上訴人（原審被告）：北京迅達(dá)偉業(yè)投資管理有限公司，住所地北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)清澄名苑****樓**3-2003。

法定代表人：宋萍，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：雷煥朝，北京市金臺律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：宋云超，北京市金臺律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京航空旅游專修學(xué)院，住，住所地北京市大興區(qū)物順路**院/div>

法定代表人：宋巖，院長。

委托訴訟代理人：楊智永，北京興展律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：呂健，北京興展律師事務(wù)所律師。

上訴人北京迅達(dá)偉業(yè)投資管理有限公司（以下簡稱迅達(dá)偉業(yè)公司）因與被上訴人北京航空旅游專修學(xué)院（以下簡稱航空旅游學(xué)院）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初13741號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月8日立案后，適用獨(dú)任制公開開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

迅達(dá)偉業(yè)公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回航空旅游學(xué)院的一審訴訟請求或發(fā)回重審。事實(shí)與理由：1.航空旅游學(xué)院直至2020年10月14日才將房屋交付我公司，此前一直占有使用涉案房屋，即使退還預(yù)交租金也應(yīng)截止到該日期。2.根據(jù)雙方協(xié)議約定，航空旅游學(xué)院未足額交付租金，尚欠付1128767元。3.涉案房屋內(nèi)一直存放學(xué)生用品和物品，我公司同樣無法使用。4.在房屋正式拆除騰退前，我公司也要向出租方按年繳納土地租金，一審判決將導(dǎo)致我公司兩方面損失。另，一審適用法律錯誤。

航空旅游學(xué)院辯稱：同意一審判決。不同意對方的上訴請求。

航空旅游學(xué)院向一審法院起訴請求：1.判令迅達(dá)偉業(yè)公司返還航空旅游學(xué)院已付2020年2月1日至2020年3月21日期間的租金283333元（租賃房屋實(shí)際使用時間自2019年8月16日至2020年1月31日，共計(jì)5.50個月）；2.判令迅達(dá)偉業(yè)公司向航空旅游學(xué)院支付186.20平方米自建房的房屋拆除騰退補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、搬家費(fèi)、工程配合獎等補(bǔ)償款項(xiàng)（以評估單位確定的數(shù)額為準(zhǔn)）；3.本案訴訟費(fèi)由迅達(dá)偉業(yè)公司負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年9月1日，航空旅游學(xué)院（乙方）與迅達(dá)偉業(yè)公司（甲方）簽訂《宿舍樓租賃合同》，約定：一、甲方的責(zé)任：1.負(fù)責(zé)為乙方提供學(xué)生公寓二棟（含162個宿舍，4間管理用房），為每間宿舍配備空調(diào)一臺，上下鋪雙人床4張、8人用鐵柜兩組；三、合同期限：本合同租用期限為2019年8月16日至2020年8月15日止。租期壹年，租金2000000元；四、費(fèi)用的支付及相關(guān)事項(xiàng)：（1）2019年8月16日至2020年8月15日年租金，乙方應(yīng)在合同訂立之日向甲方一次性交齊……5.合同期內(nèi)如遇拆遷，并政策明確規(guī)定有搬家費(fèi)補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)由乙方所得。雙方均認(rèn)可涉案房屋地點(diǎn)位于北京市大興區(qū)永華路2號的3號公寓、4號公寓。

合同簽訂后，航空旅游學(xué)院向迅達(dá)偉業(yè)公司交納占有使用費(fèi)1200000元，交至2020年3月10日。

2020年3月1日，大興新城西片區(qū)非住宅拆除騰退指揮部（以下簡稱拆騰指揮部）給迅達(dá)偉業(yè)公司發(fā)送告知書，告知：為了加快實(shí)施大興新城規(guī)劃，大力推進(jìn)黃村鎮(zhèn)蘆城地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作，改善村民居住環(huán)境，推動產(chǎn)業(yè)升級，相關(guān)單位于2017年11月起對大興新城西片區(qū)非住宅拆除騰退項(xiàng)目范圍內(nèi)在非住宅房屋進(jìn)行拆除騰退。貴單位院落內(nèi)房屋及地上物屬于被拆除騰退對象，指揮部前期考慮到學(xué)生分流實(shí)施困難等因素，對其暫緩騰退?，F(xiàn)為推進(jìn)拆除騰退工作，請貴單位配合相關(guān)單位，停止招生工作、盡快完成學(xué)生分流，并對院中商住戶進(jìn)行清理、清退。

