上訴人（原審被告）：北京觀遠物業(yè)管理有限公司，住所地北京市平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)谷豐東路**。

法定代表人：常國琳，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳克剛，北京市冠騰律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：陳春梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京華裕視頻有限公司銷售職員，住北京市西城區(qū)。

被上訴人（原審被告）：宣某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，國網(wǎng)新源技術中心退休職員，住北京市西城區(qū)。

上訴人北京觀遠物業(yè)管理有限公司（以下簡稱觀遠物業(yè)公司）因與被上訴人陳春梅、宣某物權保護糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（2020）京0102民初26816號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年1月18日公開開庭審理了本案。上訴人觀遠物業(yè)公司委托訴訟代理人陳克剛，被上訴人陳春梅、被上訴人宣某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

觀遠物業(yè)公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判觀遠物業(yè)公司不承擔侵權賠償責任。觀遠物業(yè)公司不承擔訴訟費。事實和理由：1.一審法院未查清漏水事實，認定責任嚴重錯誤。一審法院現(xiàn)場勘驗的情況足以證明宣某對案涉露臺的使用及管理事實。另，案涉小區(qū)頂層附送露臺共計30戶，自業(yè)主入住至今長達二十年的時間內業(yè)主一直按其專有部分自行管理、清掃甚至部分自行改建、加蓋房屋使用；規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已根據(jù)規(guī)劃將露臺列入特定房屋買賣合同中，應認定為專有部分的組成部分；宣某疏于對其專屬露臺的管理，未及時清理露臺雜物造成地漏堵塞，是形成本案雨水倒灌的根本原因；宣某違規(guī)改造煙道又為積水溢流到樓下廚房創(chuàng)造了條件。一審法院僅根據(jù)購房合同和房產(chǎn)證認定宣某不是案涉露臺的產(chǎn)權人，不審查宣某更改煙道的侵權責任，免除宣某的賠償義務，屬于未查清事實、認定責任混亂。2.觀遠物業(yè)公司已履行物業(yè)義務，對本案漏水事故不存在故意和過失，不應承擔責任。案涉露臺正常通行只能從宣某房屋內進入。宣某自述其2020年5月、6月、8月均不在京居住。觀遠物業(yè)公司接到陳春梅反映漏水的信息就從別處跳入露臺積極疏通管道，并電話告知宣某其房屋漏水，但宣某一直到2020年8月21日才回家處理。一審判決不考慮觀遠物業(yè)公司無需且也不能清掃的實際情況，臆斷觀遠物業(yè)公司存在過失責任，混淆矛盾是非。

陳春梅辯稱，不同意一審判決，但未提起上訴。

宣某辯稱，同意一審判決，不同意觀遠物業(yè)公司的上訴請求和理由。

陳春梅向一審法院起訴請求：1.請求判令觀遠物業(yè)公司、宣某賠償損失15600元；2.要求觀遠物業(yè)公司、宣某對北京市西城區(qū)新街口外大街34號院4號樓6層1門702號的露臺重新做防水，直至不再漏水；3.本案訴訟費由觀遠物業(yè)公司、宣某承擔。

一審法院認定事實：陳春梅系北京市西城區(qū)新街口外大街34號院4號樓6層1門602房屋（以下簡稱602房屋）的產(chǎn)權人。宣某于2020年9月14日取得了北京市西城區(qū)新街口外大街34號院4號樓6層1門702房屋（以下簡稱702房屋）單獨所有的產(chǎn)權證書。宣某自述其與前夫原系702房屋的產(chǎn)權人，本案中，宣某承諾可以獨立承擔本案的民事賠償責任。觀遠物業(yè)公司系北京市西城區(qū)新街口外大街34號院小區(qū)的物業(yè)管理公司。

北京市西城區(qū)新街口外大街34號院4號樓的頂層，設計有露臺（樓頂沒有遮擋物的平臺）。702房屋系頂層，如果正常通行，只能從702房屋內進入該露臺。4號樓的開發(fā)商在銷售頂層房屋時，有的在售房合同中約定露臺歸購房人所有，有的沒有約定露臺歸購房人所有。宣某的房產(chǎn)證中，房地產(chǎn)平面圖標注的產(chǎn)權范圍內沒有露臺。宣某的購房合同及補充協(xié)議，亦未約定露臺歸購房人宣某所有。

