上訴人（原審被告、反訴原告）：北京中海盛業(yè)科技有限公司，住所地北京市豐臺區(qū)石榴園南里**樓4-4。

法定代表人：許文龍，執(zhí)行董事兼經(jīng)理。

委托訴訟代理人：郭蒙萌，北京市浩天信和律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉倩倩，北京市浩天信和律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：呂建平，男，1958年9月26日出生，漢族，無業(yè)，住北京市豐臺區(qū)。

委托訴訟代理人：宋佳，北京華佳律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉小敏，北京華佳律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人北京中海盛業(yè)科技有限公司（以下簡稱中海公司）因與被上訴人呂建平房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初12040號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月20日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

中海公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回呂建平的全部訴訟請求，支持中海公司全部反訴請求；2.判決本案訴訟費(fèi)用全部由呂建平承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決關(guān)于呂建平所主張的裝修損失金額存在事實(shí)認(rèn)定不清、證據(jù)不足且適用法律錯誤的情形。一審中呂建平主張中海公司賠償裝修損失55萬元，但其在一審中就該主張僅提交了施工合同、預(yù)算表等證據(jù)，未向法院提交相應(yīng)的付款憑證，并且該施工合同的簽約主體亦非呂建平本人，呂建平的證據(jù)無法證明其裝修的價值以及剩余殘值。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（二）款因規(guī)定，因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。二、一審判決對于呂建平支付租金的期間及免租期間事實(shí)認(rèn)定不清，酌定免除租金適用法律錯誤。根據(jù)《房屋租賃合同》，租賃期限為2019年3月1日至2027年5月15日止，免租期為75天。依據(jù)合同第五條可以判斷，在八年的租期內(nèi)，除前兩年租金保持一致外，剩余租期內(nèi)每年的租金增加6％，最后一年的租金為875014元所對應(yīng)的實(shí)際租期應(yīng)當(dāng)為2月28日，故75天的免租期應(yīng)當(dāng)為雙方所明確約定的八年租賃期滿后75天，而并非租賃開始之日起的前75天，雙方對于免租期在合同中存在明確的約定。一審判決在前述實(shí)際租金支付期間及免租期事實(shí)認(rèn)定不清的情況下，酌定免除呂建平2020年2月14日至2020年3月31日期間的租金顯失公平，損害了中海公司的合法權(quán)益，屬于適用法律錯誤。

呂建平辯稱，同意一審判決，不同意中海公司的上訴請求及意見。

呂建平向一審法院起訴請求：1.判令解除呂建平與中海公司簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令中海公司返還呂建平履約保證金102808元；3.本案訴訟費(fèi)由中海公司承擔(dān)。案件審理過程中，呂建平撤銷訴訟請求1，增加一項(xiàng)訴訟請求：判令中海公司賠償呂建平裝修損失550000元。

