上訴人（原審被告）：北京亦某投資控股有限公司，住所地北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華南路**院**樓。

法定代表人：白文，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：師光虎，北京市道可特律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：馮雨鐸，北京市道可特律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京亦某國際產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新管理有限公司，住所地北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路******。

法定代表人：楊巍，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：祝偉，北京市北斗鼎銘律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：黃劍勇，北京市北斗鼎銘律師事務(wù)所律師。

上訴人北京亦某投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱亦某投資公司）因與被上訴人北京亦某國際產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱亦某國際公司）借用合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初9441號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月5日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

亦某投資公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初9441號(hào)民事判決，依法改判；2.一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.上訴人與被上訴人之間是租賃合同關(guān)系而非借用關(guān)系。上訴人不認(rèn)可涉案房屋租賃合同協(xié)議書中上訴人用章的真實(shí)性，即使該印章為真，該合同中約定“11.3各方約定本合同自（本合同當(dāng)事人的代表人簽署并加蓋公司印章）時(shí)起生效?！钡摵贤炇痦搩H有蓋章并無三方代表人簽字，因此合同尚未生效。合同訂立時(shí)間為2015年5月13日，明顯是上訴人為配合被上訴人完成公司的注冊(cè)登記等事項(xiàng)，協(xié)助出示的租賃合同，其中對(duì)租金0元的約定，不是上訴人的真實(shí)意思表示。從上訴人舉證的證據(jù)10“辦公家具的確認(rèn)函”可以印證簽訂涉案房屋租賃合同協(xié)議書時(shí)被上訴人營業(yè)執(zhí)照還未審批完成。上訴人提供的《關(guān)于簽訂亦城國際中心房屋租賃合同的函》、《關(guān)于要求公司清償費(fèi)用的函》可以證明上訴人屢次要求被上訴人簽訂房屋租賃合同、支付拖欠的租賃。2.即使涉案房屋租賃合同協(xié)議書有效，該合同約定租賃期僅有半年，到期后被上訴人未履行返還房屋的義務(wù)，雙方形成事實(shí)上的房屋租賃合同關(guān)系或無權(quán)占有，被上訴人應(yīng)當(dāng)支付房租或房屋占有使用費(fèi)。合同到期后被上訴人未向上訴人提出續(xù)租申請(qǐng)，應(yīng)視為被上訴人不繼續(xù)承租房屋，上訴人發(fā)函要求其簽訂新的房屋租賃合同，被上訴人以各種理由拖延拒不簽訂，雙方之間應(yīng)為不定期租賃，未簽訂合同不能成為被上訴人拒付租金的理由。即使雙方之間構(gòu)成借用合同關(guān)系，在借用合同到期且被上訴人未書面提出續(xù)租申請(qǐng)時(shí)，其繼續(xù)占有房屋并使用已經(jīng)構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)當(dāng)支付占有使用費(fèi)。3.無論上訴人為房屋租賃合同協(xié)議書、新房屋租賃合同的甲方，還是基于雙方之間形成的事實(shí)上的租賃合同關(guān)系，上訴人均有權(quán)要求對(duì)方支付租金或房屋占有使用費(fèi)。

亦某國際公司辯稱，同意一審判決，不同意亦某投資公司的上訴請(qǐng)求。雙方簽訂的房屋租賃合同系由產(chǎn)權(quán)人、房屋管理人及被上訴人三方共同簽訂，雖然形式有瑕疵，但也是真實(shí)有效的。上訴人在一審中對(duì)于公章真實(shí)性提出質(zhì)疑，一審法院已經(jīng)釋明是否鑒定，但上訴人放棄了鑒定的權(quán)利，公章的真實(shí)性毋庸置疑。房屋租賃合同真實(shí)有效，且各方在合同簽訂后均按照合同約定履行，上訴人僅以合同沒有各方代表簽字而否認(rèn)合同真實(shí)性依據(jù)不足。合同到期后雙方繼續(xù)按照合同履行，是因?yàn)樯显V人系被上訴人的公司股東，當(dāng)時(shí)兩家公司進(jìn)行合作對(duì)樓宇進(jìn)行招租管理。當(dāng)時(shí)案涉樓宇系一個(gè)新開發(fā)樓宇，入住率極低，有一半面積系空置，在這種情況下，上訴人作為公司股東將案涉房屋免費(fèi)提供給被上訴人使用，截至2018年9月上訴人從未向被上訴人要求續(xù)簽租賃合同或者主張租金，因此雙方之間實(shí)質(zhì)上是借用合同關(guān)系。2018年9月，因股東發(fā)生矛盾，上訴人拒絕向被上訴人售電，被上訴人不得已從案涉房屋中搬離，因上訴人不配合因此雙方之間未辦理移交手續(xù)，但我公司向物業(yè)辦理過物業(yè)交割手續(xù)。被上訴人搬離后，案涉房屋由上訴人實(shí)際控制并任由空置，因此被上訴人不認(rèn)可一審判決認(rèn)定我方于2018年9月之后未向上訴人移交場(chǎng)地。

