上訴人（原審被告）：雒某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京維愛天天餐飲娛樂管理有限公司法定代表人，住北京市豐臺區(qū)。

委托訴訟代理人：雒鴻政，北京市京都律師事務所律師。

委托訴訟代理人：雒雪穎，北京市京都律師事務所實習律師。

被上訴人（原審原告）：北京金人緣物業(yè)管理有限公司，住所地北京市豐臺區(qū)成壽寺于家墳**。

法定代表人：孫淑娥，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張曉，北京市元甲律師事務所律師。

委托訴訟代理人：段方群，北京沄聰律師事務所律師。

上訴人雒某某因與被上訴人北京金人緣物業(yè)管理有限公司（下稱金人緣公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2019）京0106民初32930號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭公開進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

雒某某上訴請求：撤銷一審判決第一、二、三（電費違約金部分）、四、五項，同意向金人緣公司支付水電費1.5萬元，并依法改判駁回金人緣公司的其他訴訟請求。事實與理由：一、一審判決認定事實不清。2015年9月10日，金人緣公司、崔征、我簽訂《協(xié)議書》，約定北京市豐臺區(qū)方莊路9號院7號樓譜田大廈三層房屋（下稱涉案房屋）承租人由崔征變更為我，崔征也將“天天漁港卡拉Ok歌舞廳”轉給了我，當時該歌舞廳使用的是北京世紀京華天天漁港飲食娛樂有限責任公司（下稱世紀京華公司）的營業(yè)執(zhí)照，可以正常營業(yè)，且經(jīng)金人緣公司同意，我可繼續(xù)沿用該營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營歌舞廳。三方約定：《房屋租賃合同》重新簽訂后，各方繼續(xù)履行原租賃合同的出租方式及經(jīng)營運營模式，不得改變。但是在承租人變更為我后才8個月，在我不知情的情況下，世紀京華公司于2016年5月12日將其注冊地址由涉案房屋所在地“豐臺區(qū)方莊南路9號院”變更到大興區(qū)，致使協(xié)議書中“經(jīng)營運營模式不得改變”的約定無法持續(xù)。我在重新辦理消防和文化娛樂經(jīng)營許可證時，才知道金人緣公司分兩次給我提供的房產(chǎn)證的證載用途是“空白”和“工交”，不可用作經(jīng)營歌舞廳。金人緣公司明知涉案房屋的規(guī)劃用途卻仍將房屋出租用于商業(yè)用途，導致我直至租賃期滿也無法辦理消防驗收合格證和娛樂經(jīng)營許可證，租房合同目的無法實現(xiàn)，給我造成了嚴重損失。二、一審判決認為我在承租房屋之時已經(jīng)知曉歌廳是借照經(jīng)營，應當預見到之后無照經(jīng)營的風險，在此情形下，我承繼金人緣公司與崔征就未辦理營業(yè)執(zhí)照達成補償方案，那么可以認定我同意金人緣公司不再負有協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照的義務。但營業(yè)執(zhí)照是進行合法商業(yè)經(jīng)營的基本條件，故此項約定理解為經(jīng)營性相關證照更符合補償之本義。該結論明顯不成立。1.一審法院不得在合同沒有約定的情況下隨意擴大對“營業(yè)執(zhí)照”的理解，不得擅自免去金人緣公司應當承擔的法定義務，不應直接認定金人緣公司不再負有協(xié)助我辦理經(jīng)營性相關證照的責任。2.一審法院對“補償方案”的理解有誤。事實上，補償方案在協(xié)議書簽訂前就已經(jīng)經(jīng)過金人緣公司與崔征確認并執(zhí)行，協(xié)議書只是再次聲明。協(xié)議書該條款是金人緣公司因崔征承租涉案房屋后非因甲、乙方原因未能辦理營業(yè)執(zhí)照后，自愿給崔征的補償。同時，這是“非甲、乙方原因”，不是基于金人緣公司無法提供符合審批要求的房產(chǎn)證的原因而給我的補償。三、一審法院認定我的行為表明在知曉無法辦理經(jīng)營所需的消防審批和娛樂營業(yè)許可證的情況下，仍同意按照協(xié)議書的約定繼續(xù)履行合同，以否認金人緣公司在合同履行過程中的違約行為，未考慮其過錯，明顯認定事實不清。我作為合法經(jīng)營者，既然與金人緣公司簽訂了房屋租賃合同，自然希望能夠在證照齊全的情況下繼續(xù)經(jīng)營，因此才在取得新的營業(yè)執(zhí)照后未放棄繼續(xù)辦理消防驗收合格證明與娛樂經(jīng)營許可證，以達到當?shù)匦姓鞴懿块T的審批要求。金人緣公司在明知涉案房屋不可用于商業(yè)用途，仍不斷給我出具證明，存在過錯。四、雙方就拖欠租金、水電費、漏水、消防維修等事宜的多次協(xié)商，僅僅是對費用欠付金額的協(xié)商，不能代表我認可金人緣公司存在過錯的情況下，仍同意按照其無過錯的情況支付上述費用。五、一審法院未準許我向法院提交的依職權向豐臺區(qū)消防支隊調(diào)取證據(jù)的申請，違反法定程序。六、我不交房租的主要原因在于金人緣公司未提供符合消防、文化行政許可審批要求、規(guī)定用途的房屋，使歌廳無法辦理消防驗收許可證、娛樂經(jīng)營行業(yè)許可證，無法經(jīng)營，無法獲得經(jīng)營收入，合同目的無法實現(xiàn)。我有權依據(jù)合同法的規(guī)定，行使拒付房租的先履行抗辯權。我不存在違約行為，不應承擔違約金。七、我已另案起訴金人緣公司追究其未履行適租義務的責任，這也是本案我未提出反訴的原因。八、因金人緣公司未履行適租義務導致我的損失及遺留問題至今無法解決，故我未騰退房屋。鑒于金人緣公司未履行本應由其履行的合同附隨義務，我拒絕騰房也是在行使先履行抗辯權，期間的房屋占用費不應由我承擔。

