上訴人（原審被告、反訴原告）：中啟華商國際貿(mào)易有限責任公司，住所地北京市東城區(qū)王府井大街****A511F。

法定代表人：王黎男，董事長。

委托訴訟代理人：焦志堅，北京市逢時律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京金隅集團股份有限公司，，住所地北京市東城區(qū)北三環(huán)東路**

法定代表人：曾勁，董事長。

委托訴訟代理人：高彬彬，上海市錦天城（北京）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張永斌，上海市錦天城（北京）律師事務(wù)所律師。

上訴人中啟華商國際貿(mào)易有限責任公司（以下簡稱中啟公司）因與被上訴人北京金隅集團股份有限公司（以下簡稱金隅公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2019）京0101民初19924號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

中啟公司上訴請求：同意一審判決的第一、三、四項，請求撤銷一審判決第二項，改判我公司無需向金隅公司支付違約金。事實和理由：一審判決認定事實錯誤，判決結(jié)果有失公允。1.一審中金隅公司主張雙方《房屋租賃合同》于2018年11月1日解除，而一審法院判決雙方合同于2018年11月5日解除，超出了金隅公司在原審的訴訟請求，勢必給我公司多算了違約金。2.一審判決酌定的違約金有失公允。雙方合同約定起租期為2018年11月16日，而金隅公司在2018年10月25日就提出了如我公司不能于2018年10月31日前支付各項費用，雙方合同于2018年11月1日正式解除，故雙方在還未進入合同起租日時就解除了合同，承租人亦未能入住房屋。涉案《房屋租賃合同》為金隅公司出具的格式合同，對承租人違約金約定過高，雖一審判決表述“對違約金標準予以調(diào)整”，但從判決結(jié)果看并未調(diào)整。金隅公司并未將涉案房屋交付我公司，并未產(chǎn)生任何損失，金隅公司亦未向法院出示證據(jù)證明其損失。綜上，我公司未能進入承租房屋，未達到合同目的，而金隅公司未交房，未產(chǎn)生任何損失，一審判決結(jié)果導(dǎo)致我公司一天房子沒用，在金隅公司沒損失的前提下，我公司卻承擔141341元違約金，而合同解除日比金隅公司主張的日期多出4日，多算了我公司的違約日期。

金隅公司辯稱，我公司與中啟公司所簽《房屋租賃合同》系經(jīng)雙方平等自愿協(xié)商一致簽訂，內(nèi)容和形式符合法律規(guī)定，一經(jīng)簽署即具有法律約束力，雙方均應(yīng)按合同約定履行各項義務(wù)。事實上，《房屋租賃合同》解除系中啟公司未按照約定支付房屋租金、物業(yè)管理費及押金的違約行為所致，且中啟公司的根本違約行為已經(jīng)給我公司造成了經(jīng)濟損失（空置損失），故我公司有權(quán)依據(jù)合同約定要求中啟公司支付違約金并承擔相應(yīng)的法律責任。一審法院已經(jīng)結(jié)合案件的事實及中啟公司關(guān)于違約金過高的抗辯，對我公司主張的40余萬元訴訟請求進行了大幅度的酌減，一審判決認定的違約金數(shù)額對中啟公司來說并未有失公允。一審判決認定租賃合同解除日為解除通知送達之日（2018年11月5日）并無不妥，且因一審法院已經(jīng)對我公司主張的違約金金額整體進行了大幅度的酌減，故并不存在中啟公司所主張的多計算違約金的情況。

金隅公司向一審法院起訴請求：1.請求判令雙方所簽署的DC-ZW-GTC-10011196號《房屋租賃合同》于2018年11月1日起解除；2.請求判令中啟公司向金隅公司支付違約金282682.11元；3.請求判令中啟公司向金隅公司支付遲延向金隅公司支付押金的滯納金69856.57元（計算至2018年10月31日）。4.請求判令中啟公司向金隅公司支付已享有的裝修期租金、租金稅款及物業(yè)管理費共計94227.37元（計算至2018年10月31日）。

中啟公司向一審法院反訴請求：1.判決金隅公司賠償中啟公司經(jīng)濟損失20萬元（包括預(yù)購裝修材料、支付裝修設(shè)計費、人員工時費）；2.判決金隅公司支付因辦理中啟公司營業(yè)執(zhí)照租賃房屋支付的租金損失6萬元；3.判令金隅公司賠償中啟公司違約金22萬元；4.判令金隅公司賠償中啟公司律師費6萬元。

