上訴人（原審被告）：上海佳吉物流股份有限公司，住所地上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路********。

法定代表人：劉亞君，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：徐大江，男，上海佳吉物流股份有限公司法律顧問(wèn)。

被上訴人（原審原告）：北京濱某運(yùn)輸有限公司，住所地北京市，住所地北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)長(zhǎng)虹西路******1-130

法定代表人：李延彬，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陰政宏，北京市京興律師事務(wù)所律師。

上訴人上海佳吉物流股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱佳吉物流公司）因與被上訴人北京濱某運(yùn)輸有限公司（以下簡(jiǎn)稱濱某運(yùn)輸公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初18139號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月5日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

佳吉物流公司上訴請(qǐng)求：1.維持北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初18139號(hào)民事判決第一、三項(xiàng)，撤銷第二、四項(xiàng)；2.二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.上訴人因受疫情影響、經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損，決定向出租人退租。為妥善解決被上訴人續(xù)租問(wèn)題，上訴人積極協(xié)調(diào)出租人、被上訴人，最終三方同意被上訴人可繼續(xù)履行合同也可與出租人重新簽訂租賃合同。2020年5月12日上訴人與出租人簽訂協(xié)議，5月15日上訴人經(jīng)理通過(guò)微信通知被上訴人法定代表人攜公章前來(lái)簽訂協(xié)議，被上訴人對(duì)上述情況系完全知曉的。上訴人在解決上、下家租賃關(guān)系上，均盡力維護(hù)三方各自的權(quán)利和義務(wù)，并不存在故意解除被上訴人租賃合同或被上訴人無(wú)法履行涉案合同之目的。退一步講，如果被上訴人現(xiàn)在繼續(xù)租賃涉案房屋，仍可實(shí)現(xiàn)。故被上訴人不應(yīng)該承擔(dān)涉案違約金。2.一審遺留被上訴人應(yīng)承擔(dān)的租金，應(yīng)予抵扣。一審判決酌定上訴人退還被上訴人40609.5元(2020年2月1日至2020年3月20日)無(wú)異議，一審判決中被上訴人稱2020年5月18日搬離涉案房屋，并確認(rèn)雙方解除合同的時(shí)間為2020年5月18日，被上訴人從2020年3月21日至5月18日的58天未繳納租金，應(yīng)承擔(dān)租金160228元。此項(xiàng)上訴人沒(méi)有反訴或提起訴訟，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)雙方?jīng)]有考慮解除涉案合同，而是一審開(kāi)庭后才確認(rèn)解除日。如果上訴人另行起訴，造成訴累。3.保證金尚不夠退還條件。保證金作為當(dāng)事人完全履行合同的基本保證?；谏狭械诙l原因，涉案合同被上訴人尚未支付應(yīng)繳納的租金，故一審認(rèn)定錯(cuò)誤。

濱某運(yùn)輸公司辯稱，同意一審判決，不同意佳吉物流公司的上訴請(qǐng)求。1.上訴人在一審?fù)徶凶哉J(rèn)在案涉合同約定的租賃期間，其與出租人就案涉場(chǎng)地租賃關(guān)系解除，雙方已于2020年5月18日簽訂解除協(xié)議。其在一審中亦自述案涉場(chǎng)地于2020年5月18日因存在消防隱患被再次封閉。上訴人作為案涉場(chǎng)地出租人，客觀上喪失了將案涉場(chǎng)地出租予被上訴人使用的事實(shí)和權(quán)利基礎(chǔ)，已無(wú)法向被上訴人提供符合約定的租賃標(biāo)的物，構(gòu)成根本違約，客觀上導(dǎo)致案涉租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，被上訴人客觀上已無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的。故上訴人應(yīng)承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任，依法承擔(dān)違約責(zé)任、向被上訴人支付違約金并退還保證金。2.基于合同相對(duì)性，上訴人與案外人達(dá)成的協(xié)議均與本案、與被上訴人無(wú)關(guān)，也不應(yīng)對(duì)被上訴人產(chǎn)生法律拘束力。3.上訴人上訴所提應(yīng)當(dāng)?shù)挚?020年3月21日至5月18日期間租金沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。