中海公司向本院提出反訴請求：1.判令呂建平支付中海公司欠付的租金270824元；2.判令呂建平支付中海公司空調(diào)運(yùn)行費(fèi)408元；3.判令呂建平支付中海公司欠付的供暖費(fèi)11180元；4.判令呂建平支付中海公司違約金262166元；5.本案訴訟費(fèi)用由呂建平承擔(dān)。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2019年2月28日，中海公司（出租方，甲方）與呂建平（承租方，乙方）簽訂涉案合同，約定：乙方承租甲方的涉案房屋，承租面積為260平方米，用途為經(jīng)營餐飲服務(wù)；關(guān)于租期，自2019年3月1日起至2027年5月15日止，包含75日免租期；關(guān)于租金及支付方式，2019年3月1日至2021年2月28日期間的年度租金均為616850元，按季支付，押二付三，首次繳納三個月租金154213元和履約保證金102808元，首次付款時間為合同簽訂當(dāng)日，此后每季度租金付款日分別為每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日的前15日內(nèi)，涉案合同第六條第3款載明：“……如發(fā)現(xiàn)乙方有違約行為時，上述履約保證金不予退還”；關(guān)于其他費(fèi)用，乙方自行支付水費(fèi)、電費(fèi)及燃?xì)赓M(fèi)，供暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)由乙方按租賃面積在每年的5月30日前一次性向甲方支付，不足一年按實(shí)際使用天數(shù)繳納；關(guān)于房屋返還，租賃期滿或合同解除，乙方如不再續(xù)租應(yīng)保持房屋原狀返還房屋并結(jié)清應(yīng)當(dāng)支付的各項(xiàng)費(fèi)用；關(guān)于合同解除，在承租期內(nèi)，因自然災(zāi)害或不可抗力因素造成房屋損毀、滅失使用性能及其他損失致使本合同終止履行的，或遇政府征地、拆遷導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任；關(guān)于乙方的違約責(zé)任，合同第十一條第四款載明：“乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋，甲方以書面形式告知乙方之日起三天內(nèi)，乙方搬走房間內(nèi)自有物品，否則甲方有權(quán)處置，并不賠償乙方造成的損失，不承擔(dān)違約責(zé)任且不退還乙方的履約保證金：1.乙方不支付或不按照約定支付租金及其他費(fèi)用達(dá)15天的……”第五款載明：“合同未到期除以上原因外如有一方需提前終止合同，應(yīng)提前二個月以書面形式通知對方，雙方協(xié)商一致后方可終止合同，無論甲、乙方任何一方提出解約，提出解約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嗪贤趦?nèi)租金的5％的違約金。”庭審中，雙方均認(rèn)可呂建平向中海公司支付了102808元履約保證金。呂建平表示同意支付中海公司供暖費(fèi)11180元。

2019年5月22日，呂建平支付中海公司租金154213元、制冷費(fèi)7800元。2019年8月8日，呂建平支付中海公司154213元租金、燃?xì)獍惭b費(fèi)66599元。2019年11月20日，呂建平支付中海公司租金154213元，未載明該筆租金的支付期間。綜上，呂建平共支付中海公司租金462639元、制冷費(fèi)7800元、燃?xì)獍惭b費(fèi)66599元。

經(jīng)詢，對于上述租金對應(yīng)的支付周期，呂建平主張已支付的期間為2019年3月1日至2020年2月14日期間，免租期75天包含在上述期間內(nèi)；中海公司主張已收取的租金對應(yīng)的期間為2019年3月1日至2019年11月30日，免租期75天應(yīng)放在涉案合同約定的最后履行期，其在本案中所主張呂建平欠付的租金對應(yīng)的期間為2019年12月1日至2020年5月8日期間。

2020年4月1日，呂建平通過快遞的方式向中海公司發(fā)送《告知函》，載明：“……由于疫情原因從貴司承租的商鋪長達(dá)三個月無法經(jīng)營，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，請貴司盡早與我協(xié)商解除合同事宜……”中海公司于次日收到。

2020年4月20日，中海公司員工通過微信向呂建平的女兒發(fā)送收費(fèi)單，呂建平的女兒稱曾于2019年12月14日溝通過下季度不租的事宜，因?yàn)榉孔庵Ц恫黄?，之后一直通過中介網(wǎng)站、門上張貼轉(zhuǎn)租信息的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)租，期間又趕上疫情，加上別的因素，涉案房屋至今未轉(zhuǎn)租出去。

2020年5月8日，中海公司將《通知》張貼在涉案房屋的門上，《通知》載明：“由于乙方呂建平在2020年2月14日至2020年5月8日一直沒有按時交付所欠租金，經(jīng)甲方多次催繳至今未果……根據(jù)合同第十一條第四款第一小條規(guī)定，乙方不支付或不按照約定支付租金達(dá)15天的，甲方可提前終止及解除合同并賠償甲方未到期租金的違約金。甲方：北京中海盛業(yè)科技有限公司決定從今日終止合同收回該房屋?！?020年5月11日，中海公司向呂建平發(fā)送《關(guān)于呂建平告知函的復(fù)函》，載明：“一、就乙方呂建平提出解除合同的事宜，甲方認(rèn)為乙方存在著單方違約解除的情形，而且存在欠付租金及其他費(fèi)用的情況，和單方違約的違約金。二、由于乙方違約，我公司北京中海盛業(yè)科技有限公司決定從2020年5月8日起收回房屋終止與乙方的合同……”呂建平于當(dāng)天收到該文件。

