上訴人（原審原告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住四川省眉山市彭山區(qū)。

委托訴訟代理人：果磊，北京市勤和律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：王晶晶，北京市勤和律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住河北省安國(guó)市。

上訴人劉某某因與被上訴人王某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初19803號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年2月8日公開開庭審理了本案。上訴人劉某某之委托訴訟代理人果磊，被上訴人王某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請(qǐng)求：同意一審判決第一項(xiàng)，撤銷一審判決第二項(xiàng)，依法改判王某某給付我違約金24000元或發(fā)回重審。事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)定雙方租賃合同于2019年5月18日屆滿后為不定期租賃合同關(guān)系，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。2019年5月18日，我與王某某已經(jīng)協(xié)商一致，將租賃期限延長(zhǎng)一年至2020年5月18日，我于2019年5月19日向王某某支付了年租金49000元。2020年5月18日，王某某通過(guò)微信向我催交租金，我轉(zhuǎn)賬給王某某48000元，并注明“2020年5月28號(hào)-2021年5月18號(hào)一年的房租款”，王某某也回復(fù)確認(rèn)了。雙方協(xié)商一致將租賃期限延長(zhǎng)一年。因此，雙方之間并非不定期租賃關(guān)系，雙方對(duì)于租賃期限有明確約定，且均系真實(shí)意思表示。二、一審法院認(rèn)定雙方租賃合同于2020年7月30日解除，系王某某依法行使合同解除權(quán)，該認(rèn)定屬于適用法律錯(cuò)誤。1.本案中，王某某并不享有單方解除合同的權(quán)利。2.2020年7月30日，房東帶人強(qiáng)行進(jìn)入北京市大興區(qū)宏福園小區(qū)4號(hào)樓501室（以下簡(jiǎn)稱501室），將室內(nèi)物品清空搬走。上述事實(shí)說(shuō)明，王某某并未行使也無(wú)權(quán)行使合同單方解除權(quán)，是案外人房東朱園平擅自強(qiáng)制清空501室。由于王某某未能與朱園平妥善處理好關(guān)系，導(dǎo)致我在毫無(wú)準(zhǔn)備的情況下被掃地出門，王某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

王某某辯稱：同意一審判決，不同意劉某某的上訴請(qǐng)求和理由。我和劉某某從未協(xié)商好租賃合同延長(zhǎng)一年。2.一天之內(nèi)，劉某某在其工作居住的河北省高碑店市新發(fā)地市場(chǎng)與501室之間足以往返，但劉某某仍不為所動(dòng)。我沒有違約行為，我已經(jīng)積極在劉某某與朱園平之間協(xié)調(diào)，所以我不承擔(dān)違約責(zé)任。

劉某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令王某某返還我房屋租賃保證金3700元、未到期的房屋租金38367元（自2020年8月1日計(jì)算至2021年5月18日，按每月租金4000元，以及每月30日計(jì)算）；2.判令王某某給付我違約金24000元（合同約定違約金為2個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)，因劉某某在臨時(shí)安置及搬家費(fèi)用等方面損失較大，故要求增加違約金）。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：朱園平原系501室的業(yè)主；劉某某、王某某均主張至本案審理時(shí)501室已由朱園平賣與他人，并由他人居住使用。在朱園平將501室租賃給王某某后，王某某又將501室轉(zhuǎn)租給李影，即在2017年5月24日，王某某（甲方、出租人）與李影（乙方、承租人）簽訂《北京市房屋租賃合同》，甲方出租501室及其設(shè)施（家具、家電）給乙方，房屋建筑面積為85平方米，乙方承租該房屋作為居住用途，租賃期限為12個(gè)月，自2017年5月29日至2018年5月28日；雙方約定房屋租金為每月3700元，租金交付方式為押一付六，乙方在2017年5月29日給付租金25900元，在2017年11月29日給付租金22200元，在合同簽訂之日起，乙方應(yīng)向甲方交付1個(gè)月房屋租金作為保證金，共計(jì)3700元。

