上訴人（原審原告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶，住四川省眉山市彭山區(qū)。

委托訴訟代理人：果磊，北京市勤和律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：王晶晶，北京市勤和律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住河北省安國市。

上訴人劉某某因與被上訴人王某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初19803號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年2月8日公開開庭審理了本案。上訴人劉某某之委托訴訟代理人果磊，被上訴人王某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請求：同意一審判決第一項，撤銷一審判決第二項，依法改判王某某給付我違約金24000元或發(fā)回重審。事實與理由：一、一審法院認(rèn)定雙方租賃合同于2019年5月18日屆滿后為不定期租賃合同關(guān)系，屬于認(rèn)定事實錯誤。2019年5月18日，我與王某某已經(jīng)協(xié)商一致，將租賃期限延長一年至2020年5月18日，我于2019年5月19日向王某某支付了年租金49000元。2020年5月18日，王某某通過微信向我催交租金，我轉(zhuǎn)賬給王某某48000元，并注明“2020年5月28號-2021年5月18號一年的房租款”，王某某也回復(fù)確認(rèn)了。雙方協(xié)商一致將租賃期限延長一年。因此，雙方之間并非不定期租賃關(guān)系，雙方對于租賃期限有明確約定，且均系真實意思表示。二、一審法院認(rèn)定雙方租賃合同于2020年7月30日解除，系王某某依法行使合同解除權(quán)，該認(rèn)定屬于適用法律錯誤。1.本案中，王某某并不享有單方解除合同的權(quán)利。2.2020年7月30日，房東帶人強行進(jìn)入北京市大興區(qū)宏福園小區(qū)4號樓501室（以下簡稱501室），將室內(nèi)物品清空搬走。上述事實說明，王某某并未行使也無權(quán)行使合同單方解除權(quán)，是案外人房東朱園平擅自強制清空501室。由于王某某未能與朱園平妥善處理好關(guān)系，導(dǎo)致我在毫無準(zhǔn)備的情況下被掃地出門，王某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

王某某辯稱：同意一審判決，不同意劉某某的上訴請求和理由。我和劉某某從未協(xié)商好租賃合同延長一年。2.一天之內(nèi)，劉某某在其工作居住的河北省高碑店市新發(fā)地市場與501室之間足以往返，但劉某某仍不為所動。我沒有違約行為，我已經(jīng)積極在劉某某與朱園平之間協(xié)調(diào)，所以我不承擔(dān)違約責(zé)任。

劉某某向一審法院起訴請求：1.判令王某某返還我房屋租賃保證金3700元、未到期的房屋租金38367元（自2020年8月1日計算至2021年5月18日，按每月租金4000元，以及每月30日計算）；2.判令王某某給付我違約金24000元（合同約定違約金為2個月租金標(biāo)準(zhǔn)，因劉某某在臨時安置及搬家費用等方面損失較大，故要求增加違約金）。

一審法院認(rèn)定事實：朱園平原系501室的業(yè)主；劉某某、王某某均主張至本案審理時501室已由朱園平賣與他人，并由他人居住使用。在朱園平將501室租賃給王某某后，王某某又將501室轉(zhuǎn)租給李影，即在2017年5月24日，王某某（甲方、出租人）與李影（乙方、承租人）簽訂《北京市房屋租賃合同》，甲方出租501室及其設(shè)施（家具、家電）給乙方，房屋建筑面積為85平方米，乙方承租該房屋作為居住用途，租賃期限為12個月，自2017年5月29日至2018年5月28日；雙方約定房屋租金為每月3700元，租金交付方式為押一付六，乙方在2017年5月29日給付租金25900元，在2017年11月29日給付租金22200元，在合同簽訂之日起，乙方應(yīng)向甲方交付1個月房屋租金作為保證金，共計3700元。

2017年10月，經(jīng)王某某同意，又將房屋轉(zhuǎn)租給劉某某使用，即在2017年10月15日，李影之女李春燕（甲方、出租人）與劉某某（乙方、承租人）簽訂《北京市房屋轉(zhuǎn)租合同》；雙方約定甲方將501室及其設(shè)施（家具、家電）出租給乙方使用，房屋建筑面積85平方米，乙方承租該房屋作為居住用途，租賃期限自2017年10月15日至2018年5月29日，每月租金為3700元，房屋租金交付方式為押一付六，需提前30日存入或轉(zhuǎn)入乙方指定賬戶內(nèi)，乙方在2017年10月15日至11月29日期間給付租金9126元，在2017年11月29日給付租金22200元；雙方還約定，在合同簽訂之日，乙方應(yīng)向甲方交付1個月房屋租金為保證金，共計3700元；雙方還對雙方義務(wù)、房屋交付、合同解除、違約責(zé)任、爭議解決方法等事項一并進(jìn)行約定。合同簽訂后，劉某某向李春燕給付相關(guān)款項，李春燕向劉某某出具收條；該收條載明：“收款人：李春燕，今收到欣旺北大街宏福園4號樓501室轉(zhuǎn)租房租一個月房租3700元，共收到一個月房租3700元加押金3700加14天房租除去45元衛(wèi)生費付9080元”。

