上訴人（原審被告）：朱某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省東莞市。

委托訴訟代理人：盧冬芳（朱某之母），住江西省九江市開發(fā)區(qū)。

被上訴人（原審原告）：北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市大興區(qū)舊忠路**院**樓**1門。

法定代表人：楊杰，董事長。

委托訴訟代理人：劉燕，北京市首信律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張文濤，北京市首信律師事務所律師。

上訴人朱某因與被上訴人北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中鐵華興公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初20155號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

朱某上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審；2.訴訟費用由中鐵華興公司承擔。事實和理由：1.合同系中鐵華興公司惡意單方解除，朱某不應承擔違約責任。朱某與中鐵華興公司于2019年9月22日簽訂《北京市商品房預售合同》（以下簡稱《預售合同》）和補充協(xié)議，該商品房總價人民幣8888615元，首付款3628615元，朱某于合同簽訂當日支付首付款并辦理網(wǎng)簽手續(xù)，余款5260000元采取銀行按揭貸款方式支付。同年10月11日朱某父親被紀委帶走，隨即銀行就不同意向朱某放貸，朱某在此情況出現(xiàn)后，及時告知中鐵華興公司要求解除合同，并愿意按照逾期支付的相關(guān)約定支付一定的違約金，但中鐵華興公司未予回應。后2019年12月26日中鐵華興公司收到江西省九江市監(jiān)察委員會的《案件協(xié)助函》，要求將首付款3628615元作為朱某父親的違法所得款項退繳至指定賬戶。2020年3月26日中鐵華興公司向朱某發(fā)函，單方解除《預售合同》（含補充協(xié)議），其目的是為了惡意向朱某主張合同價款10％的違約金。2.本案中朱某父親出事致使擔保合同不成立，購房首付款被紀委劃走是雙方當事人都無法選擇和抗拒的事實，雙方均有協(xié)助義務，朱某并無違約惡意，應屬不可抗力或不可歸責。3.中鐵華興公司據(jù)以向朱某主張合同總價款10％的違約金的約定，顯失公平，且與法律相違背，應屬無效，即使有效也因主合同第二十九條的約定而不應適用。中鐵華興公司向朱某主張違約金的依據(jù)是合同附件十二第二條第八款，但根據(jù)主合同第八條“逾期超過90日（該期限應當與本條第1項中的期限相同），出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，應當書面通知買受人。買受人應當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)按照累計應付款的2％向出賣人支付違約金，同時，出賣人退還買受人已付全部房價（含已付貸款部分）”及第二十九條“補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人責任、排除或限制買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準”。根據(jù)合同法有關(guān)格式合同的規(guī)定，案涉合同屬于房產(chǎn)登記部門的制式合同，補充協(xié)議加重了買受人的違約責任，應屬無效條款。即使該約定有效，也明顯屬于主合同第二十九條“不合理的加重買受人責任”的情形，應當仍以主合同約定為準。4.合同附件十二第二條第八款違約責任也明顯過重，違背公平原則。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛若干問題的指導意見》第五條、第七條，附件十二第二條第八款所約定的違約責任明顯過重。涉案房屋早已被中鐵華興公司出售給他人，中鐵華興公司并未有實際損失，中鐵華興公司也并未向法庭舉證證明其因朱某的原因遭受的實際損失，且房屋增值能夠彌補中鐵華興公司損失。5.一審法院引用的合同條款有誤。即使朱某要承擔違約責任，也是依據(jù)主合同第八條承擔應付款2%的逾期付款違約責任，即向銀行申請貸款金額的2%。合同附件十二第二條明確規(guī)定的是“由出賣人提供按揭貸款擔保時買受人的義務”，故該條第一款至第八款的適用條件是出賣人提供擔保時買受人不能償還銀行貸款，而朱某購買涉案房屋未讓中鐵華興公司提供擔保，是由其父母向銀行提供擔保，且銀行貸款并未審批通過。

中鐵華興公司辯稱，《預售合同》及補充協(xié)議系雙方真實意思表示，沒有加重對方責任的情形。上述合同附件十二中明確約定了10%的違約金，應當以補充協(xié)議為準。本案不屬于不可歸責于當事人的不可抗力情形。在朱某已選擇按揭貸款且貸款手續(xù)已經(jīng)朱某確認的情況下，其單方向銀行提出不再辦理貸款導致貸款審批未通過。朱某未按期補繳首付款及辦理按揭貸款的情況下，中鐵華興公司有權(quán)依約解除合同。

中鐵華興公司向一審法院起訴請求：1．判令解除中鐵華興公司和朱某于2019年9月22日簽訂的《預售合同》（含補充協(xié)議）；2．判令朱某配合中鐵華興公司辦理撤銷網(wǎng)簽手續(xù)；3．判決朱某支付違約金888861.5元；4．本案全部訴訟費用由朱某承擔。