2017年10月，經(jīng)王某某同意，又將房屋轉(zhuǎn)租給劉某某使用，即在2017年10月15日，李影之女李春燕（甲方、出租人）與劉某某（乙方、承租人）簽訂《北京市房屋轉(zhuǎn)租合同》；雙方約定甲方將501室及其設(shè)施（家具、家電）出租給乙方使用，房屋建筑面積85平方米，乙方承租該房屋作為居住用途，租賃期限自2017年10月15日至2018年5月29日，每月租金為3700元，房屋租金交付方式為押一付六，需提前30日存入或轉(zhuǎn)入乙方指定賬戶內(nèi)，乙方在2017年10月15日至11月29日期間給付租金9126元，在2017年11月29日給付租金22200元；雙方還約定，在合同簽訂之日，乙方應(yīng)向甲方交付1個(gè)月房屋租金為保證金，共計(jì)3700元；雙方還對(duì)雙方義務(wù)、房屋交付、合同解除、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方法等事項(xiàng)一并進(jìn)行約定。合同簽訂后，劉某某向李春燕給付相關(guān)款項(xiàng)，李春燕向劉某某出具收條；該收條載明：“收款人：李春燕，今收到欣旺北大街宏福園4號(hào)樓501室轉(zhuǎn)租房租一個(gè)月房租3700元，共收到一個(gè)月房租3700元加押金3700加14天房租除去45元衛(wèi)生費(fèi)付9080元”。

之后，在2018年，作為二房東的王某某（甲方、出租人）直接與劉某某（乙方、承租人）簽訂《北京市房屋租賃合同》；雙方約定甲方將501室及其設(shè)施（家具、家電）租賃給乙方使用，房屋建筑面積85平方米，乙方承租該房屋作為居住用途，租賃期限為2018年5月28日至2019年5月18日，同時(shí)約定租賃期滿，甲方有權(quán)收回全部出租房屋的現(xiàn)有裝修及其設(shè)施，乙方應(yīng)如期交還，若乙方要求續(xù)租，須在該合同期滿后1個(gè)月內(nèi)向甲方提出，雙方另行協(xié)商續(xù)租事宜，如不續(xù)租的提前30日配合甲方看房，如不配合視為違約，并承擔(dān)違約責(zé)任月租金的100%違約金；關(guān)于租金及支付方式，雙方約定房屋租金每月為3700元，房屋租金交納方式為年付，在2018年5月28日給付44000元（在44400元的基礎(chǔ)上減去400元），網(wǎng)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等項(xiàng)目未填寫；關(guān)于房屋租賃保證金，雙方在合同書第四條約定：“1.在合同簽訂之日起，乙方應(yīng)向甲方交付壹個(gè)月房屋租金為保證金，共計(jì)人民幣3700元。2.乙方交付的保證金僅做擔(dān)保用途，用于乙方遲交房屋租金應(yīng)繳納的滯納金與損壞房屋、設(shè)備（含家電）的賠償。剩余部分應(yīng)如數(shù)退還乙方（注：押金不沖抵末期房租）。3.合同期滿，乙方結(jié)清全部費(fèi)用（押金條、自來(lái)水繳費(fèi)清單）甲方應(yīng)在七個(gè)工作日退還乙方房屋租賃保證金”；關(guān)于雙方義務(wù)，雙方在合同書第五條約定：“1.租賃期內(nèi)甲方不得無(wú)故收回房屋，如因特殊原因中途將房屋收回應(yīng)提前叁拾天通知乙方并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如因不可抗力致使本合同不能繼續(xù)履行，雙方均不承擔(dān)責(zé)任……3.乙方租住該房期間使用的水、電、燃?xì)狻㈦娫?、有線電視、寬帶上網(wǎng)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等費(fèi)用，由乙方按時(shí)向相關(guān)部門繳納，物業(yè)管理費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)，取暖費(fèi)由甲方繳納（自采暖除外，由乙方繳納）……6.現(xiàn)住5人，并保證最多只住5人。如出現(xiàn)超出人數(shù)或擾民現(xiàn)象，視為違約，甲方有權(quán)單方面終止合同，開啟房門收回房屋。7.合同期滿前一個(gè)月，乙方明確不再續(xù)租，必須提前一個(gè)月通知甲方，并留鑰匙配合甲方看房，否則押金不予退還”；關(guān)于房屋交付、交還與修繕，雙方在合同書第六條約定：“1.甲方應(yīng)當(dāng)在本合同確定承租日期之前，將符合正常使用要求的房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備（含家電）交付乙方。乙方應(yīng)仔細(xì)檢驗(yàn)屋內(nèi)所有使用物品，驗(yàn)收無(wú)誤后簽署《物品交接單》。2.乙方在入住后因使用造成的房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備（含家電）損壞，乙方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修即賠償。3.對(duì)乙方的裝修、改善和增設(shè)的他物甲方不承擔(dān)維修責(zé)任”；關(guān)于合同解除，雙方在合同書第七條約定：“1.經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。2.有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任——（1）該房屋因城市建設(shè)需要被列入房屋拆遷范圍的；（2）因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。3.甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同——（1）未按約定時(shí)間交付該房屋達(dá)5日的；（2）未按合同約定行使甲方義務(wù)的。4.乙方有下列情形的，甲方有權(quán)單方解除合同——（1）不支付或不按照約定在支付租金達(dá)3日的；（2）欠各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)1000元的；（3）擅自改變?cè)摲课萦猛炯吧米圆鸶淖儎?dòng)或損壞房屋結(jié)構(gòu)的；（4）擅自將房屋轉(zhuǎn)租給其他人的或利用房屋從事違法犯罪的活動(dòng)；（5）經(jīng)過(guò)核實(shí)由轄區(qū)派出所、居委會(huì)或周邊鄰居反映的擾民現(xiàn)象”；關(guān)于違約責(zé)任，雙方在合同書第八條約定：“1.乙方在本合同第七條第四款約定的情形之一的，甲方有權(quán)開啟房門，接納新租戶入住，視為乙方自動(dòng)放棄房屋內(nèi)所留物，所造成的后果由乙方承擔(dān)。2.租賃期內(nèi)單方解除合同視為違約，如有特殊情況，乙方應(yīng)在交房租日的前叁拾日通知甲方，并支付兩個(gè)月租金補(bǔ)償給甲方，剩余房租及保證金可以抵充違約金，逾期交付房租每日增收壹佰元滯納金，如三日內(nèi)仍不繳納，甲方視為乙方違約，合同終止，并視為乙方放棄房屋內(nèi)所有物品所有權(quán)。3.租賃期內(nèi)，甲方不履行各項(xiàng)義務(wù)，租賃期私自漲房租，乙方有權(quán)解除合同，甲方須退還乙方房租及押金”；雙方另在合同書第十二條手寫補(bǔ)充約定：“房租轉(zhuǎn)了以后留憑條。保安費(fèi)衛(wèi)生費(fèi)90一年（乙方付）（以此憑證）”；雙方還在合同書中約定了甲方王某某指定收取租金的銀行賬戶，還注明交接房屋時(shí)501室內(nèi)有床2張、衣柜1個(gè)、沙發(fā)1個(gè)、空調(diào)1臺(tái)、冰箱1臺(tái)、洗衣機(jī)1個(gè)，燃?xì)?64，電70元，水216噸（表底）。