之后，在2018年，作為二房東的王某某（甲方、出租人）直接與劉某某（乙方、承租人）簽訂《北京市房屋租賃合同》；雙方約定甲方將501室及其設(shè)施（家具、家電）租賃給乙方使用，房屋建筑面積85平方米，乙方承租該房屋作為居住用途，租賃期限為2018年5月28日至2019年5月18日，同時約定租賃期滿，甲方有權(quán)收回全部出租房屋的現(xiàn)有裝修及其設(shè)施，乙方應(yīng)如期交還，若乙方要求續(xù)租，須在該合同期滿后1個月內(nèi)向甲方提出，雙方另行協(xié)商續(xù)租事宜，如不續(xù)租的提前30日配合甲方看房，如不配合視為違約，并承擔(dān)違約責(zé)任月租金的100%違約金；關(guān)于租金及支付方式，雙方約定房屋租金每月為3700元，房屋租金交納方式為年付，在2018年5月28日給付44000元（在44400元的基礎(chǔ)上減去400元），網(wǎng)費、衛(wèi)生費、服務(wù)費等項目未填寫；關(guān)于房屋租賃保證金，雙方在合同書第四條約定：“1.在合同簽訂之日起，乙方應(yīng)向甲方交付壹個月房屋租金為保證金，共計人民幣3700元。2.乙方交付的保證金僅做擔(dān)保用途，用于乙方遲交房屋租金應(yīng)繳納的滯納金與損壞房屋、設(shè)備（含家電）的賠償。剩余部分應(yīng)如數(shù)退還乙方（注：押金不沖抵末期房租）。3.合同期滿，乙方結(jié)清全部費用（押金條、自來水繳費清單）甲方應(yīng)在七個工作日退還乙方房屋租賃保證金”；關(guān)于雙方義務(wù)，雙方在合同書第五條約定：“1.租賃期內(nèi)甲方不得無故收回房屋，如因特殊原因中途將房屋收回應(yīng)提前叁拾天通知乙方并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如因不可抗力致使本合同不能繼續(xù)履行，雙方均不承擔(dān)責(zé)任……3.乙方租住該房期間使用的水、電、燃?xì)?、電話、有線電視、寬帶上網(wǎng)費、衛(wèi)生費等費用，由乙方按時向相關(guān)部門繳納，物業(yè)管理費由甲方負(fù)責(zé)，取暖費由甲方繳納（自采暖除外，由乙方繳納）……6.現(xiàn)住5人，并保證最多只住5人。如出現(xiàn)超出人數(shù)或擾民現(xiàn)象，視為違約，甲方有權(quán)單方面終止合同，開啟房門收回房屋。7.合同期滿前一個月，乙方明確不再續(xù)租，必須提前一個月通知甲方，并留鑰匙配合甲方看房，否則押金不予退還”；關(guān)于房屋交付、交還與修繕，雙方在合同書第六條約定：“1.甲方應(yīng)當(dāng)在本合同確定承租日期之前，將符合正常使用要求的房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備（含家電）交付乙方。乙方應(yīng)仔細(xì)檢驗屋內(nèi)所有使用物品，驗收無誤后簽署《物品交接單》。2.乙方在入住后因使用造成的房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備（含家電）損壞，乙方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修即賠償。3.對乙方的裝修、改善和增設(shè)的他物甲方不承擔(dān)維修責(zé)任”；關(guān)于合同解除，雙方在合同書第七條約定：“1.經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。2.有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任——（1）該房屋因城市建設(shè)需要被列入房屋拆遷范圍的；（2）因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。3.甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同——（1）未按約定時間交付該房屋達(dá)5日的；（2）未按合同約定行使甲方義務(wù)的。4.乙方有下列情形的，甲方有權(quán)單方解除合同——（1）不支付或不按照約定在支付租金達(dá)3日的；（2）欠各項費用達(dá)1000元的；（3）擅自改變該房屋用途及擅自拆改變動或損壞房屋結(jié)構(gòu)的；（4）擅自將房屋轉(zhuǎn)租給其他人的或利用房屋從事違法犯罪的活動；（5）經(jīng)過核實由轄區(qū)派出所、居委會或周邊鄰居反映的擾民現(xiàn)象”；關(guān)于違約責(zé)任，雙方在合同書第八條約定：“1.乙方在本合同第七條第四款約定的情形之一的，甲方有權(quán)開啟房門，接納新租戶入住，視為乙方自動放棄房屋內(nèi)所留物，所造成的后果由乙方承擔(dān)。2.租賃期內(nèi)單方解除合同視為違約，如有特殊情況，乙方應(yīng)在交房租日的前叁拾日通知甲方，并支付兩個月租金補償給甲方，剩余房租及保證金可以抵充違約金，逾期交付房租每日增收壹佰元滯納金，如三日內(nèi)仍不繳納，甲方視為乙方違約，合同終止，并視為乙方放棄房屋內(nèi)所有物品所有權(quán)。3.租賃期內(nèi)，甲方不履行各項義務(wù)，租賃期私自漲房租，乙方有權(quán)解除合同，甲方須退還乙方房租及押金”；雙方另在合同書第十二條手寫補充約定：“房租轉(zhuǎn)了以后留憑條。保安費衛(wèi)生費90一年（乙方付）（以此憑證）”；雙方還在合同書中約定了甲方王某某指定收取租金的銀行賬戶，還注明交接房屋時501室內(nèi)有床2張、衣柜1個、沙發(fā)1個、空調(diào)1臺、冰箱1臺、洗衣機1個，燃?xì)?64，電70元，水216噸（表底）。