一審法院認定事實：2019年9月22日出賣人中鐵華興公司與買受人朱某簽訂《預售合同》及補充協(xié)議，約定朱某購買中鐵華興公司開發(fā)的位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)和怡嘉園14號樓1602房屋，總價為8888615元，付款方式為買受人應于簽訂合同當日支付首付款3628615元，余款5260000元采取銀行按揭貸款方式支付。朱某于合同簽訂當日支付首付款。合同第八條逾期付款責任規(guī)定，逾期超過90日，出賣人有權(quán)解除合同。附件十二第二條第八款約定，出賣人依據(jù)主合同及本補充協(xié)議等的約定解除主合同及本補充協(xié)議的，買受人應向出賣人支付相當于合同總價款10％的違約金，并至出賣人處辦理相關(guān)合同解除手續(xù)。2019年12月26日，江西省九江市監(jiān)察委員會向中鐵華興公司發(fā)出《案件協(xié)助函》，稱在對江西省九江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃分局原副局長朱國祥涉嫌嚴重職務違法犯罪案件調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)朱國祥涉嫌受賄資金通過其女兒朱某購買了涉案房屋，商請貴司將購房款3628615元，作為朱國祥違法款退繳。2020年1月3日，中鐵華興公司協(xié)助將上述購房款3628615元，匯至九江監(jiān)察委員會賬戶。2020年3月26日，中鐵華興公司向朱某郵寄《解約函》，稱因朱某未按照中鐵華興公司要求補繳該商品房首付款，且未辦理完畢所有按揭手續(xù)，未支付購房余款，中鐵華興公司決定與朱某解除簽訂的《預售合同》及《補充協(xié)議》，自送達之日解除。送達日期為2020年3月29日。朱某亦同意雙方簽訂的《預售合同》及《補充協(xié)議》解除，解除日期為2020年3月26日。

一審法院認為，朱某與中鐵華興公司就涉案房屋簽訂的《預售合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應依約履行義務。不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，合同中的不可抗力，是指合同簽訂后，非因當事人的過失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當事人無法預見、無法預防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情況。本案中，朱某因其父親朱國祥涉嫌嚴重職務違法犯罪，九江市監(jiān)察委員會發(fā)現(xiàn)朱國祥涉嫌受賄資金通過其女朱某購買了涉案房屋的事實，向中鐵華興公司發(fā)送《案件協(xié)助函》，要求中鐵華興公司退繳朱某支付的購房首付款3628615元。朱國祥涉嫌嚴重職務違法犯罪，涉案資金被依法追回的行為是監(jiān)察部門依法履行職責，不屬于不可抗力。故在朱某未按期交納首付款及按揭貸款的情況下，中鐵華興公司有權(quán)依約解除雙方簽訂的《預售合同》及《補充協(xié)議》，該解除通知自朱某收到后生效。朱某因未依約履行義務，應承擔協(xié)助中鐵華興公司辦理撤銷網(wǎng)簽手續(xù)的義務，同時應依約支付中鐵華興公司違約金。雙方簽訂的合同中對于違約金的約定較為合理，法院對于中鐵華興公司關(guān)于違約金的請求予以支持。

一審法院判決：一、確認朱某與北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2019年9月22日簽訂的《預售合同》及《補充協(xié)議》于2020年3月29日解除；二、朱某于判決生效后15日內(nèi)協(xié)助北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)和怡嘉園14號樓1602房屋撤銷網(wǎng)簽手續(xù)；三、朱某于判決生效后15日內(nèi)支付北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約金888861.5元。

二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本案二審補充查明，雙方所簽《預售合同》第八條逾期付款責任載明“除不可抗力外，買受人未按照約定時間付款的，雙方同意按照下列第（一）種方式處理：（一）按照逾期時間，分別處理（1和2不作累加）……2.逾期超過90日（該期限應當與本條第1項中的期限相同），出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，應當書面通知買受人。買受人應當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)按照累計應付款的2％向出賣人支付違約金，同時，出賣人退還買受人已付全部房價（含已付貸款部分）……本條所稱逾期應付款是指依照第七條及附件四約定的到期應付款與該期實際已付款的差額，采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。”