亦某投資公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令解除亦某投資公司與亦某國際公司之間的房屋租賃合同關(guān)系；2.請(qǐng)求判令亦某國際公司支付拖欠的房屋租賃費(fèi)用及同期銀行貸款利息（租賃費(fèi)用按照3.5元/平方米/天的標(biāo)準(zhǔn)，租賃房屋面積為914.18平方米、從2015年5月1日計(jì)算至實(shí)際騰退之日止）；3.請(qǐng)求判令亦某國際公司騰退涉案房屋亦城國際中心A座26層；4.訴訟費(fèi)由亦某國際公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年12月7日，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司取得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路10號(hào)1幢房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證書，2017年11月15日，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司更名為北京亦某投資控股有限公司，即本案一審原告。

雙方均認(rèn)可亦某投資公司委托北京博大經(jīng)開置業(yè)有限公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行運(yùn)營管理，2015年10月9日，北京博大經(jīng)開置業(yè)有限公司更名為北京亦某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱亦某置業(yè)公司）。

亦某投資公司稱亦某國際公司于2015年5月1日正式入住亦城國際中心26層，房屋面積為914.18平方米。并提交房屋驗(yàn)收表、委托書、裝修施工申請(qǐng)表欲證明雙方存在租賃關(guān)系且亦某國際公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修，前述列表均顯示呂洋在客戶確認(rèn)處簽字。亦某國際公司認(rèn)可該公司當(dāng)時(shí)確有名為呂洋的員工，但否認(rèn)前述列表的真實(shí)性，經(jīng)一審法院釋明，亦某國際公司以無法找到比對(duì)樣本為由不申請(qǐng)對(duì)列表中呂洋的簽字進(jìn)行鑒定。

亦某國際公司提交簽訂時(shí)間為2015年5月13日的房屋租賃合同協(xié)議書，協(xié)議甲方為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司，即亦某投資公司，乙方為北京博大經(jīng)開置業(yè)有限公司，現(xiàn)更名為亦某置業(yè)公司，丙方為亦某國際公司，協(xié)議約定丙方租賃房屋位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路10號(hào)亦城國際中心1幢A座26層2601，建筑面積為914.18平方米，乙方與丙方約定租賃期限自2015年5月13日至2015年11月12日，租賃用途為辦公，租賃期內(nèi)租金總額為零。協(xié)議附件中約定，甲方對(duì)房屋享有所有權(quán)，并將房屋委托乙方經(jīng)營管理，乙方有權(quán)以自己的名義出租給丙方，并由乙方承擔(dān)租賃法律關(guān)系中由出租方承擔(dān)的全部義務(wù)及法律責(zé)任，丙方同意不對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人甲方主張任何權(quán)利和要求承擔(dān)任何責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)，協(xié)議附件中約定物業(yè)管理費(fèi)由丙方承擔(dān)，并負(fù)責(zé)向?qū)Ψ课萏峁┪飿I(yè)服務(wù)的物業(yè)管理公司交納。丙方應(yīng)在乙方向其交付租賃房屋之前與物業(yè)管理公司另行簽署相關(guān)物業(yè)服務(wù)協(xié)議。該合同加蓋北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司合同專用章、北京博大經(jīng)開置業(yè)有限公司合同專用章，亦某投資公司對(duì)該公司的公章真實(shí)性不認(rèn)可，但經(jīng)法院釋明，其不申請(qǐng)對(duì)涉案協(xié)議中所加蓋的公章的真實(shí)性進(jìn)行鑒定。

關(guān)于房屋現(xiàn)狀，亦某國際公司稱于2018年9月13日搬離了涉案房屋，另查明，亦某置業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中提交了亦某國際公司2018年9月13日的搬出物品清單，清單載明亦某國際公司在2018年9月13日搬出了2臺(tái)臺(tái)式機(jī)、16臺(tái)筆記本電腦及書、鍋、花等物品若干。亦某控股公司不認(rèn)可亦某國際公司于當(dāng)日返還了房屋，并稱于2019年6月12日在涉案房屋處張貼了要求亦某國際公司清償費(fèi)用的函，但以送達(dá)人員離職為由未提交該函件及拍攝送達(dá)過程的原始載體。

庭審中，經(jīng)詢問，在亦某國際公司占有涉案房屋期間是否催告要求該公司支付費(fèi)用，亦某投資公司提交了落款日期為2017年1月6日的《關(guān)于簽訂亦城國際中心房屋租賃合同的函》《復(fù)函北京亦某置業(yè)有限公司》兩份文件的復(fù)印件，以佐證曾經(jīng)催促亦某國際公司簽訂租賃合同并交納租金，亦某國際公司對(duì)前述兩份復(fù)印件的真實(shí)性均不予認(rèn)可。

