上訴人（原審被告）：雒某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京維愛(ài)天天餐飲娛樂(lè)管理有限公司法定代表人，住北京市豐臺(tái)區(qū)。

委托訴訟代理人：雒鴻政，北京市京都律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：雒雪穎，北京市京都律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：北京金人緣物業(yè)管理有限公司，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)成壽寺于家墳**。

法定代表人：孫淑娥，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張曉，北京市元甲律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：段方群，北京沄聰律師事務(wù)所律師。

上訴人雒某某因與被上訴人北京金人緣物業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)金人緣公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2019）京0106民初32930號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭公開(kāi)進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

雒某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第一、二、三（電費(fèi)違約金部分）、四、五項(xiàng)，同意向金人緣公司支付水電費(fèi)1.5萬(wàn)元，并依法改判駁回金人緣公司的其他訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。2015年9月10日，金人緣公司、崔征、我簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定北京市豐臺(tái)區(qū)方莊路9號(hào)院7號(hào)樓譜田大廈三層房屋（下稱(chēng)涉案房屋）承租人由崔征變更為我，崔征也將“天天漁港卡拉Ok歌舞廳”轉(zhuǎn)給了我，當(dāng)時(shí)該歌舞廳使用的是北京世紀(jì)京華天天漁港飲食娛樂(lè)有限責(zé)任公司（下稱(chēng)世紀(jì)京華公司）的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，可以正常營(yíng)業(yè)，且經(jīng)金人緣公司同意，我可繼續(xù)沿用該營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)歌舞廳。三方約定：《房屋租賃合同》重新簽訂后，各方繼續(xù)履行原租賃合同的出租方式及經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)模式，不得改變。但是在承租人變更為我后才8個(gè)月，在我不知情的情況下，世紀(jì)京華公司于2016年5月12日將其注冊(cè)地址由涉案房屋所在地“豐臺(tái)區(qū)方莊南路9號(hào)院”變更到大興區(qū)，致使協(xié)議書(shū)中“經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)模式不得改變”的約定無(wú)法持續(xù)。我在重新辦理消防和文化娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)許可證時(shí)，才知道金人緣公司分兩次給我提供的房產(chǎn)證的證載用途是“空白”和“工交”，不可用作經(jīng)營(yíng)歌舞廳。金人緣公司明知涉案房屋的規(guī)劃用途卻仍將房屋出租用于商業(yè)用途，導(dǎo)致我直至租賃期滿也無(wú)法辦理消防驗(yàn)收合格證和娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)許可證，租房合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，給我造成了嚴(yán)重?fù)p失。二、一審判決認(rèn)為我在承租房屋之時(shí)已經(jīng)知曉歌廳是借照經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到之后無(wú)照經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，在此情形下，我承繼金人緣公司與崔征就未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照達(dá)成補(bǔ)償方案，那么可以認(rèn)定我同意金人緣公司不再負(fù)有協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)。但營(yíng)業(yè)執(zhí)照是進(jìn)行合法商業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本條件，故此項(xiàng)約定理解為經(jīng)營(yíng)性相關(guān)證照更符合補(bǔ)償之本義。該結(jié)論明顯不成立。1.一審法院不得在合同沒(méi)有約定的情況下隨意擴(kuò)大對(duì)“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”的理解，不得擅自免去金人緣公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法定義務(wù)，不應(yīng)直接認(rèn)定金人緣公司不再負(fù)有協(xié)助我辦理經(jīng)營(yíng)性相關(guān)證照的責(zé)任。2.一審法院對(duì)“補(bǔ)償方案”的理解有誤。事實(shí)上，補(bǔ)償方案在協(xié)議書(shū)簽訂前就已經(jīng)經(jīng)過(guò)金人緣公司與崔征確認(rèn)并執(zhí)行，協(xié)議書(shū)只是再次聲明。協(xié)議書(shū)該條款是金人緣公司因崔征承租涉案房屋后非因甲、乙方原因未能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，自愿給崔征的補(bǔ)償。同時(shí)，這是“非甲、乙方原因”，不是基于金人緣公司無(wú)法提供符合審批要求的房產(chǎn)證的原因而給我的補(bǔ)償。三、一審法院認(rèn)定我的行為表明在知曉無(wú)法辦理經(jīng)營(yíng)所需的消防審批和娛樂(lè)營(yíng)業(yè)許可證的情況下，仍同意按照協(xié)議書(shū)的約定繼續(xù)履行合同，以否認(rèn)金人緣公司在合同履行過(guò)程中的違約行為，未考慮其過(guò)錯(cuò)，明顯認(rèn)定事實(shí)不清。我作為合法經(jīng)營(yíng)者，既然與金人緣公司簽訂了房屋租賃合同，自然希望能夠在證照齊全的情況下繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此才在取得新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照后未放棄繼續(xù)辦理消防驗(yàn)收合格證明與娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)許可證，以達(dá)到當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T(mén)的審批要求。金人緣公司在明知涉案房屋不可用于商業(yè)用途，仍不斷給我出具證明，存在過(guò)錯(cuò)。四、雙方就拖欠租金、水電費(fèi)、漏水、消防維修等事宜的多次協(xié)商，僅僅是對(duì)費(fèi)用欠付金額的協(xié)商，不能代表我認(rèn)可金人緣公司存在過(guò)錯(cuò)的情況下，仍同意按照其無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況支付上述費(fèi)用。五、一審法院未準(zhǔn)許我向法院提交的依職權(quán)向豐臺(tái)區(qū)消防支隊(duì)調(diào)取證據(jù)的申請(qǐng)，違反法定程序。六、我不交房租的主要原因在于金人緣公司未提供符合消防、文化行政許可審批要求、規(guī)定用途的房屋，使歌廳無(wú)法辦理消防驗(yàn)收許可證、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)行業(yè)許可證，無(wú)法經(jīng)營(yíng)，無(wú)法獲得經(jīng)營(yíng)收入，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。我有權(quán)依據(jù)合同法的規(guī)定，行使拒付房租的先履行抗辯權(quán)。我不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約金。七、我已另案起訴金人緣公司追究其未履行適租義務(wù)的責(zé)任，這也是本案我未提出反訴的原因。八、因金人緣公司未履行適租義務(wù)導(dǎo)致我的損失及遺留問(wèn)題至今無(wú)法解決，故我未騰退房屋。鑒于金人緣公司未履行本應(yīng)由其履行的合同附隨義務(wù)，我拒絕騰房也是在行使先履行抗辯權(quán)，期間的房屋占用費(fèi)不應(yīng)由我承擔(dān)。