金人緣公司辯稱：同意一審判決，不同意雒某某的上訴請求和理由。1.涉案房屋租賃合同中第1.2.2條“乙方確認在簽訂本合同時甲方已對上述房屋的實際狀況（包含主要裝修、設施及設備、面積、房屋結構、周邊環(huán)境等）進行了充分的告知，乙方亦做了充分細致地了解”，據(jù)此雙方簽訂本合同時已經(jīng)就房屋產(chǎn)權問題進行了明確約定；2.在三方協(xié)議中也明確約定了相關事宜，一審法院也對三方協(xié)議進行了明確的認定。涉案房屋的性質(zhì)、用途、實際狀況及相應的經(jīng)營證照辦理可能存在的風險，雒某某是明知的且是認可的，租賃合同已經(jīng)得到長期的履行且實際履行完畢。雒某某在合同已經(jīng)到期并且我公司應當向涉案房屋產(chǎn)權人交還房屋的情況下，雒某某卻惡意訴訟，阻撓涉案房屋的返還交付，導致我公司將向上手的出租人和產(chǎn)權人承擔違約責任。

金人緣公司向一審法院起訴請求：1.判令雒某某將《房屋租賃合同》項下涉案房屋騰退返還金人緣公司；2.判令雒某某向我公司支付2018年5月17日至2018年10月16日、2019年3月28日至2020年1月26日期間的房租1612544.41元；3.判令雒某某向我公司支付違約金2069648.35元（暫計算至2020年3月31日，自2020年4月1日起以1612544.41元為本金，按日5‰加算至清償完畢之日止）；4.判令雒某某向我公司支付2019年3月11日至2019年10月15日期間的水費20736.66元，并且自2019年11月15日起按日5‰計算違約金直至清償完畢之日止；5.判令雒某某自2020年1月27日起按照每月109585.83元支付房屋占用費，直至雒某某向我公司騰退返還房屋之日止。