上述合同簽訂后，劉某某按約定向王某某支付2018年5月28日至2019年5月18日期間租金44000元，并交納保證金（押金）；關(guān)于押金轉(zhuǎn)交情況，劉某某陳述稱，在李春燕承租501室的時候李春燕已經(jīng)將押金支付給了王某某，之后劉某某將押金支付給了李春燕，實質(zhì)上相當(dāng)于劉某某支付給了王某某；庭審中，王某某認(rèn)可收到劉某某交付的押金3700元，但主張大房東朱園平并未將押金退還王某某，而501室實際由劉某某在使用，故大房東所主張扣除金額應(yīng)由劉某某最終負(fù)擔(dān)，應(yīng)在劉某某所交納押金3700元中扣除，當(dāng)然，如果大房東直接向劉某某收取了相關(guān)費用而沒有扣除應(yīng)向王某某退還的押金，則可以退還劉某某相應(yīng)押金；王某某對其主張?zhí)峤挥杀本┦凶詠硭瘓F有限責(zé)任公司出具的2張賬單詳情（載明在2020年8月3日，對501室分別繳納水費325元、55元）、由北京福盛物業(yè)管理中心在2020年8月3日出具的2張收據(jù)（其中1張收據(jù)載明收到501室的“水1722.72污605.28582T”，合計2328元，另一張收據(jù)載明收到501室的“保潔12保安12”，合計24元）、2張水表照片、1張電表照片、2張由北京時尚風(fēng)影百貨商店出具的編織袋收據(jù)（開票時間為2020年7月30日，金額分別為200元、138元）、1張北京市燃?xì)饧瘓F有限責(zé)任公司專用收據(jù)（開票時間為2020年7月30日，金額為10元）、1張收條（由趙海濤出具，落款時間為2020年7月30日，載明收到501室整理費3個人，每人400元，共計1200元）、1張由北京車馬炮鎖具技術(shù)服務(wù)有限公司出具的收據(jù)（開票時間為2020年7月30日，總金額為1100元，載明收到孫國強交來501室的開鎖費260元、把收費360元、鎖芯費480元），并主張上述單據(jù)均系501室的原業(yè)主朱園平及配偶孫國強向王某某出示，并以此扣除應(yīng)退還王某某的押金（保證金）；對上述證據(jù)材料，劉某某均不予認(rèn)可，并主張劉某某已將朱園平以財產(chǎn)損害賠償糾紛的案由起訴至北京市大興區(qū)人民法院，在該案中，朱園平以上述證據(jù)材料反訴要求劉某某賠償損失，所以如果法院在本案處理保證金時扣除上述款項，而另案又支持朱園平的反訴請求，則會出現(xiàn)重復(fù)處理的情況；就其主張，劉某某提交朱園平在上述案件中提交的《寄存協(xié)議》（由孫國強與董文章簽訂，落款時間為2020年8月1日，載明經(jīng)雙方協(xié)商，將物品寄存在大興區(qū)六合莊村庫房，計費開始時間為2020年8月1日上午8時起，至物品拉走為止，收費標(biāo)準(zhǔn)為每日1200元，物品包括紙箱子、床和床墊、衣柜、保險柜、矮柜、冰箱、電視機、尼龍袋等）。

