上訴人（原審被告、反訴原告）：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京華普朝陽物業(yè)管理有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)朝陽門外大街**華普大廈**。

法定代表人：楊繼東，董事長。

委托訴訟代理人：劉靜，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

原審第三人：北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住，住所地北京市東城區(qū)東直門南大街**華普花園**樓華普會所**辦公10/div>

法定代表人：郭賀盈，董事長。

委托訴訟代理人：劉科建，男，該單位職工。

上訴人孫某某因與被上訴人北京華普朝陽物業(yè)管理有限公司（以下簡稱華普公司）、第三人北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中地公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初687號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人孫某某、被上訴人華普公司的委托訴訟代理人劉靜，原審第三人中地公司的委托訴訟代理人劉科建到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

孫某某上訴請求：撤銷一審判決，改判責(zé)令被上訴人繼續(xù)履行三方協(xié)議；判令被上訴人退還多收取的物業(yè)費7萬元；本案全部訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：1.一審判決認定事實錯誤。被上訴人和原審第三人均為翦英海實際控制。第三人在開發(fā)華普花園項目時因遲延交房多年，強行要求以自己控制的物業(yè)公司（即被上訴人）的物業(yè)費抵頂違約金。當(dāng)時上訴人在強勢的開發(fā)商的要求下，被迫與被上訴人、第三人簽訂了“三方協(xié)議”，協(xié)議中約定了交房違約和辦產(chǎn)權(quán)證違約的賠償條款，當(dāng)時被上訴人和第三人拒絕讓上訴人持有該協(xié)議。此后三方一直在履行該協(xié)議至今。上訴人向一審法院提交了被上訴人和第三人人格混同的文字陳述和二者之間的實際控制關(guān)系脈絡(luò)圖，一審法院對此事實未予審理。第三人就其所稱的曾于2002年11月向上訴人支付違約金10000元，也未提供證據(jù)原件。一審法院認可了被上訴人與第三人在法庭作出的虛假陳述。關(guān)于反訴中的物業(yè)費收費標準問題，被上訴人通過欺騙和弄虛作假的手段，在物價局對涉案全部樓層都做了公寓類標準收費備案，通過不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉眯姓S可或備案，人民法院不應(yīng)予以保護。一審法院忽略了法律對物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴大收費標準和提高收費標準的明確規(guī)定。2、一審法院違反法定程序。即使適用簡易程序，也應(yīng)切實按照程序?qū)徖?，一審未依照法定程序質(zhì)證。3、一審判決適用法律錯誤。一審法院既認可上訴人、被上訴人和第三人存在實際在履行抵扣行為，又不要求被上訴人提供抵扣行為所依據(jù)的合同，邏輯先后矛盾。一審判決僅憑一個復(fù)印件就讓上訴人將住宅按照公寓標準交納物業(yè)費，顯屬不當(dāng)。一審判決要求上訴人與被上訴人“另行解決因房屋買賣關(guān)系產(chǎn)生的糾紛”，缺乏依據(jù)。

華普公司辯稱，同意一審判決，不同意對方上訴請求。

中地公司述稱，同意一審判決，不同意孫某某的上訴請求。

華普公司向一審法院起訴請求：1、判令孫某某支付華普公司2016年11月27日至2019年9月30日期間的物業(yè)服務(wù)費27309.32元；2、本案訴訟費由孫某某承擔(dān)。

孫某某向一審法院反訴請求：1、華普公司退還孫某某多收取的物業(yè)服務(wù)費70000元；2、反訴費由華普公司承擔(dān)。

一審法院認定事實：2002年9月25日，孫某某與中地公司簽訂《商品房買賣合同》，約定孫某某向中地公司購買本市東城區(qū)東直門南大街9號華普花園B座1701號房屋（以下簡稱涉案房屋）。2013年3月21日，孫某某登記為涉案房屋產(chǎn)權(quán)人。房屋建筑面積145.56平方米。

2002年8月，華普公司與中地公司簽訂《華普公寓物業(yè)管理委托合同》，約定中地公司委托華普公司對華普花園小區(qū)實行物業(yè)管理，物業(yè)費收取標準為按建筑面積每月每平方米5.5元。2002年10月，華普公司就華普公寓物業(yè)管理費收費標準向北京市東城區(qū)物價局進行了登記備案。

