上訴人（原審被告、反訴原告）：項某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：高鳳玲，北京市百瑞律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張新茹，北京市百瑞律師事務所實習律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，回族。

上訴人項某某因與被上訴人王某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初15260號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年2月4日公開開庭審理了本案。上訴人項某某及其委托訴訟代理人高鳳玲、張新茹、被上訴人王某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

項某某上訴請求：撤銷一審判決第三項，依法改判駁回對方要求我方支付裝修損失的訴訟請求，我方不同意賠償對方裝修損失8萬元。事實和理由：王某在一審時單方提交的2020年7月24日北京國維易裝飾工程有限公司出具的裝修報價單作為支持其訴請裝修損失的唯一證據(jù)，我方對此真實性、合法性、關聯(lián)性均不予認可。一、涉案租賃房屋裝修大約發(fā)生在2017年7月，而報價單卻于2020年7月24日出具，與本案不具備關聯(lián)性；二、對于該份證據(jù)的真實性，該公司相關人員并未出庭作證，證據(jù)來源、出具報價的用途、目的等真實性無法確認，我方亦不予認可；三、該報價單所列項目很多屬于可取走項目，并非裝修損失范圍，且王某交回涉案房屋時這些項目并不存在。因此一審法院不應將該份證據(jù)作為要求我方承擔裝修損失的定案依據(jù)，一審判決認定事實錯誤，請求二審法院查清事實，依法予以改判。

王某辯稱同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求、事實及理由。

王某向一審法院起訴請求：1、王某與項某某簽署的北京市房屋租賃合同于2020年7月15日解除；2、項某某退還王某押金6000元；3、項某某賠償王某裝修損失84056元；4、項某某給付王某租金損失144000元；5、訴訟費由項某某承擔。

項某某向一審法院提起反訴，請求：1、項某某與王某2017年7月11日簽訂的北京市房屋租賃合同于2020年9月14日解除，王某支付因其違約導致租賃合同解除違約金6000元（以定金抵）；2、王某將涉案房屋恢復原狀，于2020年9月21日返還項某某；3、王某支付項某某自2020年8月21日起至租賃合同解除之日止的租金5000元(25天×6000元/30日)；4、王某支付項某某自2020年9月15日至涉案房屋實際返還之日止參照約定租金計算的房屋占用費；5、本案訴訟費由王某承擔。

一審法院經(jīng)審理認定事實如下：2017年7月11日，項某某（出租人、甲方）與王某（承租人、乙方）、北京卓道商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（居間人、丙方）簽訂北京市房屋租賃合同。甲方出租的房屋坐落于39號院1號樓2-508，建筑面積109.7平方米。甲方持有房屋買賣合同，房屋所有權人為項某某。該房屋租賃用途為辦公。雙方在合同第三條租賃期限約定：（一）房屋租賃期限自2017年8月21日至2022年8月20日，甲方應于2017年7月12日前將房屋按約定條件交付給乙方。（二）乙方同等條件具有優(yōu)先承租權，本房屋使用權和辦公注冊權在承租期間歸乙方使用，甲方不得干涉，并積極配合簽字蓋章。合同第四條租金及押金約定：（一）租金標準及支付方式6000元，年租金總計大寫人民幣柒萬貳仟元整（72000）。支付方式押1付12，各期租金支付日期：2018年8月21日，2019年8月21日，以此類推。（二）押金：大寫人民幣陸仟元整，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金，以及乙方應當承擔的違約賠償責任外，剩余部分應如數(shù)返還給乙方。第八條轉(zhuǎn)租約定：乙方可以將房屋轉(zhuǎn)租他人辦公注冊使用，合同期滿乙方無條件將注冊地址遷出本房屋。第九條合同解除約定：（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同（二）因不可抗力導致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同：1、遲延交付房屋達7日的。2、交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的。3、不承擔約定的維修義務，致使乙方無法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回房屋：1、不按照約定支付租金達7日的。2、欠繳各項費用達3000元的。3、擅自改變房屋用途的。4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。5、保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒不賠償?shù)摹?、利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的。（五）其他法定的合同解除情形。第十條違約責任約定：（一）甲方有第九條第三款約定的情形之一的，應按月租金的100%向乙方支付違約金；乙方有第九條第四款約定的情形之一的，應按月租金的100%向甲方支付違約金；甲方并可要求乙方將房屋恢復原狀或賠償相應損失。（二）租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，或乙方需提前退租的，應提前30日通知對方，并按月租金的100%支付違約金，甲方還應退還相應的租金。（三）甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應按月租金標準支付違約金。王某于2017年7月11日向項某某支付押金6000元，于2017年7月13日、2018年8月20日、2019年8月19日向項某某交納租金共計216000元，租金交至2020年8月20日。