上述房屋租賃合同于2019年5月18日到期后，劉某某、王某某未續(xù)簽書面合同，但雙方協(xié)商確定將房屋租金標(biāo)準(zhǔn)變更為每月4000元，由劉某某繼續(xù)租賃501室；2019年5月15日，劉某某向王某某交納2019年5月19日至2020年5月18日期間租金48000元（實際轉(zhuǎn)賬匯款金額為49000元，劉某某主張系失誤多轉(zhuǎn)了1000元，但在本案中并未要求返還）；對該多轉(zhuǎn)賬1000元情況，王某某在開庭審理后補充陳述稱，其現(xiàn)在查找不到相關(guān)記錄了，但劉某某做生意，思路清晰，不可能無故多轉(zhuǎn)1000元，而且劉某某在長達(dá)1年多時間內(nèi)未提出異議，這說明劉某某在當(dāng)時多轉(zhuǎn)1000元肯定事出有因，因為劉某某在轉(zhuǎn)賬后將憑條發(fā)給過王某某，也打電話提醒過王某某已轉(zhuǎn)賬，在此期間如系失誤多轉(zhuǎn)錢劉某某肯定能發(fā)現(xiàn)。

之后，在2020年5月18日中午，即在前述已交納租金到期后，通過微信聊天，王某某向劉某某催要房屋租金；劉某某通過微信轉(zhuǎn)賬在2020年5月18日傍晚向王某某轉(zhuǎn)賬48000元，王某某隨即收款，劉某某隨即留言：“2020年5月18號——2021年5月18號一年的房租款”，王某某隨即語音留言，內(nèi)容大致為這個房子不好賣，如果賣的話提前跟劉某某說，給劉某某找房的時間，剩余房租再退給劉某某。2020年6月，北京市豐臺區(qū)新發(fā)地市場發(fā)生新冠肺炎疫情，市場關(guān)閉，劉某某在隔離期結(jié)束后，將501室房門上鎖，到河北省高碑店市的新發(fā)地市場工作；因疫情及工作原因，劉某某長期未回京。

為證明已在2020年7月份跟劉某某聯(lián)系過搬家的事情，對大房東賣房而安排看房劉某某也知道，也有過很多次電話溝通，并且在2020年6月份劉某某就和大房東聯(lián)系上了，大房東也知道王某某將501室轉(zhuǎn)租給劉某某的事情，王某某提交其與劉某某的微信聊天記錄（聊天時間為2020年7月12日、7月19日、8月11日、8月14日）、其與微信備注名為“宏福園房主”的微信聊天記錄（聊天時間為2020年6月4日、6月16日、6月27日；在2020年6月4日，“宏福園房主”要求王某某讓房屋承租人在5日內(nèi)搬走，5日后收房；在2020年6月16日，“宏福園房主”要求王某某配合評估人去501室看房；在2020年6月27日“宏福園房主”向王某某索要了劉某某的聯(lián)系電話）；對王某某與劉某某的微信聊天記錄的真實性，劉某某予以認(rèn)可，但主張在2020年7月12日雙方對搬家的事情還在協(xié)商，但在2020年8月14日聊天時房屋時已經(jīng)被清空了，所以不認(rèn)可王某某給予了劉某某合理的搬家時間；對劉某某與大房東“宏福園房主”微信聊天記錄，劉某某表示無法核實其真實性。

自2020年7月30日起，在劉某某未返京、未在場的情況，501室的原業(yè)主開始清退501室，即將劉某某的室內(nèi)物品搬離并另行存放，并將501室的門鎖更換；然后501室的原業(yè)主，即“宏福園房主”通過微信聊天告知王某某清理情況，表示在31號找了搬家公司將住戶物品原封不動打包，然后找了一個寄存的地方寄存起來了，要求走法律程序，讓王某某帶話給住戶上述結(jié)果，并發(fā)送室內(nèi)清理完畢后的短視頻；王某某隨即微信留言稱：“您去收拾的時候怎么沒跟我說一下呀我不是說您再人家在家的時候再去清理的嗎”；2020年8月3日晚18時許，通過微信聊天記錄，王某某向劉某某轉(zhuǎn)發(fā)了“宏福園房主”所發(fā)送短視頻，并將與“宏福園房主”的微信聊天記錄截屏后發(fā)送給劉某某，即告知劉某某501室的清退情況。

