上訴人（原審原告、反訴被告）：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市西城區(qū)。

委托訴訟代理人：申冰，北京市漢周律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市東城區(qū)。

委托訴訟代理人：劉林，北京市億達(dá)律師事務(wù)所律師。

上訴人陳某某因與被上訴人朱某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱一審法院）所作（2020）京0102民初22744號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

陳某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第三項(xiàng)，依法改判朱某某向陳某某支付2020年4月1日至2020年5月5日房屋租金總計(jì)16917元；一審本訴和反訴訴訟費(fèi)、二審訴訟費(fèi)由朱某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定本案FH2019A0002479的《北京市房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱涉案合同）于2020年4月1日已經(jīng)解除沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本案爭(zhēng)議租約解除合同的時(shí)間依據(jù)租約規(guī)定不可能早于2020年4月25日。涉案合同約定合同任何一方需要提前退租的，應(yīng)提前30日通知對(duì)方，并按月租金的100%支付違約金。本案中，朱某某于3月25日提出不再繼續(xù)租用房屋，該通知如果有效，依租約應(yīng)于30日后即4月25日產(chǎn)生解除合同的效力。一審法院對(duì)合同約定賦予承租人隨時(shí)解除合同的權(quán)利，或只要承租人支付一個(gè)月租金作為違約金就可以享有單方對(duì)租約的解除權(quán)利的解釋，與一審法院認(rèn)定承租人提前解除合同系違約行為的認(rèn)定相矛盾。按照租約約定，朱某某是否騰退房屋都不是解除合同的事由。二、一審法院認(rèn)定陳某某未盡減損義務(wù)，無(wú)權(quán)請(qǐng)求4月1日至5月5日房屋租金沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。根據(jù)租約約定，朱某某3月25日的解約通知只能于4月25日之后才構(gòu)成提前解除租約的效力，爭(zhēng)議租約在4月25日之前依然有效，無(wú)論朱某某是否已經(jīng)騰退房屋，陳某某有權(quán)依據(jù)租約請(qǐng)求租金。朱某某違約造成陳某某的損失是4月26日至5月5日的租金，不包括4月1日至4月25日租金。朱某某未舉證證明陳某某未盡減損義務(wù)，擴(kuò)大了違約造成的損失。自朱某某3月25日提出提前解除租約后，陳某某一直積極尋求新的租戶以減少損失。找到合適租戶的周期正常情況下需要2-3個(gè)月。涉案房屋在陳某某積極努力之下，于5月9日出租成功，使用時(shí)間不足40天，完全在合理周期范圍內(nèi)。此外，朱某某不配合騰退房屋，在法律上給陳某某采取減損措施造成很多障礙。三、一審法院認(rèn)定本訴和反訴訴訟費(fèi)由陳某某承擔(dān)沒(méi)有法律依據(jù)。

朱某某辯稱，同意一審判決。

陳某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令解除本案雙方當(dāng)事人簽訂的涉案合同；2.請(qǐng)求判令朱某某向陳某某支付提前退租違約金14500元；3.請(qǐng)求判令朱某某向陳某某支付2020年4月1日至2020年4月30日房屋租金14500元；4.請(qǐng)求判令朱某某向陳某某支付2020年5月1日至2020年5月5日房屋占用費(fèi)2417元；5.訴訟費(fèi)由朱某某承擔(dān)。

朱某某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令陳某某退還朱某某房屋租賃合同押金14500元；2.請(qǐng)求判令陳某某退還朱某某水電氣余額合計(jì)1907.88元；3.判令陳某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年6月18日，陳某某（甲方）、朱某某（乙方）與案外人中原地產(chǎn)公司（丙方）簽訂了涉案合同，合同約定甲、乙雙方在丙方的居間撮合下，由乙方承租甲方所有的坐落于北京市西城區(qū)鬧市口大街9號(hào)院3號(hào)樓11層1207號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）；租賃期間自2019年7月1日至2020年6月30日；租金標(biāo)準(zhǔn)為每月14500元；租金支付方式為押一付三，各期租金支付日期為2019年6月25日、2019年9月25日、2019年12月25日與2020年3月25日；押金為人民幣14500元，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金以及乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還給乙方；租賃期間，涉案房屋所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)由甲方承擔(dān)，水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、電視收視費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、房屋租賃稅費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、車位費(fèi)以及室內(nèi)設(shè)施維修費(fèi)由乙方承擔(dān)；因不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，合同自行解除；乙方不按照約定支付租金達(dá)7日的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋；租賃期內(nèi)，乙方需要提前退租的，應(yīng)提前30日通知對(duì)方，并按月租金的100％支付違約金，甲方應(yīng)退還相應(yīng)的租金。合同簽訂后，陳某某向朱某某按約交付了房屋，朱某某按約支付了三期租金，租金交納至2020年3月31日。

