上訴人（原審被告、反訴原告）：北京擎天波科技有限公司，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)新房子**院。

法定代表人：張毅，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：于瀚然，北京市嘉安律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京南洋華某商貿(mào)有限公司，，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)新房子**院

法定代表人：李尚武，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張廣秋，北京市中翔律師事務(wù)所律師。

上訴人北京擎天波科技有限公司（下稱(chēng)“擎天波公司”）因與被上訴人北京南洋華某商貿(mào)有限公司（下稱(chēng)“南洋華某公司”）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2019）京0106民初25781號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

擎天波公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審法院民事判決，依法改判，一、二審訴訟費(fèi)用由南洋華某公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：南洋華某公司向法庭提供以虛假身份簽訂的合同，且為掩蓋真相而不向法庭提交真實(shí)合同；按照雙方的協(xié)議，房租應(yīng)先在南洋華某公司的借款、占款中扣抵，在2014年12月22日李尚武所作電費(fèi)統(tǒng)計(jì)中，雙方更進(jìn)一步明確了該期以及今后的租金、電費(fèi)均從南洋華某公司及其法定代表人李尚武的欠款中扣除；無(wú)論租賃合同是否有效，在房屋使用費(fèi)已涵蓋衛(wèi)生費(fèi)的情況下，不應(yīng)再以“誰(shuí)使用，誰(shuí)承擔(dān)”判令使用人再行支付衛(wèi)生費(fèi)；擎天波公司如約履責(zé)，按時(shí)足額支付所有費(fèi)用，并代南洋華某公司繳納了新房子75號(hào)院整院2010年5月份的電費(fèi)，只因代繳時(shí)間發(fā)生在擎天波公司向南洋華某公司交清所有費(fèi)用之前，所以一審法院不支持擎天波公司所提扣減的答辯意見(jiàn)，一審法院未能正確認(rèn)定事實(shí)且出現(xiàn)邏輯錯(cuò)誤，擎天波公司向南洋華某公司交清所有費(fèi)用與擎天波公司替南洋華某公司交清繳納電費(fèi)并不沖突。

南洋華某公司同意一審判決，不同意擎天波公司的上訴主張。

南洋華某公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.擎天波公司支付拖欠的房租945727.52元；2.擎天波公司支付拖欠的衛(wèi)生費(fèi)21600元（以200元／月為標(biāo)準(zhǔn)，自2007年4月計(jì)算至2016年3月共計(jì)9年108個(gè)月）、電費(fèi)46000元；3.擎天波公司支付違約金1371304.9元（以945727.52元為基數(shù)，按照每月1%的標(biāo)準(zhǔn)，自2007年10月2日起，計(jì)算至2019年11月31日，共計(jì)145個(gè)月）；4.訴訟費(fèi)由擎天波公司承擔(dān)（以上1至3項(xiàng)共計(jì)2384632.42元）。