亦某投資公司提交了該公司于2019年6月18日寄給亦某國際公司楊巍、沈園的順豐快遞面單，并稱郵寄內(nèi)容為要求亦某國際公司支付租金、裝修費(fèi)、利息等費(fèi)用的函，亦某國際公司認(rèn)可收到了快遞，但不認(rèn)可亦某投資公司所稱的文件內(nèi)容，順豐快遞面單記載郵寄物品為“文件”。

2020年4月15日，亦某控股公司向亦某國際公司的法定代表人送達(dá)了解除租賃合同通知的短信，稱將于2020年4月23日收回房屋，并要求亦某國際公司將房屋內(nèi)遺留物品搬出，同時(shí)繳納自2015年4月29日至2020年4月23日期間的租金。

2020年4月17日，亦某國際公司回復(fù)稱對(duì)前述通知中所述內(nèi)容不予認(rèn)可，并稱不欠亦某投資公司任何租賃費(fèi)用。

亦某投資公司自認(rèn)該公司于2020年4月23日進(jìn)入涉案房屋并在部分物品上張貼了封條，經(jīng)詢問，亦某國際公司稱房間內(nèi)遺留的部分物品均已棄置。

為佐證租金標(biāo)準(zhǔn)，亦某投資公司提交了與案外人簽訂的就涉案樓宇不同時(shí)期、不同樓層的租賃合同及網(wǎng)絡(luò)查詢報(bào)價(jià)，亦某國際公司對(duì)前述證據(jù)的真實(shí)性、證明目的均不予認(rèn)可。

另查明，亦某投資公司為亦某國際公司股東。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。關(guān)于本案案由，亦某投資公司稱雙方存在事實(shí)上的房屋租賃合同關(guān)系，未簽訂書面租賃合同，但亦某國際公司提交了加蓋有亦某投資公司、亦某置業(yè)公司公章的房屋租賃協(xié)議，經(jīng)法院釋明，亦某投資公司不申請(qǐng)對(duì)公章的真實(shí)性進(jìn)行鑒定，應(yīng)承擔(dān)法律上的不利后果，結(jié)合亦某投資公司為亦某國際公司股東這一情況，亦某投資公司免費(fèi)提供場(chǎng)地供亦某國際公司使用具有可能性，法院對(duì)亦某國際公司提交的租賃協(xié)議真實(shí)性予以確認(rèn)。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，該協(xié)議中明確約定了租金為零，故該協(xié)議名為租賃協(xié)議，雙方之間實(shí)為借用關(guān)系，當(dāng)事人起訴的法律關(guān)系與實(shí)際訴爭(zhēng)的法律關(guān)系不一致的，人民法院結(jié)案時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法庭查明的當(dāng)事人之間實(shí)際存在的法律關(guān)系的性質(zhì)，相應(yīng)變更案件的案由，故法院依法將本案案由變更為借用合同糾紛。

借用合同為單務(wù)、無償、實(shí)踐性合同，自交付標(biāo)的物時(shí)合同成立，返還標(biāo)的物時(shí)合同終止，本案中，亦某國際公司具有返還房屋的義務(wù)，應(yīng)就返還房屋的返還承擔(dān)舉證責(zé)任，亦某國際公司稱已于2018年9月13日搬離并返還房屋，但其提交的與案外人之間的租賃合同不足以佐證其主張，亦某投資公司提交的搬出物品清單僅表明亦某國際公司搬出物品的名稱，該清單不具有返還、交接房屋的證明力，故即便亦某國際公司于2018年9月13日搬離了涉案房屋，仍不足以證明將房屋返還給了亦某投資公司，故法院對(duì)亦某國際公司于2018年9月13日返還涉案房屋的抗辯意見不予采納。亦某投資公司自認(rèn)于2020年4月23日進(jìn)入了涉案房屋并在物品上張貼封條，視為該公司實(shí)際上收回了涉案房屋，雙方的借用合同關(guān)系也于當(dāng)日終止，故法院對(duì)亦某投資公司要求判決解除合同、騰退房屋的請(qǐng)求不予支持。

