上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：祁桂清（張某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

被上訴人（原審原告）：叢某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：田菲，北京市銀奧律師事務所律師。

委托訴訟代理人：韋珍祎，北京市銀奧律師事務所律師。

上訴人張某某因與被上訴人叢某房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（2020）京0102民初14343號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月20日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員宋猛獨任審理，于2021年1月28日公開開庭審理了本案。上訴人張某某之委托代理人祁桂清、任博文、被上訴人叢某之委托代理人韋珍祎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

張某某上訴請求：撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判駁回叢某的訴訟請求。事實和理由：一、案涉協(xié)議簽訂背景。張某某與懷來縣東花園鎮(zhèn)太師莊村村民委員會（以下簡稱村委會）于2008年5月15日簽訂《協(xié)議書》，約定村委會將其所有的位于村北湖邊的野樹林馬術俱樂部提供給張某某經營，經營期限自2008年5月15日起至2037年5月5日止，村委會為張某某提供場地一處，東以大壩西岸起西147米，南北100米。此外，還約定了管理費及支付方式等其他內容。協(xié)議簽訂后，村委會于2008年6月16日出具證明一份，列明地上建筑物的種類、數(shù)量、面積等，及明確權屬歸張某某。后，張某某經營上述俱樂部期間，于2014年7月24日與叢某簽訂《協(xié)議書》，約定將俱樂部中部分房屋進行轉讓。二、張某某與叢某間《協(xié)議書》系有效合同。依據(jù)《合同法》第52條之規(guī)定，有下列情形之一的，協(xié)議應為無效：1.一方以欺詐脅迫手段訂立合同，損害國家利益的；2.惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的；3.以合法形式掩蓋非法目的的；4.損害社會公共利益的；5.違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的。本案所涉協(xié)議不符合上述合同無效的任何情形，其系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，依法應當認定為有效合同。三、案涉房屋所屬旅游區(qū)系政府大力支持并宣傳項目。懷來縣概況、懷來縣人民政府辦公室關于印發(fā)《懷來縣加快發(fā)展旅游業(yè)的實施意見》的通知、張家口日報、懷藝刊物及各種懷來縣旅游宣傳地圖等均對于案涉房屋所屬旅游區(qū)進行大量宣傳，政府給予大力支持。環(huán)保局等執(zhí)法部門在執(zhí)法監(jiān)察過程中均顯示項目正常經營，并不存在違法情形。四、合同履行過程中，行政強制導致合同履行不能的法律風險應由叢某自行承擔。案涉協(xié)議簽訂后，張某某已依約交付案涉標的物，交付完成后，包括但不限于行政強制在內的所有可能致使標的物滅失的風險應由叢某自行承擔，張某某不存在違約行為，標的物滅失的風險不應由答辯人來承擔。五、退一步講，如認定案涉協(xié)議無效，則叢某亦存在過錯，對于案涉損失應承擔與其過錯程度相應的責任。叢某作為完全民事行為能力人，對于案涉協(xié)議的簽訂，依法應盡充分注意義務，其明知案涉房屋無房產證等相關手續(xù)的情況下仍與張某某達成協(xié)議，其自身亦存在過錯，依法應在其自身過錯范圍內承擔責任。

叢某辯稱：同意一審判決，請求駁回張某某的上訴請求。

叢某向一審法院起訴請求：1.請求法院判令叢某與張某某于2014年7月24日簽署的《協(xié)議書》無效，張某某返還叢某支付的購買小院及涼棚地塊的價款30萬元；2.請求法院判令張某某賠償叢某裝修費、改擴建的經濟損失共計20萬；3.請求法院判令張某某承擔訴訟費用。