根據(jù)雙方當(dāng)事人庭審陳述，2020年3月25日，朱某某按約定應(yīng)當(dāng)交納最后一期租金。當(dāng)日，朱某某以受疫情影響，北京市政府要求外地返京人員隔離14天的決定導(dǎo)致其不能入住房屋為由，與陳某某協(xié)商解約、騰退房屋事宜，并稱其物品只能等到防疫政策變化后，才能清理收拾，要求陳某某退還押金。陳某某要求朱某某于2020年3月27日前清理好個(gè)人物品，并明確允許朱某某委托其北京的同事或朋友幫忙騰退，陳某某將通知物業(yè)幫忙配合。2020年3月30日，朱某某委托案外人馮某至涉案房屋收拾物品，馮某當(dāng)日帶走了一些衣物等隨身物品。2020年3月31日，朱某某委托馮某至涉案小區(qū)騰房，朱某某及馮某未與陳某某直接溝通，馮某到涉案小區(qū)后給物業(yè)人員打電話，未能聯(lián)系上物業(yè)人員，亦未能進(jìn)入小區(qū)。后朱某某通過(guò)中原地產(chǎn)中介張磊與陳某某間接就騰房事宜協(xié)調(diào)未果，馮某表示多次撥打物業(yè)公司人員電話均未能接通，搬家公司人員已經(jīng)走了，當(dāng)日未能成功騰退房屋。2020年3月31日晚，陳某某提示朱某某應(yīng)當(dāng)于2020年4月1日起正常支付租金，直至雙方房屋交接完畢。朱某某則表示，其已經(jīng)正式通知陳某某退租，要求陳某某退還押金。同時(shí)，朱某某向張磊表示，關(guān)于解除合同、返還租金的事，陳某某一直沒(méi)有正式答復(fù)；物業(yè)不阻撓的話，其可以騰房。陳某某于2020年4月1日，向物業(yè)公司表示其尚未收到朱某某騰空房屋的通知。當(dāng)日，朱某某要求張磊轉(zhuǎn)告陳某某，放棄房屋內(nèi)所有私人物品，由陳某某自行處理，并要求張磊盡快回復(fù)下一步如何處理。張磊向陳某某進(jìn)行了轉(zhuǎn)達(dá)，陳某某收到了相關(guān)信息。2020年5月3日，陳某某通過(guò)張磊轉(zhuǎn)達(dá)，告知朱某某，按照提前退租需提前30日通知的約定，雙方的合同于2020年4月30日結(jié)束，朱某某應(yīng)當(dāng)于二日內(nèi)騰退房屋。2020年5月5日，張磊告知朱某某，陳某某將涉案房屋內(nèi)朱某某的物品清理到中原地產(chǎn)公司，要求朱某某及時(shí)搬走，并附上了水電清單。2020年5月6日，朱某某才回復(fù)張磊，水電清單顯示，陳某某應(yīng)當(dāng)退還朱某某水電費(fèi)。庭審中，雙方確認(rèn)陳某某應(yīng)當(dāng)退還朱某某水電氣費(fèi)1907.88元，涉案房屋相關(guān)的水電氣卡、鑰匙等均留在涉案房屋內(nèi)，且涉案房屋沒(méi)有損壞。

一審?fù)徶?，朱某某申?qǐng)證人馮某出庭作證。馮某陳述，2020年3月30日至涉案房屋收拾物品時(shí)即受到了物業(yè)阻撓，2020年3月31日去騰房時(shí)，在涉案房屋所在小區(qū)門口一直無(wú)法與物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人員取得聯(lián)系，其所約的搬家公司因遲遲不能搬家而自行離開，未能騰房。