庭審中，就501室的現(xiàn)狀，劉某某陳述稱，房屋已經(jīng)有人住了，據(jù)了解501室已經(jīng)賣給第三方了；王某某亦陳述稱501室已經(jīng)被原業(yè)主朱園平及其夫?qū)O國強賣了。對于訴爭房屋租賃合同的效力，劉某某陳述稱，訴爭房屋租賃合同在租賃期間被王某某強制單方解除了，2020年7月30日系解除時間；王某某則陳述稱，王某某在2020年6月13日就通知劉某某大房東要賣房子了，訴爭房屋租賃合同已經(jīng)在2020年7月30日終止了。

一審法院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十五條：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！钡诙偃鶙l：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！北景钢?，就501室的轉(zhuǎn)租事宜，承租人劉某某與出租人王某某所簽訂《北京市房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不存在法定無效情形，應(yīng)屬有效；該租賃合同于2019年5月18日屆滿，之后承租人劉某某繼續(xù)使用租賃物并交納租金，王某某亦未提出異議，且雙方協(xié)商月租金標(biāo)準(zhǔn)變更為每月4000元，故原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期；同時需指出，劉某某在2020年5月18日交納了2020年5月19日至2021年5月18日期間房屋租金48000元，不能據(jù)此就認(rèn)定雙方又訂立了租賃期限為1年的房屋租賃合同，因超過6個月以上未采用書面形式訂立新的房屋租賃合同，故此時仍為不定期租賃。根據(jù)上述法律第二百三十二條：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！惫食鲎馊送跄衬晨梢噪S時解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知劉某某；根據(jù)王某某所提交微信聊天記錄可以認(rèn)定，在2020年6月期間，501室的業(yè)主（在501室出賣后為原業(yè)主）即開始與王某某等人協(xié)商因出賣501室所涉及看房及搬家事宜，在2020年7月中旬，王某某即已積極協(xié)調(diào)劉某某的搬家事宜，甚至在2020年7月19日晚上微信留言稱：“燕子打擾一下，高碑店離北京也不遠(yuǎn)等哪天您生意批發(fā)完的早的話，辛苦些早點去北京找下房子吧我說給我會補償你些，謝謝。大房東到法院起訴我了。如我敗訴了，到時找房時間就短些”“您上次說等到月底類的，可以尊重您，就是怕疫情不知道什么樣以后。所以您辛苦些能早點早就早點找吧，謝謝您了”“如您方便的話想給我面談的話我可以去高碑店找您”，即王某某所提交證據(jù)可以證明其作為二房東在積極協(xié)商合同解除及所涉騰退事宜；眾所周知的事實為，在2020年6月6日0時起，北京市重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件二級應(yīng)急響應(yīng)下調(diào)為三級，后因新發(fā)地市場爆發(fā)新冠肺炎疫情，之后又調(diào)高響應(yīng)級別，但隨著疫情防控工作開展，自2020年7月20日0時起，北京市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級別調(diào)整至三級，包括滿足條件下可舉辦500人左右規(guī)模的會議，按50%限流開放公園、景區(qū)和體育健身等場所，經(jīng)評估后逐步限流開放會展、體育賽事、演出活動及電影院等；眾所周知的事實，區(qū)別于經(jīng)營性用房因騰退另行尋找可租賃房源相對較難，本案訴爭501室屬住宅房屋，因受疫情影響大量住戶退租，導(dǎo)致存量房交易及房屋租賃市場疲軟，房屋租賃價格降低；在事先已明確及反復(fù)通知劉某某的情況下，又因北京市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級別調(diào)低，劉某某返京不存在客觀障礙，其另行尋找租賃房屋不存在客觀障礙，但直至王某某通知劉某某大房東已清退房屋時的2020年8月3日，劉某某仍未返京，消極對待合同解除及騰退房屋事宜；還需指出，河北省高碑店市新發(fā)地市場距離501室所在地北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)距離較近，1天之內(nèi)足以返還，但在王某某的懇切要求下，劉某某仍不為所動，現(xiàn)無證據(jù)證明劉某某曾就另處租房采取過積極措施；綜合前述，法院認(rèn)定對于訴爭不定期租賃合同關(guān)系，出租人王某某已在合理期限之前通知承租人劉某某解除合同，系依法行使合同解除權(quán)，不存在違約解除合同的事實；現(xiàn)雙方當(dāng)事人均認(rèn)可租賃合同在2020年7月30日終止，對此法院不持異議。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！惫蕜⒛衬骋笸诉€2020年8月1日至2021年5月18日期間已交納租金，理由正當(dāng)；上述期間為9個月零18日，即9.6個月，按照每月4000元租金標(biāo)準(zhǔn)計算，應(yīng)退還租金數(shù)額為9.6×4000=38400元，故劉某某要求王某某退還租金38367元并無不當(dāng)，法院予以支持。

