上訴人（原審被告）：北京海華軍通環(huán)境科技發(fā)展有限公司，住所地北京市東城區(qū)東花市南里****樓**1-101。

法定代表人：胡源利，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李海生，男，該單位員工。

被上訴人（原審原告）：秦某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：?jiǎn)挝暮?，北京市瑞得律師事?wù)所律師。

委托訴訟代理人：孫連蔚，北京市瑞得律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人北京海華軍通環(huán)境科技發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱海華軍通公司）因與被上訴人秦某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初5699號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月25日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

海華軍通公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回秦某的一審訴訟請(qǐng)求，本案二審訴訟費(fèi)由秦某承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.涉案租賃合同簽訂后，我公司已經(jīng)足額繳納第一季度的租金15萬元以及押金，已經(jīng)履行了租賃合同約定的交付租金義務(wù)，秦某也應(yīng)當(dāng)按照合同約定向我公司交付適租房屋。2.秦某向我公司交付的涉案房屋存在重大使用瑕疵，嚴(yán)重影響我公司正常使用。我公司接管涉案房屋后發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)部多處污水泄露，導(dǎo)致屋頂坍塌，至今無法正常使用。我公司多次聯(lián)系秦某前來維修，但秦某始終未履行義務(wù)，至今仍然大面積漏水，污水橫流。一審法院認(rèn)定“海華軍通公司在春節(jié)期間報(bào)修一事”，事實(shí)上是秦某在春節(jié)期間才報(bào)修，一審法院認(rèn)定我公司違約在先屬事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，秦某和物業(yè)公司至今沒有修理。另合同約定租賃房屋300平方米，實(shí)際使用面積僅210平方米，是對(duì)我公司權(quán)益的侵害。3.新冠疫情屬不可抗力，我公司無法經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)免除我公司的民事責(zé)任。根據(jù)合同約定，如果遇到不可抗力，秦某要求終止合同，應(yīng)當(dāng)賠償經(jīng)濟(jì)損失和補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)投入。任何一方違反合同約定，應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定承擔(dān)責(zé)任。因房屋泄露及疫情停業(yè)造成我公司直接損失百萬元。押金不應(yīng)當(dāng)?shù)挚?。我公司在一審法院現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，提供了視頻光盤、照片等證據(jù)，但一審法院卻未予以審核認(rèn)定，事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。

秦某辯稱，同意一審判決，不同意海華軍通公司的上訴請(qǐng)求及理由。1.我已經(jīng)履行了全部合同義務(wù)，涉案租賃合同簽訂后我即將涉案房屋交付海華軍通公司使用，但海華軍通公司只向我支付了第一季度的租金，未按期支付之后的租金，違約在先，且該違約行為發(fā)生在疫情爆發(fā)之前，并非疫情因素所致，故我對(duì)于海華軍通公司提出的有關(guān)租金、押金、不可抗力等理由不予認(rèn)可。關(guān)于海華軍通公司主張的涉案房屋存在重大瑕疵的上訴理由，一審法院已經(jīng)查明并在涉案房屋內(nèi)進(jìn)行勘驗(yàn)和庭審，且海華軍通公司在一審?fù)忂^程中，對(duì)于房屋交付和漏水時(shí)間存在多次反言，陳述前后不一。根據(jù)我提供的聊天記錄可見，在我向海華軍通公司催繳房租的過程中，海華軍通公司并未提出房屋漏水問題，可以充分說明此前房屋并不存在漏水問題。事實(shí)上漏水發(fā)生在2020年春節(jié)期間，至此海華軍通公司拖欠房租已久，海華軍通公司違約在先。2.我已向海華軍通公司提供了物業(yè)維修的聯(lián)系方式，也向其提出因未交納房租故要求該公司騰退，海華軍通公司亦在微信中向我表示租金交納困難，并同意交還涉案房屋，可見漏水問題并未影響其實(shí)際使用，且一審法院已經(jīng)對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)，已經(jīng)給與海華軍通公司相應(yīng)照顧，如按照該標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)直至騰退，我的損失正在不斷擴(kuò)大，請(qǐng)求駁回海華軍通公司的上訴。