庭審中，經(jīng)現(xiàn)場勘驗發(fā)現(xiàn)，上述露臺面積約13平方米左右，露臺邊緣封閉。露臺西北角僅有一個下水地漏，地漏直徑約6厘米；露臺上層的天臺向下設計有兩個直徑約11厘米的下水管。該兩個直徑約11厘米的下水管如有水流，將直接流至露臺表面上。露臺面積中設計有豎起的煙道，該煙道嵌在距離露臺平面高約15厘米的平臺上。該露臺東南角另設計有水井，打開井蓋發(fā)現(xiàn)殘存有液體水。

庭審中，陳春梅、宣某、觀遠物業(yè)公司認定，大約是在2020年5月、6月間，城管部門在拆除新街口外大街34號院4號樓其他住戶露臺的違建部分時，有部分雜物掉落宣某702房屋外面的露臺表面，堵塞了該露臺僅有的直徑約6厘米的下水管。觀遠物業(yè)公司表示，當時城管拆的是別人家的違建，拆的時候城管給觀遠物業(yè)公司下了一個通知，但是拆的時候是城管拆的，不是觀遠物業(yè)公司拆的。

2020年8月12日大雨，因露臺下水不暢，雨水無法及時排泄，造成露臺積水過深，雨水流入陳春梅家廚房，造成陳春梅家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面、北臥室與廚房相連的墻面、北臥室的窗戶、窗戶處的天花板及橫桿狀的窗套等處過水。

宣某表示，自2020年5月、6月間城管部門拆違建時以及2020年8月陳春梅家漏水時，自己沒有在北京，因此具體時間點不清楚。觀遠物業(yè)公司表示，漏水事故發(fā)在2020年8月12日、13日期間，當時工作人員是從別人家露臺進入到宣某家的露臺清理的雜物，并將露臺表面的存水釋放。

庭審中，經(jīng)現(xiàn)場勘驗發(fā)現(xiàn)，陳春梅家北臥室窗戶頂部有干枯的水印、發(fā)霉痕跡（痕跡明顯）；北臥室與廚房之間的墻面有干枯的水印痕跡（痕跡不明顯）。該兩處受損部位面積總計約2平方米左右。另外，北臥室窗戶的一個橫桿狀的窗戶裝飾物脫落。陳春梅的廚房已經(jīng)修復，廚房墻面、地面瓷磚鋪貼。陳春梅表示已經(jīng)與裝修公司簽訂了房屋裝修協(xié)議，約定裝修費用15600元已經(jīng)支付，并表示該款項包括已經(jīng)修復的廚房和未修復的北臥室。

庭審中，陳春梅表示因為702房屋外露臺的防水失效，故漏水，因此要求宣某、觀遠物業(yè)公司對露臺重新做防水。法院就此詢問陳春梅漏水次數(shù)。陳春梅表示，2020年8月12日下大雨的時候漏了3天，其后沒有漏過。對于漏水原因是否因露臺防水失效所致，陳春梅表示不申請評估鑒定。

一審法院認為，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

根據(jù)宣某提供的房產(chǎn)證和購房合同確定，宣某不是702房屋外面露臺的所有權人，宣某對該露臺沒有法定的維護、清掃義務。因此，法院對陳春梅要求宣某賠償損失并修復702房屋露臺防水的請求，不予支持。

觀遠物業(yè)公司系該小區(qū)的物業(yè)管理公司，因此，觀遠物業(yè)公司對小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護的義務。城管部門拆除北京市西城區(qū)新街口外大街34號院4號樓頂層違建，已經(jīng)通知了物業(yè)公司。物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)的管理人，應當熟知自己管理中的物業(yè)情況，如：702房屋露臺臺面的公共管線，該露臺僅有一個直徑約6厘米下水地漏、露臺上層的天臺向下設計有兩個直徑約11厘米的下水管等特殊現(xiàn)狀，應當能夠預見如雜物堵住直徑約6厘米下水地漏后，大雨時有可能造成露臺積水而發(fā)生泄露的風險。由于觀遠物業(yè)公司沒有及時處理露臺雜物，大雨導致露臺積水過深而漏水，并造成了陳春梅的房屋部分位置過水受損，對此觀遠物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中存有過失。故對陳春梅有證據(jù)證明的合理損失，觀遠物業(yè)公司應當予以賠償。