2020年5月8日，迅達(dá)偉業(yè)公司向航空旅游學(xué)院發(fā)出通知書，該通知書顯示：為了加快實(shí)施大興新城規(guī)劃，大力推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地入市試點(diǎn)，推動產(chǎn)業(yè)升級，改善首都整體環(huán)境，本公司在收到“大興新城西片區(qū)非住宅拆除騰退指揮部”的拆除騰退《告知書》后，2020年5月7日上午9點(diǎn)，又參加了黃村鎮(zhèn)政府召開的拆除騰退推進(jìn)工作大會，鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)出席會議并闡述了拆除騰退工作的全局性、重要性、緊迫性，必須強(qiáng)力加緊推進(jìn)工作，同時布置了完成工作的時間節(jié)點(diǎn)，講明了相關(guān)政策和法規(guī)。根據(jù)上級對拆除騰退工作的相關(guān)政策和要求精神，迅達(dá)偉業(yè)公司特向貴院通知如下：貴院所租用我公司的所有房屋及場地屬于近期拆除騰退對象，為落實(shí)上級整體規(guī)劃和相關(guān)要求，請貴院積極配合拆除騰退工作，停止在院內(nèi)的一切招生和教學(xué)工作，并利用防控疫情學(xué)生不在校的時期，在2020年6月20日之前完成校址的轉(zhuǎn)移工作，使學(xué)生返校時能順利進(jìn)入新院址學(xué)習(xí)，以利于穩(wěn)定學(xué)生進(jìn)行平穩(wěn)過渡銜接，更有助于貴院的長期發(fā)展。附：大興新城西片區(qū)非住宅拆除騰退指揮部《告知書》”。

航空旅游學(xué)院稱其租用該房屋用作學(xué)生宿舍，涉案房屋因被政府列入拆除騰退范圍，并因疫情影響，實(shí)際于2020年1月31日政府封門，提交圍擋照片相佐證，稱該日起就不讓學(xué)生返校，實(shí)際不能使用涉案房屋了，其于2020年2月28日騰空涉案房屋，提交照片相佐證。迅達(dá)偉業(yè)不認(rèn)可航空旅游學(xué)院主張的騰退時間，稱涉案房屋內(nèi)還有航空旅游學(xué)院的物品。

2020年10月14日，航空旅游學(xué)院與迅達(dá)偉業(yè)公司簽訂3號4號公寓交接手續(xù)，載明：“2019年5月30日簽訂的北京迅達(dá)偉業(yè)投資管理有限公司租給北京航空旅游專修學(xué)院使用的3號4號公寓協(xié)議，2020年1月由于新冠病毒疫情和大興區(qū)西片區(qū)騰退，房屋無法正常使用，大門一直封閉影響搬遷。北京航空旅游專修學(xué)院于2020年10月2日已將屬于學(xué)院的所有物品全部搬走。并于2020年10月14日將3號4號公寓交接給北京迅達(dá)偉業(yè)投資管理有限公司?！睂唤邮掷m(xù)中的簽訂日期與涉案合同落款日期不一致一節(jié)，雙方均認(rèn)可交接手續(xù)中日期為筆誤。

迅達(dá)偉業(yè)公司認(rèn)可涉案房屋列入了拆除騰退范圍。雙方均認(rèn)可迅達(dá)偉業(yè)公司尚未簽訂騰退補(bǔ)償協(xié)議，亦未收到補(bǔ)償款。

經(jīng)一審法院詢問，迅達(dá)偉業(yè)公司稱涉案房屋未履行規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)。