擎天波公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.南洋華某公司返還未實(shí)際發(fā)生的租金480428.47元；2.南洋華某公司支付利息（以480428.47元為基數(shù)，按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算，自2016年4月8日計(jì)算至實(shí)際支付之日止）；3.反訴費(fèi)用由南洋華某公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2007年3月23日，《房屋租賃合同》，約定“甲方將其合法擁有的位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)新房村的廠房場(chǎng)地房屋（北京市農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（使用）登記證，編號(hào)：0217020）等設(shè)備租賃于乙方使用。租賃面積為1003.4平方米。租賃期限為5年，自2007年4月1日起至2012年4月1日止。租金為每年164808.45元。交費(fèi)方式：先支付半年82404.23元，余款82404.23元在2007年10月1日前支付。乙方每月用電按電表數(shù)顯示數(shù)字，每月5日前交給甲方。按每度1元計(jì)算。甲方如不按期提供租賃物，每過(guò)期一個(gè)月則向乙方交納租金總額1%的違約金。乙方過(guò)期交納租金的，每過(guò)期一個(gè)月則向甲方交納租金總額1%的違約金。本合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。由乙方交納衛(wèi)生費(fèi)每月200元……”，先天恢弘公司在乙方（蓋章）處蓋章，張毅在授權(quán)代表處簽字，甲方（蓋章）處和其下方授權(quán)代表處均無(wú)蓋章或簽字；2007年4月2日，李尚武與先天恢弘公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，載明“根據(jù)雙方簽訂《房屋租賃合同》第9項(xiàng)其它第1條之規(guī)定：‘本合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)’。一、室內(nèi)辦公區(qū)走道91.44㎡，每年由租賃單位各承擔(dān)50%租金，金額為：7509.51元。二、根據(jù)‘先天科技公司’辦公需要，據(jù)所提供裝修方案，改造裝修款30689元。經(jīng)雙方協(xié)商，出租單位負(fù)擔(dān)裝修款10000元整，余下裝修款由‘先天科技公司’負(fù)擔(dān)”，先天恢弘公司在乙方（蓋章）處蓋章、張毅在乙方授權(quán)代表處簽字，李尚武在甲方授權(quán)代表處簽字，甲方（蓋章）處無(wú)蓋章；一審?fù)徶?，雙方均認(rèn)可先天恢弘公司簽訂的上述《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的權(quán)利義務(wù)由擎天波公司承受，甲方權(quán)利義務(wù)由南洋華某公司承受；上述合同簽訂后，南洋華某公司于2007年4月12日將涉案租賃場(chǎng)地交付擎天波公司使用，擎天波公司于2007年4月7日向南洋華某公司支付86158.99元；

2007年8月27日，南洋華某公司（出租方，下稱(chēng)“甲方”）與擎天波公司（承租方，下稱(chēng)“乙方”）簽訂《房屋租賃合同》，載明“一、租賃物情況1.甲方將其合法擁有的位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)新房子村75號(hào)的廠房場(chǎng)地房屋（北京市農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（使用）登記證，編號(hào)：0217020）等設(shè)備租賃于乙方使用，本租賃物采取包租的方式，由甲方負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。2.租賃面積為589.4平方米。二、租賃期限1.租賃期限為5年，自2007年8月27日起至2012年8月26日止……三、租賃費(fèi)1.租金標(biāo)準(zhǔn)：每年96808.95元。2.交費(fèi)方式：年付……五、水、電、暖氣費(fèi)用1.乙方每月用電按電表數(shù)顯示數(shù)字，每月5日前交給甲方。按每度1元計(jì)算。合同有效期內(nèi)，未經(jīng)雙方協(xié)商一致，甲方不得單方漲價(jià)。2.水費(fèi)不另外收取……七、違約責(zé)任1.甲方如不按期提供租賃物，每過(guò)期一個(gè)月則向乙方交納租金總額1%的違約金。2.乙方過(guò)期交納租金的，每過(guò)期一個(gè)月則向甲方交納租金總額1%的違約金……九、其他……5、甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)大院門(mén)前三包、衛(wèi)生、綜合治理及安全保衛(wèi)等工作”，南洋華某公司在甲方（蓋章）處蓋章，南洋華某公司法定代表人李尚武在甲方授權(quán)代表處簽字，擎天波公司在乙方（蓋章）處蓋章，擎天波公司法定代表人張毅在乙方授權(quán)代表處簽字；南洋華某公司對(duì)該合同的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為雙方合同未到期就續(xù)簽，租金應(yīng)按照第一次約定的每年164808.45元計(jì)算；

