上訴人（原審被告）：北京黑某商業(yè)投資管理顧某有限公司，住所地北京市平谷區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)平谷園物流基地**-124。

法定代表人：張玉，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李海，北京市中淇律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙衛(wèi)東，北京市大地律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：高某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市豐臺(tái)區(qū)。

上訴人北京黑某商業(yè)投資管理顧某有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)黑某公司）與被上訴人高某某因合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初18733號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

黑某公司上訴請(qǐng)求：不服一審判決第一項(xiàng)，請(qǐng)求將一審判決第一項(xiàng)改判為駁回高某某要求黑某公司支付租金及滯納金的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：黑某公司主張金色凱勝公司系涉案商鋪開(kāi)發(fā)商及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方，金世佳公司系涉案商鋪實(shí)際使用人，應(yīng)當(dāng)追加金色凱勝公司及金世佳公司為本案被告；黑某公司系基于金色凱勝公司的同意才簽署合同，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付租金的義務(wù)，且一審酌定的租金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。

高某某向一審法院起訴請(qǐng)求判決：1．黑某公司按合同約定支付涉案商鋪?zhàn)饨?30000元及滯納金，以130000元為基數(shù)從2019年10月1日起至實(shí)際支付之日止，每日3‰計(jì)算；2．黑某公司恢復(fù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，賠償違約金190000元；3．黑某公司恢復(fù)商鋪用途和經(jīng)營(yíng)范圍，賠償違約金190000元；4．訴訟費(fèi)由黑某公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年3月12日，高某某（乙方、受讓方）與金色凱盛公司（甲方、轉(zhuǎn)讓方）簽訂《商鋪經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，甲方向乙方轉(zhuǎn)讓位于世界之花假日廣場(chǎng)B3座4層033號(hào)商鋪經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，商鋪建筑面積為55.62平方米（最終以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）。按建筑面積計(jì)算，本協(xié)議商鋪總轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1221637元，甲方給予乙方轉(zhuǎn)讓款優(yōu)惠額為182990元，乙方享受優(yōu)惠后乙方最終應(yīng)支付商鋪總轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1038647元。

同日，高某某與金色凱盛公司就上述合同簽訂《〈商鋪經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)〉補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議中約定“一、甲乙雙方簽訂原協(xié)議是因?yàn)橐曳揭蛲耆J(rèn)同甲方對(duì)于本項(xiàng)目的明確定位，即：將項(xiàng)目建成大型的涉及婚慶主題的零售、餐飲、服務(wù)、宴會(huì)、用品等婚慶范圍和領(lǐng)域的喜事廣場(chǎng)綜合體。且本項(xiàng)目在今后的運(yùn)營(yíng)管理方向上，也將嚴(yán)格按照前述的項(xiàng)目定位執(zhí)行，不允許本項(xiàng)目出現(xiàn)其他的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。故此，乙方受讓的原協(xié)議項(xiàng)下的商鋪只得用于上述業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)?！蓖?，高某某（甲方、受讓方）與黑某公司（乙方，經(jīng)營(yíng)管理方）簽訂《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，甲方將033號(hào)商鋪委托乙方代為經(jīng)營(yíng)服務(wù)，甲方同意乙方以統(tǒng)一招商等形式代其完成該商鋪的出租、運(yùn)營(yíng)等管理事宜。委托經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)期限為10年，自2016年10月1日至2026年9月30日。其中自2016年10月1日至2019年9月30日甲方同意將商鋪三年的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方無(wú)需支付《統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》中所述的相關(guān)商鋪管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。第四年至第六年，即2019年10月1日至2022年9月30日，預(yù)期租金在4-7元每平方米每天，超出7元每平方米每天的部分租金甲乙方按9：1進(jìn)行利益分成，受益方承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)，甲方向乙方繳納相應(yīng)管理費(fèi)。該協(xié)議第2.2條約定，在委托服務(wù)期限內(nèi)，甲方承諾將該鋪委托乙方經(jīng)營(yíng)管理，不干預(yù)該商鋪經(jīng)營(yíng)管理及本項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃、管理制度的制定實(shí)施等日常運(yùn)營(yíng)管理等行為；第7.1條對(duì)違約責(zé)任約定：2016年10月1日至2019年9月30日除不可抗力外，任何一方提前解除或終止本協(xié)議、違反本協(xié)議約定，致使本協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行或已無(wú)履行必要，即視為違約，須向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金為該商鋪優(yōu)惠前的商鋪總轉(zhuǎn)讓價(jià)款的20%，如違約金不足以彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失，則守約方有權(quán)向違約方追究損失。

同日，高某某（乙方）與黑某公司（甲方）簽訂《統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)期自2016年7月1日至2056年6月30日。該協(xié)議第6.1條約定，乙方所經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)必須符合本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)整體定位。如基于本項(xiàng)目統(tǒng)一管理、營(yíng)運(yùn)或重整廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)布局的需要，甲方可自行確定；6.2條約定甲方結(jié)合業(yè)態(tài)及品類(lèi)規(guī)劃決定其經(jīng)營(yíng)區(qū)域和經(jīng)營(yíng)面積，確保每家商戶(hù)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，為今后本項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)場(chǎng)、旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)奠定良好基礎(chǔ)。乙方不得違反本協(xié)議約定，擅自改變上述用途和經(jīng)營(yíng)范圍，包括但不限于部分改變、變相改變等。如有違反，視為乙方違約，并應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于該商鋪總轉(zhuǎn)讓款的30%的違約金。8.3乙方拖欠本協(xié)議約定的商鋪使用管理費(fèi)、能源費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，每日應(yīng)按照拖欠費(fèi)用的3‰向甲方繳納滯納金，從應(yīng)付日起至實(shí)付日止。

