上訴人（原審被告）：北京亦某國際產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新管理有限公司，住所地北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路******。

法定代表人：楊巍，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：祝偉，北京市北斗鼎銘律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：黃劍勇，北京市北斗鼎銘律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京亦某置業(yè)有限公司，住，住所地北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)宏達(dá)北路******/div>

法定代表人：張志祥，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：師光虎，北京市道可特律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：馮雨鐸，北京市道可特律師事務(wù)所律師。

上訴人北京亦某國際產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新管理有限公司（以下簡稱亦某國際公司）因與被上訴人北京亦某置業(yè)有限公司（以下簡稱亦某置業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初9439號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

亦某國際公司上訴請求：1.撤銷一審判決第一項并依法改判駁回亦某置業(yè)公司全部訴訟請求；2.本案訴訟費由亦某置業(yè)公司承擔(dān)。事實和理由：一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤。一、亦某置業(yè)公司免費提供涉案房屋供亦某國際公司使用，其中包括了免費提供物業(yè)服務(wù)。租賃合同通用條款部分雖然約定涉案房屋物業(yè)費用以亦某國際公司與物業(yè)服務(wù)提供方書面簽訂的物業(yè)管理委托協(xié)議確定，但該租賃合同為亦某置業(yè)公司提供的格式合同。租賃合同正文部分規(guī)定的免費提供涉案房屋供亦某國際公司使用包括了免費提供物業(yè)服務(wù)。且亦某國際公司與亦某置業(yè)公司未曾簽訂任何書面的物業(yè)合同，側(cè)面印證了上述事實。二、亦某置業(yè)公司并未提交其已經(jīng)向亦某國際公司履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)的相關(guān)證據(jù)，未提供證據(jù)證明向亦某國際公司提供了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。一審判決直接認(rèn)定亦某國際公司已經(jīng)實際享受了亦某置業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)，違背證據(jù)規(guī)則。三、亦某置業(yè)公司提供的《前期物業(yè)管理委托合同》真實性存疑，合同雙方存在利害關(guān)系，不應(yīng)作為認(rèn)定案件事實的證據(jù)，一審判決僅以該合同直接認(rèn)定涉案房屋物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)，與案件事實不符。四、亦某國際公司已經(jīng)于2018年9月13日將涉案房屋騰退并返還，亦某置業(yè)公司并未提供證據(jù)證明已在訴訟時效內(nèi)主張過物業(yè)服務(wù)費，其所主張的2017年10月1日前的物業(yè)服務(wù)費用已經(jīng)超過訴訟時效。2018年9月14日至2020年4月23日期間并非亦某國際公司使用涉案房屋，無需支付2018年9月14日起的物業(yè)費用。五、關(guān)于面積的問題，在涉案房屋中間兩邊各52.68平米是不存在的，中間一層是空的，但是一審把此計算在內(nèi)了，走道平臺上面與事實不符。

亦某置業(yè)公司辯稱，同意一審判決，不同意亦某國際公司的上訴請求。

亦某置業(yè)公司向一審法院起訴請求：1．解除亦某置業(yè)公司與亦某國際公司之間的物業(yè)服務(wù)合同；2．亦某國際公司支付物業(yè)費（2015年5月1日至2015年9月4日期間按21元／平米／月、2015年9月5日至實際騰退之日止按25元／平米／月計算，房屋面積為914.18平方米，停車費計算至2018年8月31日，計算標(biāo)準(zhǔn)為900元／月，入室保潔費從2016年3月1日計算至2018年8月31日，計算標(biāo)準(zhǔn)為3200元／月）；3．亦某國際公司支付利息（2015年5月1日起，按照銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算）；4．訴訟費由亦某國際公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：亦某置業(yè)公司提交北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司（后更名為北京亦某投資控股有限公司，以下簡稱亦某投資公司）與北京博大經(jīng)開置業(yè)有限公司就涉案樓宇于2010年簽訂的前期物業(yè)管理委托合同，合同約定寫字樓部分按照21元／月／建筑平方米，商業(yè)部分按照27元／月／建筑平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費，地下，地下車位按照450元／月／個的標(biāo)準(zhǔn)收取車位使用費div>