金人緣公司辯稱(chēng)：同意一審判決，不同意雒某某的上訴請(qǐng)求和理由。1.涉案房屋租賃合同中第1.2.2條“乙方確認(rèn)在簽訂本合同時(shí)甲方已對(duì)上述房屋的實(shí)際狀況（包含主要裝修、設(shè)施及設(shè)備、面積、房屋結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等）進(jìn)行了充分的告知，乙方亦做了充分細(xì)致地了解”，據(jù)此雙方簽訂本合同時(shí)已經(jīng)就房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了明確約定；2.在三方協(xié)議中也明確約定了相關(guān)事宜，一審法院也對(duì)三方協(xié)議進(jìn)行了明確的認(rèn)定。涉案房屋的性質(zhì)、用途、實(shí)際狀況及相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)證照辦理可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，雒某某是明知的且是認(rèn)可的，租賃合同已經(jīng)得到長(zhǎng)期的履行且實(shí)際履行完畢。雒某某在合同已經(jīng)到期并且我公司應(yīng)當(dāng)向涉案房屋產(chǎn)權(quán)人交還房屋的情況下，雒某某卻惡意訴訟，阻撓涉案房屋的返還交付，導(dǎo)致我公司將向上手的出租人和產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

金人緣公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令雒某某將《房屋租賃合同》項(xiàng)下涉案房屋騰退返還金人緣公司；2.判令雒某某向我公司支付2018年5月17日至2018年10月16日、2019年3月28日至2020年1月26日期間的房租1612544.41元；3.判令雒某某向我公司支付違約金2069648.35元（暫計(jì)算至2020年3月31日，自2020年4月1日起以1612544.41元為本金，按日5‰加算至清償完畢之日止）；4.判令雒某某向我公司支付2019年3月11日至2019年10月15日期間的水費(fèi)20736.66元，并且自2019年11月15日起按日5‰計(jì)算違約金直至清償完畢之日止；5.判令雒某某自2020年1月27日起按照每月109585.83元支付房屋占用費(fèi)，直至雒某某向我公司騰退返還房屋之日止。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：涉案房屋的所有權(quán)人是北京汽車(chē)研究所有限公司（房屋所有權(quán)證：京房權(quán)證豐股字第XXXX號(hào)）。北京汽車(chē)研究所有限公司（下稱(chēng)汽車(chē)研究所）將房屋出租給北京富和田物業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)富和田物業(yè)公司），后者將房屋轉(zhuǎn)租給金人緣公司，金人緣公司再次轉(zhuǎn)租給崔征。崔征在此經(jīng)營(yíng)歌廳，后崔征將歌廳轉(zhuǎn)讓給雒某某。

