上訴人（原審被告）：北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，住所地北京市崇文門外大街**院**樓******。

法定代表人：郝振河，董事長。

委托訴訟代理人：趙艷，女，該公司法務(wù)經(jīng)理。

被上訴人（原審原告）：北京市東城區(qū)人防工程管理服務(wù)中心，住所地，住所地北京市東城區(qū)東四北大街**（東四五條**）iv>

法定代表人：李定申，副主任。

委托訴訟代理人：吳躍生，北京雷杰展達(dá)律師事務(wù)所。

被上訴人（原審被告）：北京國瑞物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地北京市東，住所地北京市東城區(qū)國瑞城中區(qū)**樓****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋體; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：張倩倩。

委托訴訟代理人：王開慶，男，該公司員工。

上訴人北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱國瑞地產(chǎn)公司）因與被上訴人北京市東城區(qū)人防工程管理服務(wù)中心（以下簡稱東城區(qū)人防管理中心）、被上訴人北京國瑞物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱國瑞物業(yè)公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初13550號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

國瑞地產(chǎn)公司上訴請求：撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或改判駁回東城區(qū)人防管理中心的全部訴訟請求，訴訟費(fèi)由東城區(qū)人防管理中心承擔(dān)。事實(shí)和理由：國瑞地產(chǎn)公司主張其公司與東城區(qū)人防管理中心于2008年12月30日簽訂《人民防空工程交接書》約定國瑞地產(chǎn)公司將位于東花市三區(qū)A區(qū)公建（以下簡稱涉案人防工程）移交給東城區(qū)人防管理中心，該區(qū)域規(guī)定展示用途為物資庫，平時(shí)作為地下停車位及倉儲(chǔ)歸回遷房業(yè)主使用，由國瑞物業(yè)公司向業(yè)主收取車位租金及車位物業(yè)管理費(fèi)；2016年1月6日至8日，國瑞物業(yè)公司移交向東城區(qū)人防管理中心支付2008年1月1日至2013年12月31日期間的人防工程使用費(fèi)，一審法院判決國瑞地產(chǎn)公司支付本案中的人防工程使用費(fèi)缺乏事實(shí)依據(jù)，按照建筑面積收取人防工程使用費(fèi)有悖于公平公正。

東城區(qū)人防管理中心辯稱，同意一審判決。

國瑞物業(yè)公司辯稱，同意一審判決。

東城區(qū)人防管理中心向一審法院起訴請求判決：1.國瑞地產(chǎn)公司立即給付2014年1月1日至2019年12月31日的人防工程使用費(fèi)7460563.5元，并按照評估價(jià)5.5元每月每平米的標(biāo)準(zhǔn)支付自2020年1月1日起至判決日止的使用費(fèi)；2.國瑞物業(yè)公司對上述給付承擔(dān)連帶責(zé)任。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2008年12月20日，國瑞地產(chǎn)公司與原崇文區(qū)人防辦（現(xiàn)名稱為東城區(qū)人防管理中心）簽署《人民防空工程交接書》，雙方辦理了位于東花市三期A區(qū)公建的移交手續(xù)。根據(jù)《人防工程交接書》顯示，東花市三期A區(qū)公建性質(zhì)為公用人防工程，建筑面積22711平方米，使用面積17075平方米，戰(zhàn)時(shí)用途物資庫，平時(shí)使用人防工程依照有關(guān)規(guī)定辦理。東城區(qū)人防管理中心為北京市東城區(qū)人民防空辦公司下設(shè)事業(yè)單位法人，根據(jù)其事業(yè)單位法人證書顯示，其開辦宗旨和業(yè)務(wù)范圍包括負(fù)責(zé)管理和組織社會(huì)開發(fā)理由人防工事以及已用工事使用管理及費(fèi)用收繳。東城區(qū)人防管理中心曾多次致函國瑞地產(chǎn)公司，要求解決涉案人防工程的歷史欠費(fèi)問題。2016年，東城區(qū)人防管理中心收到國瑞物業(yè)公司支付的人防工程使用費(fèi)共計(jì)6522400元，東城區(qū)人防管理中心認(rèn)可2008年至2013年涉案人防工程使用費(fèi)已結(jié)清。國瑞地產(chǎn)公司不認(rèn)可與東城區(qū)人防管理中心之間存在租賃合同關(guān)系，并認(rèn)為國瑞物業(yè)公司為涉案人防工程的實(shí)際使用人，但依據(jù)其提供的與國瑞物業(yè)公司國瑞城物業(yè)服務(wù)中心簽訂的《北京國瑞城項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同》顯示，國瑞地產(chǎn)公司（甲方）委托國瑞物業(yè)公司（乙方）對包含人防工程在內(nèi)國瑞城住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，其中涉案人防工程作為地下車庫使用。