2011年1月2日，南洋華某公司（甲方、出租方）與擎天波公司（乙方、承租方）簽訂《房屋租賃合同》，載明“一、租賃物情況1.甲方將其合法擁有的位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)新房子村75號(hào)的廠房場(chǎng)地房屋（北京市農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（使用）登記證，編號(hào)：0217020）等設(shè)備租賃于乙方使用。2.租賃面積為600平方米。二、租賃期限1.租賃期限為1年，自2011年1月10日起至2012年1月9日止。2.租賃期滿前30天內(nèi)，甲、乙雙方如續(xù)租，可協(xié)商進(jìn)行。同等租賃條件下，乙方有優(yōu)先權(quán)。三、租賃費(fèi)1.租金標(biāo)準(zhǔn)：每年100000元。2.交費(fèi)方式：（1）先支付30000元。（2）余款70000元在2011年10月1日前支付……五、水、電、暖氣費(fèi)用1.乙方每月用電按電表顯示數(shù)字，每月5日前交給甲方。按每度l元計(jì)算。2.水費(fèi)暫不收取，如遇國(guó)家水費(fèi)收取時(shí)，參照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用……七、違約責(zé)任1.甲方如不按期提供租賃物，每過(guò)期一個(gè)月則向乙方交納租金總額1%的違約金。2.乙方過(guò)期交納租金的，每過(guò)期一個(gè)月則向甲方交納租金總額1%的違約金……九、其它……5.由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)門(mén)前三包、衛(wèi)生、綜合治理及安全保衛(wèi)等工作，乙方負(fù)責(zé)提供協(xié)助甲方支付相關(guān)費(fèi)用”；

2011年12月9日，南洋華某公司就位于北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)新房子村75號(hào)的廠房場(chǎng)地房屋租賃事宜與擎天波公司繼續(xù)簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限自2012年1月10日起至2017年1月9日止，租金標(biāo)準(zhǔn)為每年100000元（無(wú)遞增），交付方式變更為半年付；其中第十一條第二款約定乙方已付清本合同生效日前的所有租賃費(fèi)、電費(fèi)以及其他應(yīng)付費(fèi)用，該條第五款約定本合同簽字、蓋章后生效；南洋華某公司在甲方（蓋章）處蓋章，南洋華某公司法定代表人李尚武在甲方授權(quán)代表處簽字，擎天波公司在乙方（蓋章）處蓋章，擎天波公司法定代表人張毅在乙方授權(quán)代表處簽字，日期為2011年12月9日；擎天波公司對(duì)該協(xié)議認(rèn)可，南洋華某公司稱(chēng)該協(xié)議是為抵御供電局對(duì)擎天波公司私接電表的追查，但未提交證據(jù)予以證明。

為證明其具有合法轉(zhuǎn)租權(quán)，南洋華某公司提交北京花順旺建筑五金商行（下稱(chēng)“花順旺商行”）《北京市農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（使用）登記證》（證件編號(hào)：0217020）；2006年4月26日，花順旺商行出具證明，載明“我商行同意，北京延發(fā)工電工程技術(shù)咨詢(xún)有限公司，對(duì)外轉(zhuǎn)租我商行依法占有、使用的位于北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)新房村的廠房、場(chǎng)地、設(shè)備等。[見(jiàn)北京市農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（使用）登記證，證件編號(hào)為：0217020]該地塊及地上物的租賃收益歸北京延發(fā)工電工程技術(shù)咨詢(xún)有限公司所有。由簽發(fā)之日起有效期五年”；

2006年5月10日，花順旺商行（甲方）與北京延發(fā)工電工程技術(shù)咨詢(xún)有限公司（下稱(chēng)“延發(fā)工電公司”）（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定“甲方將位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)新房村的廠房場(chǎng)地房屋及設(shè)備等出租給乙方使用，出租物面積3800平方米。租賃期間為5年，自2006年5月10日至2010年5月10日止。2006年6月20日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，補(bǔ)充約定根據(jù)雙方共同利益，甲方同意乙方轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租；乙方對(duì)外部分轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，不得超過(guò)原雙方合同約定有效時(shí)間2010年5月10日”；

