上訴人（原審被告）：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市豐臺區(qū)。

委托訴訟代理人：吳軍，北京市滕之信律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：北京有色金屬機械廠，住所地北京市豐臺區(qū)盧溝橋南里**。

訴訟代表人：中天運會計師事務所有限公司，北京有色金屬機械廠破產(chǎn)管理人。

負責人：韓佳佳，北京有色金屬機械廠破產(chǎn)管理人組長。

委托訴訟代理人：劉紅艷，北京市嘉安律師事務所律師。

上訴人劉某因與被上訴人北京有色金屬機械廠房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院(2020)京0106民初6675號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回北京有色金屬機械廠（下稱有色金屬廠）的一審全部訴訟請求。事實和理由：一審判決認定事實不清，適用法律錯誤。一、我不同意解除雙方簽訂的《房屋場地租賃合同》。1.雙方的合同合法有效，有色金屬廠應盡最大的誠信和善意履行合同；2.承租場地位置較偏僻，且有色金屬廠對該場地并無使用規(guī)劃，繼續(xù)履行合同能較好的保護我和有色金屬廠及債權(quán)人多方利益；3.租賃場地及我建造的房屋現(xiàn)有部分出租給第三方，如果判決解除合同則會涉及眾多合法、善意次承租人的權(quán)益，不利于維護穩(wěn)定的經(jīng)濟關(guān)系和維護社會的和諧穩(wěn)定；4.解除租賃合同會給我造成巨大的經(jīng)濟損失，且有色金屬廠被受理破產(chǎn)申請至今租賃合同均正常履行，缺乏解除合同的合理性及必要性。二、即使判決解除案涉《房屋場地租賃合同》，一審判決第二項也適用法律錯誤。1.根據(jù)合同及法院現(xiàn)場勘驗可以確認我在租賃場地上投入資金建造了大量房屋，如果本案判決返還場地及房屋則可能給我另案起訴向有色金屬廠主張賠償損失帶來不可預知的障礙，故房屋場地的返還宜與損失賠償一并解決。2.我承租的僅為有色金屬廠位于豐臺區(qū)盧溝橋西街87號后院的一部分，約為6500平方米，而不是全部后院。根據(jù)雙方簽訂的《協(xié)議書》及法院現(xiàn)場勘驗，該場地部分房屋由與有色金屬廠有糾紛的第三方長期占有、使用，同時也有部分房屋作為有色金屬廠宿舍由工人居住，這些人雖然占有、使用我建造的房屋，但因為歷史及身份等原因并不屬我管理，也不向我繳納費用，故一審判決我返還全部后院客觀上我無法履行。三、一審判決以有色金屬廠法定代表人賈軍洋未出庭作證為由未采信雙方以80萬元借款的利息抵扣租金的約定，屬于適用法律錯誤。1.賈軍洋自簽訂合同至今都是有色金屬廠的法定代表人，有權(quán)代表工廠，不屬于證人。賈軍洋書寫的書面證明證實雙方確實存在以80萬元借款的利息抵扣租金的約定，該事實有色金屬廠的代理人或破產(chǎn)管理人在沒有相反證據(jù)的情況下無權(quán)直接否認，應與法定代表人核實相關(guān)事實，如無相反證據(jù)一審法院應對有色金屬廠法定代表人出具的《證明》中確認的事實直接予以確認。2.案涉租賃合同實際履行情況也能印證賈軍洋關(guān)于雙方存在以80萬元借款的利息抵扣租金約定的真實性，否則在雙方履行《房屋場地租賃合同》期間，有色金屬廠從未向我索要過租金，我也從未向有色金屬廠索要過借款本息就顯得有悖常理。綜上，一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院依法改判支持我的上訴請求。

有色金屬廠辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，同意一審判決，不同意劉某的全部上訴請求。我廠于2010年7月14日被豐臺區(qū)人民法院裁定進入破產(chǎn)程序，一審法院依據(jù)破產(chǎn)法規(guī)定判決解除合同于法有據(jù)；關(guān)于合同主體之外的問題，根據(jù)合同相對性，案外人與我廠沒有關(guān)聯(lián)；關(guān)于證人問題，我廠認可一審判決的認定。

有色金屬廠向一審法院起訴請求：1.判令解除2007年2月14日雙方簽訂的租賃合同，劉某按照原狀交還場地；2.判令劉某給付2007年7月1日至實際騰退之日止的租金，按照年3萬元計算；3.訴訟費由劉某承擔。