濱某運(yùn)輸公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)濱某運(yùn)輸公司與佳吉物流公司簽訂的《租賃合同》于2020年5月18日解除；2.佳吉物流公司返還濱某運(yùn)輸公司房租保證金82876.5元；3.佳吉物流公司返還濱某運(yùn)輸公司2020年2月1日至2020年3月20日的租金135364.95元；4.佳吉物流公司支付濱某運(yùn)輸公司違約金165753元（2個(gè)月租金）；5.本案訴訟費(fèi)由佳吉物流公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年2月18日，北京福美公司（甲方，出租人）與佳吉分公司（乙方，承租人）簽訂《場(chǎng)地、房屋租賃合同》，約定合同期限從2019年2月18日至2023年5月14日止。合同落款處有北京福美公司與佳吉分公司雙方蓋章及委托代理人簽字。

2019年6月10日，濱某運(yùn)輸公司和佳吉分公司簽訂《租賃合同》，約定濱某運(yùn)輸公司承租佳吉分公司位于北京市大興區(qū)京開(kāi)路50號(hào)的場(chǎng)地用于辦公和倉(cāng)庫(kù)使用，租賃面積為：庫(kù)房1814平方米、辦公室27.7平方米；租賃期限自2019年6月20日至2023年5月14日共3年11個(gè)月6天；租金標(biāo)準(zhǔn)為：辦公室年租金：27.7*45元/月*12月=14958元；庫(kù)房年租金：1814*45元/月*12月=979560元；合計(jì)年租金為994518元；租金支付周期為季度付；房租保證金為82876.5元。租賃合同第六條第2款約定：“雙方不得無(wú)故提前終止合同。否則違約方承擔(dān)2個(gè)月租金的違約責(zé)任?！?/p>

2020年5月12日，北京福美公司（甲方，出租人）與上海佳吉物流股份有限公司北京分公司（以下簡(jiǎn)稱佳吉分公司）（乙方，承租人）簽訂《協(xié)議書(shū)》，上載明：“甲乙雙方于2019年2月18日簽訂位于北京市大興區(qū)京開(kāi)路50號(hào)的場(chǎng)地、房屋租賃合同。合同期限為2019年2月18日至2023年5月14日。自2020今年1月底開(kāi)始至今，因受新型冠狀病毒肺炎疫情嚴(yán)重影響，導(dǎo)致乙方虧損嚴(yán)重，已無(wú)力再繼續(xù)租賃貴司房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及無(wú)力支付租金。為減少雙方經(jīng)濟(jì)，經(jīng)雙方協(xié)商同意達(dá)成如下解除協(xié)議：1.于2020年5月18日，雙方同意提前解除2019年2月18日簽訂的《房屋租賃合同》，終止雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。2.乙方承租期間已支付租金至2020年2月18日，自2020年2月18日至2020年5月18日的租金892500元，于2020年5月20日前……7.乙方與北京濱某運(yùn)輸有限公司簽訂《租賃合同》，出租部分本租賃物。經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商達(dá)成一致：乙方與北京濱某運(yùn)輸有限公司在2020年5月18日前直接結(jié)算租金，與甲方無(wú)關(guān)。之后如北京濱某運(yùn)輸有限公司繼續(xù)承租，可按北京濱某運(yùn)輸有限公司與乙方簽署的租賃合同履行，租金直接支付給甲方，亦可與甲方重新簽訂租賃合同，與乙方無(wú)關(guān)。如北京濱某運(yùn)輸有限公司在一個(gè)月內(nèi)不與甲方簽訂《租賃合同》或支付租金，則視為北京濱某運(yùn)輸有限公司放棄租賃的權(quán)利，則甲方有權(quán)處理上述租賃物，收回他用?！逼渲校P(guān)于協(xié)議書(shū)第7條，佳吉物流公司稱曾將其中的解決方案電話告知濱某運(yùn)輸公司，濱某運(yùn)輸公司同意該方案。濱某運(yùn)輸公司稱不清楚該方案，未告知過(guò)。佳吉物流公司提交了微信聊天記錄，但通過(guò)微信無(wú)法確認(rèn)其曾將方案告知過(guò)濱某運(yùn)輸公司，并征得了濱某運(yùn)輸公司同意。另，佳吉物流公司提供了付款憑證，稱佳吉分公司與北京福美公司解除合同后，向北京福美公司支付了租金和違約金。