2012年5月10日，花順旺商行（甲方）與南洋華某公司（乙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定甲乙雙方根據(jù)2007年7月30日雙方簽訂房屋租賃合同內(nèi)容，及2009年2月10日補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容。續(xù)簽一年（2012年5月10日至2013年5月10日），年租金39萬(wàn)元。雙方于2015年5月10日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，續(xù)簽一年（2015年5月11日至2016年5月10日），年租金41萬(wàn)元。

擎天波公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為按照相關(guān)法律規(guī)定，具備建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定為合法有效，花順旺商行與南洋華某公司簽訂的合同有效期到2016年5月10日，故南洋華某公司、擎天波公司之間的合同期限最多到2016年5月10日。

為證明在南洋華某公司、擎天波公司合同履行期間，出現(xiàn)法定解除合同情形，南洋華某公司提供花順旺商行發(fā)布的如下通知3份：2016年3月10日，花順旺商行發(fā)布通知，主要內(nèi)容為“為疏解非首都功能，清除安全隱患等，花順旺商行依照上級(jí)相關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)轄區(qū)內(nèi)集體產(chǎn)權(quán)的所有租戶(hù)、餐飲、小食品、輪胎修理進(jìn)行一次性通知，各住戶(hù)依照要求自接到通知起至2016年3月30日前全部搬出”；2016年3月22日，花順旺商行發(fā)布通知，主要內(nèi)容為“再次通知住戶(hù)于3月30日前務(wù)必搬離，花順旺商行于2016年3月31日開(kāi)始停電、停水”；2016年4月14日，花順旺商行發(fā)布通知，主要內(nèi)容為“再次通知住戶(hù)搬出，并于2016年4月15日進(jìn)行斷電和清理工作”。南洋華某公司對(duì)3份通知的真實(shí)性及證明目的均認(rèn)可。

2016年4月8日，擎天波公司與花順旺商行簽訂的《協(xié)議》，主要內(nèi)容為“因擎天波公司新址房屋正在裝修，雙方協(xié)商，擎天波公司自愿自2016年4月8日至2016年6月8日臨時(shí)租用花順旺商行房屋。租金每月1萬(wàn)元，2016年4月8日一次交花順旺商行租金2萬(wàn)”。一審?fù)徶校涎笕A某公司、擎天波公司均認(rèn)可雙方租賃合同于2016年4月8日解除，合同解除后租賃房屋未交還南洋華某公司，擎天波公司自2018年從涉案房屋內(nèi)搬出。

關(guān)于衛(wèi)生費(fèi)，南洋華某公司提供收據(jù)及北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)花木種苗中心流動(dòng)人口管理站于2019年9月20日開(kāi)具的《證明》一份，《證明》載明“收到北京延發(fā)工電工程技術(shù)咨詢(xún)有限公司，北京南洋華某商貿(mào)有限公司承租花鄉(xiāng)地區(qū)新房子村75號(hào)院衛(wèi)生費(fèi)，從2006年至2016年2月，共計(jì)117月，衛(wèi)生費(fèi)共52300元（大寫(xiě)：伍萬(wàn)貳仟叁佰元整）”，同時(shí)南洋華某公司提供的收據(jù)顯示南洋華某公司于2016年1月1日向北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)花木種苗中心流動(dòng)人口管理站交納衛(wèi)生費(fèi)1200元。擎天波公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為按照合同約定，擎天波公司不承擔(dān)衛(wèi)生費(fèi)，收取衛(wèi)生費(fèi)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具發(fā)票，對(duì)北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)花木種苗中心流動(dòng)人口管理站收取衛(wèi)生費(fèi)的資格和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)存疑。