一審法院認定事實如下：2007年2月14日，有色金屬廠（甲方、出租人）與劉某（乙方、承租人）簽訂《房屋場地租賃合同》，約定甲方將其擁有的位于北京市豐臺區(qū)盧溝橋西街87號后院的廠房和宿舍全部整體租賃給乙方，該場地面積為6500平方米，地上建筑物面積約為1000平方米。租賃期限為二十年，自2007年7月1日起至2027年6月30日止。年租金為3萬元，于每年7月1日前一次付清。乙方自行支付水電費，費率按國家相關(guān)標準。乙方有權(quán)自行決定所租房屋的使用用途，但房屋的使用應當符合國家法律法規(guī)的規(guī)定。甲方保證具有該房屋的所有權(quán)及出租權(quán)，并保證出租行為不違反國家法律及不損害任何第三人的合法權(quán)利，對因上述權(quán)利瑕疵給乙方造成的損失（含間接損失）承擔賠償責任。甲方同意乙方對租賃房屋進行裝修改造及在房屋的附屬用地內(nèi)增建其他建筑物用于經(jīng)營，但裝修改造不得損害建筑物的安全。乙方有權(quán)根據(jù)經(jīng)營需要將所租賃的房屋全部或部分對外轉(zhuǎn)租，但本合同項下的義務仍由乙方對甲方履行。乙方應按時向甲方繳納租金，不得無故拖欠。拖欠超過六個月，經(jīng)催繳仍拒絕繳納，甲方有權(quán)解除合同。任何一方違反本合同約定，均應賠償給守約方所造成損失。因任何一方的原因?qū)е卤竞贤瑹o效或被解除，違約方除應賠償守約方的全部損失（包括直接損失和間接損失）外，還須向守約方支付違約金20萬元。

2007年2月14日，有色金屬廠（甲方）與劉某（乙方）簽訂《協(xié)議書》一份，約定：甲方向乙方借款人民幣80萬元用于廠房的生產(chǎn)經(jīng)營事宜，借款期一年，利息為年息10%。乙方承租甲方所有的位于盧溝橋西街87號后院的廠房宿舍房，該場地面積為6500平方米，其中廠房所有的建筑房屋面積約1000平方米。甲方保證擁有上述出租房屋及附屬土地的所有權(quán)及出租權(quán)。如因上述權(quán)利瑕疵給乙方造成的一切直接和間接損失，甲方承擔賠償責任。租賃期限自2007年7月1日起至2027年6月30日止。租賃期為20年，雙方確定上述房屋及場地的年租金為3萬元。乙方于每年的7月1日前支付甲方。因甲方上述房屋及土地現(xiàn)被原承租人非法占據(jù)、使用，甲方承諾于2007年7月1日前將上述房屋及場地采取相關(guān)措施騰空并交于乙方。如甲方在2007年7月1日前不能如期騰空交付乙方，甲方承諾將上述場地上的房屋以人民幣80萬元的價格賣給乙方。原甲方向乙方的借款無需歸還，直接轉(zhuǎn)成乙方的購房款，同時甲方仍承諾對相關(guān)的房屋及場地進行清退騰空。甲方也授權(quán)乙方可以進行上述工作并全力協(xié)助。雙方租期起算點順延到場地全部騰空之日起，乙方購買甲方的房屋后對該附屬場地仍按年租金3萬元向甲方交納租金。甲方同意乙方在上述承租場地內(nèi)根據(jù)自身需要進行改造。包括可以自建建筑物及構(gòu)筑物，如乙方購買甲方相關(guān)房屋后，乙方可以對該房屋進行裝修、改建或拆除翻建。當日，有色金屬廠出具《收條》一份，其上載明：今收到劉某轉(zhuǎn)賬支票貳張共計捌拾萬元整（詳見協(xié)議書）。

后，有色金屬廠因資不抵債，向法院申請破產(chǎn)，2010年7月14日，法院出具了（2010）豐民破字第15219-1號民事裁定書，決定立案受理有色金屬廠的破產(chǎn)申請。2018年4月4日，法院出具了（2010）豐民破字第15219-29號決定書，指定中天運會計師事務所有限公司擔任有色金屬廠的管理人。

庭審中，劉某提交了有色金屬廠原法定代表人賈軍洋書寫的《證明》一份，其上載明：我于2007年2月14日代表有色金屬廠向劉某借款80萬元整（人民幣），借期壹年，利息為年息10%。同日簽訂協(xié)議書將廠宿舍房出租給劉某，年租金叁萬元整（人民幣）。當時口頭約定用借款利息抵扣租金，如壹年到期未歸還借款，年利率不變，繼續(xù)用利息抵扣租金。當合同履行終止時，一并償還本金及剩余利息，劉某無需另行支付租金，特此證明。賈軍洋未出庭作證。有色金屬廠對該證據(jù)證明目的不予認可，認為賈軍洋未出庭作證，其證詞不具備法律效力，且劉某與賈軍洋存在利害關(guān)系，不認可其證明力。