秦某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.要求解除我與海華軍通公司簽訂的《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》；2.要求海華軍通公司將北京市東城區(qū)東花市北里中區(qū)14號(hào)樓一層底商騰退并交還我；3.要求海華軍通公司按照年租金60萬元的標(biāo)準(zhǔn)向我支付自2020年1月10日至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用費(fèi)；4.要求海華軍通公司向我支付逾期違約金30萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年8月21日，秦某（甲方）與海華軍通公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將北京市東城區(qū)東花市北里中區(qū)14號(hào)樓一層（底商）建筑面積300平米的商業(yè)用房租予海華軍通公司使用。租賃期限自2019年10月10日至2029年10月9日。年租金60萬元。乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付押金60萬元，租金按季度結(jié)算，每季度提前10天支付。甲方于本合同簽字蓋章生效當(dāng)天，將房屋交付乙方。租賃期間，甲方對(duì)房屋及其附屬設(shè)施每隔一年檢查、修繕一次，乙方應(yīng)予積極協(xié)助。乙方拖欠租金累計(jì)達(dá)三個(gè)月的，甲方可終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償。如因國家建設(shè)、不可抗力因素等情形，甲方必須終止合同時(shí)，一般應(yīng)提前六個(gè)月書面通知乙方。乙方的經(jīng)濟(jì)損失由甲方補(bǔ)償或國家賠償。租賃期間，任何一方違反合同規(guī)定，按年度須向?qū)Ψ浇患{年租金100%的違約金及乙方經(jīng)營、裝修損失。未盡事宜，雙方簽訂補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

2019年9月2日，秦某、海華軍通公司簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定租賃期限變更為2019年10月10日至2027年10月9日。2027年10月10日至2029年10月9日最后兩年合同與上述合同條款內(nèi)容一致，到期時(shí)自動(dòng)補(bǔ)簽兩年租賃合同，所補(bǔ)兩年合同與該合同一樣具備法律效力。海華軍通公司應(yīng)于合同生效之日向秦某支付押金5萬元，合同起租日開始租金季度結(jié)算，每季度提前10天支付。如未在提前的10天內(nèi)超過一個(gè)月內(nèi)未能交納房租，合同自動(dòng)解除，房屋由秦某收回。原合同中因海華軍通公司責(zé)任終止合同的約定中第2條改為未能按期交納房租超過一個(gè)月內(nèi)。

上述合同簽訂后，海華軍通公司交納了第一季度租金，押金秦某表示海華軍通公司交納了5萬元，并提交銀行流水予以佐證，海華軍通公司表示其實(shí)際交納了6萬元，但未提交證據(jù)予以佐證。此后租金海華軍通公司未再交納。

關(guān)于涉案房屋漏水一節(jié)，海華軍通公司稱簽訂涉案合同前，海華軍通公司并未整體查看房屋，只進(jìn)入一部分房屋查看。并于庭審中先表示2019年底海華軍通公司交納了第一期租金，之后才入住涉案房屋，2020年1月底，涉案房屋樓上衛(wèi)生間便池泄露，造成涉案房屋漏水及無訂單坍塌，之后又反言稱2019年8月簽訂涉案合同后半個(gè)月內(nèi)，海華軍通公司向秦某支付了押金、租金。2019年9月份，海華軍通公司進(jìn)入涉案房屋就發(fā)現(xiàn)房頂漏水，無法正常使用。秦某表示簽訂合同當(dāng)日秦某即將涉案房屋交付海華軍通公司，海華軍通公司正常入住并一直正常使用涉案房屋。海華軍通公司陸續(xù)分批向秦某支付了押金及第一季度租金。2020年1月23日左右，海華軍通公司告知秦某房屋滲水，經(jīng)秦某實(shí)地查看，不存在漏水現(xiàn)象，只是樓上滲水導(dǎo)致墻皮脫落，且滲水面積小，不可能影響海華軍通公司整體使用涉案房屋。且根據(jù)合同約定，海華軍通公司應(yīng)于2020年1月10日前的10日內(nèi)，向秦某支付下一季度租金，海華軍通公司違約在先。