上述合同簽訂后，劉某某按約定向王某某支付2018年5月28日至2019年5月18日期間租金44000元，并交納保證金（押金）；關(guān)于押金轉(zhuǎn)交情況，劉某某陳述稱，在李春燕承租501室的時(shí)候李春燕已經(jīng)將押金支付給了王某某，之后劉某某將押金支付給了李春燕，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于劉某某支付給了王某某；庭審中，王某某認(rèn)可收到劉某某交付的押金3700元，但主張大房東朱園平并未將押金退還王某某，而501室實(shí)際由劉某某在使用，故大房東所主張扣除金額應(yīng)由劉某某最終負(fù)擔(dān)，應(yīng)在劉某某所交納押金3700元中扣除，當(dāng)然，如果大房東直接向劉某某收取了相關(guān)費(fèi)用而沒有扣除應(yīng)向王某某退還的押金，則可以退還劉某某相應(yīng)押金；王某某對(duì)其主張?zhí)峤挥杀本┦凶詠?lái)水集團(tuán)有限責(zé)任公司出具的2張賬單詳情（載明在2020年8月3日，對(duì)501室分別繳納水費(fèi)325元、55元）、由北京福盛物業(yè)管理中心在2020年8月3日出具的2張收據(jù)（其中1張收據(jù)載明收到501室的“水1722.72污605.28582T”，合計(jì)2328元，另一張收據(jù)載明收到501室的“保潔12保安12”，合計(jì)24元）、2張水表照片、1張電表照片、2張由北京時(shí)尚風(fēng)影百貨商店出具的編織袋收據(jù)（開票時(shí)間為2020年7月30日，金額分別為200元、138元）、1張北京市燃?xì)饧瘓F(tuán)有限責(zé)任公司專用收據(jù)（開票時(shí)間為2020年7月30日，金額為10元）、1張收條（由趙海濤出具，落款時(shí)間為2020年7月30日，載明收到501室整理費(fèi)3個(gè)人，每人400元，共計(jì)1200元）、1張由北京車馬炮鎖具技術(shù)服務(wù)有限公司出具的收據(jù)（開票時(shí)間為2020年7月30日，總金額為1100元，載明收到孫國(guó)強(qiáng)交來(lái)501室的開鎖費(fèi)260元、把收費(fèi)360元、鎖芯費(fèi)480元），并主張上述單據(jù)均系501室的原業(yè)主朱園平及配偶孫國(guó)強(qiáng)向王某某出示，并以此扣除應(yīng)退還王某某的押金（保證金）；對(duì)上述證據(jù)材料，劉某某均不予認(rèn)可，并主張劉某某已將朱園平以財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛的案由起訴至北京市大興區(qū)人民法院，在該案中，朱園平以上述證據(jù)材料反訴要求劉某某賠償損失，所以如果法院在本案處理保證金時(shí)扣除上述款項(xiàng)，而另案又支持朱園平的反訴請(qǐng)求，則會(huì)出現(xiàn)重復(fù)處理的情況；就其主張，劉某某提交朱園平在上述案件中提交的《寄存協(xié)議》（由孫國(guó)強(qiáng)與董文章簽訂，落款時(shí)間為2020年8月1日，載明經(jīng)雙方協(xié)商，將物品寄存在大興區(qū)六合莊村庫(kù)房，計(jì)費(fèi)開始時(shí)間為2020年8月1日上午8時(shí)起，至物品拉走為止，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每日1200元，物品包括紙箱子、床和床墊、衣柜、保險(xiǎn)柜、矮柜、冰箱、電視機(jī)、尼龍袋等）。

