上訴人（原審被告）：北京瑞得在線文中上網(wǎng)服務(wù)中心，住所地北京市東城區(qū)東直門內(nèi)大街**。

法定代表人：畢占全,總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：鄧輝，女，該單位經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張瞭望，北京桂潤(rùn)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京住總第三開發(fā)建設(shè)有限公司，住，住所地北京市海淀區(qū)阜成路**/div>

法定代表人：歷光大，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：賈金勇，北京國(guó)舜律師事務(wù)所律師。

上訴人北京瑞得在線文中上網(wǎng)服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱瑞得在線服務(wù)中心）因與被上訴人北京住總第三開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱住總第三公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2019）京0101民初20354號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月25日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人瑞得在線服務(wù)中心之委托訴訟代理人鄧輝與張瞭望、被上訴人住總第三公司之委托訴訟代理人賈金勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

瑞得在線服務(wù)中心上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回住總第三公司的一審全部訴訟請(qǐng)求，本案訴訟費(fèi)用由住總第三公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。雙方租賃合同到期后，雙方并未終止合同，合同繼續(xù)履行，形成事實(shí)租賃關(guān)系；一審判決認(rèn)定合同無(wú)效，同時(shí)又認(rèn)定合同到期，屬于相互矛盾的認(rèn)定；根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條之規(guī)定，住總第三公司在約定的租賃期間屆滿后，并未提交任何有效證據(jù)提出異議。一審判決違背不訴不理原則；住總第三公司起訴我中心交房的理由系合同到期，而一審法院認(rèn)定的交房理由為已生效判決認(rèn)定雙方租賃合同無(wú)效，在住總第三公司堅(jiān)持合同有效的基礎(chǔ)上要求我中心騰退房屋。一審法院未依法合理履行釋明義務(wù)。一審法院未查明位于北京市東城區(qū)東直門內(nèi)大街181號(hào)東西走向、南北朝向小樓（以下簡(jiǎn)稱涉案被訴騰退房屋）的現(xiàn)狀，該小樓的二、三層于2017年4月已經(jīng)被住總第三公司的物業(yè)經(jīng)理李強(qiáng)組織拆除，此后該部分已經(jīng)無(wú)法使用，住總第三公司于2017年4月同時(shí)告知我公司不再續(xù)租，此時(shí)我公司剛完成翻建不到一年，住總第三公司的行為給我公司造成巨大損失，我公司亦不敢再全面經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧，只能經(jīng)營(yíng)一部分，主要是為了保障設(shè)備不產(chǎn)生故障，降低損失，保全證據(jù)；故自2017年4月后我公司無(wú)需再向住總第三公司支付使用費(fèi)。

住總第三公司辯稱，同意一審判決，不同意瑞得在線服務(wù)中心的上訴請(qǐng)求及理由。我公司并未進(jìn)行拆除行為，瑞得在線服務(wù)中心主張的拆除問題系因該單位對(duì)房屋對(duì)外群租，不符合北京市的政策要求，由社區(qū)、城管部門協(xié)調(diào)處理的。

住總第三公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求依法判令瑞得在線服務(wù)中心立即騰退位于北京市東城區(qū)東直門內(nèi)大街181號(hào)東西走向，南北朝向小樓一棟并交予住總第三公司；2.請(qǐng)求判令瑞得在線服務(wù)中心支付拖欠的房屋占用費(fèi)（合同期內(nèi)）150000元；3.判令瑞得在線服務(wù)中心支付自2018年1月1日至2019年8月31日房屋占用費(fèi)556666元（標(biāo)準(zhǔn)按照雙方簽訂的合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)）；4.訴訟費(fèi)由瑞得在線服務(wù)中心承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2007年11月1日，住總第三公司（甲方）與瑞得在線服務(wù)中心（乙方）簽訂《房屋租賃合同》。合同約定，房屋地點(diǎn)為，東直門內(nèi)大街181號(hào)甲方院內(nèi)東、南方向。租賃對(duì)象（1）：東西走向，南北朝向小樓一棟，面積約370平方米；（2）：南北走向，東西朝向小樓一棟，面積約190平方米。租期為2007年11月1日至2017年12月31日。第一年租金為230000元，第二年開始每年租金比上一年度增加10000元。由起租日計(jì)算，采用先付原則，每半年一付。乙方承租甲方房屋用于網(wǎng)吧經(jīng)營(yíng)。合同期滿，甲方收回房屋，乙方如續(xù)租，需在合同期滿前30日內(nèi)，與甲方協(xié)商，在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租。合同期滿乙方退回房屋后，應(yīng)在10日將乙方所有的設(shè)備用具等進(jìn)行清運(yùn)等。瑞得在線服務(wù)中心已于2017年4月30日將190平方米的房屋交還住總第三公司。瑞得在線服務(wù)中心尚欠2017年7月1日至12月31日的占用費(fèi)未交鈉。