經(jīng)詢，呂建平與中海公司均稱涉案合同已解除，呂建平主張涉案合同于2020年4月1日解除，通過向中海公司發(fā)送《告知函》的方式提出解除，解除的原因?yàn)椴豢煽沽?；中海公司主張涉案合同?020年5月8日解除，因呂建平未支付2019年12月1日至2020年5月8日期間的租金，構(gòu)成違約，中海公司依據(jù)涉案合同約定與呂建平解除合同。2020年5月8日，中海公司控制涉案房屋。關(guān)于房屋交接事宜，呂建平稱雙方在2020年6月1日辦理水卡交接手續(xù)，裝修附屬品及桌椅等物資均遺留在涉案房屋內(nèi)，后中海公司將涉案房屋出租給第三方使用，第三方使用的是呂建平的桌椅和燃?xì)猓恢泻９局鲝堧p方未辦理交接，其在2020年5月8日后未對涉案房屋進(jìn)行過裝修，其于2020年6月1日將涉案房屋出租給第三方，呂建平的桌椅現(xiàn)在由第三方使用。

庭審中，呂建平主張其承租涉案房屋后，簽訂裝修合同的價款為430000元、支出燃?xì)獍惭b費(fèi)66599元、桌椅購置費(fèi)49800元、運(yùn)費(fèi)4500元，裝修損失共計550000元。為證明損失，其向一審法院提交了涉案房屋裝修前后的對比照片一組、《北京市裝飾裝修工程施工合同》、裝修預(yù)算表與中海公司簽訂的燃?xì)獍惭b合同部分合同截圖、桌椅購置合同及對應(yīng)的49800元的轉(zhuǎn)賬記錄。中海公司對照片、燃?xì)獍惭b合同的真實(shí)性認(rèn)可，對施工合同部分、桌椅購置合同的真實(shí)性不認(rèn)可，稱其不是合同主體，且施工合同主體非呂建平。經(jīng)詢，呂建平稱施工合同的簽訂主體系其關(guān)聯(lián)公司。中海公司亦稱桌椅不同意返還，裝修及燃?xì)飧脑斓痊F(xiàn)沒有價值。

再詢，中海公司稱涉案房屋面積為260平方米，空調(diào)制冷費(fèi)單價為30元／平方米，合計每年度的空調(diào)制冷費(fèi)為7800元，每年空調(diào)運(yùn)行期間為5月1日至9月30日共計153天，其在本案中主張的呂建平欠付的空調(diào)制冷費(fèi)對應(yīng)的期間為2020年5月1日至8日共計8天，折算后，上述8天對應(yīng)的制冷費(fèi)為408元。呂建平稱對上述單價認(rèn)可，但不同意支付，因?yàn)槠湓谠?天內(nèi)并未占用涉案房屋。

