直接通知其繳納物業(yè)費，《律師函》系其鄰居告知所得。

中遠公司向法院提交了案涉小區(qū)照片一組，欲證明其依約充分履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，且服務(wù)水平已達到《北京市住宅物業(yè)服務(wù)五級標準》。馬某稱其對該證據(jù)真實性無法核實，因其未實際入住案涉房屋。

一審法院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條之規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。本案中，中遠公司與建設(shè)單位遠盛公司簽訂的《前期物業(yè)合同》，是雙方真實意思表示，并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。馬某作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)受《前期物業(yè)合同》的約束，且中遠公司依合同為涉訴小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，故馬某應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)管理費用。馬某主張的案涉房屋在交付時存在質(zhì)量問題，屬于其與房屋開發(fā)商之間的房屋質(zhì)量爭議，可另行處理。馬某已于2015年3月14日辦理完成收房手續(xù)，根據(jù)《前期物業(yè)合同》第7.3條的約定，收房后的物業(yè)費應(yīng)由馬某自行負擔，馬某主張其沒有收房，證據(jù)不足，法院不予采信。綜上，中遠公司要求馬某支付2016年9月1日至2019年12月31日期間的物業(yè)費，符合合同及法律規(guī)定，法院予以支持。根據(jù)《前期物業(yè)合同》第7.2條的約定，案涉房屋系別墅，面積為277.48平方米，按7.5元/月·平方米的價格標準計算，經(jīng)核算，馬某欠付的物業(yè)費為83244元。

關(guān)于中遠公司主張的滯納金?！肚捌谖飿I(yè)合同》中未約定具體的交納物業(yè)費期限，中遠公司主張馬某從次年1月1日起支付滯納金，缺乏依據(jù)，法院不予支持。中遠公司向馬某快遞送達《律師函》通知馬某限期交納物業(yè)費后，馬某未按期交納，中遠公司要求馬某支付滯納金，法院予以支持，結(jié)合中遠公司催交的情況，法院酌定滯納金從2019年10月25日開始計算。另，《前期物業(yè)合同》第10.4條約定逾期繳納物業(yè)費的滯納金為日千分之五，馬某主張該滯納金標準過高的意見，法院予以采納，并依法予以調(diào)整。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、馬某于判決生效后七日內(nèi)支付中遠酒店物業(yè)管理有限公司2016年9月1日至2019年12月31日期間物業(yè)服務(wù)費83244元；二、馬某于判決生效后七日內(nèi)支付中遠酒店物業(yè)管理有限公司滯納金，以83244元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率四倍，自2019年10月25日起計算至實際支付之日止；三、駁回中遠酒店物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，為證明其主張，馬某提交房屋交付手冊、裝飾材料銷售單、斷橋鋁門窗合同、住宅質(zhì)量保證書、施工收繳通知單、微信支付轉(zhuǎn)賬電子憑證、收據(jù)、微信聊天記錄以及案涉房屋照片等證據(jù)。中遠公司不認可上述證據(jù)的證明目的。

一審法院查明的事實，有相關(guān)證據(jù)佐證，本院予以確認。

本院認為，中遠公司與建設(shè)單位遠盛公司簽訂有《前期物業(yè)合同》，馬某作為案涉小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)受該合同約束。馬某上訴稱案涉房屋未實際交付，但其已于2015年3月14日簽署《遠洋天著景園入住手續(xù)書》，完成入住手續(xù)辦理，馬某提供的現(xiàn)有證據(jù)不足以反駁該事實。在中遠公司依約為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的情況下，馬某應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。馬某上訴稱中遠公司并未提供合格的物業(yè)服務(wù)，首先，馬某主張的案涉房屋在交付時存在的質(zhì)量問題，屬于其與房屋開發(fā)商之間關(guān)于房屋質(zhì)量的爭議，其可另行解決，該問題的解決與否不足以構(gòu)成其是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費的理由。其次，馬某提供的現(xiàn)有證據(jù)不足以證明中遠公司存在可以減免或者馬某無需支付物業(yè)管理費用的行為。綜上所述，馬某的上訴請求依據(jù)不足，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1881元，由馬某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王艷芳

審 判 員　李蔚林

審 判 員　王　元

二〇二一年二月十九日

法官助理　姬　雷

書 記 員　梁　佳