2015年9月10日，金人緣公司（甲方）、崔征（乙方）與雒某某（丙方）簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定因乙方、丙方的經(jīng)營(yíng)需要將原房屋租賃合同的乙方變更為丙方，甲方與丙方重新簽訂《房屋租賃合同》。同時(shí)，第三款約定非甲乙方原因，甲乙雙方簽訂《房屋租賃合同》后，乙方未能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，甲方?jīng)Q定從即日起每一個(gè)合同年度給予乙方（《房屋租賃合同》重新簽訂后乙方變更為丙方）捌萬(wàn)元的補(bǔ)償，甲方不再承擔(dān)任何責(zé)任。

同年，出租方金人緣公司（甲方）與承租方雒某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將涉案房屋出租給乙方。1.2房屋面積及狀況。1.2.1乙方承租房屋的建筑面積1400平方米（含應(yīng)分?jǐn)偟拇髲B公用面積）。1.2.2乙方確認(rèn)在簽訂本合同時(shí)甲方已對(duì)上述房屋的實(shí)際狀況（包含主要裝修、設(shè)施及設(shè)備、面積、房屋結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等）進(jìn)行了充分的告知，乙方亦做了充分細(xì)致地了解，雙方據(jù)此簽訂本合同。第二條乙方承租用途及約定。2.1乙方承租房屋僅限用于歌廳用途，乙方保證依約定用途合理使用房屋，合法經(jīng)營(yíng)，并在本合同簽訂之日起30日內(nèi)辦妥審批或變更的相關(guān)證照、手續(xù)（復(fù)印件交甲方備案）……第三條租賃期限3.1租期從2014年4月17日起至2020年1月26日止……第四條租金標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式及付款期限4.1租金計(jì)算方式：4.1.1乙方應(yīng)付租金1328600元……4.2.5第五合同年度的租金乙方應(yīng)分別在以下時(shí)間支付：2018年5月17日前支付租金697515元；2018年11月17日前支付租金697515元；4.2.6第六合同年度的租金乙方應(yīng)分別在以下時(shí)間支付：2019年5月17日前支付租金697515元；2019年11月17日前支付租金275184元。4.3乙方違反本條4.2項(xiàng)規(guī)定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期間應(yīng)以逾期支付部分按每日5‰向甲方承擔(dān)逾期付款違約金……第六條其他費(fèi)用6.1.3乙方應(yīng)付水、電費(fèi)按月支付，乙方應(yīng)于收到甲方收款通知之日起三日內(nèi)向甲方支付，逾期應(yīng)依欠費(fèi)額每日5‰向甲方承擔(dān)違約金……7.2因本合同履行期限屆滿或甲、乙雙方或一方依本合同約定或法律規(guī)定解除本合同的，雙方應(yīng)于期限屆滿后或合同解除后次日辦理房屋交接手續(xù)……7.4無(wú)論因合同履行期限屆滿甲方收回房屋或是因乙方違約甲方解除合同并要求乙方騰退房屋，在租用房屋手續(xù)交接完成之前，乙方仍應(yīng)負(fù)擔(dān)實(shí)際占用期間的房租、公用設(shè)施管理及合同載明的其他費(fèi)用……8.2租賃期滿后，乙方須將裝修及改建后的設(shè)施無(wú)償歸甲方所有，非經(jīng)甲方同意不得拆除或按甲方的要求恢復(fù)承租房屋的原狀，所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

2017年8月21日，金人緣公司與雒某某簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定了保證金為22萬(wàn)元（已交納）、雒某某拖欠房租的金額、漏水維修和消防設(shè)備維修的問(wèn)題。