關(guān)于亦某投資公司能否向亦某國際公司主張租金抑或是占有使用費(fèi)用，法院認(rèn)為，亦某投資公司應(yīng)舉證證明自前述協(xié)議期滿即2015年11月12日后催告了亦某國際公司搬離或者要求其支付占有使用費(fèi)用，但亦某投資公司提交的2017年1月6日的《關(guān)于簽訂亦城國際中心房屋租賃合同的函》《復(fù)函北京亦某置業(yè)有限公司》、2019年6月12日的照片均為復(fù)印件或打印件，未提交原件或原始載體以供比對(duì)，該公司提交的順豐快遞面單中亦未載明快遞文件內(nèi)容，在亦某國際公司否認(rèn)的情況下，根據(jù)證據(jù)規(guī)則，法院對(duì)前述證據(jù)的真實(shí)性、證明目的均不予認(rèn)可，故亦某投資公司提交的證據(jù)不足以證明催告過亦某國際公司騰退并支付相應(yīng)費(fèi)用，故應(yīng)視為借用期滿后亦某投資公司同意亦某國際公司繼續(xù)借用涉案房屋，雖2020年4月15日亦某投資公司要求亦某國際公司騰房并交付租金，但亦某國際公司否認(rèn)應(yīng)支付租金且未阻礙亦某投資公司收回房屋，故法院對(duì)亦某投資公司主張租金或占有使用費(fèi)用的請(qǐng)求不予支持，基于此，對(duì)于亦某投資公司提交的租金標(biāo)準(zhǔn)等證據(jù)不再一一評(píng)價(jià)。退一步講，即便亦某國際公司應(yīng)支付協(xié)議期滿后的占有使用費(fèi)用，結(jié)合三方簽訂的協(xié)議內(nèi)容，亦某投資公司將房屋委托亦某置業(yè)公司經(jīng)營管理，亦某置業(yè)公司以自己的名義出租給亦某國際公司，并由亦某置業(yè)公司承擔(dān)出租方承擔(dān)的全部義務(wù)及法律責(zé)任，亦某國際公司不對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人亦某投資公司主張任何權(quán)利和要求承擔(dān)任何責(zé)任，基于權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，亦某投資公司亦無權(quán)基于合同關(guān)系要求亦某國際公司支付相應(yīng)費(fèi)用，亦某投資公司的請(qǐng)求亦不應(yīng)得到支持。

據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回北京亦某投資控股有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。

二審中，亦某投資公司提交亦某置業(yè)公司員工宋爽與亦某國際公司員工劉泓麟微信聯(lián)系記錄、亦某投資公司委托經(jīng)營性資產(chǎn)事項(xiàng)批辦單，證明亦某投資公司對(duì)亦某國際公司不支付租金的行為提出異議。亦某國際公司不認(rèn)可上述證據(jù)證明目的，其認(rèn)為宋爽只是亦某置業(yè)公司員工，不是對(duì)接人員，劉泓麟亦是普通員工，其無權(quán)限溝通涉案房屋房租問題；亦某投資公司委托經(jīng)營性資產(chǎn)事項(xiàng)批辦單為其公司內(nèi)部文件，亦某國際公司不認(rèn)可該證據(jù)真實(shí)性和證明目的。本院查明的事實(shí)與一審無異。

本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，亦某投資公司與亦某國際公司之間雖訂立了房屋租賃合同協(xié)議書，約定亦某國際公司租賃涉案房屋，租賃期限自2015年5月13日至2015年11月12日，租賃期內(nèi)租金總額為零。據(jù)此，一審法院認(rèn)為雙方之間并非租賃合同關(guān)系，實(shí)為雙方達(dá)成了借用的合意，屬于借用合同關(guān)系，并無不當(dāng)。借用合同是實(shí)踐合同，雖涉案房屋租賃合同協(xié)議書中僅有公司蓋章無法定代表人簽字，存在形式上的瑕疵，但雙方已實(shí)際履行了借用合同，合同履行期間雙方均未提出異議，亦某投資公司關(guān)于合同未經(jīng)法定代表人簽名故而未生效的上訴主張，缺乏依據(jù)，本院不予采信。借用合同到期后，亦某國際公司繼續(xù)使用涉案房屋，亦某投資公司亦未提出異議，雙方應(yīng)屬于履行未約定期限的借用合同。亦某投資公司主張其通過口頭、函件等方式向亦某國際公司主張租金，但其提供的證據(jù)均不足以證明其要求亦某國際公司支付租金的意思表示已經(jīng)到達(dá)對(duì)方，一審法院未予采信該項(xiàng)主張不違反法律規(guī)定。亦某投資公司在二審中提交的微信聯(lián)系記錄、亦某投資公司委托經(jīng)營性資產(chǎn)事項(xiàng)批辦單，亦不足以證明亦某投資公司向亦某國際公司主張租金的事實(shí)。根據(jù)查明的事實(shí)，亦某投資公司已經(jīng)收回房屋，亦某國際公司已經(jīng)搬離涉案房屋，雙方借用合同關(guān)系已經(jīng)解除，一審法院駁回亦某投資公司的訴訟請(qǐng)求亦屬適當(dāng)。

綜上所述，亦某投資公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)51914元，由北京亦某投資控股有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　施　憶

審 判 員　　朱　印

審 判 員　　王　元

二〇二一年一月二十五日

法官助理　　周　珍

書 記 員　　趙鴻飛