上述房屋租賃合同于2019年5月18日到期后，劉某某、王某某未續(xù)簽書面合同，但雙方協(xié)商確定將房屋租金標(biāo)準(zhǔn)變更為每月4000元，由劉某某繼續(xù)租賃501室；2019年5月15日，劉某某向王某某交納2019年5月19日至2020年5月18日期間租金48000元（實(shí)際轉(zhuǎn)賬匯款金額為49000元，劉某某主張系失誤多轉(zhuǎn)了1000元，但在本案中并未要求返還）；對(duì)該多轉(zhuǎn)賬1000元情況，王某某在開庭審理后補(bǔ)充陳述稱，其現(xiàn)在查找不到相關(guān)記錄了，但劉某某做生意，思路清晰，不可能無(wú)故多轉(zhuǎn)1000元，而且劉某某在長(zhǎng)達(dá)1年多時(shí)間內(nèi)未提出異議，這說(shuō)明劉某某在當(dāng)時(shí)多轉(zhuǎn)1000元肯定事出有因，因?yàn)閯⒛衬吃谵D(zhuǎn)賬后將憑條發(fā)給過(guò)王某某，也打電話提醒過(guò)王某某已轉(zhuǎn)賬，在此期間如系失誤多轉(zhuǎn)錢劉某某肯定能發(fā)現(xiàn)。