針對(duì)上述陳述，海華軍通公司提交涉案房屋照片及視頻，顯示涉案房屋漏水情況；秦某提交1.秦某與海華軍通公司代理人李海生的微信聊天記錄，顯示2020年1月20日，秦某向海華軍通公司催繳租金，李海生表示本應(yīng)交納下季度租金，但因公司發(fā)生變動(dòng)，遇到困難，故準(zhǔn)備該季度按月5萬支付貴方，到下季度按協(xié)議季度支付。此后，秦某多次催繳租金，李海生于2020年2月12日表示，受疫情影響，公司無法正常工作，房屋無法使用，待疫情過后，協(xié)商按照國家政策妥善解決。秦某以此證明，直至2020年1月20日房屋并未發(fā)生漏水。海華軍通公司對(duì)其真實(shí)性認(rèn)可。2.2020年4月10日秦某至涉案房屋向海華軍通公司送達(dá)律師函的視頻，及2020年10月13日拍攝的涉案房屋照片，證明海華軍通公司正常使用涉案房屋。經(jīng)質(zhì)證，海華軍通公司對(duì)視頻的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為不完整，對(duì)照片不予認(rèn)可。

訴訟中，法院對(duì)涉案房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，經(jīng)勘驗(yàn)，涉案房屋位于東城區(qū)東花市北里中區(qū)14號(hào)樓一層?xùn)|數(shù)第一間，北側(cè)開門，分東、西兩個(gè)區(qū)域。東側(cè)區(qū)域現(xiàn)用于辦公，西側(cè)區(qū)域放置有桶裝水等物品。西側(cè)區(qū)域有多處房頂脫皮、滲水現(xiàn)象，房頂中部開有邊長約0.5米的開口，內(nèi)部管道有滴水現(xiàn)象。涉案房屋二層為新民晚報(bào)北京記者站使用房屋。經(jīng)查勘，新民晚報(bào)北京記者站使用房屋入戶后亦分為東西兩個(gè)區(qū)域。入戶處為衛(wèi)生間。西側(cè)區(qū)域自北向南依次為門廳、辦公室，未發(fā)現(xiàn)用水設(shè)施及漏水現(xiàn)象。法院向北京天鴻寶地物業(yè)管理有限公司東花市北里中區(qū)物業(yè)管理人員詢問涉案房屋漏水一事，其表示對(duì)于涉案房屋何時(shí)開始漏水不清楚，海華軍通公司大約于春節(jié)期間報(bào)修過，物業(yè)工人去過涉案房屋兩次進(jìn)行查看，當(dāng)時(shí)的狀態(tài)和現(xiàn)狀基本一致，有滴水現(xiàn)象。查看過后，物業(yè)公司再派工人前來維修，房屋內(nèi)就沒人了。根據(jù)現(xiàn)在的情況，只有一個(gè)滴水點(diǎn)，拆開檢查，封堵漏水點(diǎn)即可，大約幾十分鐘就可修復(fù)。