就像維護供熱管線一樣，有些物業(yè)維護需要進入業(yè)主專有面積位置進行查看和維護，業(yè)主有義務積極予以配合。因此，觀遠物業(yè)公司以“我們無法進行專有部分管理……，因為露臺是宣某的專有部分，因此我們從來不負責檢修”的抗辯理由，法院不予采納。

由于廚房系高溫高濕場所，因此廚房內所用材料一般防水。陳春梅廚房雖然漏水，但是陳春梅未提供證據(jù)證明廚房的過水設備已經(jīng)失去使用價值。現(xiàn)陳春梅廚房已經(jīng)修復，無法確定損失數(shù)額，故對陳春梅要求宣某、觀遠物業(yè)公司賠償廚房損失的訴訟請求，因證據(jù)不足，法院不予支持。對于陳春梅北臥室的墻面水印及北臥室窗戶部位的修復，因受損面積不大，故法院酌情確定觀遠物業(yè)公司賠償陳春梅修復費用800元，對陳春梅的過高請求，不予支持。

關于陳春梅所述的修復702房屋露臺防水層一節(jié)，由于本次漏水時，露臺積水過厚，屬于特殊情形，而平時并未發(fā)現(xiàn)漏水。對于該露臺是否因防水失效所致漏水，陳春梅未提供確鑿證據(jù)證明。故對陳春梅要求宣某、觀遠物業(yè)公司對702房屋露臺重新做防水的訴訟請求，法院不予支持。

需要說明提醒的是，觀遠物業(yè)公司應當根據(jù)自己職責范圍，合理管理小區(qū)建筑物頂層的防水問題。

據(jù)此，一審法院判決：一、自判決生效之日起十日內，北京觀遠物業(yè)管理有限公司賠償陳春梅因漏水造成的北京市西城區(qū)新街口外大街34號院4號樓6層1門602房屋北臥室窗戶、墻面部位的損失八百元。二、駁回陳春梅的其他訴訟請求。如果北京觀遠物業(yè)管理有限公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，觀遠物業(yè)公司提交北京觀遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的證明一份，證明案涉露臺已由房屋開發(fā)商贈送給宣某，屬于宣某的專有部分，應由宣某承擔相應責任。對此，宣某不予認可，否認開發(fā)商曾贈送露臺。陳春梅表示其不是頂層房屋購買人，不清楚具體情況。宣某、觀遠物業(yè)公司未提交新證據(jù)。本院二審查明的其他事實與一審一致。

本院認為，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

根據(jù)宣某提供的房產(chǎn)證和購房合同確定，宣某不是702房屋外面露臺的所有權人，宣某對該露臺沒有法定的維護、清掃義務。對此，觀遠物業(yè)公司雖不認可，但其提交的證據(jù)不足以推翻在案證據(jù)已證明的事實，故對觀遠物業(yè)公司認為案涉露臺屬于宣某專有，應由宣某承擔相應責任的上訴意見，本院不予采納。另，現(xiàn)實中，存在有些物業(yè)維護需要進入業(yè)主專有面積位置進行查看和維護的情況，相關業(yè)主有義務積極予以配合。

根據(jù)本案已查明的事實，案涉漏水事件因雜物堵塞露臺下水地漏，造成露臺在大雨后積水過深所致。作為案涉小區(qū)的物業(yè)管理公司，觀遠物業(yè)公司對小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護的義務。物業(yè)公司應當熟知自己管理中的物業(yè)情況，如702房屋露臺臺面的公共管線的情況，該露臺僅有一個直徑約6厘米下水地漏、露臺上層的天臺向下設計有兩個直徑約11厘米的下水管等特殊現(xiàn)狀，應當能夠預見如雜物堵住直徑約6厘米下水地漏后，大雨時有可能造成露臺積水而發(fā)生泄露的風險。但本案中，觀遠物業(yè)公司沒有及時處理露臺雜物。觀遠物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中存有過失。故對陳春梅有證據(jù)證明的合理損失，一審法院判令觀遠物業(yè)公司予以賠償，是合理的。

綜上所述，觀遠物業(yè)公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由北京觀遠物業(yè)管理有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　王　云

二〇二一年一月二十二日

法官助理　　孫國棟

書 記 員　　史其申