關(guān)于電費(fèi)，南洋華某公司、擎天波公司均認(rèn)可2014年12月28日前電費(fèi)已結(jié)清，2014年12月29日至2016年3月10日的電費(fèi)已由南洋華某公司交納。關(guān)于電費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，南洋華某公司稱(chēng)其提交的工作筆記中顯示擎天波公司交納最后一期電費(fèi)為3604.4元，故按每月3604.4元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。擎天波公司不認(rèn)可該計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，并提交2016年12月20日花順旺商行開(kāi)具的收據(jù)，其右上角寫(xiě)明“電底11777”，用于證明2016年4月8日擎天波公司與花順旺商行簽訂了租賃合同，花順旺商行記錄的交接時(shí)的電表底數(shù)為11777度，故2014年12月28日至2016年4月8日期間，擎天波公司共用電11777度。同時(shí)，擎天波公司提交發(fā)票兩張及花順旺商行2010年11月22日出具的證明，載明“花鄉(xiāng)供電所，我單位同意2010年5月份電費(fèi)4207.25元由擎天波公司交納發(fā)票開(kāi)擎天波公司”，用于證明擎天波公司于2010年2月1日替南洋華某公司交納電費(fèi)4190.49元、違約金16.76元，應(yīng)予以扣除。南洋華某公司對(duì)此不予認(rèn)可。一審?fù)徶?，雙方均認(rèn)可未對(duì)電表數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)。

對(duì)于反訴的訴訟請(qǐng)求，擎天波公司提交支票存根8張、發(fā)票3張、轉(zhuǎn)賬支票2張、先天恢弘公司企業(yè)信息查詢(xún)單、先天恢弘公司的交通銀行北京分行對(duì)賬單、交通銀行北京市分行銀行流水、擎天波公司交通銀行北京分行財(cái)務(wù)查詢(xún)單/回單補(bǔ)制申請(qǐng)書(shū)等證據(jù)，以證明其按期足額繳納了租金，且多支付了480428.47元租金。上述證據(jù)顯示10筆支付情況，分別為“第一筆：轉(zhuǎn)賬支票存根號(hào)03572217，金額75858.49；第二筆：轉(zhuǎn)賬支票存根號(hào)03572218，金額45000；第三筆：轉(zhuǎn)賬支票存根號(hào)04318346，金額100000；第四筆：轉(zhuǎn)賬支票存根號(hào)05111145，金額100000；第五筆：轉(zhuǎn)賬支票存根號(hào)05111147，金額100000；第六筆：轉(zhuǎn)賬支票存根號(hào)05111148，金額

100000；第七筆：轉(zhuǎn)賬支票存根號(hào)07122303，金額420000；第八筆：轉(zhuǎn)賬支票存根號(hào)07122313，金額401986.88；第九筆：轉(zhuǎn)賬支票存根號(hào)00871092，金額60000，用途處書(shū)寫(xiě)‘借款’兩字；第十筆：轉(zhuǎn)賬支票存根號(hào)00871093，金額30000，用途處書(shū)寫(xiě)‘借款’兩字”。對(duì)于第一筆和第二筆，南洋華某公司認(rèn)可擎天波公司通過(guò)其關(guān)聯(lián)公司先天恢弘公司向其支付了租金86158.99元；對(duì)于第三至第六筆，南洋華某公司對(duì)其不予認(rèn)可，認(rèn)為該4筆沒(méi)有任何標(biāo)注，并稱(chēng)該4筆是擎天波公司用來(lái)套現(xiàn)的；對(duì)于第七筆和第八筆，南洋華某公司對(duì)其真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，認(rèn)為無(wú)法辨別錢(qián)款性質(zhì)；對(duì)于第九筆和第十筆，南洋華某公司對(duì)其真實(shí)性不認(rèn)可，且認(rèn)為第九筆和第十筆轉(zhuǎn)賬支票的用途均標(biāo)注為借款，對(duì)其關(guān)聯(lián)性亦不認(rèn)可。