附件四《關(guān)于該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定》中載明“（二）買賣雙方約定采用按揭付款方式支付房價款：雙方同意買受人以按揭付款方式付款，具體付款事項約定如下：1.買受人應于簽訂合同當日，向出賣人支付不低于總房款40.82％的購房首付款，計人民參佰陸拾貳萬捌仟陸佰壹拾伍元整（小寫：￥3628615元）（含定金，定金于簽約當日（不計息）自動轉(zhuǎn)為房價款）。2.余款為商品房總價款的59.18％，計人民幣伍佰貳拾陸萬元整（小寫：￥5260000元），由買受人向銀行申請貸款。3.經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，就買受人向銀行申請貸款及出賣人就買受人向銀行的貸款提供階段性保證的有關(guān)事宜達成如下一致：（1）買受人應當在簽訂《預售合同》前向貸款銀行提交辦理貸款需要的全部真實有效的資料及費用，并辦理完畢貸款申請手續(xù)。如因買受人原因未能在簽署完畢《預售合同》七個工作日內(nèi)辦理完畢貸款手續(xù)的，應視為逾期付款，買受人應按照《預售合同》第八條的約定承擔逾期付款責任。其中《預售合同》第八條所指的應付款為買受人向銀行申請的貸款額，應付款期限為買受人應辦妥上述貸款手續(xù)期限……（2）買受人貸款的具體數(shù)額和具體年限以貸款銀行最后審批為準。（3）如因買受人的原因致使銀行貸款不能批準的，買受人應在出賣人通知日起15日內(nèi)按銀行要求提高首付款比例或達到銀行其他要求，或選擇一次性付清房數(shù)。否則，買受人應按照《預售合同》第八條的約定承擔逾期付款責任。4.出賣人按照《預售合同》第八條的約定解除合同的，買受人應在出賣人發(fā)出解約通知之日起5日內(nèi)配合出賣人將全部退房手續(xù)（退房手續(xù)包括但不限于簽署退房協(xié)議、退還購房增值稅發(fā)票等）辦理完畢，每逾期一日買受人應按未付房款的萬分之壹向出賣人支付違約金，出賣人在全部退房手續(xù)完成之日起30日內(nèi)扣除定金?！额A售合同》第八條所述違約金及上述逾期違約金后，無息退還買受人已付的購房款，不足部分，買受人應在出賣人規(guī)定的期限內(nèi)予以補足?！?/p>

附件十二《補充協(xié)議》中載明：“第二條由出賣人提供按揭貸款擔保時買受人的義務（一次性及分期付款合同不適用該條款）1.如買受人采取申請銀行按揭貸款方式支付部分商品房價款的，買受人應當嚴格按照出賣人、買受人及按揭貸款銀行之間就商品房買賣及按揭貸款事宜所簽訂的商品房買賣主合同及本補充協(xié)議、貸款及擔保合同等的約定，及時按期償還到期貸款本息，及時提供辦理商品房不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押登記手續(xù)所需的全部資料、文件、費用，并予積極配合。鑒于在買受人所購房屋辦理完畢按揭貸款銀行抵押登記手續(xù)之前，出賣人無償為買受人向按揭貸款銀行提供階段性擔保，在該商品房的全部不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、按揭貸款銀行抵押登記手續(xù)辦理完畢且全部貸款到達出賣人賬戶之前，出賣人保留該商品房的所有權(quán)……8.出賣人依據(jù)主合同及本補充協(xié)議等的約定解除主合同及本補充協(xié)議的，出賣人、買受人雙方應當依照如下約定處理：買受人應在主合同及本補充協(xié)議解除后的5日內(nèi)騰空該商品房，向出賣人支付相當于合同總價款10％的違約金，并至出賣人處辦理相關(guān)合同解除手續(xù)（如屆時商品房已經(jīng)辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，則買受人應在前述期限內(nèi)配合將該商品房重新過戶到出賣人名下，由此發(fā)生的稅費和其他一切費用均由買受人承擔；買受人應保證在前述期限內(nèi)將利用該商品房辦理的戶籍登記予以遷出），出賣人則在扣除上述代償款項及違約金后，將該商品房價款的余款退還給買受人。余款不足的，不足部分出賣人有權(quán)向買受人追償。買受人或?qū)嶋H使用人逾期騰房、辦理退房手續(xù)、辦理重新過戶手續(xù)或辦理戶籍遷出手續(xù)的，每逾期一天，買受人應按合同總價款的千分之一向出賣人支付違約金?！?/p>