之后，在2020年5月18日中午，即在前述已交納租金到期后，通過(guò)微信聊天，王某某向劉某某催要房屋租金；劉某某通過(guò)微信轉(zhuǎn)賬在2020年5月18日傍晚向王某某轉(zhuǎn)賬48000元，王某某隨即收款，劉某某隨即留言：“2020年5月18號(hào)——2021年5月18號(hào)一年的房租款”，王某某隨即語(yǔ)音留言，內(nèi)容大致為這個(gè)房子不好賣，如果賣的話提前跟劉某某說(shuō)，給劉某某找房的時(shí)間，剩余房租再退給劉某某。2020年6月，北京市豐臺(tái)區(qū)新發(fā)地市場(chǎng)發(fā)生新冠肺炎疫情，市場(chǎng)關(guān)閉，劉某某在隔離期結(jié)束后，將501室房門上鎖，到河北省高碑店市的新發(fā)地市場(chǎng)工作；因疫情及工作原因，劉某某長(zhǎng)期未回京。

為證明已在2020年7月份跟劉某某聯(lián)系過(guò)搬家的事情，對(duì)大房東賣房而安排看房劉某某也知道，也有過(guò)很多次電話溝通，并且在2020年6月份劉某某就和大房東聯(lián)系上了，大房東也知道王某某將501室轉(zhuǎn)租給劉某某的事情，王某某提交其與劉某某的微信聊天記錄（聊天時(shí)間為2020年7月12日、7月19日、8月11日、8月14日）、其與微信備注名為“宏福園房主”的微信聊天記錄（聊天時(shí)間為2020年6月4日、6月16日、6月27日；在2020年6月4日，“宏福園房主”要求王某某讓房屋承租人在5日內(nèi)搬走，5日后收房；在2020年6月16日，“宏福園房主”要求王某某配合評(píng)估人去501室看房；在2020年6月27日“宏福園房主”向王某某索要了劉某某的聯(lián)系電話）；對(duì)王某某與劉某某的微信聊天記錄的真實(shí)性，劉某某予以認(rèn)可，但主張?jiān)?020年7月12日雙方對(duì)搬家的事情還在協(xié)商，但在2020年8月14日聊天時(shí)房屋時(shí)已經(jīng)被清空了，所以不認(rèn)可王某某給予了劉某某合理的搬家時(shí)間；對(duì)劉某某與大房東“宏福園房主”微信聊天記錄，劉某某表示無(wú)法核實(shí)其真實(shí)性。

自2020年7月30日起，在劉某某未返京、未在場(chǎng)的情況，501室的原業(yè)主開始清退501室，即將劉某某的室內(nèi)物品搬離并另行存放，并將501室的門鎖更換；然后501室的原業(yè)主，即“宏福園房主”通過(guò)微信聊天告知王某某清理情況，表示在31號(hào)找了搬家公司將住戶物品原封不動(dòng)打包，然后找了一個(gè)寄存的地方寄存起來(lái)了，要求走法律程序，讓王某某帶話給住戶上述結(jié)果，并發(fā)送室內(nèi)清理完畢后的短視頻；王某某隨即微信留言稱：“您去收拾的時(shí)候怎么沒跟我說(shuō)一下呀我不是說(shuō)您再人家在家的時(shí)候再去清理的嗎”；2020年8月3日晚18時(shí)許，通過(guò)微信聊天記錄，王某某向劉某某轉(zhuǎn)發(fā)了“宏福園房主”所發(fā)送短視頻，并將與“宏福園房主”的微信聊天記錄截屏后發(fā)送給劉某某，即告知?jiǎng)⒛衬?01室的清退情況。

庭審中，就501室的現(xiàn)狀，劉某某陳述稱，房屋已經(jīng)有人住了，據(jù)了解501室已經(jīng)賣給第三方了；王某某亦陳述稱501室已經(jīng)被原業(yè)主朱園平及其夫?qū)O國(guó)強(qiáng)賣了。對(duì)于訴爭(zhēng)房屋租賃合同的效力，劉某某陳述稱，訴爭(zhēng)房屋租賃合同在租賃期間被王某某強(qiáng)制單方解除了，2020年7月30日系解除時(shí)間；王某某則陳述稱，王某某在2020年6月13日就通知?jiǎng)⒛衬炒蠓繓|要賣房子了，訴爭(zhēng)房屋租賃合同已經(jīng)在2020年7月30日終止了。