經(jīng)詢問(wèn)，雙方均認(rèn)可涉案場(chǎng)地自疫情開(kāi)始就處在了封閉狀態(tài)，大概是今年春節(jié)后，2020年5月6日涉案場(chǎng)地開(kāi)放后至2020年5月18日，因存在消防隱患再次被封閉，直到今年9月初。雙方均認(rèn)可濱某運(yùn)輸公司支付租金至2020年3月20日。關(guān)于后續(xù)租金，濱某運(yùn)輸公司稱因?yàn)閳?chǎng)地一直處于封閉狀態(tài)，當(dāng)時(shí)其法定代表人李延彬與佳吉物流公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行了溝通，佳吉物流公司答復(fù)疫情期間也沒(méi)問(wèn)你要，且之后佳吉物流公司的負(fù)責(zé)人是李光旭，等李光旭來(lái)了再說(shuō)。根據(jù)當(dāng)時(shí)的狀況，在疫情期間，普遍存在雙方延長(zhǎng)租賃期限和延付租金的情況，等到5月份李光旭來(lái)北京后，就告知我方佳吉分公司與福美公司存在糾紛要求解除合同，而且在此期間，佳吉分公司也始終沒(méi)有向我方主張過(guò)任何租金。佳吉物流公司稱在5月18日前，曾電話催要過(guò)租金。

濱某運(yùn)輸公司稱疫情導(dǎo)致其公司客觀上無(wú)法正常啟用涉案場(chǎng)地，2020年5月18日從涉案房屋搬離，因?yàn)榧鸭锪鞴景l(fā)出了口頭通知，涉案場(chǎng)地因消防問(wèn)題要封閉，且其與案外人北京福美公司就涉案場(chǎng)地有爭(zhēng)議，要求濱某運(yùn)輸公司搬離。佳吉物流公司稱濱某運(yùn)輸公司什么時(shí)間搬離我方不清楚。我方?jīng)]口頭通知，我方的工作人員不可能通知，因?yàn)槲曳脚c北京福美公司已經(jīng)解除合同了。雙方均同意合同解除，濱某運(yùn)輸公司認(rèn)為合同解除時(shí)間為2020年5月18日，佳吉物流公司認(rèn)為合同解除時(shí)間為2020年10月15日。

庭審中，佳吉物流公司稱佳吉分公司無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，如果需要承擔(dān)責(zé)任，由總公司即佳吉物流公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。佳吉分公司與濱某運(yùn)輸公司簽訂房屋租賃合同，不違反法律規(guī)定，合同有效，雙方存在租賃合同關(guān)系，雙方均應(yīng)履行合同約定的義務(wù)。本案中，佳吉分公司與北京福美公司簽訂解除協(xié)議，佳吉物流公司未提供充分證據(jù)證明濱某運(yùn)輸公司確認(rèn)并同意解除協(xié)議中涉及的方案，因佳吉分公司與濱某運(yùn)輸公司之間的合同尚在履行期間，佳吉分公司的行為致使其與濱某運(yùn)輸公司之間的租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，佳吉分公司存在違約。濱某運(yùn)輸公司要求確認(rèn)其與佳吉分公司的合同于2020年5月18日解除，法院不持異議，予以確認(rèn)。佳吉物流公司認(rèn)可佳吉分公司無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，如需要承擔(dān)責(zé)任，由佳吉物流公司承擔(dān)，法院不持異議。濱某運(yùn)輸公司主張佳吉物流公司返還房租保證金，于法有據(jù)，法院予以支持。濱某運(yùn)輸公司主張返還2020年2月1日至2020年3月20日的租金，該期間尚在合同履行期間內(nèi)，濱某運(yùn)輸公司處于實(shí)際占有狀態(tài)，考慮疫情因素，法院酌定佳吉物流公司退還濱某運(yùn)輸公司部分租金40609.5元。濱某運(yùn)輸公司主張佳吉物流公司支付違約金165753元，佳吉物流公司要求酌減，結(jié)合疫情因素及雙方實(shí)際損失，法院酌情支持違約金82876.5元。