一審法院認定事實：涉案房屋的所有權人是北京汽車研究所有限公司（房屋所有權證：京房權證豐股字第XXXX號）。北京汽車研究所有限公司（下稱汽車研究所）將房屋出租給北京富和田物業(yè)管理有限公司（下稱富和田物業(yè)公司），后者將房屋轉租給金人緣公司，金人緣公司再次轉租給崔征。崔征在此經(jīng)營歌廳，后崔征將歌廳轉讓給雒某某。

2015年9月10日，金人緣公司（甲方）、崔征（乙方）與雒某某（丙方）簽訂《協(xié)議書》，約定因乙方、丙方的經(jīng)營需要將原房屋租賃合同的乙方變更為丙方，甲方與丙方重新簽訂《房屋租賃合同》。同時，第三款約定非甲乙方原因，甲乙雙方簽訂《房屋租賃合同》后，乙方未能辦理營業(yè)執(zhí)照，甲方?jīng)Q定從即日起每一個合同年度給予乙方（《房屋租賃合同》重新簽訂后乙方變更為丙方）捌萬元的補償，甲方不再承擔任何責任。

同年，出租方金人緣公司（甲方）與承租方雒某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將涉案房屋出租給乙方。1.2房屋面積及狀況。1.2.1乙方承租房屋的建筑面積1400平方米（含應分攤的大廈公用面積）。1.2.2乙方確認在簽訂本合同時甲方已對上述房屋的實際狀況（包含主要裝修、設施及設備、面積、房屋結構、周邊環(huán)境等）進行了充分的告知，乙方亦做了充分細致地了解，雙方據(jù)此簽訂本合同。第二條乙方承租用途及約定。2.1乙方承租房屋僅限用于歌廳用途，乙方保證依約定用途合理使用房屋，合法經(jīng)營，并在本合同簽訂之日起30日內(nèi)辦妥審批或變更的相關證照、手續(xù)（復印件交甲方備案）……第三條租賃期限3.1租期從2014年4月17日起至2020年1月26日止……第四條租金標準、計算方式及付款期限4.1租金計算方式：4.1.1乙方應付租金1328600元……4.2.5第五合同年度的租金乙方應分別在以下時間支付：2018年5月17日前支付租金697515元；2018年11月17日前支付租金697515元；4.2.6第六合同年度的租金乙方應分別在以下時間支付：2019年5月17日前支付租金697515元；2019年11月17日前支付租金275184元。4.3乙方違反本條4.2項規(guī)定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期間應以逾期支付部分按每日5‰向甲方承擔逾期付款違約金……第六條其他費用6.1.3乙方應付水、電費按月支付，乙方應于收到甲方收款通知之日起三日內(nèi)向甲方支付，逾期應依欠費額每日5‰向甲方承擔違約金……7.2因本合同履行期限屆滿或甲、乙雙方或一方依本合同約定或法律規(guī)定解除本合同的，雙方應于期限屆滿后或合同解除后次日辦理房屋交接手續(xù)……7.4無論因合同履行期限屆滿甲方收回房屋或是因乙方違約甲方解除合同并要求乙方騰退房屋，在租用房屋手續(xù)交接完成之前，乙方仍應負擔實際占用期間的房租、公用設施管理及合同載明的其他費用……8.2租賃期滿后，乙方須將裝修及改建后的設施無償歸甲方所有，非經(jīng)甲方同意不得拆除或按甲方的要求恢復承租房屋的原狀，所有費用由乙方承擔。