一審法院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十五條：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！钡诙偃鶙l：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。”本案中，就501室的轉(zhuǎn)租事宜，承租人劉某某與出租人王某某所簽訂《北京市房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不存在法定無(wú)效情形，應(yīng)屬有效；該租賃合同于2019年5月18日屆滿，之后承租人劉某某繼續(xù)使用租賃物并交納租金，王某某亦未提出異議，且雙方協(xié)商月租金標(biāo)準(zhǔn)變更為每月4000元，故原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期；同時(shí)需指出，劉某某在2020年5月18日交納了2020年5月19日至2021年5月18日期間房屋租金48000元，不能據(jù)此就認(rèn)定雙方又訂立了租賃期限為1年的房屋租賃合同，因超過(guò)6個(gè)月以上未采用書面形式訂立新的房屋租賃合同，故此時(shí)仍為不定期租賃。根據(jù)上述法律第二百三十二條：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！惫食鲎馊送跄衬晨梢噪S時(shí)解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知?jiǎng)⒛衬?；根?jù)王某某所提交微信聊天記錄可以認(rèn)定，在2020年6月期間，501室的業(yè)主（在501室出賣后為原業(yè)主）即開始與王某某等人協(xié)商因出賣501室所涉及看房及搬家事宜，在2020年7月中旬，王某某即已積極協(xié)調(diào)劉某某的搬家事宜，甚至在2020年7月19日晚上微信留言稱：“燕子打擾一下，高碑店離北京也不遠(yuǎn)等哪天您生意批發(fā)完的早的話，辛苦些早點(diǎn)去北京找下房子吧我說(shuō)給我會(huì)補(bǔ)償你些，謝謝。大房東到法院起訴我了。如我敗訴了，到時(shí)找房時(shí)間就短些”“您上次說(shuō)等到月底類的，可以尊重您，就是怕疫情不知道什么樣以后。所以您辛苦些能早點(diǎn)早就早點(diǎn)找吧，謝謝您了”“如您方便的話想給我面談的話我可以去高碑店找您”，即王某某所提交證據(jù)可以證明其作為二房東在積極協(xié)商合同解除及所涉騰退事宜；眾所周知的事實(shí)為，在2020年6月6日0時(shí)起，北京市重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件二級(jí)應(yīng)急響應(yīng)下調(diào)為三級(jí)，后因新發(fā)地市場(chǎng)爆發(fā)新冠肺炎疫情，之后又調(diào)高響應(yīng)級(jí)別，但隨著疫情防控工作開展，自2020年7月20日0時(shí)起，北京市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別調(diào)整至三級(jí)，包括滿足條件下可舉辦500人左右規(guī)模的會(huì)議，按50%限流開放公園、景區(qū)和體育健身等場(chǎng)所，經(jīng)評(píng)估后逐步限流開放會(huì)展、體育賽事、演出活動(dòng)及電影院等；眾所周知的事實(shí)，區(qū)別于經(jīng)營(yíng)性用房因騰退另行尋找可租賃房源相對(duì)較難，本案訴爭(zhēng)501室屬住宅房屋，因受疫情影響大量住戶退租，導(dǎo)致存量房交易及房屋租賃市場(chǎng)疲軟，房屋租賃價(jià)格降低；在事先已明確及反復(fù)通知?jiǎng)⒛衬车那闆r下，又因北京市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別調(diào)低，劉某某返京不存在客觀障礙，其另行尋找租賃房屋不存在客觀障礙，但直至王某某通知?jiǎng)⒛衬炒蠓繓|已清退房屋時(shí)的2020年8月3日，劉某某仍未返京，消極對(duì)待合同解除及騰退房屋事宜；還需指出，河北省高碑店市新發(fā)地市場(chǎng)距離501室所在地北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)距離較近，1天之內(nèi)足以返還，但在王某某的懇切要求下，劉某某仍不為所動(dòng)，現(xiàn)無(wú)證據(jù)證明劉某某曾就另處租房采取過(guò)積極措施；綜合前述，法院認(rèn)定對(duì)于訴爭(zhēng)不定期租賃合同關(guān)系，出租人王某某已在合理期限之前通知承租人劉某某解除合同，系依法行使合同解除權(quán)，不存在違約解除合同的事實(shí)；現(xiàn)雙方當(dāng)事人均認(rèn)可租賃合同在2020年7月30日終止，對(duì)此法院不持異議。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”故劉某某要求退還2020年8月1日至2021年5月18日期間已交納租金，理由正當(dāng)；上述期間為9個(gè)月零18日，即9.6個(gè)月，按照每月4000元租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，應(yīng)退還租金數(shù)額為9.6×4000=38400元，故劉某某要求王某某退還租金38367元并無(wú)不當(dāng)，法院予以支持。