一審法院認定事實：中啟公司于2018年9月6日注冊成立，注，注冊地址為北京市東城區(qū)王府井大街****A511F/div>

2018年9月25日，金隅公司（出租人）與中啟公司（承租人）簽訂編號為DC-ZW-GTC-10011196號《房屋租賃合同》，約定金隅公司向中啟公司出租涉訴房屋，約定租期為3年，自2018年11月16日至2021年11月15日止；租賃面積為253.9平方米；2018年11月16日至2019年11月15日期間的租金標準為324.48元/月/平方米，每月租金價稅合計為86503.73元；2018年11月16日至2019年11月15日期間的物業(yè)管理費標準為30.42元/月/平方米（含稅），每月物業(yè)管理費價稅合計7723.64元，租賃期內(nèi)房屋租金、租金稅款及物業(yè)管理費總額為3390885.35元；押金為三個月房屋租金、三個月租金稅款及三個月的物業(yè)管理費之和，共計282682.11元。中啟公司應(yīng)于合同簽訂后的3個工作日內(nèi)，將首期房屋租金和首期物業(yè)管理費及押金共計423373.18元支付至出租人指定賬戶內(nèi)；裝修期46天，即自2018年10月1日至2018年11月15日。承租人應(yīng)在簽訂本合同后三個工作日內(nèi)，應(yīng)向出租人繳納押金作為承租人履行合同各項條款的保證。如承租人不能按期繳納，出租人有權(quán)要求承租人繳足未按期繳納的押金并支付滯納金，如承租人在本合同生效后超過30日仍不能按約定繳足押金，則出租人有權(quán)按本合同規(guī)定解除合同并要求承租人支付違約金。因承租人原因致使本合同提前終止的，則承租人將不享有上述之裝修期。除此之外，承租人還應(yīng)在本合同終止日之前，按本合同約定的租金、租金稅款及物業(yè)管理費標準在出租人通知的期限內(nèi)向出租人全額繳納已發(fā)生的全部裝修期的房屋租金、租金稅款及物業(yè)管理費。承租人須按照本合同約定的方式和時間繳納或補足房屋租金、物業(yè)管理費、押金、公用事業(yè)費和其他任何應(yīng)付款項；逾期交納須按照逾期天數(shù)向出租人和/或物業(yè)管理公司交納違約滯納金，該違約滯納金按應(yīng)交款額之每日千分之五計算。上述違約滯納金自該拖欠款項到期應(yīng)付日之次日起計算，直至承租人付清所有拖欠款項的本金及滯納金。承租人未按本合同約定交納或補足房屋租金、物業(yè)管理費、押金、公用事業(yè)費、損失賠償金或本合同規(guī)定應(yīng)付的其它款項，逾期達三十日以上的，出租人有權(quán)終止合同并收回所出租房屋，本合同亦因此而終止。并且承租人所繳付的押金作為違約金，不予退還，如出租人解除/終止本合同時承租人尚未按照本合同約定支付押金，出租人有權(quán)繼續(xù)要求承租人支付該筆押金。此外對向承租人通知送達約定了涉訴房屋及指定郵箱兩種送達方式。合同簽訂后，中啟公司未向金隅公司支付任何款項。金隅公司亦未向中啟公司交付涉訴房屋。

金隅公司于2018年10月24日分別通過向中啟公司工商注冊地址發(fā)送快遞及向合同約定電子郵箱發(fā)送郵件的形式，要求中啟公司支付首期款及押金，金隅公司于2018年11月5日通過前述方式通知中啟公司于2018年11月1日解除雙方簽訂的租賃合同，要求中啟公司支付所欠款項并承擔違約責任。

為證明其主張，中啟公司提交以下證據(jù)：1.中啟公司營業(yè)執(zhí)照，以證明華人集團出具4份營業(yè)執(zhí)照，金隅公司均稱不符合簽訂合同條件，要求先在外面租房，注冊的新公司作為承租人簽訂租賃合同。經(jīng)質(zhì)證，金隅公司認可該證據(jù)真實性，不認可證明目的。2.中啟公司注冊地房屋所有權(quán)證書、租賃合同及收據(jù)，證明華人集團租賃房屋支付租金。經(jīng)質(zhì)證，金隅公司不認可該證據(jù)真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的，認為中啟公司在庭審中存在反言，且未提供匯款憑證，無法證明實際支付了租金，即使是真實的，也系中啟公司為注冊公司自行租用房屋，與本案無任何關(guān)聯(lián)。3.設(shè)計圖、報價清單、2018年9月25日簽訂的裝修設(shè)計合同及收款收據(jù)，證明中啟公司為裝修涉訴房屋進行了支出，包括圖紙設(shè)計費6萬元，預(yù)定裝修材料費14萬元。經(jīng)質(zhì)證，金隅公司不認可該證據(jù)真實性，認為中啟公司在未確定是否能夠與金隅股份簽署租賃合同并承租涉訴房屋的情況下即與第三方簽署裝修設(shè)計合同，向其支付設(shè)計費并讓第三方公司出具設(shè)計圖有違常理，且其未提供銀行付款憑證，無法證明其支付了相應(yīng)費用。4.照片，證明金隅公司在將涉訴房屋出租給中啟公司后，招來一家整理檔案的公司在該房屋辦公。關(guān)于照片的拍攝時間，2020年8月20日的庭審中，中啟公司稱為2018年9月25日，但在其提交的證據(jù)目錄中稱“該照片是合同存續(xù)期間辦公人員的照片”。經(jīng)質(zhì)證，金隅公司不認可該證據(jù)真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的，認為該照片無法顯示拍攝地點、拍攝時間，無法證明中啟公司的主張。5.終止合同告知函、郵件截圖，證明合同在2018年11月5日解除。經(jīng)質(zhì)證，金隅公司認可其真實性認可，但不認可其證明目的，認為本案爭議產(chǎn)生的原因系中啟公司逾期支付租金等款項所導(dǎo)致，金隅公司為了避免損失繼續(xù)擴大而依法解除租賃合同，符合合同約定及法律規(guī)定。