2019年5月23日，住總第三公司曾以房屋租賃合同糾紛起訴瑞得在線服務(wù)中心，要求瑞得在線服務(wù)中心騰房等訴至法院，法院經(jīng)審理認(rèn)為住總第三公司、瑞得在線服務(wù)中心所簽的《房屋租賃合同》涉及的租賃房屋因?yàn)槲崔k理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，亦未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故應(yīng)屬無(wú)效合同。經(jīng)釋明，住總第三公司堅(jiān)持為有效合同。為此，法院認(rèn)為住總第三公司的訴訟請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。并依照相關(guān)法律規(guī)定，確認(rèn)住總第三公司、瑞得在線服務(wù)中心所簽的房屋租賃合同無(wú)效。駁回住總第三公司的全部訴訟請(qǐng)求。上述（2019）京0101民初10333號(hào)民事判決書送達(dá)雙方后，雙方均未上訴，現(xiàn)已生效?，F(xiàn)住總第三公司再次將瑞得在線服務(wù)中心訴至法院，訴如所請(qǐng)。瑞得在線服務(wù)中心在訴訟中稱，其在合同履行中對(duì)租賃房屋進(jìn)行了翻建，且住總第三公司曾承諾瑞得在線服務(wù)中心繼續(xù)租賃涉訴房屋。現(xiàn)住總第三公司要求其騰房，應(yīng)先賠償其損失，否則不同意騰房。法院釋明，瑞得在線服務(wù)中心如要求住總第三公司賠償損失應(yīng)提起反訴，但瑞得在線服務(wù)中心明確表示不提起反訴。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)所查明的事實(shí)，住總第三公司、瑞得在線服務(wù)中心簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)人民法院確認(rèn)為無(wú)效合同。現(xiàn)雙方所簽的房屋租賃合同已經(jīng)到期，瑞得在線服務(wù)中心應(yīng)將占用的涉訴房屋騰出。故住總第三公司要求瑞得在線服務(wù)中心騰退涉訴房屋，符合法律規(guī)定，法院予以支持。關(guān)于住總第三公司要求瑞得在線服務(wù)中心支付在雙方合同履行期內(nèi)所欠的房屋占用費(fèi)，于法有據(jù)。因瑞得在線服務(wù)中心已于2017年4月30日將承租的190平方米房屋騰出交予住總第三公司，故住總第三公司要求的占用費(fèi)應(yīng)將此面積扣除，具體瑞得在線服務(wù)中心應(yīng)支付的占用費(fèi)，法院酌定。關(guān)于住總第三公司要求雙方租賃合同到期后自2018年1月1日至2019年8月31日的房屋占用費(fèi)，于法有據(jù)。法院將依法按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及瑞得在線服務(wù)中心實(shí)際占用房屋的實(shí)際情況酌情判處。關(guān)于瑞得在線服務(wù)中心辯稱不同意騰房的理由，于法無(wú)據(jù)，法院不予采信。瑞得在線服務(wù)中心的損失可另案依法解決。綜上，一審法院判決：一、北京瑞得在線文中上網(wǎng)服務(wù)中心于判決生效后三十日內(nèi)將其占用的位于北京市東城區(qū)東直門內(nèi)大街181號(hào)東西走向、南北朝向小樓一棟騰空交還住總第三公司北京住總第三開發(fā)建設(shè)有限公司；二、北京瑞得在線文中上網(wǎng)服務(wù)中心支付北京住總第三開發(fā)建設(shè)有限公司2017年7月1日至12月31日的房屋占用費(fèi)89195.90元。三、北京瑞得在線文中上網(wǎng)服務(wù)中心自2018年1月1日起按照年占用費(fèi)178391.80元的標(biāo)準(zhǔn)支付北京住總第三開發(fā)建設(shè)有限公司房屋占用費(fèi)，至實(shí)際騰房之日止；四、駁回北京住總第三開發(fā)建設(shè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人對(duì)一審查明的事實(shí)均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。庭審中，瑞得在線服務(wù)中心主張“南樓當(dāng)時(shí)已經(jīng)成為危房，我方為了繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，主動(dòng)向被上訴人申請(qǐng)?jiān)敢庾约撼袚?dān)翻建的成本，只要對(duì)方同意續(xù)租，在這種情況下，對(duì)方的領(lǐng)導(dǎo)告訴我們建議一樓經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧，二、三層改造成群租房，進(jìn)行營(yíng)利，我們的方案報(bào)上去他們同意了，我們才建的群租房，在建好之后，在2017年3月上訴人來(lái)了一個(gè)新的經(jīng)理，在新經(jīng)理上任后去有關(guān)部門舉報(bào)，最后在他的帶領(lǐng)下被他們拆除了”，住總第三公司主張“我方從來(lái)沒有同意過建群租房，北京市政府很嚴(yán)格，一直在打擊群租房，我方作為一個(gè)國(guó)企，不可能建議他們搞群租房”。瑞得在線服務(wù)中心后于二審?fù)徶辛矸Q“當(dāng)時(shí)是李強(qiáng)找派出所，派出所找有關(guān)部門到物業(yè)開會(huì)，開會(huì)后所長(zhǎng)問李強(qiáng)是否拆，李強(qiáng)說(shuō)堅(jiān)決拆，當(dāng)時(shí)有物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)書記等人，當(dāng)時(shí)說(shuō)如果我們不拆，他們拆的話需要我們支付費(fèi)用，故我們自己進(jìn)行的拆除”，并否認(rèn)其此前關(guān)于群租的陳述，主張其營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍包含出租，并不構(gòu)成群租。住總第三公司對(duì)前述陳述回應(yīng)稱，“李強(qiáng)履行的是公司職務(wù)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)群租涉及安全問題”。