2018年6月，金人緣公司將雒某某訴至法院，要求其支付拖欠的費(fèi)用。后雙方庭外和解，金人緣公司撤回起訴。2018年9月29日，雙方簽訂兩份《協(xié)議》，一份《協(xié)議》約定：2018年10月10日前雒某某繳納2018年1月17日至2018年5月16日房租438343.2元；2018年5月17日至2018年6月16日房租最遲繳費(fèi)日期為2018年12月28日，2018年6月17日至2018年7月16日房租最遲繳費(fèi)日期為2019年2月28日，2018年7月17日至2018年8月16日房租最遲繳費(fèi)日期為2019年4月28日。另一份《協(xié)議》約定：2018年8月17日至2018年9月16日房租最遲繳費(fèi)日期為2019年6月28日，2018年9月17日至2018年10月16日房租最遲繳費(fèi)日期為2019年8月28日；2018年10月17日起的租金繳納時(shí)間為：2018年10月17日至2018年11月16日房租最遲繳費(fèi)日期為2018年10月28日，2018年11月17日至2018年12月16日房租最遲繳費(fèi)日期為2018年11月28日，2018年12月17日依次類(lèi)推……2019年11月17日至2019年12月16日房租最遲繳費(fèi)日期為2019年11月28日，2019年12月17日至2020年1月26日房租最遲繳費(fèi)日期為2019年12月28日。兩份《協(xié)議書(shū)》均約定，若雒某某違反協(xié)議約定，經(jīng)金人緣公司書(shū)面告知后，5日內(nèi)仍未繳納相應(yīng)房租，金人緣公司有權(quán)停止水電供應(yīng)；15日內(nèi)未繳納相應(yīng)房租，《房屋租賃合同》自動(dòng)解除。兩份《協(xié)議書(shū)》作為《房屋租賃合同》的補(bǔ)充協(xié)議，與《房屋租賃合同》約定不一致條款以本協(xié)議為準(zhǔn)。兩份《協(xié)議書(shū)》簽訂后，雒某某未依約履行。金人緣公司主張其于2019年10月15日在雒某某門(mén)上張貼《合同終止通知》，要求解除合同。雒某某則稱(chēng)未見(jiàn)到，金人緣公司未提交其他證據(jù)佐證?，F(xiàn)涉案房屋仍有雒某某占有，雒某某在庭審中表示不同意騰退。

庭審中，雒某某認(rèn)可拖欠2018年5月17日至2018年10月16日、2019年3月28日至2020年1月26日期間的房租1612544.41元。雙方均認(rèn)可每年補(bǔ)償?shù)?萬(wàn)元已在年租金中抵扣。金人緣公司主張?chǎng)媚衬惩锨?019年3月11日至2019年10月15日期間的水費(fèi)20736.66元，雙方在庭審中協(xié)商確定水費(fèi)金額為1.5萬(wàn)元。金人緣公司提交水表抄表記錄欲證明雒某某每月都簽字確認(rèn)，雒某某對(duì)此不予認(rèn)可簽名，金人緣公司亦未提交其他證據(jù)佐證。雒某某認(rèn)可水費(fèi)是按月繳納。另，雙方同意保證金22萬(wàn)元，在本案中予以抵扣。

庭審中，雒某某認(rèn)可在其承租房屋接手歌廳之后，歌廳原使用的同樓的其他承租人天天漁港的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)許可證、消防審批手續(xù)等。2016年天天漁港轉(zhuǎn)讓他人之后，雒某某辦理的新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。雒某某主張，其未交納租金和水費(fèi)的理由是金人緣公司提供的房屋是工交用途非商業(yè)用途，無(wú)法辦理消防驗(yàn)收許可證、文化娛樂(lè)行政許可證，導(dǎo)致其斷斷續(xù)續(xù)的經(jīng)營(yíng)。金人緣公司主張，一方面合同未約定協(xié)助辦理消防驗(yàn)收和娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)許可證，另一方面在簽訂合同時(shí)雒某某已知曉房屋用途，且明知房屋無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。金人緣公司、雒某某與崔征簽署三方協(xié)議時(shí)，每年給8萬(wàn)元的補(bǔ)償。雒某某則稱(chēng)，簽訂合同時(shí)金人緣公司未提供房產(chǎn)證，直到在2016年底至2017年才提供。2016年8月歌廳辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，之后就開(kāi)始辦理消防驗(yàn)收許可證、文化娛樂(lè)行政許可證，至今未辦理成功。

一審法院認(rèn)為：金人緣公司與雒某某簽訂的《協(xié)議書(shū)》，當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容未違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行。租期屆滿后雙方未續(xù)租，雒某某無(wú)權(quán)繼續(xù)占有涉案房屋，應(yīng)當(dāng)將涉案房屋騰退返還給金人緣公司，并支付租賃期滿之后的房屋占有使用費(fèi)。法院參照租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)。