2017年8月21日，金人緣公司與雒某某簽訂《協(xié)議書》，約定了保證金為22萬元（已交納）、雒某某拖欠房租的金額、漏水維修和消防設備維修的問題。

2018年6月，金人緣公司將雒某某訴至法院，要求其支付拖欠的費用。后雙方庭外和解，金人緣公司撤回起訴。2018年9月29日，雙方簽訂兩份《協(xié)議》，一份《協(xié)議》約定：2018年10月10日前雒某某繳納2018年1月17日至2018年5月16日房租438343.2元；2018年5月17日至2018年6月16日房租最遲繳費日期為2018年12月28日，2018年6月17日至2018年7月16日房租最遲繳費日期為2019年2月28日，2018年7月17日至2018年8月16日房租最遲繳費日期為2019年4月28日。另一份《協(xié)議》約定：2018年8月17日至2018年9月16日房租最遲繳費日期為2019年6月28日，2018年9月17日至2018年10月16日房租最遲繳費日期為2019年8月28日；2018年10月17日起的租金繳納時間為：2018年10月17日至2018年11月16日房租最遲繳費日期為2018年10月28日，2018年11月17日至2018年12月16日房租最遲繳費日期為2018年11月28日，2018年12月17日依次類推……2019年11月17日至2019年12月16日房租最遲繳費日期為2019年11月28日，2019年12月17日至2020年1月26日房租最遲繳費日期為2019年12月28日。兩份《協(xié)議書》均約定，若雒某某違反協(xié)議約定，經(jīng)金人緣公司書面告知后，5日內(nèi)仍未繳納相應房租，金人緣公司有權停止水電供應；15日內(nèi)未繳納相應房租，《房屋租賃合同》自動解除。兩份《協(xié)議書》作為《房屋租賃合同》的補充協(xié)議，與《房屋租賃合同》約定不一致條款以本協(xié)議為準。兩份《協(xié)議書》簽訂后，雒某某未依約履行。金人緣公司主張其于2019年10月15日在雒某某門上張貼《合同終止通知》，要求解除合同。雒某某則稱未見到，金人緣公司未提交其他證據(jù)佐證?，F(xiàn)涉案房屋仍有雒某某占有，雒某某在庭審中表示不同意騰退。

庭審中，雒某某認可拖欠2018年5月17日至2018年10月16日、2019年3月28日至2020年1月26日期間的房租1612544.41元。雙方均認可每年補償?shù)?萬元已在年租金中抵扣。金人緣公司主張雒某某拖欠2019年3月11日至2019年10月15日期間的水費20736.66元，雙方在庭審中協(xié)商確定水費金額為1.5萬元。金人緣公司提交水表抄表記錄欲證明雒某某每月都簽字確認，雒某某對此不予認可簽名，金人緣公司亦未提交其他證據(jù)佐證。雒某某認可水費是按月繳納。另，雙方同意保證金22萬元，在本案中予以抵扣。

庭審中，雒某某認可在其承租房屋接手歌廳之后，歌廳原使用的同樓的其他承租人天天漁港的營業(yè)執(zhí)照、娛樂經(jīng)營許可證、消防審批手續(xù)等。2016年天天漁港轉讓他人之后，雒某某辦理的新的營業(yè)執(zhí)照。雒某某主張，其未交納租金和水費的理由是金人緣公司提供的房屋是工交用途非商業(yè)用途，無法辦理消防驗收許可證、文化娛樂行政許可證，導致其斷斷續(xù)續(xù)的經(jīng)營。金人緣公司主張，一方面合同未約定協(xié)助辦理消防驗收和娛樂經(jīng)營許可證，另一方面在簽訂合同時雒某某已知曉房屋用途，且明知房屋無法辦理營業(yè)執(zhí)照。金人緣公司、雒某某與崔征簽署三方協(xié)議時，每年給8萬元的補償。雒某某則稱，簽訂合同時金人緣公司未提供房產(chǎn)證，直到在2016年底至2017年才提供。2016年8月歌廳辦理了營業(yè)執(zhí)照，之后就開始辦理消防驗收許可證、文化娛樂行政許可證，至今未辦理成功。