2002年11月25日，孫某某與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中地公司以及物業(yè)管理企業(yè)華普公司簽署《承諾書》，載明：“本人/我等/我公司已詳細閱讀過經(jīng)北京市居民住宅小區(qū)管理辦公室核準的《華普花園平英閣、安海閣商住樓房屋使用、管理、維修公約》，核準號：外字第092號，同意遵守本公約內(nèi)的一切條款，如有違約，愿承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任?！薄度A普花園房屋使用、管理、維修公約》約定，業(yè)主或使用人應(yīng)向管理者繳納物業(yè)管理費。收費標準由管理者按政府規(guī)定的價格標準及報物價部門備案批準的價格標準收?。晃飿I(yè)管理費每季度收取一次。

一審?fù)徶校A普公司向法院提交了涉案房屋遲延交房違約金抵扣明細，證明華普公司受中地公司委托，分九筆對孫某某應(yīng)交納的物業(yè)費、供暖費等費用進行了抵扣，抵扣金額共計176707.88元。孫某某對華普公司提交的前述證據(jù)的真實性認可。華普公司另陳述孫某某的工作人員于2016年6月30日向該公司交費1511.56元，該款項加上前述抵扣金額176707.88元，對應(yīng)涉案房屋2002年12月至2016年9月30日期間應(yīng)繳納的物業(yè)費、供暖費等各項費用。2017年1月12日，孫某某的工作人員再次交費5197元，扣除水費和供暖費后剩余部分1511.56元，對應(yīng)涉案房屋2016年10月至2016年11月26日期間的物業(yè)費，故該公司主張的欠費期間從2016年11月27日開始起算。孫某某稱華普公司所述人員系其租戶，其對交費情況不知情。

對于抵扣違約金的數(shù)額，孫某某認為中地公司應(yīng)支付的違約金應(yīng)由其與中地公司共同計算確定，而不能由中地公司單方面確定。華普公司認為中地公司只委托其抵扣遲延交房違約金，孫某某所述其他違約金與該公司無關(guān)。中地公司稱其只委托華普公司抵扣遲延交房違約金176707.88元，對于遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金購房合同另有約定。

一審法院認為，依法成立的合同受法律保護。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。根據(jù)已查明的事實，孫某某向華普公司簽署承諾書，承諾遵守《華普花園房屋使用、管理、維修公約》的約定，雙方成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。華普公司依約向?qū)O某某提供了物業(yè)服務(wù)，孫某某理應(yīng)按時交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。現(xiàn)華普公司主張按合同約定的標準收取物業(yè)服務(wù)費，有合同及法律依據(jù)，法院予以支持。關(guān)于孫某某辯稱的其與華普公司以及中地公司之間簽訂有三方協(xié)議，中地公司應(yīng)支付的違約金可抵扣其終身物業(yè)費，因華普公司及中地公司對此均不予認可，孫某某亦未向法院舉證證明該協(xié)議存在，故法院對孫某某的陳述不予采信。孫某某與中地公司之間因房屋買賣關(guān)系產(chǎn)生的糾紛可另行解決。關(guān)于未交納物業(yè)費的期間，扣除中地公司委托華普公司以遲延交房違約金抵扣的涉案房屋物業(yè)服務(wù)費對應(yīng)的期間，華普公司自述2016年6月30日及2017年1月12日孫某某的工作人員曾兩次繳納涉案房屋物業(yè)服務(wù)費，孫某某雖稱對此不知情，但華普公司自愿扣除兩次交費所對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費交納期間，法院對此不持異議。關(guān)于孫某某的反訴請求，因華普公司與中地公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中已明確約定了物業(yè)服務(wù)費收費標準，且該收費標準已在相關(guān)行政管理部門進行了登記備案，現(xiàn)孫某某主張物業(yè)服務(wù)費收費標準過高缺乏依據(jù)，法院不予支持。

綜上，一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、孫某某于判決生效后十日內(nèi)給付北京華普朝陽物業(yè)管理有限公司2016年11月27日至2019年9月30日期間的物業(yè)服務(wù)費27309.32元；二、駁回孫某某的反訴請求。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)，本院查明的事實與一審無異。