關(guān)于人防工程使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，東城區(qū)人防管理中心認(rèn)為2017年9月30日前應(yīng)依據(jù)《關(guān)于規(guī)范公用人防工程使用收費(fèi)管理的通知（試行）》（京民防發(fā)【2010】68號(hào)）按照每月每平米4元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，2017年10月1日起按照《關(guān)于規(guī)范公用人防工程使用管理的通知》（京民防發(fā)【2017】87號(hào)）的規(guī)定，采取第三方評估公司進(jìn)行市場評估，按實(shí)際評估價(jià)進(jìn)行收費(fèi)。國瑞地產(chǎn)公司曾就收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題提出異議，認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高。東城區(qū)人防管理中心曾與國瑞地產(chǎn)公司就2013年之前人防工程使用費(fèi)問題進(jìn)行過協(xié)商，國瑞地產(chǎn)公司同意支付該筆費(fèi)用，并由國瑞物業(yè)公司實(shí)際支付了上述費(fèi)用。根據(jù)此次的收費(fèi)情況顯示，2013年本案人防工程的年租金標(biāo)準(zhǔn)為62.86萬元。上述使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不足4元每月每平米，對于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定的依據(jù)，東城區(qū)人防管理中心解釋稱是經(jīng)過當(dāng)時(shí)的局長辦公會(huì)批準(zhǔn)的，因?yàn)闀r(shí)間久遠(yuǎn)和人事變動(dòng)等原因，為何按照該標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)無法進(jìn)一步核實(shí)。

一審法院認(rèn)為，依照法律規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。本案中，東城區(qū)人防管理中心與國瑞地產(chǎn)公司之間雖未簽訂書面的租賃合同，但根據(jù)國瑞地產(chǎn)公司與東城區(qū)人防管理中心協(xié)商交納涉案人防工程的使用費(fèi)的過程以及國瑞地產(chǎn)公司將涉案人防工程委托給案外人北京國瑞商業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理的事實(shí)，法院認(rèn)為國瑞地產(chǎn)公司作為訴爭人防工程的使用人與東城區(qū)人防管理中心之間就有償使用涉案人防工程已經(jīng)達(dá)成了一致意見，雙方之間的租賃合同關(guān)系已經(jīng)成立。東城區(qū)人防管理中心要求國瑞地產(chǎn)公司支付人防工程使用費(fèi)的訴訟請求，符合法律規(guī)定，法院予以支持。本案中，國瑞物業(yè)公司并非涉案人防工程的物業(yè)管理公司亦未實(shí)際使用涉案人防工程，東城區(qū)人防管理中心僅憑現(xiàn)有證據(jù)即要求國瑞物業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。

依據(jù)法律規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。本案雙方當(dāng)事人之間未簽訂書面的租賃合同，故雙方之間應(yīng)為不定期租賃。在合同履行期內(nèi)，任何一方未經(jīng)相對方同意不得擅自變更合同。本案中，根據(jù)東城區(qū)人防管理中心提交的收費(fèi)記錄顯示，東城區(qū)人防管理中心與國瑞地產(chǎn)公司之間曾就訴爭的人防工程的使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行過協(xié)商，雙方約定的使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為年62.86萬元?，F(xiàn)東城區(qū)人防管理中心要求變更使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國瑞地產(chǎn)公司不予同意，故東城區(qū)人防管理中心要求按照其他標(biāo)準(zhǔn)收取人防工程使用費(fèi)的訴請缺乏法律依據(jù)，法院不予支持，國瑞地產(chǎn)公司應(yīng)按照原標(biāo)準(zhǔn)向東城區(qū)人防管理中心支付合同期內(nèi)的使用費(fèi)。

據(jù)此，一審法院于2020年11月判決：一、北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司于判決生效后七日內(nèi)按照年62.86萬元的標(biāo)準(zhǔn)向北京市東城區(qū)人防工程管理服務(wù)中心支付自2014年1月1日起至判決生效日止的人防工程使用費(fèi)；二、駁回北京市東城區(qū)人防工程管理服務(wù)中心其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對一審查明事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)一審查明的國瑞地產(chǎn)公司與東城區(qū)人防管理中心過往就人防工程的使用費(fèi)進(jìn)行協(xié)商的過程及國瑞地產(chǎn)公司將包括涉案人防工程在內(nèi)的區(qū)域作為小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的整體委托給國瑞物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理的事實(shí)，一審法院認(rèn)定東城區(qū)人防管理中心與國瑞地產(chǎn)公司就涉案人防工程所在區(qū)域形成事實(shí)上的租賃合同關(guān)系，并無不當(dāng)。本案訴訟前，在國瑞物業(yè)公司與東城區(qū)人防管理中心就涉案人防工程所在區(qū)域的使用費(fèi)協(xié)商之后，國瑞物業(yè)公司曾根據(jù)其與國瑞地產(chǎn)公司之間的合同約定實(shí)際承擔(dān)了向東城區(qū)人防管理中心支付2008年1月1日至2013年12月31日期間的人防工程使用費(fèi)的給付義務(wù)，現(xiàn)一審法院判決國瑞地產(chǎn)公司仍按此前確定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)支付2014年1月1日至判決生效日止的人防工程使用費(fèi)，亦無不當(dāng)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)64024元，由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　劉　潔

審 判 員　　耿燕軍

審 判 員　　張玉賢

二〇二一年一月二十九日

法官助理　　方浩然

書 記 員　　王遠(yuǎn)征