一審法院認為：金人緣公司與雒某某簽訂的《協(xié)議書》，當事人意思表示真實，內(nèi)容未違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定合法有效，各方當事人應當依約履行。租期屆滿后雙方未續(xù)租，雒某某無權繼續(xù)占有涉案房屋，應當將涉案房屋騰退返還給金人緣公司，并支付租賃期滿之后的房屋占有使用費。法院參照租金標準確定占有使用費。

關于雒某某拒付租金和水費的抗辯理由，法院認為不能成立。第一，雒某某在承租房屋之時，已知其受讓的歌廳是借照經(jīng)營。那么雒某某應當能預見到之后無照經(jīng)營的風險。在此情形之下，雒某某承繼金人緣公司與崔征就未辦理營業(yè)執(zhí)照達成補償方案，那么可以認定雒某某同意金人緣公司不再負有協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照的義務。但營業(yè)執(zhí)照是進行合法商業(yè)經(jīng)營的基本條件，故此項約定理解為經(jīng)營性相關證照的更符合補償之本義。第二，雒某某在2016年8月取得新的營業(yè)執(zhí)照之后就開始辦理經(jīng)營所需的消防審批和娛樂經(jīng)營許可證，當時就應知曉涉案房屋存在辦理上述證照的障礙，但雒某某仍繼續(xù)使用房屋。此后，雙方曾就拖欠租金、水電費、漏水、消防維修等事宜進行協(xié)商和訴訟，通過雙方達成的協(xié)議來看，雒某某是認可金人緣公司關于費用的主張。因此，法院認定，雒某某的行為表明其在知曉無法辦理經(jīng)營所需的消防審批和娛樂營業(yè)許可證的情況下，仍是同意按照《協(xié)議書》的約定繼續(xù)履行合同。在合同租金屆滿后，雒某某又以金人緣公司未能提供協(xié)助義務為由拒付相關費用，有違誠實信用原則，其抗辯理由，法院不予采信。雙方對租金和水費金額均無異議，法院予以確認。雙方均同意在本案中抵扣保證金22萬，法院將此款抵扣租金。

關于違約金的問題?？紤]雙方的實際損失的情況、合同的履行情況、當事人的過錯程度等因素，現(xiàn)雒某某抗辯約定的違約金過分高于造成損失，請求人民法院予以適當減少，合法有據(jù)，法院予以酌定按照同期貸款利率上浮50%計算。租金違約金的起算點按照2018年9月29日雙方簽的兩份《協(xié)議》確定。雙方均認可水費是按月支付?，F(xiàn)金人緣公司主張2019年3月11日至2019年10月15日期間的水費違約金自2019年11月15日起算，較為合理，法院予以支持。據(jù)此，一審法院于2020年9月28日判決：一、雒某某于判決生效后十五日內(nèi)騰退位于北京市豐臺區(qū)方莊南路9號院7號樓譜田大廈三層，并返還給北京金人緣物業(yè)管理有限公司；二、雒某某于判決生效后七日內(nèi)支付北京金人緣物業(yè)管理有限公司租金1392544.41元，及違約金（具體計算清單詳見附件）；三、雒某某于判決生效后七日內(nèi)支付北京金人緣物業(yè)管理有限公司水電費15000元，及違約金（以15000元為基數(shù)，自2019年11月15日起至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款利率上浮50%計算，自2019年8月20日起至款清之日止按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率額上浮50%計算）；四、雒某某于判決生效后七日內(nèi)向北京金人緣物業(yè)管理有限公司支付房屋占有使用費，按照每月109585.83元的標準，自2020年1月27日起計算至雒某某騰退返還北京市豐臺區(qū)方莊南路9號院7號樓譜田大廈三層之日止；五、駁回北京金人緣物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

雙方當事人對一審查明的事實均無異議，本院予以確認。本院二審期間，雒某某圍繞其上訴意見依法提交了新證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。雒某某提交其起訴金人緣公司、汽車研究所、富和田物業(yè)公司房屋租賃合同糾紛案件的起訴狀、變更訴訟請求申請書、法院發(fā)送的開庭短信，用以證明金人緣公司未給其提供符合商業(yè)用途的房屋，給其造成了嚴重的損失。金人緣公司的質(zhì)證意見為：真實性認可，但不認可證明目的。經(jīng)詢，雙方均認可該案件仍在一審法院審理中。