一審法院認(rèn)為，呂建平與中海公司簽訂的涉案合同，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。本案中，呂建平與中海公司均認(rèn)可涉案合同已解除，法院對此不持異議，但雙方對解除日期存在爭議。呂建平于2020年4月1日發(fā)送給中海公司的《告知函》，僅具有解除合同意向的意思表示，中海公司于2020年5月8日發(fā)送的《通知》，載明當(dāng)日終止涉案合同并實(shí)際收回涉案房屋，據(jù)此，法院認(rèn)定涉案合同的解除日期為2020年5月8日。2020年2月以來，我國發(fā)生了新型冠狀肺炎疫情，國家政府部門為避免疫情擴(kuò)散采取多種措施限制人口流動、聚集，這勢必會對社會生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生一定影響，但隨著我國疫情防控的積極效果顯現(xiàn)，新型冠狀肺炎正處于有效控制的狀態(tài)，疫情對呂建平的影響是具有時效性的，并非持續(xù)性、絕對性的，當(dāng)前我國正有力有序的推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，相關(guān)加快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)社會正常秩序的措施也在逐步出臺，疫情帶給社會人民的不利影響正在逐步減弱直至消除?；诖耍ㄔ赫J(rèn)為，疫情防控措施確實(shí)會影響呂建平合同目的的實(shí)現(xiàn)，但這種影響尚不足以達(dá)到解除合同的程度。根據(jù)涉案合同的約定，涉案合同期限到2027年5月15日終止，呂建平主張因新冠肺炎疫情原因?qū)е缕渌?jīng)營的餐廳無法繼續(xù)經(jīng)營，提前提出終止涉案合同，屬于不可抗力；但自2020年3月以來，我國國內(nèi)形式逐漸好轉(zhuǎn)，至2020年4月1日，我國國內(nèi)疫情基本已經(jīng)得到控制，商戶基本已恢復(fù)營業(yè)，呂建平此時解除涉案合同，不符合法律規(guī)定的不可抗力因素構(gòu)成要件，且其自認(rèn)租金僅支付至2020年2月14日，故法院認(rèn)定呂建平的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

關(guān)于呂建平主張退還租賃保證金一節(jié)，如上所述，法院認(rèn)定呂建平構(gòu)成違約，涉案合同第六條第3款載明：“……如發(fā)現(xiàn)乙方有違約行為時，上述履約保證金不予退還。”中海公司不同意返還呂建平履約保證金，呂建平主張中海公司返還履約保證金，于法于合同無據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于呂建平主張的裝修損失一節(jié)，呂建平雖向法院提交了施工合同、預(yù)算表等證據(jù)，但未向法院提交相應(yīng)的付款憑證，中海公司自認(rèn)呂建平在涉案房屋中遺留的桌椅等被后續(xù)承租人使用，且不同意返還，且主張依據(jù)涉案合同的約定，其無需返還桌椅和支付裝修損失費(fèi)用。從呂建平提交的裝修前后的對比照片，其實(shí)際對涉案房屋進(jìn)行了裝修、購置了桌椅，且支出了燃?xì)飧脑熨M(fèi)，綜合涉案合同的實(shí)際履行期間較短、涉案房屋的面積以及中海公司對呂建平進(jìn)行的裝修、購置等存有獲益等，法院認(rèn)為中海公司應(yīng)支付呂建平裝修損失，金額酌定為200000元。呂建平雖在庭審后向法院提交了對涉案房屋裝修殘值的鑒定申請，但該鑒定并不影響法院對裝修損失金額的酌定，故法院不予準(zhǔn)許。

關(guān)于中海公司主張呂建平欠付的2019年11月15日至2020年5月8日期間的租金一節(jié)，中海公司認(rèn)為涉案合同中約定的免租期75天應(yīng)放在最后履行期內(nèi)，法院認(rèn)為，中海上述免租期的主張，缺乏合同依據(jù)，且不符合常理，再結(jié)合其在2020年5月8日向呂建平發(fā)送的《通知》內(nèi)容，法院對該主張不予采信，故法院認(rèn)定，呂建平支付了2019年3月1日至2020年2月14日期間的租金，欠付2020年2月15日至2020年5月8日期間的租金?？紤]到公民的生產(chǎn)生活勢必受到新冠肺炎疫情影響，法院酌定將呂建平2020年2月14日至2020年3月31日期間的租金予以酌減，經(jīng)核算，呂建平應(yīng)支付中海公司租金的數(shù)額為103665元；中海公司超出該數(shù)額的主張，法院不予支持。

關(guān)于中海公司主張的2020年5月1日至8日期間的空調(diào)制冷費(fèi)一節(jié)，中海公司控制涉案房屋的時間是2020年5月8日，故呂建平應(yīng)當(dāng)按照涉案合同約定支付2020年5月1日至8日期間的空調(diào)制冷費(fèi)，且中海公司主張的空調(diào)制冷費(fèi)的計算方式和金額合理，法院予以支持。