關(guān)于雒某某拒付租金和水費(fèi)的抗辯理由，法院認(rèn)為不能成立。第一，雒某某在承租房屋之時(shí)，已知其受讓的歌廳是借照經(jīng)營(yíng)。那么雒某某應(yīng)當(dāng)能預(yù)見(jiàn)到之后無(wú)照經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。在此情形之下，雒某某承繼金人緣公司與崔征就未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照達(dá)成補(bǔ)償方案，那么可以認(rèn)定雒某某同意金人緣公司不再負(fù)有協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)。但營(yíng)業(yè)執(zhí)照是進(jìn)行合法商業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本條件，故此項(xiàng)約定理解為經(jīng)營(yíng)性相關(guān)證照的更符合補(bǔ)償之本義。第二，雒某某在2016年8月取得新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照之后就開(kāi)始辦理經(jīng)營(yíng)所需的消防審批和娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)許可證，當(dāng)時(shí)就應(yīng)知曉涉案房屋存在辦理上述證照的障礙，但雒某某仍繼續(xù)使用房屋。此后，雙方曾就拖欠租金、水電費(fèi)、漏水、消防維修等事宜進(jìn)行協(xié)商和訴訟，通過(guò)雙方達(dá)成的協(xié)議來(lái)看，雒某某是認(rèn)可金人緣公司關(guān)于費(fèi)用的主張。因此，法院認(rèn)定，雒某某的行為表明其在知曉無(wú)法辦理經(jīng)營(yíng)所需的消防審批和娛樂(lè)營(yíng)業(yè)許可證的情況下，仍是同意按照《協(xié)議書(shū)》的約定繼續(xù)履行合同。在合同租金屆滿后，雒某某又以金人緣公司未能提供協(xié)助義務(wù)為由拒付相關(guān)費(fèi)用，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，其抗辯理由，法院不予采信。雙方對(duì)租金和水費(fèi)金額均無(wú)異議，法院予以確認(rèn)。雙方均同意在本案中抵扣保證金22萬(wàn)，法院將此款抵扣租金。

關(guān)于違約金的問(wèn)題。考慮雙方的實(shí)際損失的情況、合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等因素，現(xiàn)雒某某抗辯約定的違約金過(guò)分高于造成損失，請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少，合法有據(jù)，法院予以酌定按照同期貸款利率上浮50%計(jì)算。租金違約金的起算點(diǎn)按照2018年9月29日雙方簽的兩份《協(xié)議》確定。雙方均認(rèn)可水費(fèi)是按月支付。現(xiàn)金人緣公司主張2019年3月11日至2019年10月15日期間的水費(fèi)違約金自2019年11月15日起算，較為合理，法院予以支持。據(jù)此，一審法院于2020年9月28日判決：一、雒某某于判決生效后十五日內(nèi)騰退位于北京市豐臺(tái)區(qū)方莊南路9號(hào)院7號(hào)樓譜田大廈三層，并返還給北京金人緣物業(yè)管理有限公司；二、雒某某于判決生效后七日內(nèi)支付北京金人緣物業(yè)管理有限公司租金1392544.41元，及違約金（具體計(jì)算清單詳見(jiàn)附件）；三、雒某某于判決生效后七日內(nèi)支付北京金人緣物業(yè)管理有限公司水電費(fèi)15000元，及違約金（以15000元為基數(shù)，自2019年11月15日起至2019年8月19日按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率上浮50%計(jì)算，自2019年8月20日起至款清之日止按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率額上浮50%計(jì)算）；四、雒某某于判決生效后七日內(nèi)向北京金人緣物業(yè)管理有限公司支付房屋占有使用費(fèi)，按照每月109585.83元的標(biāo)準(zhǔn)，自2020年1月27日起計(jì)算至雒某某騰退返還北京市豐臺(tái)區(qū)方莊南路9號(hào)院7號(hào)樓譜田大廈三層之日止；五、駁回北京金人緣物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

雙方當(dāng)事人對(duì)一審查明的事實(shí)均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。本院二審期間，雒某某圍繞其上訴意見(jiàn)依法提交了新證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。雒某某提交其起訴金人緣公司、汽車(chē)研究所、富和田物業(yè)公司房屋租賃合同糾紛案件的起訴狀、變更訴訟請(qǐng)求申請(qǐng)書(shū)、法院發(fā)送的開(kāi)庭短信，用以證明金人緣公司未給其提供符合商業(yè)用途的房屋，給其造成了嚴(yán)重的損失。金人緣公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明目的。經(jīng)詢(xún)，雙方均認(rèn)可該案件仍在一審法院審理中。