2015年10月9日，北京博大經(jīng)開置業(yè)有限公司更名為北京亦某置業(yè)有限公司。

亦某置業(yè)公司主張亦某國際公司應(yīng)于2015年5月1日起交納物業(yè)服務(wù)費用，并提交了亦某國際公司應(yīng)收費用明細(xì)、關(guān)于亦城國際中心項目物業(yè)費價格調(diào)整的通知、與案外人簽訂的機(jī)動車停車管理協(xié)議、與案外人簽訂的物業(yè)延伸服務(wù)合同等證據(jù)，欲證明亦某國際公司2015年5月1日至2015年9月4日期間應(yīng)按照21元／平米／月、2015年9月5日之后按25元／平米／月交納物業(yè)服務(wù)費，亦某國際公司對前述證據(jù)的真實性均不認(rèn)可，并稱關(guān)于亦城國際中心項目物業(yè)費價格調(diào)整的通知并未送達(dá)給該公司。

為佐證曾向亦某國際公司催收相關(guān)費用，亦某置業(yè)公司提交了要求亦某國際公司交納物業(yè)費的通知單復(fù)印件及張貼照片的打印件，亦某置業(yè)公司稱2018年9月之前每個季度會將通知單發(fā)給亦某國際公司的前臺工作人員，但是亦某國際公司沒有書面簽收，2018年9月之后開始在門上張貼，每次張貼都會拍照，但以拍照的工作人員已經(jīng)離職為由未出具原始載體，亦某國際公司對前述證據(jù)的真實性、證明目的均不予認(rèn)可。

亦某置業(yè)公司提交了該公司于2019年6月18日寄給亦某國際公司楊巍、沈園的順豐快遞面單，并稱郵寄內(nèi)容為要求亦某國際公司支付租金、裝修費、物業(yè)費、入室保潔費、停車費、利息等費用的函，亦某國際公司認(rèn)可收到了快遞，但不認(rèn)可亦某置業(yè)公司所稱的文件內(nèi)容，順豐快遞面單記載郵寄物品為“文件”。

另案查明，亦某國際公司曾提交簽訂時間為2015年5月13日的房屋租賃合同協(xié)議書，協(xié)議甲方為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司，乙方為北京博大經(jīng)開置業(yè)有限公司，即本案原審原告，丙方為亦某國際公司，協(xié)議約定丙方租賃房屋位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路10號亦城國際中心1幢A座26層2601，建筑面積為914.18平方米，乙方與丙方約定租賃期限自2015年5月13日至2015年11月12日，租賃用途為辦公，租賃期內(nèi)租金總額為零。協(xié)議附件中約定，甲方對房屋享有所有權(quán)，并將房屋委托乙方經(jīng)營管理，乙方有權(quán)以自己的名義出租給丙方，并由乙方承擔(dān)租賃法律關(guān)系中由出租方承擔(dān)的全部義務(wù)及法律責(zé)任，丙方同意不對房屋產(chǎn)權(quán)人甲方主張任何權(quán)利和要求承擔(dān)任何責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理費，協(xié)議附件中約定物業(yè)管理費由丙方承擔(dān)，并負(fù)責(zé)向?qū)Ψ课萏峁┪飿I(yè)服務(wù)的物業(yè)管理公司交納。丙方應(yīng)在乙方向其交付租賃房屋之前與物業(yè)管理公司另行簽署相關(guān)物業(yè)服務(wù)協(xié)議。該合同加蓋北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司合同專用章、北京博大經(jīng)開置業(yè)有限公司合同專用章，亦某置業(yè)公司對該公司的公章真實性不認(rèn)可，但經(jīng)一審法院釋明，其不申請對涉案協(xié)議中所加蓋的公章的真實性進(jìn)行鑒定。