據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條、第九十六條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、北京濱某運(yùn)輸有限公司與上海佳吉物流股份有限公司北京分公司于2019年6月10日簽訂的房屋租賃合同于2020年5月18日解除；二、上海佳吉物流股份有限公司退還北京濱某運(yùn)輸有限公司保證金82876.5元；三、上海佳吉物流股份有限公司退還北京濱某運(yùn)輸有限公司租金40609.5元；四、上海佳吉物流股份有限公司支付北京濱某運(yùn)輸有限公司違約金82876.5元；五、駁回北京濱某運(yùn)輸有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院查明的事實(shí)與一審無(wú)異。

本院認(rèn)為，本案上訴爭(zhēng)議焦點(diǎn)為佳吉物流公司是否違約，應(yīng)否退還濱某運(yùn)輸公司保證金、支付濱某運(yùn)輸公司違約金。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。依法成立生效的合同受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)依約履行。本案中，佳吉分公司與濱某運(yùn)輸公司簽訂房屋租賃合同，不違反法律規(guī)定，合同有效，雙方存在租賃合同關(guān)系，雙方均應(yīng)履行合同約定的義務(wù)。因疫情原因，佳吉分公司與北京福美公司協(xié)議解除租賃合同，佳吉物流公司稱該協(xié)議中就其與濱某運(yùn)輸公司之間的租賃合同作出安排并將解決方案電話告知濱某運(yùn)輸公司，濱某運(yùn)輸公司同意相關(guān)方案，濱某運(yùn)輸公司對(duì)此不予認(rèn)可。佳吉物流公司提交的證據(jù)無(wú)法證明就其與北京福美公司協(xié)議中相關(guān)安排告知濱某運(yùn)輸公司并取得濱某運(yùn)輸公司同意。涉案合同履行期間，因佳吉分公司一方的行為導(dǎo)致其與濱某運(yùn)輸公司之間的租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，一審法院根據(jù)在案證據(jù)認(rèn)定佳吉物流公司存在違約事實(shí)，并無(wú)不當(dāng)。佳吉物流公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，濱某運(yùn)輸公司主張返還房租保證金具有合理依據(jù)。一審法院結(jié)合疫情因素及雙方實(shí)際損失，酌予確定違約金數(shù)額亦屬適當(dāng)。佳吉物流公司上訴堅(jiān)持主張其不存在違約事實(shí)，依據(jù)不足，本院不予采信。佳吉物流公司上訴主張濱某運(yùn)輸公司未繳納2020年3月21日至2020年5月18日租金，并請(qǐng)求從保證金中予以抵扣，此節(jié)主張涉及合同解除前租金支付的問(wèn)題，但其在一審中未提出此項(xiàng)請(qǐng)求，濱某運(yùn)輸公司在二審中答辯表示不同意支付，因雙方就此無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，故本院對(duì)此不予處理，佳吉物流公司可另行主張。

綜上所述，佳吉物流公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3615元，由上海佳吉物流股份有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　施　憶

審 判 員　　朱　印

審 判 員　　王　元

二〇二一年一月二十六日

法官助理　　周　珍

書(shū) 記 員　　趙鴻飛