一審法院另查：張毅于2016年9月23日以民間借貸糾紛為由向一審法院起訴李尚武、南洋華某公司等，一審法院于2017年12月1日作出（2016）京0106民初20690號(hào)民事判決；在該案中，張毅提交先天恢弘公司于2009年5月31日出具的《聲明》載明“截止至2009年5月，本公司受張毅委托向李尚武共交付了24張交通銀行轉(zhuǎn)賬支票，支票票號(hào)分別是……4318346……5111145、5111147、5111148……上述款項(xiàng)均系本公司受張毅委托轉(zhuǎn)出之款項(xiàng)，款項(xiàng)所涉?zhèn)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系由張毅與李尚武另行結(jié)算，與本公司無(wú)涉”，擎天波公司于2016年8月22日出具的《情況說(shuō)明》載明“我公司于2009年10月至2013年1月期間交付李尚武的轉(zhuǎn)賬支票款項(xiàng)均系受我公司股東兼法定代表人張毅之委托，出借給李尚武的款項(xiàng)。明細(xì)：2009年10月12日支票號(hào)7122303金額420000元；2010年2月8日支票號(hào)7122313金額401986.88元；2011年12月31日支票號(hào)871092金額60000元；2011年12月31日支票號(hào)871093金額30000元”；該案中，張毅于2017年5月15日提交《關(guān)于資金明細(xì)單的說(shuō)明》載明“……我又給了李（尚武）一張先天公司10萬(wàn)的支票（票據(jù)號(hào)4318346），李也按時(shí)拿回（現(xiàn)金）……2008年3月，李問(wèn)我是否需要換現(xiàn)金，我給了他3張先天公司的支票（票據(jù)號(hào)5111145/47/48），共計(jì)30萬(wàn)元，這次李按時(shí)拿回來(lái)了……2009年10月，李尚武找我說(shuō)借款42萬(wàn)，我給了他一張擎天波公司的轉(zhuǎn)賬支票，票號(hào)7122303。2010年2月，李尚武又提出需要走下帳，我給了他一張擎天波公司的轉(zhuǎn)賬支票，票號(hào)7122313，金額

401986.88元，李說(shuō)支票入賬后就提現(xiàn)金出來(lái)給我，但李未給……2011年12月31日，李說(shuō)他生意需要周轉(zhuǎn)，又從我處借走了9萬(wàn)元，讓我開(kāi)成兩張支票（票據(jù)號(hào)871092/93）……”。

此外，經(jīng)一審法院向北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)豐臺(tái)分局調(diào)查，該委員會(huì)出具京規(guī)自豐函【2020】99號(hào)函，載明未查詢(xún)到圖示北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)新房子村75號(hào)建筑的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

一審法院認(rèn)為：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效；本案中，南洋華某公司與擎天波公司簽訂《房屋租賃合同》，約定南洋華某公司將豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)新房子村75號(hào)的廠房場(chǎng)地房屋出租給擎天波公司使用；經(jīng)法院調(diào)查，該涉案房屋未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，故雙方簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效，但考慮到南洋華某公司已將涉案房屋交付擎天波公司使用，故南洋華某公司可要求擎天波公司支付使用費(fèi)；根據(jù)雙方2011年12月9日《房屋租賃合同》中的約定，可以看出雙方就擎天波公司已經(jīng)付清2011年12月9日前使用涉案房屋應(yīng)付的全部費(fèi)用達(dá)成一致；擎天波公司主張其已經(jīng)全額支付使用涉案房屋期間的費(fèi)用，但在擎天波公司法定代表人張毅訴南洋華某公司法定代表人李尚武民間借貸糾紛案件中，其自認(rèn)票據(jù)號(hào)為4318346、5111145、5111147、5111148的四張支票是用于向李尚武兌換現(xiàn)金，且李尚武已經(jīng)支付完畢，故該款項(xiàng)與本案無(wú)關(guān)，張毅在該案中自認(rèn)票據(jù)號(hào)為7122303、7122313的兩張支票為李尚武向其借款及走賬需要，且該兩筆支票的時(shí)間均早于2011年12月9日，擎天波公司亦未提交充分證據(jù)證明該兩筆款項(xiàng)為支付2011年12月9日之后涉案房屋的使用費(fèi)，故法院不予認(rèn)可；對(duì)于票據(jù)號(hào)為871092、871093的兩張支票，其轉(zhuǎn)賬支票存根用途處均書(shū)寫(xiě)“借款”兩字，擎天波公司未提交充分證據(jù)證明該兩筆款項(xiàng)為支付涉案房屋使用費(fèi)，故法院不予認(rèn)可；庭審中，雙方均認(rèn)可擎天波公司于2016年4月8日與花順旺商行簽訂的《協(xié)議》，當(dāng)日南洋華某公司與擎天波公司簽訂的《房屋租賃合同》不再履行，故擎天波公司應(yīng)向南洋華某公司支付2011年12月10日至2016年4月7日使用費(fèi)，具體數(shù)額由法院予以酌定；擎天波公司要求南洋華某公司返還租金及利息的反訴請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