2020年6月29日，王某（出租方、甲方）與劉峰（承租方、乙方）簽訂寫字樓租賃合同。甲方出租房屋坐落于39號院1號樓4層2508，建筑面積109.14平方米。房屋權屬情況，甲方持有房屋租賃合同。租賃用途為辦公。該房屋租賃期限為二年，自2020年7月1日至2022年6月30日止。租金為12000元/月，每年總計：大寫人民幣拾肆萬肆仟元整（小寫：144000元）。雙方約定甲方配合乙方注冊工商執(zhí)照及稅務登記。微信聊天內(nèi)容如下：2020年7月1日，王某：在嗎項總，我需要從508注冊一個公司。項某某：已經(jīng)兩個公司了王總。王某：已經(jīng)遷走一個公司了。7月2日，王某：給你打電話沒接，看到回電話。7月3日，王某：我需要注冊一個公司。7月8日，王某：項總這是508工商系統(tǒng)查出來的，你要有異議可以拿著房本去工商查一下，如果沒什么事，你讓偉杰準備材料我需要再注冊兩個公司。項某某：你把之前的公司名字都發(fā)過來。王某：名字是一樣的。7月13日，項某某：王總：你需要我準備什么東西，發(fā)過來告訴我，我讓小杰準備好，我實在沒有時間說這些事情。本來你那邊已經(jīng)注冊好幾個公司了，現(xiàn)在又注冊。王某：項總我認為我們合作很愉快，每年按時繳納房租，三年了也沒有給你找過事，這樣的租客應該是甲級房客，可能你不在乎這點房租，你忙，但是你不要耽誤我正常工作，執(zhí)照的事和你說半個月了，打電話也不接，消息也不回，你認為這樣合適嗎，里面現(xiàn)在只有一個公司，我需要再注冊兩個，需要房本照片，和你身份證正反面照片?，F(xiàn)在疫情期間生意多難做，希望你能理解。材料什么時候給我。項某某：小杰也是今天才方便去拿這個房本，早上起來就弄這個事情了，你非得這樣說話。王某：什么情況你自己想吧。項某某：我想什么？大家好好說話互相理解，你是了解情況的，這房子房本合同什么的，我都沒有接觸過，我告訴你了需要時間。7月14日，王某：你還沒有回答我問題呢，房本照片什么時候發(fā)給我。項某某：我這邊忙著呢。王某：你什么意思，你很忙，不要耽誤我，天天讓我追著你是吧，什么時候給我，給我個準話。項某某：你要這樣說的話，那再等等吧，好吧，我這邊也有事兒給你，一個公司已經(jīng)注冊了，我不能一直在讓你隨便注冊呀，對不對？你好好說話。你租你個房子，你注冊一個公司對吧，我配合你，你再遷走了再注冊，我也配合你，你這邊沒遷走，這邊一直在注冊，我天天沒事兒，我配合你。你等著吧，你等著我，我現(xiàn)在沒時間給你配合啊?，F(xiàn)在是這樣，你要在我房子里投注，注冊那么多公司，我不配合好吧。你要是覺得我不配合這樣，王總咱反正正好房租也到期了，咱就不租了好不好，我也沒時間天天配合你讓你注冊公司玩兒呀。這個簽的是五年，咱們現(xiàn)在三年應該是到期了，你要是覺得這個我這邊住著不方便，咱就解約了，好吧，我也不差這點兒錢。7月15日，王某：你是把房本照片給我，還是終止合同給句痛快話。項某某：都在小杰那邊了，你聯(lián)系一下。7月16日，王某：你問問這是什么情況，發(fā)微信，打語音也不回。等著你有空找我。7月20日，項某某：王總：1：關于注冊公司的事情，如果是你自己要注冊或者有你參與占股的企業(yè)，配合注冊。2：麻煩你將我房子掛到中介出租的信息撤掉，我們的合同不支持轉(zhuǎn)租。3：今年房租到期了，需要續(xù)租的話，麻煩將下一年的租金打過來。王某：回去好好看看合同。2020年7月24日，北京國維易裝飾工程有限公司出具裝修報價單，金額為210140.45元。2020年8月13日，項某某更換鎖芯。