一審法院認為，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)未答復的，視為解除合同。有色金屬廠與劉某簽訂的《房屋場地租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效，雙方均應按照約定履行義務。按照合同約定，雙方租賃期限為2007年7月1日至2027年6月30日，現(xiàn)雙方均未履行完畢該合同。法院于2010年7月14日依法受理了有色金屬廠申請有色金屬廠破產(chǎn)清算一案，有色金屬廠破產(chǎn)管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知劉某，亦未收到劉某催告，符合上述條款所規(guī)定的情形，因此本案所涉房屋租賃合同應于2010年9月14日依法解除。故有色金屬廠關(guān)于解除雙方簽訂的《房屋場地租賃合同》的訴訟請求，于法有據(jù)，法院予以支持。鑒于雙方簽訂的合同已解除，劉某應將案涉院落返還給有色金屬廠。合同履行期間內(nèi)，劉某應當支付租金，合同解除后，劉某繼續(xù)占有使用案涉院落，應當支付相應的占有使用費。庭審中，劉某主張雙方口頭約定以《協(xié)議書》中所載的80萬元借款的利息抵扣租金，并提交了有色金屬廠原法定代表人賈軍洋出具的書面說明予以證明，但賈軍洋無正當理由未出庭作證，故法院無法采信，故對劉某以利息抵扣租金的主張，法院不予采納。有色金屬廠未提交證據(jù)證明合同簽訂后其向劉某催繳過租金或發(fā)生了其他足以使訴訟時效中斷的事由，故法院對有色金屬廠訴訟請求中超過三年訴訟時效期間的占有使用費，不予支持，結(jié)合雙方對租金支付時間的約定及有色金屬廠起訴的時間，法院確定劉某按照年租金3萬元的標準支付自2016年12月10日起至實際返還案涉院落之日止的占有使用費。綜上所述，一審法院于2020年11月判決：一、確認北京有色金屬機械廠與劉某于2007年2月14日簽訂的《房屋場地租賃合同》于2010年9月14日解除；二、劉某于判決生效之日起三十日內(nèi)將北京市豐臺區(qū)盧溝橋西街87號后院返還給北京有色金屬機械廠；三、劉某于判決生效之日起七日內(nèi)向北京有色金屬機械廠支付占有使用費（按照年租金3萬元的標準自2016年12月10日起計算至北京市豐臺區(qū)盧溝橋西街87號后院返還給北京有色金屬機械廠之日止）；四、駁回北京有色金屬機械廠的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院查明的事實與一審基本一致。

二審庭審中，劉某稱雖然有色金屬廠進入破產(chǎn)程序，但法定代表人一直沒有變更，仍為賈軍洋，由于其系有色金屬廠的法定代表人，其書寫的《證明》不屬證人證言。有色金屬廠主張賈軍洋在2007年停職接受調(diào)查、2012年被免職，工作組接管了工廠，對賈軍洋出具的《證明》的真實性、合法性都不予認可，并提交中共北京市豐臺區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會于2007年12月13日印發(fā)的《關(guān)于賈軍洋同志停職及向北京有色金屬機械廠派駐工作組的通知》、于2012年2月2日印發(fā)的《關(guān)于賈軍洋免職的通知》予以證明。劉某認為上述兩通知均形成于一審訴訟之前，不屬于二審新證據(jù)，不應作為二審裁判依據(jù)，且上述兩通知均為國資委下發(fā)的內(nèi)部文件，不為外界所知曉，亦沒有免去賈軍洋法定代表人的職務，具有公示效力的工商登記資料顯示賈軍洋仍為有色金屬廠的法定代表人，其有權(quán)代表公司做出職務行為。

有色金屬廠另提交案涉場地及地上建筑物準建手續(xù)檔案查詢證明及地上物建設(shè)圖紙（工程號58_259)，證明：1.北京市規(guī)劃委（原市規(guī)劃局）于1965年11月23日以（65）城管發(fā)字98-50號文批準案涉場地建設(shè)用地，范圍約6500平方米；2.北京市城市規(guī)劃管理局1958年6月19日以（58）建字860號文批準有色金屬廠建設(shè)廠房和庫房。劉某對上述證據(jù)均予以認可。

本院認為，有色金屬廠與劉某簽訂的《房屋場地租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按照約定履行義務。

合同履行過程中，有色金屬廠于2010年7月14日被北京市豐臺區(qū)人民法院裁定進入破產(chǎn)程序，依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條之規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)未答復的，視為解除合同。有色金屬廠破產(chǎn)管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知劉某繼續(xù)履行合同，視為解除合同，原審法院認定房屋租賃合同于2010年9月14日依法解除，并無不妥，本院予以維持。合同解除后，劉某應予騰退案涉場地及房屋，劉某上訴所稱有色金屬廠應補償其在場地內(nèi)的建設(shè)問題，并非其不予騰退場地的正當理由，其可另案解決。

關(guān)于劉某所稱有色金屬廠向其借款80萬元的利息抵扣租金的問題。因《房屋場地租賃合同》對利息抵扣租金均未明確約定，現(xiàn)有色金屬廠進入破產(chǎn)程序，關(guān)于借款及利息問題，劉某可向破產(chǎn)管理人申報債權(quán)或通過其他正當途徑另行解決。

因有色金屬廠未提交證據(jù)證明合同簽訂后其向劉某催繳過租金或發(fā)生了其他足以使訴訟時效中斷的事由，原審法院不予支持有色金屬廠訴訟請求中超過3年訴訟時效期間的占有使用費，并無不當，本院予以維持。

綜上所述，劉某的上訴請求不能成立，本院予以駁回；一審判決正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2700元，由劉某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王軍華

審 判 員　白　松

審 判 員　劉慧慧

二〇二一年三月八日

法官助理　黃　駿

書 記 員　張曉鷗