上訴人（原審被告）：北京起步走兒童智力科技發(fā)展中心，住所地北京市豐臺區(qū)紫芳園****樓**205。

負責人：呂紅，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉揚，北京市東元律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：冉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。

委托訴訟代理人：冉啟利（系冉某某之侄），xxxx年xx月xx日出生。

上訴人北京起步走兒童智力科技發(fā)展中心（以下簡稱起步走中心）因與被上訴人冉某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2020）京0106民初23141號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

起步走中心上訴請求：撤銷一審判決,依法改判駁回冉某某的全部訴訟請求，本案全部訴訟費用由冉某某承擔。事實和理由：一審判決適用法律錯誤。雙方租賃合同未能實際履行的原因系不可抗力，我中心從事兒童教育工作，因疫情原因我中心經(jīng)營處于全面停滯狀態(tài)，經(jīng)過與冉某某協(xié)商，冉某某也同意免除我中心三個月的房屋租金。因此這可以被認定為雙方簽訂的租賃合同因不可抗力中止履行。故無論從公平原則的角度，還是從事件具有不可抗力的客觀實際情況來看，均應當免除我中心支付租金的責任。

冉某某辯稱，同意一審判決，不同意起步走中心的上訴請求。

冉某某向一審法院起訴請求：1.判令起步走中心支付我自2020年1月17日至2020年7月16日期間的租賃費19萬元；2.判令起步走中心支付我自2020年1月至6月的物業(yè)費5481.47元。

一審法院認定事實：2014年11月17日，冉某某（出租方）與起步走中心（承租方）簽訂《租賃合同》，約定起步走中心承租冉某某位于北京市豐臺區(qū)紫芳園四區(qū)2號樓1-2層205室房屋（以下簡稱涉案房屋）用于少兒智力開發(fā)使用，租賃面積為169.81平方米，租期自2014年11月17日起至2020年1月16日止，并約定了相應合同權利義務。上述合同簽訂后，雙方依約履行了合同權利義務，雙方認可截至2020年1月16日雙方已經(jīng)結清了租金及物業(yè)費。

2020年1月21日，冉某某（合同甲方）與起步走中心（合同乙方）簽訂《租賃合同》一份，約定：乙方向甲方租用涉案房屋用于少兒智力開發(fā)使用；年租金為第一年38萬元，第二年38萬元，第三年39.9萬元；租期為3年，自2020年1月17日至2023年1月16日止；電費、取暖費、水費、物業(yè)費由乙方自行支付；乙方房屋租金每個季度支付一次，于每個季度的首月17日前支付，若延期支付，按每天5%支付違約金；乙方應按時交納房租、其他費用等。該合同落款處由冉某某的委托代理人夏開鳳、起步走中心的負責人呂紅分別簽字。上述合同簽訂后，起步走中心繼續(xù)承租涉案房屋，但未依約交納租金。2020年4月16日，起步走中心負責人呂紅通過微信與冉某某之妻就涉案房屋租金事宜進行協(xié)商，因疫情原因要求免除3個月租金，但雙方未能達成一致意見。2020年4月23日，冉某某之妻表示“如果行的話我們就合作，不行那就只有解除合同了”。2020年5月12日，呂紅表示“估計得解除合同了，看看后續(xù)怎么辦理吧”。2020年5月17日，呂紅將涉案房屋鑰匙交還冉某某。此后，雙方因房租給付事宜發(fā)生爭議，故冉某某訴至法院。

2020年11月19日，冉某某交納涉案房屋2020年1月至6月期間的物業(yè)費5481.47元。

審理中，雙方一致認可起步走中心曾交納押金21000元，冉某某同意該押金用以折抵租金及相關費用。

審理中，起步走公司明確表示，其交付鑰匙后涉案房屋中已沒有其物品。

一審法院認為：冉某某與起步走中心于2020年1月21日簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示，應屬合法有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。雖然起步走中心主張該合同并未生效，但起步走中心實際上繼續(xù)租用該房屋經(jīng)營，法院認為雙方通過實際行為認可上述合同的效力，并開始履行合同。雙方于2020年5月12日達成一致意見，解除雙方簽訂的《租賃合同》，并于2020年5月17日交接涉案房屋鑰匙，由起步走中心向冉某某返還涉案房屋。

本案中，關于租金問題，起步走中心應當支付自2020年1月17日至2020年5月17日期間的租金、占用費，共計126666.67元。關于物業(yè)費，經(jīng)法院核算，起步走中心應當支付的金額為3654.31元。上述兩項金額折抵起步走中心已經(jīng)交付的押金21000元后，應當向冉某某支付租金、物業(yè)費共計109320.98元。故冉某某要求支付租金、物業(yè)費的訴訟請求中合理部分法院予以支持，超出部分法院不予支持。起步走中心的答辯意見，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采信。

據(jù)此，一審法院于2020年12月判決：一、北京起步走兒童智力科技發(fā)展中心于判決生效之日起十日內(nèi)給付冉某某自2020年1月17日至2020年5月17日期間的租金、占用費、物業(yè)費共計109320.98元；二、駁回冉某某其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)，本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，起步走中心上訴對一審法院判令其支付的租金、占用費、物業(yè)費提出異議。經(jīng)查，一審法院系根據(jù)查明的事實，認定雙方通過實際行為認可租賃合同的效力并開始履行合同，故據(jù)此對冉某某要求支付租金、占用費、物業(yè)費的訴訟請求中合理部分予以支持。本院經(jīng)審查認為，一審法院的上述認定及處理均符合法律規(guī)定及本案的實際情況，并無不當。起步走中心上訴不同意支付租金、占用費、物業(yè)費的意見缺乏充分事實及法律依據(jù)，本院不予采信。

綜上所述，起步走中心的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2487元，由北京起步走兒童智力科技發(fā)展中心負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　李明磊

二〇二一年二月二十日

法官助理　王若凈

書 記 員　張　爽