關(guān)于房屋租賃保證金，劉某某系以轉(zhuǎn)交別人的形式交納，王某某亦認(rèn)可收取保證金3700元，對(duì)此法院不持異議；因?qū)τ谕跄衬骋罂鄢ＷC金所依據(jù)的各類票據(jù)及收條等，501室的原業(yè)主朱園平已在另案中持上述證據(jù)材料要求劉某某給付，且相關(guān)費(fèi)用并非王某某所支付，故對(duì)該房屋保證金3700元，王某某應(yīng)予退還；當(dāng)然，如在本案判決后發(fā)生了新的情況，就水電費(fèi)承擔(dān)事宜，王某某可根據(jù)另案審理結(jié)果等情況，與爭(zhēng)議方另行解決。

雖然根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第一款、第二款：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！钡鶕?jù)本案已認(rèn)定事實(shí)，不存在王某某違約解除合同的情況，且雙方當(dāng)事人所簽訂《北京市房屋租賃合同》僅載明：“租賃期內(nèi)單方解除合同視為違約，如有特殊情況，乙方應(yīng)在交房租日的前叁拾日通知甲方，并支付兩個(gè)月租金補(bǔ)償給甲方”，并未約定甲方單方解除合同時(shí)的違約金數(shù)額，故對(duì)劉某某要求王某某賠償違約金24000元的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。綜上所述，對(duì)劉某某訴訟請(qǐng)求中的合理部分，法院予以支持。據(jù)此，一審法院于2020年12月18日判決：一、王某某于判決生效后十日內(nèi)退還劉某某房屋租賃保證金3700元、未到期房屋租金38367元，合計(jì)42067元；二、駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

雙方當(dāng)事人對(duì)一審查明的事實(shí)均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。本院二審期間，劉某某圍繞其上訴意見依法提交了新證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。劉某某提交10張照片，用以證明朱園平將其物品清退存放的情況。王某某質(zhì)證意見為：真實(shí)性、證明目的均不予認(rèn)可。

本院認(rèn)為：租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。本案中，劉某某與王某某簽訂的《北京市房屋租賃合同》約定期限屆滿后，雙方未續(xù)簽書面租賃合同，但劉某某繼續(xù)占有使用501室并支付租金，王某某亦實(shí)際繼續(xù)收取房屋租金，故雙方之間形成不定期租賃合同關(guān)系。雖劉某某稱雙方已經(jīng)就租賃合同延期一年達(dá)成一致意見，但在王某某對(duì)此不予認(rèn)可的情形下，劉某某并未就此提交充分證據(jù)予以證明，故劉某某的該項(xiàng)上訴主張，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。

關(guān)于劉某某主張的違約金問題。當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。本案中，雖劉某某上訴稱王某某并未行使也無(wú)權(quán)行使合同單方解除權(quán)，未能處理好其與朱園平之間的關(guān)系，故王某某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但首先，劉某某與王某某之間形成不定期租賃合同關(guān)系，王某某有權(quán)隨時(shí)要求解除合同；其次，根據(jù)雙方的舉證質(zhì)證情況可以認(rèn)定，自2020年6月始朱園平就已經(jīng)與王某某等人協(xié)商出賣501室并就帶人看房、搬家事宜進(jìn)行商議，此后7月王某某也多次與劉某某進(jìn)行溝通要求騰退501室，直至朱園平自行收回501室，期間間隔時(shí)間較長(zhǎng)，劉某某存在足夠時(shí)間處理騰退事宜，但劉某某未能積極履行騰退義務(wù)，一審法院認(rèn)定王某某已在合理期限之前通知?jiǎng)⒛衬辰獬赓U合同，系依法行使合同解除權(quán)，不存在違約解除的情形，依據(jù)充分，并無(wú)不當(dāng)。故劉某某要求王某某支付違約金的上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，劉某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)852元，由劉某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　劉苑薇

二〇二一年二月九日

法官助理　袁　芳

書 記 員　陳　雪