一審法院認(rèn)為，涉案合同系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)強(qiáng)制性法律法規(guī)，應(yīng)屬合法有效的合同關(guān)系，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依約履行。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為合同解除的原因及法律后果。庭審中，朱某某主張因新冠疫情及防控措施導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，屬于不可抗力，因此主張其有權(quán)解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任，但是其提交的證據(jù)不足以證明新冠疫情及防控措施對(duì)本案居住性租賃合同的履行構(gòu)成了不可抗力的重大障礙，故一審法院對(duì)于其該項(xiàng)理由不予支持。根據(jù)涉案合同約定，“租賃期內(nèi)，乙方需要提前退租的，應(yīng)提前30日通知對(duì)方，并按月租金的100％支付違約金，甲方應(yīng)退還相應(yīng)的租金”。該合同條款賦予了承租人提前退租的單方解除權(quán)，并約定了相應(yīng)的違約責(zé)任。朱某某于2020年3月25日明確表示將不再租賃涉案房屋，朱某某房租交納至2020年3月31日，2020年4月1日朱某某因未能成功騰退房屋又明確表示放棄房屋內(nèi)其個(gè)人物品，陳某某亦認(rèn)可收到了該通知，且認(rèn)可房屋水電氣卡、鑰匙等均留在涉案房屋內(nèi)，故一審法院認(rèn)定本案雙方當(dāng)事人于2019年6月18日簽訂的涉案合同于2020年4月1日解除。合同解除后，朱某某應(yīng)當(dāng)按照合同的約定按月租金100％支付違約金。鑒于合同明確約定，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應(yīng)由承租人承擔(dān)的費(fèi)用、租金以及承租人應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還給承租人，本案中房屋租賃押金與朱某某應(yīng)承擔(dān)的違約金金額相同，故陳某某無(wú)須另行退還朱某某押金，朱某某也無(wú)須另行支付陳某某違約金。陳某某應(yīng)當(dāng)返還朱某某多交納的水電氣費(fèi)1907.88元。關(guān)于陳某某主張的2020年4月1日至2020年4月30日房屋租金14500元及2020年5月1日至2020年5月5日房屋占用費(fèi)2417元，一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。涉案合同已經(jīng)于2020年4月1日解除，朱某某在未能騰退房屋的情況下明確表示放棄房屋內(nèi)其個(gè)人物品，且房屋電卡、鑰匙等均留在涉案房屋內(nèi)，雖然雙方未能辦理完成正式的房屋交接手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)視為朱某某已經(jīng)履行了合同解除后的騰退義務(wù)，在一審法院已經(jīng)依法認(rèn)定朱某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任的情形下，陳某某應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止房屋空置損失的擴(kuò)大，因此陳某某主張2020年4月1日至2020年4月30日房屋租金14500元及2020年5月1日至2020年5月5日房屋占用費(fèi)2417元缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。綜上，一審法院于2020年10月判決：一、確認(rèn)陳某某與朱某某于2019年6月18日簽訂的涉案合同于2020年4月1日解除；二、陳某某于判決生效之日起三日內(nèi)，退還朱某某1907.88元；三、駁回陳某某的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回朱某某的其他訴訟請(qǐng)求。

二審訴訟中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，涉案合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)強(qiáng)制性法律法規(guī)，應(yīng)屬合法有效的合同關(guān)系，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依約履行。一、關(guān)于涉案合同的解除時(shí)間。本案證據(jù)可以證實(shí)，朱某某于2020年3月25日明確表示將不再租賃涉案房屋，朱某某房租交納至2020年3月31日，2020年4月1日朱某某因未能成功騰退房屋又明確表示放棄房屋內(nèi)其個(gè)人物品，陳某某亦認(rèn)可收到了該通知，且認(rèn)可房屋水電氣卡、鑰匙等均留在涉案房屋內(nèi)，故一審法院認(rèn)定雙方于2019年6月18日簽訂的涉案合同于2020年4月1日解除，本院予以認(rèn)可。關(guān)于陳某某上訴主張朱某某于2020年3月25日提出不再繼續(xù)租用房屋，依租約應(yīng)于30日后即2020年4月25日產(chǎn)生解除合同的效力，本院不予支持。二、關(guān)于違約金的支付。朱某某未依涉案合同約定提前解除涉案合同，并未提前30日通知對(duì)方解除涉案合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，朱某某應(yīng)當(dāng)按照合同的約定按月租金100％支付違約金。因本案中房屋租賃押金與朱某某應(yīng)承擔(dān)的違約金金額相同，故一審法院認(rèn)為陳某某無(wú)須另行退還朱某某押金，朱某某也無(wú)須另行支付陳某某違約金，本院不持異議。三、關(guān)于陳某某請(qǐng)求朱某某支付2020年4月1日至2020年5月5日房屋租金及占用費(fèi)。本院認(rèn)為，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。涉案合同已經(jīng)于2020年4月1日解除，朱某某在未能騰退房屋的情況下明確表示放棄房屋內(nèi)其個(gè)人物品，房屋電卡、鑰匙等均留在涉案房屋內(nèi)，雖然雙方未能辦理完成正式的房屋交接手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)視為朱某某已經(jīng)履行了合同解除后的騰退義務(wù)。陳某某應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止房屋空置損失的擴(kuò)大，但陳某某稱其于2020年5月5日才在中介的陪同下正式收回房屋，該期間的房屋空置損失，應(yīng)由陳某某自行承擔(dān)。陳某某提出的朱某某支付2020年4月1日至2020年5月5日房屋租金及占用費(fèi)的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。此外，關(guān)于一審案件訴訟費(fèi)的分擔(dān)，經(jīng)核算，本院認(rèn)為并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，陳某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)223元，由陳某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　王　琪

審 判 員　　李漢一

審 判 員　　李明磊

二〇二一年一月二十一日

法官助理　　郝琪琪

書 記 員　　劉　杉