上訴人（原審被告）：北京迅達偉業(yè)投資管理有限公司，住所地北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)清澄名苑****樓**3-2003。

法定代表人：宋萍，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：雷煥朝，北京市金臺律師事務所律師。

委托訴訟代理人：宋云超，北京市金臺律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：北京航空旅游專修學院，住，住所地北京市大興區(qū)物順路**院/div>

法定代表人：宋巖，院長。

委托訴訟代理人：楊智永，北京興展律師事務所律師。

委托訴訟代理人：呂健，北京興展律師事務所律師。

上訴人北京迅達偉業(yè)投資管理有限公司（以下簡稱迅達偉業(yè)公司）因與被上訴人北京航空旅游專修學院（以下簡稱航空旅游學院）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初13741號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月8日立案后，適用獨任制公開開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

迅達偉業(yè)公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回航空旅游學院的一審訴訟請求或發(fā)回重審。事實與理由：1.航空旅游學院直至2020年10月14日才將房屋交付我公司，此前一直占有使用涉案房屋，即使退還預交租金也應截止到該日期。2.根據(jù)雙方協(xié)議約定，航空旅游學院未足額交付租金，尚欠付1128767元。3.涉案房屋內(nèi)一直存放學生用品和物品，我公司同樣無法使用。4.在房屋正式拆除騰退前，我公司也要向出租方按年繳納土地租金，一審判決將導致我公司兩方面損失。另，一審適用法律錯誤。

航空旅游學院辯稱：同意一審判決。不同意對方的上訴請求。

航空旅游學院向一審法院起訴請求：1.判令迅達偉業(yè)公司返還航空旅游學院已付2020年2月1日至2020年3月21日期間的租金283333元（租賃房屋實際使用時間自2019年8月16日至2020年1月31日，共計5.50個月）；2.判令迅達偉業(yè)公司向航空旅游學院支付186.20平方米自建房的房屋拆除騰退補償、停產(chǎn)停業(yè)補償、搬家費、工程配合獎等補償款項（以評估單位確定的數(shù)額為準）；3.本案訴訟費由迅達偉業(yè)公司負擔。

一審法院認定事實：2019年9月1日，航空旅游學院（乙方）與迅達偉業(yè)公司（甲方）簽訂《宿舍樓租賃合同》，約定：一、甲方的責任：1.負責為乙方提供學生公寓二棟（含162個宿舍，4間管理用房），為每間宿舍配備空調(diào)一臺，上下鋪雙人床4張、8人用鐵柜兩組；三、合同期限：本合同租用期限為2019年8月16日至2020年8月15日止。租期壹年，租金2000000元；四、費用的支付及相關事項：（1）2019年8月16日至2020年8月15日年租金，乙方應在合同訂立之日向甲方一次性交齊……5.合同期內(nèi)如遇拆遷，并政策明確規(guī)定有搬家費補償，補償費由乙方所得。雙方均認可涉案房屋地點位于北京市大興區(qū)永華路2號的3號公寓、4號公寓。

合同簽訂后，航空旅游學院向迅達偉業(yè)公司交納占有使用費1200000元，交至2020年3月10日。

2020年3月1日，大興新城西片區(qū)非住宅拆除騰退指揮部（以下簡稱拆騰指揮部）給迅達偉業(yè)公司發(fā)送告知書，告知：為了加快實施大興新城規(guī)劃，大力推進黃村鎮(zhèn)蘆城地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作，改善村民居住環(huán)境，推動產(chǎn)業(yè)升級，相關單位于2017年11月起對大興新城西片區(qū)非住宅拆除騰退項目范圍內(nèi)在非住宅房屋進行拆除騰退。貴單位院落內(nèi)房屋及地上物屬于被拆除騰退對象，指揮部前期考慮到學生分流實施困難等因素，對其暫緩騰退?，F(xiàn)為推進拆除騰退工作，請貴單位配合相關單位，停止招生工作、盡快完成學生分流，并對院中商住戶進行清理、清退。

2020年5月8日，迅達偉業(yè)公司向航空旅游學院發(fā)出通知書，該通知書顯示：為了加快實施大興新城規(guī)劃，大力推進農(nóng)村集體經(jīng)營建設用地入市試點，推動產(chǎn)業(yè)升級，改善首都整體環(huán)境，本公司在收到“大興新城西片區(qū)非住宅拆除騰退指揮部”的拆除騰退《告知書》后，2020年5月7日上午9點，又參加了黃村鎮(zhèn)政府召開的拆除騰退推進工作大會，鎮(zhèn)主要領導出席會議并闡述了拆除騰退工作的全局性、重要性、緊迫性，必須強力加緊推進工作，同時布置了完成工作的時間節(jié)點，講明了相關政策和法規(guī)。根據(jù)上級對拆除騰退工作的相關政策和要求精神，迅達偉業(yè)公司特向貴院通知如下：貴院所租用我公司的所有房屋及場地屬于近期拆除騰退對象，為落實上級整體規(guī)劃和相關要求，請貴院積極配合拆除騰退工作，停止在院內(nèi)的一切招生和教學工作，并利用防控疫情學生不在校的時期，在2020年6月20日之前完成校址的轉移工作，使學生返校時能順利進入新院址學習，以利于穩(wěn)定學生進行平穩(wěn)過渡銜接，更有助于貴院的長期發(fā)展。附：大興新城西片區(qū)非住宅拆除騰退指揮部《告知書》”。