另案查明，亦某投資公司提交了涉案房屋的房屋面積測算技術(shù)報告書，報告顯示涉案房屋建筑面積為914.18平方米，套內(nèi)面積626.88平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e287.3平方米。

關(guān)于房屋現(xiàn)狀，亦某國際公司稱于2018年9月13日搬離了涉案房屋，亦某置業(yè)公司提交了亦某國際公司2018年9月13日的搬出物品清單，清單載明亦某國際公司在2018年9月13日搬出了2臺臺式機(jī)、16臺筆記本電腦及書、鍋、花等物品若干。亦某置業(yè)公司稱于2019年6月12日在涉案房屋處張貼了要求亦某國際公司清償費用的函，但以送達(dá)人員離職為由未提交該函件及拍攝送達(dá)過程的原始載體。

另案查明，2020年4月15日，亦某投資公司向亦某國際公司送達(dá)了解除租賃合同通知的短信，稱將于2020年4月23日收回房屋，并要求亦某國際公司將房屋內(nèi)遺留物品搬出，同時繳納自2015年4月29日至2020年4月23日期間的租金。2020年4月17日，亦某國際公司回復(fù)稱對前述通知中所述內(nèi)容不予認(rèn)可，并稱不欠任何租賃費用。亦某投資公司自認(rèn)該公司于2020年4月23日進(jìn)入涉案房屋并在部分物品上張貼了封條，經(jīng)詢問，亦某國際公司稱房間內(nèi)遺留的部分物品均已棄置。

為主張車位費用，亦某置業(yè)公司提交了其系統(tǒng)中登記使用人為王萱的車位明細(xì)，欲證明亦某國際公司應(yīng)交納×××、×××、×××的車位使用費用，但其提交的車輛進(jìn)出、停車記錄卻為×××小客車的停車記錄，亦某置業(yè)公司對此解釋為系因系統(tǒng)升級所致，亦某國際公司認(rèn)可王萱為該公司員工，但對亦某置業(yè)公司提交證據(jù)的真實性、證明目的不認(rèn)可。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。亦某國際公司使用涉案房屋期間已經(jīng)實際享受了亦某置業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，雖未簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但與亦某置業(yè)公司形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。亦某國際公司辯稱亦某投資公司免費提供涉案房屋供其使用，但免費提供房屋與免收物業(yè)費并無法律上的必然聯(lián)系，且三方在租賃合同協(xié)議中明確約定應(yīng)就物業(yè)服務(wù)另行簽訂合同并由亦某國際公司承擔(dān)，亦某國際公司提交的證據(jù)不足以證明亦某國際公司作出過豁免物業(yè)費用的意思表示，應(yīng)承擔(dān)不利后果?；陔p方缺少書面協(xié)議來確定權(quán)利與義務(wù)，應(yīng)按照公平合理、誠實信用的原則，一審法院參考前期物業(yè)服務(wù)合同、同類物業(yè)服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)、涉案項目周邊的市場化物業(yè)服務(wù)水平綜合考慮后對亦某置業(yè)公司主張的前期物業(yè)合同中約定物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)予以采納，亦某國際公司雖不認(rèn)可前期物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn)，但未提交相反證據(jù)佐證其主張，一審法院對其抗辯意見不予采信，亦某置業(yè)公司稱在提供物業(yè)服務(wù)期間提高了物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)，但未舉證已就提高后的收費標(biāo)準(zhǔn)通知了亦某國際公司，故一審法院統(tǒng)一按照前期物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn)計算物業(yè)費。就物業(yè)費的起算時間，亦某置業(yè)公司主張自2015年5月1日起算，但未提交亦某國際公司于當(dāng)日已經(jīng)占有使用涉案房屋的證據(jù)，亦某國際公司提交的協(xié)議中顯示自2015年5月13日起占用涉案房屋，故一審法院認(rèn)定亦某國際公司應(yīng)自2015年5月13日起支付物業(yè)服務(wù)費用。亦某國際公司與亦某投資公司借用合同一案中，亦某國際公司具有返還房屋的義務(wù)，應(yīng)就返還房屋的返還承擔(dān)舉證責(zé)任，亦某國際公司稱已于2018年9月13日搬離并返還房屋，但其提交的與案外人之間的租賃合同不足以佐證其主張，亦某置業(yè)公司提交的搬出物品清單僅表明亦某國際公司搬出物品的名稱，該清單不具有返還、交接房屋的證明力，故即便亦某國際公司于2018年9月13日搬離了涉案房屋，仍不足以證明將房屋返還給了亦某投資公司，故一審法院對亦某國際公司于2018年9月13日返還涉案房屋的抗辯意見不予采納。亦某投資公司自認(rèn)于2020年4月23日進(jìn)入了涉案房屋并在物品上張貼封條，視為該公司實際上收回了涉案房屋，故亦某置業(yè)公司、亦某國際公司之間的物業(yè)服務(wù)合同事實上已于當(dāng)日解除，一審法院對亦某置業(yè)公司要求解除合同的訴訟請求不予支持，并認(rèn)定亦某國際公司應(yīng)支付物業(yè)費用至2020年4月23日。關(guān)于房屋面積，三方簽訂的租賃協(xié)議與另案中的就涉案房屋的測繪報告能夠互相印證，故一審法院對亦某置業(yè)主張按照914.18平方米為基數(shù)收取物業(yè)費的主張予以支持，亦某國際公司雖不認(rèn)可該面積，但未提交證據(jù)佐證其主張，一審法院對其抗辯意見不予采信。關(guān)于入室保潔費，亦某置業(yè)公司提交的證據(jù)不足以證明為亦某國際公司提供了入室保潔服務(wù)，故一審法院對該部分主張不予支持。關(guān)于車位使用費，亦某置業(yè)公司提交的登記號碼和出入號碼不一致，不足以佐證其主張，一審法院不予支持。關(guān)于亦某置業(yè)公司主張的利息損失，雙方未就物業(yè)費的支付時間做出約定，故一審法院對此亦不予支持。綜上，一審法院于2020年10月28日判決：一、亦某國際公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付亦某置業(yè)公司物業(yè)費1139068.28元；二、駁回亦某置業(yè)公司的其他訴訟請求。