根據(jù)中啟公司的申請，法院向騰訊公司調(diào)取張波與趙秋妍的微信通訊記錄，騰訊公司司法協(xié)查專線答復(fù)該司未保留通訊記錄。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。雙方簽訂的《房屋租賃合同》系簽約雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同履行。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)加以證明，無法提供證據(jù)的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。中啟公司以因金隅公司原因造成其未向金隅公司交納相應(yīng)款項進行抗辯，但其提交的證據(jù)無法證明該意見，故對其抗辯意見，法院難以采納。中啟公司逾期交納房屋租金和首期物業(yè)管理費及押金構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任，金隅公司據(jù)此要求解除合同，并無不當，但解除之日應(yīng)為解除通知送達之日。金隅公司主張之違約金、滯納金其實質(zhì)均為違約金，法院予以合并處理。對于違約金之數(shù)額，鑒于合同簽訂至金隅公司行使解除權(quán)的時間較短，而中啟公司以違約金過高進行抗辯，故法院對違約金標準予以調(diào)整。關(guān)于裝修期內(nèi)的裝修期租金、租金稅款及物業(yè)管理費，鑒于金隅公司并未向中啟公司實際交付房屋，故法院對該費用作為確定違約金標準的因素，一并進行處理。中啟公司要求金隅公司承擔違約責任并賠償損失，沒有事實依據(jù)，法院不予支持。

綜上，一審法院判決：一、確認北京金隅集團股份有限公司與中啟華商國際貿(mào)易有限責任公司簽訂的DC-ZW-GTC-10011196號《房屋租賃合同》于2018年11月5日解除；二、中啟華商國際貿(mào)易有限責任公司于判決生效后十五日內(nèi)向北京金隅集團股份有限公司支付違約金141341元；三、駁回北京金隅集團股份有限公司的其他訴訟請求；四、駁回中啟華商國際貿(mào)易有限責任公司的全部反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方當事人對一審查明的事實均無異議，本院予以確認。另查，涉案《房屋租賃合同》第2.2條約定，在承租人依照本合同足額繳納押金、首期租金、租金稅款及首期物業(yè)管理費的前提下，不晚于本合同裝修期的起始日期前以現(xiàn)狀交付。第十八條約定雙方確認本租約條款經(jīng)雙方協(xié)商和談判而達成，不構(gòu)成任何一方的格式條款。

本院認為，本案中，中啟公司與金隅公司簽訂的涉案《房屋租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。合同簽訂后，中啟公司未能按期履行合同約定的首期房屋租金等各項費用的給付義務(wù)，構(gòu)成違約，已經(jīng)達到合同約定的解除條件，金隅公司依約行使解除權(quán)，一審法院認定金隅公司發(fā)出的解除通知送達中啟公司之日合同解除，并無不妥。中啟公司應(yīng)當向金隅公司承擔合同解除的違約責任，一審法院對金隅公司主張的違約金予以支持，處理正確。對于違約金的數(shù)額，一審法院已經(jīng)考慮了本案的實際情況，對違約金數(shù)額予以酌定，中啟公司以金隅公司沒有損失為由拒絕支付違約金的理由不能成立，酌定數(shù)額亦無明顯不妥，本院不持異議。

綜上所述，中啟公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費4420元，由中啟華商國際貿(mào)易有限責任公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　劉慧慧

審 判 員　白　松

審 判 員　王軍華

二〇二一年二月八日

法官助理　孫春瑋

書 記 員　張曉鷗