通話雙方項某某（甲方）與王某（乙方）的通話錄音，通話時間為2020年7月16日，主要內(nèi)容為王某稱工商注冊需要上傳九頁，要求馬上把照片發(fā)過來。合同并未約定僅可以注冊一個公司，房子產(chǎn)權是你的，但房子的注冊權和使用權是我的。工商規(guī)定的，沒違規(guī)注冊。這房子能注冊幾個當然就注冊幾個?，F(xiàn)在工商要求集中辦公。三年你拿走我二十多萬房租，我裝修花了二十多萬，五十萬你拿走了。項某某稱：我房子租給你，如果你是法人配合你注冊沒問題，我租給你房子我是配合你注冊，那你看看注冊多少個了？你已經(jīng)注冊了不止一個公司。正規(guī)公司一個屋里頭注冊幾個公司干啥呀。你退了吧！我不缺這個錢。五年合同沒到，我也沒必要天天這樣配合你注冊。

庭審中，王某主張合同于2020年7月15日解除，項某某未提供房本全套手續(xù)，不予配合辦理工商注冊，導致王某租賃期間無法辦理工商注冊，項某某提出提前解除合同。項某某主張合同于2020年9月14日解除，合同解除系王某未按期交納租金。其一直在配合王某注冊，且并未提前解約，解除合同需書面正式通知，微信聊天及電話錄音并非正式通知解除合同，更換鎖芯目的為迫使王某交納租金。庭審結(jié)束后，王某于2020年11月1日搬離涉案房屋。

一審法院認為，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，王某與項某某簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人真實意思的表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方當事人均應按合同約定享有各自權利并履行各自的義務，否則需承擔相應的違約責任。關于雙方解除合同的訴訟請求，因項某某的原因致王某無法辦理工商注冊登記，導致合同目的不能實現(xiàn)，項某某構(gòu)成違約，且2020年8月13日其更換出租房屋鎖芯的行為，亦表示其不履行主要義務，故王某要求解除合同及退還押金的訴訟請求，法院予以支持。解除合同的時間以2020年8月20日為宜。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。關于王某要求賠償裝修損失的請求，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持；殘值損失是指在合同解除時，裝修裝飾的剩余“價值”。本案中，王某要求項某某賠償裝修損失的訴訟請求，法院予以支持。考慮到相關裝修折舊及租賃期限問題，綜合本案案情，根據(jù)公平原則酌情確定項某某賠償王某裝修損失80000元；關于王某要求項某某給付租金損失的訴訟請求，鑒于合同是王某的自主商業(yè)性選擇行為，其應當承擔相應的市場風險，且該項請求缺乏事實依據(jù)，法院不予支持。

關于項某某反訴要求解除合同的請求，合同的解除分為約定解除合同和法定解除合同。當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。顯然，無論行使約定解除權還是法定解除權，其前提解除權人必須為守約方而非違約方，基于項某某存在的違約行為，其無權行使合同解除權，故對其要求雙方簽訂的租賃合同于2020年9月14日解除的反訴請求，法院不予支持。同理，其要求王某支付因其違約導致租賃合同解除違約金6000元及自2020年8月21日起至租賃合同解除之日止的租金5000元，法院不予支持。更換鎖芯導致房屋無法騰退，項某某要求支付自2020年9月15日至涉案房屋實際返還之日止參照約定租金計算的房屋占用費的反訴請求，法院不予支持。關于恢復原狀的反訴請求沒有法律依據(jù)，法院不予支持。關于項某某要求返還房屋的反訴請求，王某已于2020年11月1日騰退完畢，交付義務已經(jīng)完成，故法院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、王某與項某某簽訂的北京市房屋租賃合同于2020年8月20日解除；二、項某某于判決生效后10日內(nèi)退還王某押金6000元；三、項某某于判決生效后10日內(nèi)賠償王某裝修損失80000元；四、駁回王某的其他訴訟請求；五、駁回項某某的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，雙方當事人均未提交新證據(jù)。二審查明的其他事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為，王某與項某某簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人真實意思的表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。一審法院判令房屋租賃合同于2020年8月20日解除，雙方均未就此提起上訴，本院對此不持異議。項某某上訴不同意賠償王某裝修損失80000元。根據(jù)本案查明的事實，項某某未配合王某辦理工商注冊登記，且2020年8月13日項某某自行更換房屋鎖芯，其行為構(gòu)成違約，合同解除的責任應由項某某承擔。項某某應當賠償王某剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。根據(jù)雙方提交的證據(jù)，同時結(jié)合裝修情況、租賃期限及合同解除系項某某一方責任所致等事實，一審法院酌情確定項某某賠償王某裝修損失80000元，并無明顯不妥。

綜上所述，項某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1901元，由項某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　趙胤晨

二〇二一年二月十八日

法官助理　徐維眷

書 記 員　趙　越