2016年7月1日，金色凱盛公司（甲方、轉(zhuǎn)讓方）、高某某（乙方、受讓方）、黑某公司（丙方、經(jīng)營(yíng)管理方）簽訂《〈商鋪經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議＞平行移交確認(rèn)書(shū)》，鑒于：1.甲方與乙方于2016年3月12日就033號(hào)商鋪經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜簽訂《房屋經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。根據(jù)該協(xié)議第五條約定，甲方應(yīng)于2016年7月1日將商鋪毛坯交付給乙方。2.乙方與丙方于2016年3月12日就該商鋪簽訂《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》及《統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》。根據(jù)委托協(xié)議第五條約定，乙方須在2016年7月1日前，向丙方移交該商鋪，以便丙方實(shí)行統(tǒng)一招商及經(jīng)營(yíng)服務(wù)。3.甲乙丙三方確認(rèn)，現(xiàn)商鋪已具備統(tǒng)一招商的條件。為確保該商鋪?lái)樌桓叮?jīng)甲乙丙三方協(xié)商確認(rèn)，就該商鋪交付事宜，簽訂本平行移交確認(rèn)書(shū)，具體事項(xiàng)如下：第一條，甲方于2016年7月1日將該商鋪直接移交給丙方，并視為乙方于2016年7月1日正式接收了該商鋪，屆時(shí)由甲方直接與丙方辦理該商鋪交付手續(xù)。第二條，本確認(rèn)書(shū)簽訂后，即視為甲方已完成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議第五條約定的甲方向乙方交付該商鋪的義務(wù)。第三條，本確認(rèn)書(shū)簽訂后，即視為乙方已完成了委托協(xié)議第五條約定的乙方向丙方移交商鋪的義務(wù)。第四條，本確認(rèn)書(shū)簽訂之后，甲方與乙方的其他有關(guān)事宜等，均按該商鋪的轉(zhuǎn)讓協(xié)議執(zhí)行。第五條，本確認(rèn)書(shū)簽訂之后，乙方與丙方的其他有關(guān)事宜等，均按該商鋪的委托協(xié)議、經(jīng)營(yíng)協(xié)議約定執(zhí)行。

為證明目前涉案場(chǎng)地租金水平，高某某提交網(wǎng)頁(yè)新聞截屏圖片，錄音等證據(jù)，證明世界之花愛(ài)琴海項(xiàng)目部分平均租金為10元每平米每天。

黑某公司則提交金色凱盛公司與倪樂(lè)劍就世界之花商業(yè)部分B3商業(yè)樓簽訂的《房屋場(chǎng)地租賃合同》，證明雙方約定B3樓1-4層租金為2元每平米每天。

一審法院認(rèn)為，高某某與黑某公司就涉案商鋪簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行義務(wù)。根據(jù)《〈商鋪經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議＞平行移交確認(rèn)書(shū)》中約定，確定書(shū)簽訂后，即視為高某某完成了向黑某公司移交該商鋪的義務(wù)。黑某公司未按期支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金，法院參考雙方簽訂的《委托租賃合同》對(duì)于租金的約定，結(jié)合周邊市場(chǎng)租金價(jià)格、合同履行情況，酌情確定按照每平米每天4.5元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因雙方間未就租金交納時(shí)間做出約定，結(jié)合高某某提交起訴書(shū)時(shí)間，黑某公司應(yīng)自2020年8月21日起，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率向高某某支付滯納金。

對(duì)于高某某要求黑某公司恢復(fù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，恢復(fù)商鋪用途和經(jīng)營(yíng)范圍的請(qǐng)求，根據(jù)雙方約定，黑某公司有權(quán)對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)商鋪用途進(jìn)行調(diào)整，且商業(yè)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)定位應(yīng)遵循商事活動(dòng)一般規(guī)律，符合大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者利益與預(yù)期，故法院對(duì)高某某該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持，對(duì)于高某某主張的違約金，法院亦不予支持。

綜上，一審法院于2020年12月判決：一、北京黑某商業(yè)投資管理顧某有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付高某某租金91355.85元及滯納金（以91355.85元為基數(shù)，自2020年8月21日起至實(shí)際付清之日止，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；二、駁回高某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方均未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，高某某與黑某公司就涉案商鋪簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》及《統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)依約履行義務(wù)。黑某公司未能按約定支付高某某2019年10月1日至2020年9月30日的租金，一審法院參考雙方簽訂的協(xié)議對(duì)于租金的約定及周邊市場(chǎng)租金價(jià)格、合同履行情況，酌情確定的租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，并無(wú)不當(dāng)。因雙方未就租金交納時(shí)間進(jìn)行明確約定，一審法院參照高某某提交起訴書(shū)時(shí)間確定滯納金的起算時(shí)間，并判決黑某公司應(yīng)自2020年8月21日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率向高某某支付滯納金，亦無(wú)不當(dāng)。綜上，黑某公司的上訴請(qǐng)求不能成立，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2084元，由北京黑某商業(yè)投資管理顧某有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　劉　潔

審 判 員　　張玉賢

審 判 員　　耿燕軍

二〇二一年二月二十五日

法官助理　　方浩然

書(shū) 記 員　　王遠(yuǎn)征