本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，在另案生效判決中，已經(jīng)確定亦某國際公司免費使用涉案房屋，但亦某國際公司認(rèn)為亦某置業(yè)公司免費提供涉案房屋包括免費提供物業(yè)服務(wù)，缺乏證據(jù)證明。亦某國際公司作為使用房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費用。亦某國際公司上訴稱亦某置業(yè)公司未提供證據(jù)證明提供了物業(yè)服務(wù)，因亦某置業(yè)公司系為整個亦城國際中心項目提供物業(yè)服務(wù)，亦某置業(yè)公司提交了前期物業(yè)合同以及相關(guān)證據(jù)，一審判決據(jù)此認(rèn)定亦某國際公司應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費并無不當(dāng)。亦某國際公司上訴稱2018年9月14日至2020年4月23日期間并非亦某國際公司使用涉案房屋，無需支付2018年9月14日起的物業(yè)費用，因其提交的與案外人之間的租賃合同、搬出物品清單等不足以證明其已將房屋返還，故應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付物業(yè)費。關(guān)于訴訟時效，因提供物業(yè)服務(wù)系持續(xù)的行為，因此不能認(rèn)定亦某置業(yè)公司主張2017年10月1日前的物業(yè)費超過訴訟時效。關(guān)于房屋面積，三方簽訂的租賃協(xié)議與另案中的就涉案房屋的測繪報告能夠互相印證，亦某國際公司上訴稱面積不對亦未提交證據(jù)證明，一審法院認(rèn)定的面積并無不當(dāng)。

綜上所述，亦某國際公司的上訴理由缺乏事實及法律依據(jù)，其上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費17908元，由北京亦某國際產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新管理有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　李　琴

審 判 員　　李漢一

審 判 員　　衛(wèi)　華

二〇二一年二月二十五日

法官助理　　李紫維

書 記 員　　沈佳盟