南洋華某公司要求擎天波公司支付2014年12月29日至2016年3月10日電費(fèi)，擎天波公司認(rèn)可該時(shí)段電費(fèi)已由南洋華某公司繳納，且未提交證據(jù)證明其已經(jīng)向南洋華某公司支付，故擎天波公司應(yīng)向南洋華某公司予以支付。關(guān)于具體數(shù)額，由于雙方均認(rèn)可未對(duì)電表數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，且擎天波公司已于2018年從涉案房屋搬出，現(xiàn)不具備核對(duì)條件，故法院綜合考慮擎天波公司之前支付電費(fèi)的情況予以酌定。對(duì)于擎天波公司主張應(yīng)扣除其于2010年5月代替南洋華某公司交納的電費(fèi)4207.25元，根據(jù)2011年12月9日雙方簽訂的《房屋租賃合同》，約定擎天波公司已付清本合同生效日前的所有租賃費(fèi)、電費(fèi)以及其他應(yīng)付費(fèi)用。該筆電費(fèi)款項(xiàng)發(fā)生于2011年12月9日之前，故擎天波公司要求扣減的抗辯意見(jiàn)，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予采信。

關(guān)于南洋華某公司要求擎天波公司支付違約金的訴訟請(qǐng)求，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，現(xiàn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效，且南洋華某公司在起訴書(shū)中自認(rèn)雙方關(guān)系非常好，還存在業(yè)務(wù)合作關(guān)系，雙方曾經(jīng)口頭商議待租賃物出現(xiàn)拆遷等原因合同終止或協(xié)商解除時(shí)一并計(jì)算租金等費(fèi)用，南洋華某公司亦未提交證據(jù)證明雙方之后就違約條款再次達(dá)成一致，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

關(guān)于衛(wèi)生費(fèi)，雙方簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效后，衛(wèi)生費(fèi)應(yīng)由實(shí)際使用人承擔(dān)，故南洋華某公司要求擎天波公司支付衛(wèi)生費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院綜合考慮南洋華某公司衛(wèi)生費(fèi)實(shí)際繳納等情況酌情予以確定。

綜上，一審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第二條、第五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，于2020年8月26日判決：一、北京擎天波科技有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付北京南洋華某商貿(mào)有限公司使用費(fèi)433151元；二、北京擎天波科技有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付北京南洋華某商貿(mào)有限公司衛(wèi)生費(fèi)7300元；三、北京擎天波科技有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付北京南洋華某商貿(mào)有限公司電費(fèi)45050元；四、駁回北京南洋華某商貿(mào)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回北京擎天波科技有限公司的反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審期間，擎天波公司提交以下證據(jù)材料，以證明該公司所提上訴主張：1.北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)及國(guó)家企業(yè)信用信息系統(tǒng)截圖；2.“大興項(xiàng)目”土地證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地租賃協(xié)議書(shū)；3.雙方法定代表人之間的談話錄音；4.（2016）京0106民初20690號(hào)民事判決復(fù)印件；5.資金往來(lái)總明細(xì)單及南洋華某銀行對(duì)賬單；6.授權(quán)代理銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)。南洋華某公司不認(rèn)可以上證據(jù)1的證明目的，不認(rèn)可證據(jù)2的關(guān)聯(lián)性及證明目的，不認(rèn)可證據(jù)3的真實(shí)性，不認(rèn)可證據(jù)4至6的關(guān)聯(lián)性。