航空旅游學院稱其租用該房屋用作學生宿舍，涉案房屋因被政府列入拆除騰退范圍，并因疫情影響，實際于2020年1月31日政府封門，提交圍擋照片相佐證，稱該日起就不讓學生返校，實際不能使用涉案房屋了，其于2020年2月28日騰空涉案房屋，提交照片相佐證。迅達偉業(yè)不認可航空旅游學院主張的騰退時間，稱涉案房屋內(nèi)還有航空旅游學院的物品。

2020年10月14日，航空旅游學院與迅達偉業(yè)公司簽訂3號4號公寓交接手續(xù)，載明：“2019年5月30日簽訂的北京迅達偉業(yè)投資管理有限公司租給北京航空旅游專修學院使用的3號4號公寓協(xié)議，2020年1月由于新冠病毒疫情和大興區(qū)西片區(qū)騰退，房屋無法正常使用，大門一直封閉影響搬遷。北京航空旅游專修學院于2020年10月2日已將屬于學院的所有物品全部搬走。并于2020年10月14日將3號4號公寓交接給北京迅達偉業(yè)投資管理有限公司?！睂唤邮掷m(xù)中的簽訂日期與涉案合同落款日期不一致一節(jié)，雙方均認可交接手續(xù)中日期為筆誤。

迅達偉業(yè)公司認可涉案房屋列入了拆除騰退范圍。雙方均認可迅達偉業(yè)公司尚未簽訂騰退補償協(xié)議，亦未收到補償款。

經(jīng)一審法院詢問，迅達偉業(yè)公司稱涉案房屋未履行規(guī)劃、建設審批手續(xù)。

一審法院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案雙方當事人均未舉證證明租賃房屋在法庭辯論終結前取得合法的規(guī)劃審批手續(xù)，故航空旅游學院與迅達偉業(yè)公司于2019年9月1日簽訂的《宿舍樓租賃合同》依法屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。

雖然涉案租賃合同被確定無效，但航空旅游學院占有使用租賃物期間，應給付占有使用費。航空旅游學院主張其于2020年2月28日騰空涉案房屋，但其所提交的證據(jù)不足以證明該主張，結合雙方交接手續(xù)，法院確定航空旅游學院占有使用涉案房屋至2020年10月14日。因雙方均認可航空旅游學院占有使用費交至2020年3月21日，現(xiàn)涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影響，學校并未開學，航空旅游學院并未正常使用，2020年3月1日，拆騰指揮部已經(jīng)向迅達偉業(yè)公司發(fā)出通知，告知停止招生、分流學生；2020年5月9日，迅達偉業(yè)公司亦通知航空旅游學院積極配合騰退工作，停止在校內(nèi)的一切招生和教學工作，并利用防控疫情學生不在學校的時期，在2020年6月20日之前完成遷址。關于已經(jīng)支付的占有使用費的問題，雖然合同無效，但是航空旅游學院若是實際正常使用了涉案房屋，理應支付相應的占有使用費，本案中因為受到新冠肺炎疫情的影響及涉案地塊的拆除騰退的實際情況，航空旅游學院在2020年2月1日至2020年3月21日期間未能正常使用涉案房屋。故對航空旅游學院要求迅達偉業(yè)公司返還2020年2月1日至2020年3月21日期間占有使用費283333元的訴訟請求，法院予以支持。迅達偉業(yè)公司主張對航空旅游學院欠付的占有使用費，其另行起訴，法院不持異議。

雙方均認可補償協(xié)議尚未簽訂，航空旅游學院訴訟請求數(shù)額及項目均無法確定，經(jīng)法院釋明，航空旅游學院堅持起訴，該起訴不符合法定條件，航空旅游學院可在具備條件后，再依據(jù)該協(xié)議主張權利，故對航空旅游學院要求迅達偉業(yè)公司支付涉案房屋的停產(chǎn)停業(yè)補償、搬家費、工程配合獎等補償款項（以評估單位確定的數(shù)額為準）的訴訟請求，法院不予處理。

判決：一、北京迅達偉業(yè)投資管理有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)退還北京航空旅游專修學院2020年2月1日至2020年3月21日期間占有使用費283333元；二、駁回北京航空旅游專修學院的其他訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，雙方均未提交新證據(jù)。本院對一審認定的事實予以確認。

本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。本案中，雙方當事人均未舉證證明租賃房屋取得合法的規(guī)劃審批手續(xù)，一審法院認定訴爭《宿舍樓租賃合同》無效，符合法律規(guī)定。根據(jù)查明的事實，雙方均認可因受新冠肺炎的影響，涉案的房屋及院落于2020年1月底被政府封閉。因航空旅游學院在2020年2月1日至2020年3月21日期間未能正常使用涉案房屋，一審法院判令迅達偉業(yè)公司退還航空旅游學院該期間占有使用費，并無不當。迅達偉業(yè)公司上訴堅持對本案的異議，因事實及法律依據(jù)不足，本院不予支持。

綜上所述，迅達偉業(yè)公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費5550元，由北京迅達偉業(yè)投資管理有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　王　磊

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭子楓

書 記 員　　曹　靜