一審法院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案雙方當(dāng)事人均未舉證證明租賃房屋在法庭辯論終結(jié)前取得合法的規(guī)劃審批手續(xù)，故航空旅游學(xué)院與迅達(dá)偉業(yè)公司于2019年9月1日簽訂的《宿舍樓租賃合同》依法屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。

雖然涉案租賃合同被確定無效，但航空旅游學(xué)院占有使用租賃物期間，應(yīng)給付占有使用費(fèi)。航空旅游學(xué)院主張其于2020年2月28日騰空涉案房屋，但其所提交的證據(jù)不足以證明該主張，結(jié)合雙方交接手續(xù)，法院確定航空旅游學(xué)院占有使用涉案房屋至2020年10月14日。因雙方均認(rèn)可航空旅游學(xué)院占有使用費(fèi)交至2020年3月21日，現(xiàn)涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影響，學(xué)校并未開學(xué)，航空旅游學(xué)院并未正常使用，2020年3月1日，拆騰指揮部已經(jīng)向迅達(dá)偉業(yè)公司發(fā)出通知，告知停止招生、分流學(xué)生；2020年5月9日，迅達(dá)偉業(yè)公司亦通知航空旅游學(xué)院積極配合騰退工作，停止在校內(nèi)的一切招生和教學(xué)工作，并利用防控疫情學(xué)生不在學(xué)校的時期，在2020年6月20日之前完成遷址。關(guān)于已經(jīng)支付的占有使用費(fèi)的問題，雖然合同無效，但是航空旅游學(xué)院若是實(shí)際正常使用了涉案房屋，理應(yīng)支付相應(yīng)的占有使用費(fèi)，本案中因?yàn)槭艿叫鹿诜窝滓咔榈挠绊懠吧姘傅貕K的拆除騰退的實(shí)際情況，航空旅游學(xué)院在2020年2月1日至2020年3月21日期間未能正常使用涉案房屋。故對航空旅游學(xué)院要求迅達(dá)偉業(yè)公司返還2020年2月1日至2020年3月21日期間占有使用費(fèi)283333元的訴訟請求，法院予以支持。迅達(dá)偉業(yè)公司主張對航空旅游學(xué)院欠付的占有使用費(fèi)，其另行起訴，法院不持異議。

雙方均認(rèn)可補(bǔ)償協(xié)議尚未簽訂，航空旅游學(xué)院訴訟請求數(shù)額及項(xiàng)目均無法確定，經(jīng)法院釋明，航空旅游學(xué)院堅(jiān)持起訴，該起訴不符合法定條件，航空旅游學(xué)院可在具備條件后，再依據(jù)該協(xié)議主張權(quán)利，故對航空旅游學(xué)院要求迅達(dá)偉業(yè)公司支付涉案房屋的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、搬家費(fèi)、工程配合獎等補(bǔ)償款項(xiàng)（以評估單位確定的數(shù)額為準(zhǔn)）的訴訟請求，法院不予處理。

判決：一、北京迅達(dá)偉業(yè)投資管理有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)退還北京航空旅游專修學(xué)院2020年2月1日至2020年3月21日期間占有使用費(fèi)283333元；二、駁回北京航空旅游專修學(xué)院的其他訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方均未提交新證據(jù)。本院對一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中，雙方當(dāng)事人均未舉證證明租賃房屋取得合法的規(guī)劃審批手續(xù)，一審法院認(rèn)定訴爭《宿舍樓租賃合同》無效，符合法律規(guī)定。根據(jù)查明的事實(shí)，雙方均認(rèn)可因受新冠肺炎的影響，涉案的房屋及院落于2020年1月底被政府封閉。因航空旅游學(xué)院在2020年2月1日至2020年3月21日期間未能正常使用涉案房屋，一審法院判令迅達(dá)偉業(yè)公司退還航空旅游學(xué)院該期間占有使用費(fèi)，并無不當(dāng)。迅達(dá)偉業(yè)公司上訴堅(jiān)持對本案的異議，因事實(shí)及法律依據(jù)不足，本院不予支持。

綜上所述，迅達(dá)偉業(yè)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)5550元，由北京迅達(dá)偉業(yè)投資管理有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　王　磊

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭子楓

書 記 員　　曹　靜