一審查明的相關(guān)事實(shí)，有雙方陳述及經(jīng)舉證質(zhì)證的證據(jù)相佐，本院予以確認(rèn)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于一審法院酌定擎天波公司繳納的衛(wèi)生費(fèi)及電費(fèi)是否適當(dāng)。

本案中，南洋華某公司與擎天波公司所簽訂的案涉租賃合同已被一審法院確認(rèn)無(wú)效，且雙方對(duì)此認(rèn)定不持異議，本院予以確認(rèn)，被確認(rèn)無(wú)效的合同自合同成立之日起即無(wú)效，對(duì)當(dāng)事人不具有法律約束力;擎天波公司主張其已支付房屋使用費(fèi)故無(wú)需另外支付衛(wèi)生費(fèi)，且其曾為南洋華某公司代繳電費(fèi)，應(yīng)當(dāng)在其應(yīng)繳電費(fèi)中予以扣除；經(jīng)查，在合同已確認(rèn)無(wú)效的情況下，一審法院判決由擎天波公司支付房屋使用費(fèi)的方式返還其在占有使用案涉房屋期間的占用利益，并無(wú)不當(dāng)，而擎天波公司在使用房屋期間所發(fā)生的衛(wèi)生費(fèi)及電費(fèi)與使用費(fèi)的性質(zhì)有所不同，使用費(fèi)是指其因?qū)嶋H占有及利用房屋內(nèi)部空間后所得利益的一種變相返還，而衛(wèi)生費(fèi)及電費(fèi)是由于其在使用案涉房屋期間所發(fā)生的其他必要費(fèi)用，該必要費(fèi)用基于使用行為而發(fā)生，但不同于使用利益之本身，故一審法院將衛(wèi)生費(fèi)及電費(fèi)與房屋使用費(fèi)分別核算，并無(wú)不當(dāng)，擎天波公司關(guān)于使用費(fèi)已涵蓋衛(wèi)生費(fèi)的主張，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信；對(duì)于擎天波公司要求案涉房屋的電費(fèi)應(yīng)當(dāng)扣減其為南洋華某公司代繳電費(fèi)的主張，其提供的花順旺商行2010年11月22日出具的證明記載“花鄉(xiāng)供電所，我單位同意2010年5月份電費(fèi)4207.25元由擎天波公司交納發(fā)票開(kāi)擎天波公司”，該證明所載內(nèi)容并不足以證明其為南洋華某公司代繳電費(fèi)的主張，一審法院結(jié)合雙方已確認(rèn)擎天波公司已付清2011年12月9日之前的所有費(fèi)用，未對(duì)該證明所載的電費(fèi)予以扣減，并無(wú)不當(dāng)，若擎天波公司堅(jiān)持主張?jiān)摴P電費(fèi)系其為南洋華某公司代繳且并未于2011年12月9日之前在其所付相關(guān)費(fèi)用中予以抵扣，可在收集相關(guān)證據(jù)后對(duì)該筆債權(quán)另行起訴。綜上，一審法院審理本案，經(jīng)聽(tīng)取雙方陳述，并經(jīng)舉證質(zhì)證，所作判決并無(wú)不當(dāng)，本院應(yīng)予維持；擎天波公司的上訴理由及上訴請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)25877.00元，由北京擎天波科技有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　耿燕軍

審 判 員　張玉賢

審 判 員　劉　潔

二〇二一年二月二十五日

法官助理　趙雪青

書(shū) 記 員　薛　姌