二審審理中，經(jīng)詢(xún)，1.雙方均認(rèn)可《房屋租賃合同》與《協(xié)議書(shū)》系同一日即2015年9月10日簽訂，先簽訂《協(xié)議書(shū)》，再簽訂的《房屋租賃合同》。2.雒某某稱(chēng)其自2016年8月之后就知道涉案房屋不能辦理消防驗(yàn)收合格證、文化娛樂(lè)許可證，此后找到金人緣公司要求解決。金人緣公司認(rèn)可雒某某曾經(jīng)就該問(wèn)題找其公司解決，但金人緣公司稱(chēng)這已經(jīng)超出《房屋租賃合同》中約定的合同義務(wù)，此后其公司的任何行為也只是協(xié)助，并不代表其公司承諾要履行該項(xiàng)義務(wù)。

本院認(rèn)為：雒某某與金人緣公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。上述合同約定的承租期限屆滿后，雙方未續(xù)簽租賃合同，雒某某未履行騰退涉案房屋義務(wù)，且亦未支付相應(yīng)房屋租金或占有使用費(fèi)，故一審法院依據(jù)金人緣公司訴請(qǐng)判決雒某某騰退涉案房屋并支付房屋租金、房屋占有使用費(fèi)、違約金，事實(shí)依據(jù)充分，本院予以維持。

本案中，雖雒某某上訴稱(chēng)因涉案房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問(wèn)題導(dǎo)致其不能正常辦理消防驗(yàn)收合格證、文化娛樂(lè)許可證，無(wú)法正常使用涉案房屋經(jīng)營(yíng)，租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，金人緣公司故意隱瞞事實(shí)存在重大過(guò)錯(cuò)，其拒絕支付租金及騰退涉案房屋是在行使先履行抗辯權(quán)。對(duì)此，本院認(rèn)為首先，雒某某在從崔征處轉(zhuǎn)讓承租涉案房屋簽訂《協(xié)議書(shū)》時(shí)，就已明知其受讓的歌廳系借照經(jīng)營(yíng)，雒某某應(yīng)當(dāng)能預(yù)見(jiàn)此后可能存在無(wú)照經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。此后雒某某承繼金人緣公司與崔征就未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照達(dá)成補(bǔ)償方案，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雒某某已經(jīng)同意金人緣公司不再負(fù)有協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的相關(guān)義務(wù)，且消防驗(yàn)收合格證、文化娛樂(lè)許可證已經(jīng)超出約定的“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”范疇，雙方亦均認(rèn)可上述補(bǔ)償方案所指8萬(wàn)元已經(jīng)在應(yīng)支付的涉案房屋年租金中予以抵扣；其次，雒某某在涉案房屋領(lǐng)取新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照后即2016年8月就已經(jīng)知道其不能正常辦理上述證照，但雒某某在租賃合同剩余期限內(nèi)乃至租賃合同期限屆滿后至今仍繼續(xù)占有使用涉案房屋；再次，2018年雙方曾就欠付租金等問(wèn)題形成訴訟，雙方達(dá)成案外和解就欠付租金、水電費(fèi)、漏水、消防維修等事宜協(xié)商并達(dá)成兩份《協(xié)議》，雒某某系認(rèn)可欠付租金一事，但在協(xié)商簽訂上述案外和解協(xié)議時(shí)，雒某某并未就其不能辦理相關(guān)證照一事提出明確異議，雒某某未能就此作出合理解釋?zhuān)尸F(xiàn)雒某某的上訴理由，均缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于違約金問(wèn)題?？紤]到雙方實(shí)際履行合同情況等因素，并鑒于雒某某抗辯約定的違約金過(guò)高，故一審法院酌情確定違約金標(biāo)準(zhǔn)，并無(wú)不當(dāng)。對(duì)于違約金起算點(diǎn)，一審法院確定欠付租金違約金自2018年9月29日雙方簽訂的兩份《協(xié)議》起算，水費(fèi)自2019年11月15日起算，并無(wú)不妥。

綜上所述，雒某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)36423元，由雒某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　劉苑薇

審 判 員　孟　龍

審 判 員　何江恒

二〇二一年二月九日

法官助理　袁　芳

書(shū) 記 員　陳　雪