二審審理中，經(jīng)詢，1.雙方均認可《房屋租賃合同》與《協(xié)議書》系同一日即2015年9月10日簽訂，先簽訂《協(xié)議書》，再簽訂的《房屋租賃合同》。2.雒某某稱其自2016年8月之后就知道涉案房屋不能辦理消防驗收合格證、文化娛樂許可證，此后找到金人緣公司要求解決。金人緣公司認可雒某某曾經(jīng)就該問題找其公司解決，但金人緣公司稱這已經(jīng)超出《房屋租賃合同》中約定的合同義務，此后其公司的任何行為也只是協(xié)助，并不代表其公司承諾要履行該項義務。

本院認為：雒某某與金人緣公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同有效，對當事人具有法律約束力，雙方當事人均應按照合同約定履行自己的義務。上述合同約定的承租期限屆滿后，雙方未續(xù)簽租賃合同，雒某某未履行騰退涉案房屋義務，且亦未支付相應房屋租金或占有使用費，故一審法院依據(jù)金人緣公司訴請判決雒某某騰退涉案房屋并支付房屋租金、房屋占有使用費、違約金，事實依據(jù)充分，本院予以維持。

本案中，雖雒某某上訴稱因涉案房屋產(chǎn)權性質(zhì)問題導致其不能正常辦理消防驗收合格證、文化娛樂許可證，無法正常使用涉案房屋經(jīng)營，租賃目的無法實現(xiàn)，金人緣公司故意隱瞞事實存在重大過錯，其拒絕支付租金及騰退涉案房屋是在行使先履行抗辯權。對此，本院認為首先，雒某某在從崔征處轉讓承租涉案房屋簽訂《協(xié)議書》時，就已明知其受讓的歌廳系借照經(jīng)營，雒某某應當能預見此后可能存在無照經(jīng)營的風險。此后雒某某承繼金人緣公司與崔征就未辦理營業(yè)執(zhí)照達成補償方案，故應當認定雒某某已經(jīng)同意金人緣公司不再負有協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照的相關義務，且消防驗收合格證、文化娛樂許可證已經(jīng)超出約定的“營業(yè)執(zhí)照”范疇，雙方亦均認可上述補償方案所指8萬元已經(jīng)在應支付的涉案房屋年租金中予以抵扣；其次，雒某某在涉案房屋領取新的營業(yè)執(zhí)照后即2016年8月就已經(jīng)知道其不能正常辦理上述證照，但雒某某在租賃合同剩余期限內(nèi)乃至租賃合同期限屆滿后至今仍繼續(xù)占有使用涉案房屋；再次，2018年雙方曾就欠付租金等問題形成訴訟，雙方達成案外和解就欠付租金、水電費、漏水、消防維修等事宜協(xié)商并達成兩份《協(xié)議》，雒某某系認可欠付租金一事，但在協(xié)商簽訂上述案外和解協(xié)議時，雒某某并未就其不能辦理相關證照一事提出明確異議，雒某某未能就此作出合理解釋，故現(xiàn)雒某某的上訴理由，均缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。

關于違約金問題?？紤]到雙方實際履行合同情況等因素，并鑒于雒某某抗辯約定的違約金過高，故一審法院酌情確定違約金標準，并無不當。對于違約金起算點，一審法院確定欠付租金違約金自2018年9月29日雙方簽訂的兩份《協(xié)議》起算，水費自2019年11月15日起算，并無不妥。

綜上所述，雒某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費36423元，由雒某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　劉苑薇

審 判 員　孟　龍

審 判 員　何江恒

二〇二一年二月九日

法官助理　袁　芳

書 記 員　陳　雪