關(guān)于中海公司主張的供暖費(fèi)一節(jié)，呂建平同意支付11180元，法院對此不持異議。

關(guān)于中海公司主張的違約金一節(jié)，中海公司主張依據(jù)涉案合同第十一條第五款之約定：“合同未到期除以上原因外如有一方需提前終止合同，應(yīng)提前二個月以書面形式通知對方，雙方協(xié)商一致后方可終止合同，無論甲、乙方任何一方提出解約，提出解約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嗪贤趦?nèi)租金的5％的違約金?！鄙姘负贤抵泻９咎岢鼋獬贤湟罁?jù)該條款主張違約金確屬不當(dāng)，且其在解除涉案合同不足一個月的時間將涉案房屋再行出租，違約責(zé)任應(yīng)以損失為限，履約保證金已足以彌補(bǔ)其損失，故對中海公司的該項(xiàng)訴訟請求，法院不予支持。

一審法院判決：一、北京中海盛業(yè)科技有限公司于判決生效之日起7日內(nèi)支付呂建平裝修損失200000元；二、呂建平于判決生效之日起7日內(nèi)支付北京中海盛業(yè)科技有限公司2020年2月15日至2020年5月8日期間的租金103665元；三、呂建平于判決生效之日起7日內(nèi)支付北京中海盛業(yè)科技有限公司供暖費(fèi)11180元；四、呂建平于判決生效之日起7日內(nèi)支付北京中海盛業(yè)科技有限公司空調(diào)費(fèi)408元；五、駁回呂建平的其他訴訟請求；六、駁回北京中海盛業(yè)科技有限公司的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。本案中，呂建平與中海公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。現(xiàn)呂建平與中海公司均認(rèn)可涉案合同已解除，一審法院依據(jù)合同實(shí)際履行情況及雙方發(fā)出解除合同的意思表示，認(rèn)定呂建平要求解除合同并欠付租金的行為屬于違約，認(rèn)定案涉合同于2020年5月8日解除，均屬正確。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院對呂建平主張的履約保證金不予退還，正確。因中海公司在雙方合同解除不足一個月便將涉案房屋在行出租，上述保證金足以彌補(bǔ)中海公司的損失，故一審法院對其公司主張的違約金不予支持，并無不當(dāng)。

關(guān)于中海公司上訴主張不用承擔(dān)呂建平主張的裝修損失一節(jié)，本院認(rèn)為因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。本案中，根據(jù)在案證據(jù)及當(dāng)事人陳述，呂建平實(shí)際對涉案房屋進(jìn)行了裝修、購置了桌椅，且支出了燃?xì)飧脑熨M(fèi)，經(jīng)一審法院詢問，中海公司認(rèn)可呂建平騰退后其公司未對房屋進(jìn)行再裝修，且不同意返還呂建平留下的桌椅，桌椅由現(xiàn)在的承租方正在使用。據(jù)此，本院認(rèn)為中海公司應(yīng)在一定利用價值內(nèi)對呂建平適當(dāng)補(bǔ)償，一審法院綜合考慮案涉合同實(shí)際履行情況，酌定中海公司支付呂建平裝修損失200000元并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于中海公司主張呂建平欠付其公司2019年11月15日至2020年5月8日期間的租金一節(jié)，本院認(rèn)為現(xiàn)雙方就涉案合同第四條租賃期限中約定的75天免租期的具體指向存在爭議，應(yīng)當(dāng)按照所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠信原則，確定該條款意思表示的含義。一審法院結(jié)合中海公司在2020年5月8日向呂建平發(fā)送的《通知》內(nèi)容及交易習(xí)慣，對中海公司上述主張不予采信，認(rèn)定呂建平欠付2020年2月15日至2020年5月8日期間的租金，并無不當(dāng)，本院亦予以確認(rèn)。

綜上所述，中海公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)10328元，由北京中海盛業(yè)科技有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　張玉賢

審 判 員　耿燕軍

審 判 員　劉　潔

二〇二一年二月九日

法官助理　韓舒同

書 記 員　岳國英