一審法院認(rèn)為，考慮合同履行情況、疫情因素等情況，按照公平原則予以酌定。海華軍通公司已支付的押金5萬元應(yīng)予抵扣。關(guān)于違約金一節(jié)，合同約定，任何一方違反合同規(guī)定，按年度須向?qū)Ψ浇患{年租金100%的違約金。根據(jù)已查明事實(shí)，海華軍通公司在疫情發(fā)生前就有拖欠租金的違約行為，海華軍通公司雖稱秦某交付房屋時(shí)涉案房屋就存在漏水情況，但其并未提供證據(jù)予以佐證，且海華軍通公司應(yīng)于2020年1月10日前交納第二季度租金，而秦某催交租金時(shí)海華軍通公司并未表示房屋漏水，結(jié)合物業(yè)管理公司的陳述，海華軍通公司于春節(jié)期間才予以報(bào)修，故法院認(rèn)定海華軍通公司拖欠租金違約在先，另根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況，涉案房屋漏水并未對(duì)海華軍通公司使用涉案房屋造成嚴(yán)重影響，故對(duì)于海華軍通公司的抗辯意見，法院不予采信。但秦某主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，法院將綜合考慮合同履行情況、海華軍通公司違約行為、秦某損失等情況，按照公平原則予以酌定。綜上，一審法院判決：一、解除秦某與北京海華軍通環(huán)境科技發(fā)展有限公司簽訂的《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》；二、北京海華軍通環(huán)境科技發(fā)展有限公司于判決生效后七日內(nèi)將北京市東城區(qū)東花市北里中區(qū)14號(hào)樓一層底商騰退并交還秦某；三、北京海華軍通環(huán)境科技發(fā)展有限公司于判決生效后七日內(nèi)按照年租金480000元的標(biāo)準(zhǔn)向秦某支付自2020年1月10日至實(shí)際騰退房屋之日的房屋租金及房屋占有使用費(fèi)；四、北京海華軍通環(huán)境科技發(fā)展有限公司于判決生效后七日內(nèi)向秦某支付違約金50000元（押金50000元予以抵扣）；五、駁回秦某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人一致確認(rèn)一審查明的“2020年1月底，涉案房屋樓上衛(wèi)生間便池泄露，造成涉案房屋漏水及無訂單坍塌”中的“無訂單坍塌”存在筆誤，應(yīng)為“屋頂坍塌”，本院予以確認(rèn)。本院與一審查明的其他事實(shí)無異。

本院認(rèn)為，本案中，秦某與海華軍通公司簽訂的涉案房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。現(xiàn)海華軍通公司違反合同約定，未能按期向秦某支付租金，已經(jīng)達(dá)到合同約定的解除條件，秦某據(jù)此主張解除前述合同并要求海華軍通公司騰退涉案房屋，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。海華軍通公司上訴稱涉案房屋交付時(shí)即存在重大瑕疵，海華軍通公司未能提供充分的證據(jù)予以證明；相反，根據(jù)雙方溝通的記錄可見，直至秦某向海華軍通公司催繳欠付租金之時(shí)，海華軍通公司所持的欠付理由為“因本公司發(fā)生變動(dòng)，遇到困難”，海華軍通公司未能提供證據(jù)證明在此之前涉案房屋存在其所述的重大瑕疵、其曾向秦某主張過權(quán)利，結(jié)合一審現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)及調(diào)查情況，本院對(duì)海華軍通公司的該上訴意見，實(shí)難采信。至于海華軍通公司關(guān)于涉案房屋面積的上訴主張，海華軍通公司作為承租人，對(duì)于其所承租房屋的情況在租賃合同簽訂當(dāng)時(shí)即應(yīng)有所了解，涉案租賃合同簽訂過程中，亦未見其曾就租賃面積問題提出過異議，且海華軍通公司主張的涉案房屋的面積亦缺乏必要的證據(jù)支持，其以此為由對(duì)抗其所應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，理由不能成立。關(guān)于海華軍通公司上訴主張的疫情應(yīng)免除其民事責(zé)任一節(jié)，正如一審所言，海華軍通公司的違約行為發(fā)生在疫情發(fā)生之前，且一審法院已經(jīng)考慮了疫情因素對(duì)租金支付標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整，海華軍通公司要求免除其民事責(zé)任的理由不能成立。至于押金的抵扣問題，在涉案租賃合同關(guān)系解除的情況下，一審法院對(duì)押金一并處理，有利于全面解決糾紛，本院對(duì)此不持異議。

綜上所述，海華軍通公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)7422元，由北京海華軍通環(huán)境科技發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　劉慧慧

審 判 員　白　松

審 判 員　王軍華

二〇二一年二月九日

法官助理　孫春瑋

書 記 員　韓　錚