本院認為，本案的爭議焦點為，孫某某是否應(yīng)當(dāng)向華普公司支付物業(yè)費，以及華普公司的收費標準是否妥當(dāng)。

關(guān)于孫某某是否應(yīng)當(dāng)向華普公司支付物業(yè)費，根據(jù)孫某某與中地公司及華普公司于2002年11月25日簽署的《承諾書》及其對應(yīng)的《華普花園房屋使用、管理、維修公約》相關(guān)內(nèi)容，孫某某作為業(yè)主應(yīng)向作為物業(yè)管理者的華普公司繳納物業(yè)管理費。收費標準由管理者按政府規(guī)定的價格標準及報物價部門備案批準的價格標準收取。結(jié)合該《承諾書》內(nèi)容及華普公司實際提供了物業(yè)服務(wù)管理行為、孫某某獲得了華普公司物業(yè)服務(wù)的事實，孫某某與華普公司之間成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，孫某某作為接受物業(yè)服務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)相應(yīng)履行交付物業(yè)費之義務(wù)。因中地公司委托華普公司以遲延交房違約金抵扣的涉案房屋的物業(yè)服務(wù)費，故對于孫某某應(yīng)繳納給華普公司的物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)相應(yīng)予以扣除。華普公司向法院提交了遲延交房違約金抵扣明細，顯示華普公司受中地公司委托抵扣孫某某應(yīng)繳物業(yè)費的金額共計176707.88元，孫某某亦對該證據(jù)真實性予以認可。另外，華普公司自認孫某某的工作人員曾繳納部分物業(yè)服務(wù)費用，并在其訴訟請求中予以扣除。一審法院據(jù)此核算孫某某仍需支付的物業(yè)服務(wù)費金額，并判令孫某某給付華普公司2016年11月27日至2019年9月30日期間的物業(yè)服務(wù)費27309.32元，計算正確，處理并無不當(dāng)。孫某某稱其與華普公司、中地公司簽訂有三方協(xié)議，約定用中地公司應(yīng)當(dāng)向?qū)O某某給付的違約金抵扣孫某某終身的物業(yè)費，據(jù)此主張其無需繳納物業(yè)費用，但并未提交證據(jù)予以證明。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。因?qū)O某某未能就其主張的三方協(xié)議進行舉證，一審法院對其上述主張未予采信，認定事實正確?，F(xiàn)孫某某上訴稱其被迫與華普公司、中地公司簽訂了三方協(xié)議，此后三方一直在履行該協(xié)議至今，但孫某某仍未提供該協(xié)議，亦未能提供其他證據(jù)證明三方之間存在上述內(nèi)容的約定，故本院對其上訴該項主張不予支持。

關(guān)于物業(yè)費的收費標準，孫某某上訴稱其居住的小區(qū)類別為住宅，華普公司按公寓進行備案并按照每平方米5.5元的標準收取物業(yè)服務(wù)費明顯過高，據(jù)此要求華普公司退還多收取的費用。經(jīng)查，華普公司與中地公司簽訂的《華普公寓物業(yè)管理委托合同》約定物業(yè)費收取標準為按建筑面積每月每平方米5.5元，華普公司已就該收費標準向北京市東城區(qū)物價局進行了登記備案。并且，孫某某簽署的《承諾書》中所同意遵守的《華普花園房屋使用、管理、維修公約》載明，收費標準由管理者按政府規(guī)定的價格標準及報物價部門備案批準的價格標準收取。在此情況下，孫某某上訴稱華普公司系通過欺騙的不正當(dāng)手段就其收費標準在物價局備案，據(jù)此主張華普公司收費標準過高，應(yīng)相應(yīng)退還其多收取的物業(yè)費，缺乏相應(yīng)依據(jù)，本院不予支持。

此外，孫某某對一審法院認為孫某某與中地公司之間因房屋買賣關(guān)系產(chǎn)生的糾紛可另行解決一節(jié)提出異議，稱一審法院剝奪其財產(chǎn)權(quán)。本院認為，本案系華普公司以孫某某為被告提起的物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟，爭議標的為華普公司因提供物業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生的、與孫某某之間的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系。孫某某與中地公司之間因房屋買賣所引發(fā)的關(guān)于遲延交房違約金及其他事項的爭議與本案并非基于同一法律關(guān)系，故一審法院認為雙方之間因房屋買賣關(guān)系產(chǎn)生的糾紛可另行解決，并無不妥，應(yīng)予維持。

綜上所述，孫某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2032元，由孫某某負擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　朱　印

審 判 員　　許　英

審 判 員　　施　憶

二〇二一年一月二十七日

法官助理　　李雅迪

書 記 員　　韓　瑋