上訴人（原審被告）：北京起步走兒童智力科技發(fā)展中心，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)紫芳園****樓**205。

負(fù)責(zé)人：呂紅，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉揚(yáng)，北京市東元律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：冉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。

委托訴訟代理人：冉啟利（系冉某某之侄），xxxx年xx月xx日出生。

上訴人北京起步走兒童智力科技發(fā)展中心（以下簡(jiǎn)稱起步走中心）因與被上訴人冉某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2020）京0106民初23141號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

起步走中心上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決,依法改判駁回冉某某的全部訴訟請(qǐng)求，本案全部訴訟費(fèi)用由冉某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決適用法律錯(cuò)誤。雙方租賃合同未能實(shí)際履行的原因系不可抗力，我中心從事兒童教育工作，因疫情原因我中心經(jīng)營(yíng)處于全面停滯狀態(tài)，經(jīng)過與冉某某協(xié)商，冉某某也同意免除我中心三個(gè)月的房屋租金。因此這可以被認(rèn)定為雙方簽訂的租賃合同因不可抗力中止履行。故無論從公平原則的角度，還是從事件具有不可抗力的客觀實(shí)際情況來看，均應(yīng)當(dāng)免除我中心支付租金的責(zé)任。

冉某某辯稱，同意一審判決，不同意起步走中心的上訴請(qǐng)求。

冉某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令起步走中心支付我自2020年1月17日至2020年7月16日期間的租賃費(fèi)19萬元；2.判令起步走中心支付我自2020年1月至6月的物業(yè)費(fèi)5481.47元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年11月17日，冉某某（出租方）與起步走中心（承租方）簽訂《租賃合同》，約定起步走中心承租冉某某位于北京市豐臺(tái)區(qū)紫芳園四區(qū)2號(hào)樓1-2層205室房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）用于少兒智力開發(fā)使用，租賃面積為169.81平方米，租期自2014年11月17日起至2020年1月16日止，并約定了相應(yīng)合同權(quán)利義務(wù)。上述合同簽訂后，雙方依約履行了合同權(quán)利義務(wù)，雙方認(rèn)可截至2020年1月16日雙方已經(jīng)結(jié)清了租金及物業(yè)費(fèi)。

2020年1月21日，冉某某（合同甲方）與起步走中心（合同乙方）簽訂《租賃合同》一份，約定：乙方向甲方租用涉案房屋用于少兒智力開發(fā)使用；年租金為第一年38萬元，第二年38萬元，第三年39.9萬元；租期為3年，自2020年1月17日至2023年1月16日止；電費(fèi)、取暖費(fèi)、水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)由乙方自行支付；乙方房屋租金每個(gè)季度支付一次，于每個(gè)季度的首月17日前支付，若延期支付，按每天5%支付違約金；乙方應(yīng)按時(shí)交納房租、其他費(fèi)用等。該合同落款處由冉某某的委托代理人夏開鳳、起步走中心的負(fù)責(zé)人呂紅分別簽字。上述合同簽訂后，起步走中心繼續(xù)承租涉案房屋，但未依約交納租金。2020年4月16日，起步走中心負(fù)責(zé)人呂紅通過微信與冉某某之妻就涉案房屋租金事宜進(jìn)行協(xié)商，因疫情原因要求免除3個(gè)月租金，但雙方未能達(dá)成一致意見。2020年4月23日，冉某某之妻表示“如果行的話我們就合作，不行那就只有解除合同了”。2020年5月12日，呂紅表示“估計(jì)得解除合同了，看看后續(xù)怎么辦理吧”。2020年5月17日，呂紅將涉案房屋鑰匙交還冉某某。此后，雙方因房租給付事宜發(fā)生爭(zhēng)議，故冉某某訴至法院。

2020年11月19日，冉某某交納涉案房屋2020年1月至6月期間的物業(yè)費(fèi)5481.47元。

審理中，雙方一致認(rèn)可起步走中心曾交納押金21000元，冉某某同意該押金用以折抵租金及相關(guān)費(fèi)用。

審理中，起步走公司明確表示，其交付鑰匙后涉案房屋中已沒有其物品。

一審法院認(rèn)為：冉某某與起步走中心于2020年1月21日簽訂的《租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。雖然起步走中心主張?jiān)摵贤⑽瓷?，但起步走中心?shí)際上繼續(xù)租用該房屋經(jīng)營(yíng)，法院認(rèn)為雙方通過實(shí)際行為認(rèn)可上述合同的效力，并開始履行合同。雙方于2020年5月12日達(dá)成一致意見，解除雙方簽訂的《租賃合同》，并于2020年5月17日交接涉案房屋鑰匙，由起步走中心向冉某某返還涉案房屋。

本案中，關(guān)于租金問題，起步走中心應(yīng)當(dāng)支付自2020年1月17日至2020年5月17日期間的租金、占用費(fèi)，共計(jì)126666.67元。關(guān)于物業(yè)費(fèi)，經(jīng)法院核算，起步走中心應(yīng)當(dāng)支付的金額為3654.31元。上述兩項(xiàng)金額折抵起步走中心已經(jīng)交付的押金21000元后，應(yīng)當(dāng)向冉某某支付租金、物業(yè)費(fèi)共計(jì)109320.98元。故冉某某要求支付租金、物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求中合理部分法院予以支持，超出部分法院不予支持。起步走中心的答辯意見，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采信。

據(jù)此，一審法院于2020年12月判決：一、北京起步走兒童智力科技發(fā)展中心于判決生效之日起十日內(nèi)給付冉某某自2020年1月17日至2020年5月17日期間的租金、占用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)共計(jì)109320.98元；二、駁回冉某某其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)，本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，起步走中心上訴對(duì)一審法院判令其支付的租金、占用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)提出異議。經(jīng)查，一審法院系根據(jù)查明的事實(shí)，認(rèn)定雙方通過實(shí)際行為認(rèn)可租賃合同的效力并開始履行合同，故據(jù)此對(duì)冉某某要求支付租金、占用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求中合理部分予以支持。本院經(jīng)審查認(rèn)為，一審法院的上述認(rèn)定及處理均符合法律規(guī)定及本案的實(shí)際情況，并無不當(dāng)。起步走中心上訴不同意支付租金、占用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的意見缺乏充分事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。

綜上所述，起步走中心的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2487元，由北京起步走兒童智力科技發(fā)展中心負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　李明磊

二〇二一年二月二十日

法官助理　王若凈

書 記 員　張　爽