關(guān)于房屋租賃保證金，劉某某系以轉(zhuǎn)交別人的形式交納，王某某亦認(rèn)可收取保證金3700元，對此法院不持異議；因?qū)τ谕跄衬骋罂鄢ＷC金所依據(jù)的各類票據(jù)及收條等，501室的原業(yè)主朱園平已在另案中持上述證據(jù)材料要求劉某某給付，且相關(guān)費用并非王某某所支付，故對該房屋保證金3700元，王某某應(yīng)予退還；當(dāng)然，如在本案判決后發(fā)生了新的情況，就水電費承擔(dān)事宜，王某某可根據(jù)另案審理結(jié)果等情況，與爭議方另行解決。

雖然根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二款：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少?！钡鶕?jù)本案已認(rèn)定事實，不存在王某某違約解除合同的情況，且雙方當(dāng)事人所簽訂《北京市房屋租賃合同》僅載明：“租賃期內(nèi)單方解除合同視為違約，如有特殊情況，乙方應(yīng)在交房租日的前叁拾日通知甲方，并支付兩個月租金補償給甲方”，并未約定甲方單方解除合同時的違約金數(shù)額，故對劉某某要求王某某賠償違約金24000元的訴訟請求，法院不予支持。綜上所述，對劉某某訴訟請求中的合理部分，法院予以支持。據(jù)此，一審法院于2020年12月18日判決：一、王某某于判決生效后十日內(nèi)退還劉某某房屋租賃保證金3700元、未到期房屋租金38367元，合計42067元；二、駁回劉某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

雙方當(dāng)事人對一審查明的事實均無異議，本院予以確認(rèn)。本院二審期間，劉某某圍繞其上訴意見依法提交了新證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。劉某某提交10張照片，用以證明朱園平將其物品清退存放的情況。王某某質(zhì)證意見為：真實性、證明目的均不予認(rèn)可。

本院認(rèn)為：租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。本案中，劉某某與王某某簽訂的《北京市房屋租賃合同》約定期限屆滿后，雙方未續(xù)簽書面租賃合同，但劉某某繼續(xù)占有使用501室并支付租金，王某某亦實際繼續(xù)收取房屋租金，故雙方之間形成不定期租賃合同關(guān)系。雖劉某某稱雙方已經(jīng)就租賃合同延期一年達(dá)成一致意見，但在王某某對此不予認(rèn)可的情形下，劉某某并未就此提交充分證據(jù)予以證明，故劉某某的該項上訴主張，缺乏事實依據(jù)，本院不予采信。

關(guān)于劉某某主張的違約金問題。當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。本案中，雖劉某某上訴稱王某某并未行使也無權(quán)行使合同單方解除權(quán)，未能處理好其與朱園平之間的關(guān)系，故王某某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但首先，劉某某與王某某之間形成不定期租賃合同關(guān)系，王某某有權(quán)隨時要求解除合同；其次，根據(jù)雙方的舉證質(zhì)證情況可以認(rèn)定，自2020年6月始朱園平就已經(jīng)與王某某等人協(xié)商出賣501室并就帶人看房、搬家事宜進(jìn)行商議，此后7月王某某也多次與劉某某進(jìn)行溝通要求騰退501室，直至朱園平自行收回501室，期間間隔時間較長，劉某某存在足夠時間處理騰退事宜，但劉某某未能積極履行騰退義務(wù)，一審法院認(rèn)定王某某已在合理期限之前通知劉某某解除租賃合同，系依法行使合同解除權(quán)，不存在違約解除的情形，依據(jù)充分，并無不當(dāng)。故劉某某要求王某某支付違約金的上訴請求，缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，劉某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費852元，由劉某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　劉苑薇

二〇二一年二月九日

法官助理　袁　芳

書 記 員　陳　雪