瑞得在線服務(wù)中心稱涉案被訴騰退房屋的二、三層內(nèi)部被拆除后并未使用，處于閑置狀態(tài)，法庭詢問其是否曾向住總第三公司主張將閑置房屋交還，瑞得在線服務(wù)中心稱涉案被訴騰退房屋系其所建，住總第三公司沒有賠償前沒有權(quán)利收回。

對(duì)于一審法院認(rèn)定的占用費(fèi)，瑞得在線服務(wù)中心對(duì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)異議，但對(duì)計(jì)算面積以及是否需要支付提出異議，主張2017年其被告知不再續(xù)租后，已經(jīng)向住總第三公司提出申請(qǐng)，要求住總第三公司賠償，當(dāng)時(shí)住總第三公司答復(fù)其還可續(xù)租，后雙方未能簽訂續(xù)租協(xié)議，其仍然占用涉案被訴騰退房屋系為了保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行證據(jù)保全。住總第三公司對(duì)一審法院認(rèn)定的占用費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)提出異議，主張按照雙方租賃合同之約定，租金應(yīng)當(dāng)每年上浮，但未提出上訴。

另，二審審理中，瑞得在線服務(wù)中心向本院申請(qǐng)中止審理本案，其理由為：1.該單位已于2020年9月另案起訴要求住總第三公司賠償房屋翻建費(fèi)用、退還租金等各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)817萬(wàn)余元，現(xiàn)該案正在審理過程中，法院已經(jīng)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；2.根據(jù)第九次《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第36條之規(guī)定，在審理因合同無(wú)效導(dǎo)致雙方互負(fù)給付義務(wù)的案件中，應(yīng)當(dāng)避免因判令單方返還而出現(xiàn)不公平的結(jié)果，另案尚未完成房屋價(jià)值評(píng)估，住總第三公司收回房屋后，極有可能阻礙或產(chǎn)生其他不利于第三方評(píng)估的事項(xiàng)，導(dǎo)致瑞得在線服務(wù)中心要求賠償?shù)暮诵脑V求無(wú)法得到支持；且根據(jù)上述規(guī)定，瑞得在線服務(wù)中心享有同時(shí)履行抗辯權(quán)。

經(jīng)詢，住總第三公司明確表示其收回涉案被訴騰退房屋后，如瑞得在線文服務(wù)中心需要對(duì)涉案被訴騰退房屋進(jìn)行評(píng)估、現(xiàn)場(chǎng)勘查、證據(jù)保全等訴訟活動(dòng)，住總第三公司同意配合。

本院認(rèn)為，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，瑞得在線服務(wù)中心與住總第三公司簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)生效判決認(rèn)定為無(wú)效合同。瑞得在線服務(wù)中心繼續(xù)占用涉案被訴騰退房屋缺乏依據(jù)，一審法院對(duì)住總第三公司提出的騰退請(qǐng)求予以支持，處理正確。瑞得在線服務(wù)中心以未獲賠償即不應(yīng)騰退的理由提出抗辯，主張其享有同時(shí)履行抗辯權(quán)，缺乏法律依據(jù)；一審審理期間，法院已向其釋明是否提出反訴，瑞得在線服務(wù)中心自行選擇另行起訴的方式主張權(quán)利，應(yīng)自行承擔(dān)法律后果；其以此為由申請(qǐng)對(duì)本案中止審理，本院不予準(zhǔn)許。瑞得在線服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)向住總第三公司支付其占用房屋期間的使用費(fèi)，一審法院結(jié)合涉案房屋租賃合同關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)的約定以及瑞得在線服務(wù)中心占用房屋的實(shí)際情況，對(duì)使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以酌定，并無(wú)明顯不妥，本院不持異議。瑞得在線服務(wù)中心上訴主張涉案被訴騰退房屋部分空置，但其并未將房屋交還住總第三公司，其要求住總第三公司承擔(dān)空置的責(zé)任、拒付使用費(fèi)的理由不能成立。

綜上所述，瑞得在線文服務(wù)中心的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)10886元，由北京瑞得在線文中上網(wǎng)服務(wù)中心負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　劉慧慧

審 判 員　白　松

審 判 員　王軍華

二〇二一年二月十八日

法官助理　孫春瑋

書 記 員　韓　錚