另，中鐵華興公司主張朱某交納的定金已經(jīng)在簽訂《預售合同》后轉(zhuǎn)為首付款，故對于違約責任其公司不再適用定金條款。

本院認為，依法成立的合同受法律保護，當事人均應依約履行合同義務。本案中，朱某與中鐵華興公司簽訂的《預售合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應依約履行。合同簽訂當日，朱某依據(jù)《預售合同》及附件四中關(guān)于價款及付款方式的約定支付房屋首付款并辦理網(wǎng)簽手續(xù)，后因其父涉嫌嚴重職務違法犯罪，中鐵華興公司配合九江市監(jiān)察委將案涉購房首付款作為違法款退繳，應視為朱某未支付首付款，朱某未在其后補交首付款，構(gòu)成違約。本案中買賣雙方約定采用按揭付款方式支付剩余房價款，如因買受人朱某原因未能在簽署完畢《預售合同》七個工作日內(nèi)辦理完畢貸款手續(xù)的，應視為逾期付款；如因買受人朱某的原因致使銀行貸款不能批準的，買受人應在出賣人通知日起15日內(nèi)按銀行要求提高首付款比例或達到銀行其他要求，或選擇一次性付清房數(shù)。根據(jù)在案證據(jù)及當事人陳述，朱某在簽署完畢《預售合同》后未成功獲得貸款，亦未采取其他方式一次性付清房款，亦構(gòu)成逾期付款的違約。因此，朱某對于合同約定的全部購房款均因逾期未付款而違約。根據(jù)《預售合同》第八條及附件四約定，中鐵華興公司有權(quán)解除案涉合同并要求朱某承擔違約責任，現(xiàn)中鐵華興公司以朱某未補交案涉房屋首付款并辦理按揭貸款為由，要求解除雙方之間簽訂的《預售合同》（含補充協(xié)議）并要求朱某配合辦理撤銷網(wǎng)簽手續(xù)，依據(jù)充分，朱某對于解除合同亦不持異議，故一審法院根據(jù)解除通知送達日期認定雙方《預售合同》及《補充協(xié)議》自2020年3月29日解除，并認定朱某應當協(xié)助中鐵華興公司辦理房屋撤銷網(wǎng)簽手續(xù)，均無不當，本院予以確認。

關(guān)于合同解除后的具體違約責任是本案雙方的爭議焦點。本院認為，綜合《預售合同》第七條“付款方式和期限”、第八條“逾期付款責任”及附件四《關(guān)于該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定》的具體內(nèi)容可知，如因買受人朱某原因出現(xiàn)逾期付款或不能辦理銀行貸款，買受人朱某應按照《預售合同》第八條的約定承擔逾期付款責任，即應當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)按照累計應付款的2％向出賣人支付違約金?，F(xiàn)中鐵華興公司要求朱某依據(jù)附件十二第二條的約定承擔應付款10％的違約責任。對此，本院認為，對照《預售合同》及附件相關(guān)條款，預售合同及附件中多處將買受人不同原因?qū)е碌挠馄诟犊钸`約責任指向《預售合同》第八條，而附件十二第二條共八項約定的適用情形系該條載明的“由出賣人提供按揭貸款擔保時買受人的義務”，本案中朱某尚未成功辦理按揭貸款，中鐵華興公司未為朱某提供任何“按揭貸款擔?！被颉半A段性擔保”義務，故附件十二第二條第八項之約定并不適用于本案違約情形，一審法院錯誤適用該合同條款認定朱某應當承擔的具體違約責任，本院予以糾正。如上所述，本院依照《預售合同》第八條確定朱某應當承擔的違約金數(shù)額，即全部購房款的2％。

關(guān)于朱某違約行為的可歸責性是本案另一爭議焦點。朱某主張案涉購房首付款因其父涉嫌職務違法犯罪被退繳屬不可抗力或不可歸責事由。本院認為，合同中的不可抗力，是指合同簽訂后，非因當事人的過失或疏忽，發(fā)生了合同當事人無法預見、無法預防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情況。本案中，朱某自稱其系公司普通職員，《預售合同》購房資金主要來源于父母資助，但其作為完全民事行為能力人在購房時應當對自身經(jīng)濟能力、購房款來源的可靠性和合法性承擔注意義務，且作為家庭成員其應當知曉其父的合法收入情況，涉嫌違法的收入可能被追繳應屬常識，朱某對于在父母無法資助的情況下需獨立承擔合同義務亦應有所認知，故購房首付款因涉嫌違法被追繳導致朱某不能履行《預售合同》中的付款義務，不屬于不可抗力或不可歸責事由，案涉合同系因朱某一方無法依約補足首付款及辦理銀行按揭貸款而履行不能，朱某應承擔違約責任。綜上，對朱某有關(guān)案涉情形屬不可抗力、不可歸責事由的抗辯意見，本院不予采納。

綜上所述，朱某的上訴請求部分成立，本院對其上訴請求中合理的部分予以支持，不合理的部分予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初20155號民事判決第一項、第二項；

二、變更北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初20155號民事判決第三項為：朱某于判決本生效后15日內(nèi)支付北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約金177772.3元；

三、駁回北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費6344元，由朱某負擔1269元（于本判決生效后七日內(nèi)交納），由北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔5075元（已交納）；二審案件受理費12688元，由朱某負擔2538元（已交納），由北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔10150元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　張玉賢

審 判 員　耿燕軍

審 判 員　劉　潔

二〇二一年三月十五日

法官助理　韓舒同

書 記 員　岳國英