一審法院認定事實：張某某系河北省張家口市懷來縣東花園鎮(zhèn)太師莊村村民。2014年7月24日，張某某（甲方）與叢某（乙方）簽訂《協(xié)議書》。約定內容如下：“鑒于：乙方已經租賃承包經營甲方京西草原游樂園‘野樹林馬術俱樂部’中的餐廳與客房；現(xiàn)經過甲、乙雙方充分友好協(xié)商，就乙方向甲方購買其中兩處小院及涼棚地塊相關權益的事宜，達成一致協(xié)議如下：一、野樹林馬術俱樂部客房東南角兩處小院，及位于院外的衛(wèi)生間一間（以下統(tǒng)稱‘小院’）；由乙方向甲方一次性購頭，甲方對該兩處小院及衛(wèi)生間的權利全部歸乙方所有。二、野樹林馬術俱樂部客房及餐廳門前林地的北側，有甲方搭設的供游客休息的涼棚，涼棚所在地塊四至為：（以下簡稱‘涼棚地塊’）面積為：300平方米；由乙方一次性向甲方購買，甲方對涼棚地塊的權利全部歸乙方所有。三、甲方必須保證其對小院及涼棚地塊的合法權利，確保其有權出讓給乙方，如遇第三方、村委會或政府相關部門等向乙方主張權利，要求收回小院及涼棚地塊的，視為甲方違約，甲方應積極出面協(xié)調處理，保障乙方對小院及涼棚地塊的完整權利，否則甲方應退還乙方已經支付的全部款項，并支付乙方已付款項30%的違約金：如在拆遷前，發(fā)生前述情況的，甲方同意有關拆遷收益全部歸乙方所有。四、甲方轉讓涼棚地塊后，乙方有權根據(jù)經營需要在該地塊上建房、搭棚或進行改造改建等，甲方承諾負責辦理乙方前述行為所需的一切必要審批手續(xù)，負責協(xié)調村委會關系。五、乙方購買小院及涼棚地塊后，如遇政府或其他形式拆遷，小院所得的一切拆遷補償及收益（包括不限于征地補償、房屋地上物補償、經營損失補償、安家費、搬遷費等）均歸乙方所有；涼棚地塊所得的一切拆遷補償及收益甲、乙雙方各占一半。六、甲方轉讓小院及涼棚地塊后，不得反悔；無論甲方以何種理由反悔，致使本協(xié)議無效的，甲方應3倍退還乙方已付款項；如遇拆遷甲方反悔的；甲方無條件同意小院及涼棚地塊的所有拆遷補償歸乙方所有。本條款不因本協(xié)議無效而喪失效力，本條款系甲、乙雙方依據(jù)誠實信用原則而訂立。七、乙方購買小院及涼棚地塊的總價款為叁拾萬元人民幣，乙方于本協(xié)議簽訂后10日內，一次性支付貳拾萬元人民幣；在2015年6月1日前，乙方支付壹拾萬元人民幣。八、本協(xié)議簽訂后三日內，甲方向乙方交付小院及涼棚地塊，騰退所有甲方物品，未騰退的歸乙方處置：乙方可以根據(jù)經營需要對小院及涼棚地塊進行改造和建設，甲方無異議。九、甲、乙雙方履行本協(xié)議內容產生爭議的，應首先友好協(xié)商解決，無法協(xié)商解決的，甲、乙雙方同意提交乙方所在地有管轄權的法院解決?！?/p>

關于合同履行情況，叢某依約向張某某支付轉讓款30萬元。2018年6月，懷來縣政府認定包括涉案小院在內的地上建筑物均為無任何水務部門審批的違章建筑。懷來縣水務局向叢某送達了《責令停止違法行為通知書》，此后政府將上述違章建筑予以全部拆除。

庭審中，雙方確認涉案“兩處小院”在出賣給叢某之前存在房屋六間，該六間房屋為張某某自行在村集體土地上所建，無任何規(guī)劃及建設手續(xù)。叢某主張其對包括涉案小院房屋及地塊在內2900余平米區(qū)域進行改擴建及裝修，花費200余萬元，估算涉案小院房屋及地塊的裝修損失為20萬元。為證明其主張，叢某提交2014年-2018年支出憑證若干予以證明。張某某對證據(jù)的真實性不予認可，主張涉案小院6間房屋交給叢某時系精裝修房，即使存在擴建叢某亦應自行承擔責任。

一審法院認為，涉訴房屋屬于在村集體土地上建造的房屋，該房屋不屬于城市房地產，就該房屋買賣所簽訂合同的效力應參照買賣農村宅基地上房屋的合同效力予以認定。叢某非太師莊村集體經濟組織成員，不享有太師莊村集體土地的使用權，故叢某和張某某之間的就涉案小院及地塊的買賣事宜簽署的協(xié)議書應屬無效。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還。故叢某要求張某某返還30萬元存在事實及法律依據(jù)，法院予以支持。關于賠償損失，雙方對于合同無效都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案叢某在簽訂合同時不具備購買集體土地上房屋的資格，且叢某在簽合同時未見到合法有效的建設規(guī)劃手續(xù)均是不爭的事實。此外，叢某的自行擴建行為亦未獲得政府及相關部門許可，故在涉案地上違章建筑物均被拆除無法查明損失結果的情況下，叢某有關賠償損失的訴訟請求，依據(jù)不足，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，一審法院于2020年11月判決如下：一、確認張某某與叢某于2014年7月24日就“兩處小院及涼棚地塊”簽署的《協(xié)議書》無效；二、自判決生效之日起7日內，張某某返還叢某300000元；三、駁回叢某的其他訴訟請求。如果張某某未按判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，當事人沒有提交新證據(jù)，本院對一審法院查明的相關事實予以確認。

本院認為，因涉訴房屋屬于在村集體土地上建造的房屋，該房屋不屬于城市房地產，故一審法院認為該房屋買賣所簽訂合同的效力應參照買賣農村宅基地上房屋的合同效力予以認定，是正確的。叢某和張某某之間就涉案小院及地塊的買賣事宜所簽訂的《協(xié)議書》是否有效的判斷標準之一為叢某是否屬于太師莊村集體經濟組織成員，而叢某并非該村集體經濟組織成員，其不享有太師莊村集體土地的使用權，故叢某和張某某所簽訂上述《協(xié)議書》應屬無效。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還。依據(jù)上述法律規(guī)定，張某某因《協(xié)議書》所取得的30萬元，應當返還給叢某。張某某主張《協(xié)議書》有效并不同意返還30萬元的上訴請求，缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，張某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費5800元，由張某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　宋猛

二〇二一年一月二十九日

法官助理　宋佳

書 記 員　孫涵